如果是先建后售 ，房屋价格会比先售后建贵（不懂贵多少，只是从文章中所说的发表在这里。大家就假设先建后售的房子会比较贵〉
你们会选择哪一项呢？
http://property.sinchew-i.com/node/1754?tid=4
馬來西亞是世界上少數落實“先售後建＂概念的國家，這個發展概念，嚴格來說，對發展商比較有利，他們所需的建屋發展融資沒有這麼龐大，產業發展計劃的部份風險由購屋者分擔。 說到“先建後售＂2006年，時任副首相的拿督斯里納吉倡議推出“先建後售＂概念，並與實踐中的“先售後建＂概念並行。 第二年“先建後售＂開始正式實驗性推行，儘管有關當局推出獎掖措施，鼓勵發展商積極參與，可是，發展商基於各種不同的理由與原因，反應普遍保持冷淡。 先建後售
擱置風險較低 這些年來，採用“先售後建＂的發展商居多，數年前修訂房屋發展法令，最主要的出發點是逐步採用“先建後售＂概念，通過10：90方案的實行，讓發展商逐漸適應“先建後售＂產業發展。 購屋者協會法律顧問陳清雄律師在其著書中指出，許多發展商希望購屋者購買“先售後建＂產業發展計劃下的單位，原因是發展商可以採用購屋者的分期付款，融資建屋發展計劃。 換句話說，購屋者將分擔發展商一部份的業務風險，以及有關發展計劃的融資。 他說，“先建後售＂（10：90方案）產業發展計劃，未能完工的情況比較少見，在“先建後售＂（10：90方案）屋業發展計劃下，萬一發生產業計劃擱置或廢棄的問題，購屋者將蒙受的虧損與風險是10%的首期購屋款。 先售後建
購屋者較不利 在“先建後售＂（10：90方案）房屋發展計劃下，要求發展商融資大部份的建築工程，以及承擔有關發展計劃的大部份風險。 房屋與地方政府部長拿督曹智雄之前表示，該部正介於取得內閣批准的進程，以便在2015年全面落實“先建後售＂發展計劃。 “先建後售＂概念的提出，主要是在現有的“先售後建＂基礎，不時仍發生房產擱置問題，雖然業者表示擱置房產計劃已經相應減少，可是，受影響者仍大有人在，特別是一些產業單位數目眾多的計劃。 兩種發展概念
購屋者非100%受保 不論一項發展計劃是屬於“先售後建＂或“先建後售＂（10：90方案），要指出的是，購屋者在個別計劃下的保障，不是100%受保。 只是在“先建後售＂（10：90方案）下，購屋者的風險相對較低，可能面臨10%購買價泡湯的風險。 購屋者協會副主席拿督吳成都宣稱，先建後售的模式主要是：購屋者在簽署買賣合約後，支付10%的購屋款項，在房屋的興建過程中，不需要支付按工程進展款項，其餘的90%留待發展商準備交屋時、有了入住文件、個別單位已有水電供應，最好是也能有個別地契與分層地契在手。 先建後售
對各相關領域皆有利 對購屋者來說，他們可以免去產業計劃擱置的風險，可以確保房屋的質量，不需面對遲付款利息等問題。 吳成都說，對融資機構來說，產業計劃按時完工，可擁有更好的抵押資產，風險相對較低，對政府而言，面對擱置房產計劃的幾率較小、納稅者可以更好的使用他們的資金、房地部的執法權可以更好的發揮、改善有關行業的自我管制，不需面對憤怒的選民等等。 對發展商來說，產業擱置計劃的可能性幾乎是零，有利提昇該行業水準，不需擔心銷售對比現金流的問題。 其他的優勢包括：穩定房屋價格、產業質量改善、萬一發生擱置計劃比較容易復甦，銀行可以更好的進行風險管理、不存在超付款項給發展商的風險、加強“大馬：我的第二家園＂產業計劃的信心。 吳成都補充：“10：90先建後售＂概念不只是對購屋者有利，對各相關領域的人士皆有利。 向發展商
要求過目資料 我們在較早前說過，購買房屋發展計劃下的產業，未必沒有風險，購屋者必須認清的一點：任何人都沒有辦法保證產業計劃能如期完工。 因此，購屋者必須查清楚發展計劃的相關資料，確保發展商已採取必要的措施，例如遵守法令及條規，出售及推行產業發展計劃。 當然，購屋者可以向發展商提出以下資料的要求： 1.發展商的房屋興建執照； 2.廣告與銷售准證； 3.地方當局的信件（發展准令）、批准有關發展計劃及建築圖； 4.已批准的建築圖或藍圖，由地方政府當局簽批；以及開設5.房屋發展計劃賬戶。 在獲取有關計劃的文件與資料時，購屋者可以鑒定有關發展計劃的相關事實，包括查看執照、准證，獲批准的文件，或是已為有關發展計劃開啟的房屋發展賬戶。 先建後售
發展商贏聲譽 談到“先建後售＂概念，雪州發展局多年來實踐這一發展模式，而且沒有衍生任何問題，對發展商來說，“先售後建＂可以讓他們比較輕鬆推動產業發展業務，風險的分散可以減輕他們的負擔。 話說回來，市場上也有少數發展商落實“先建後售＂發展概念，而且業務發展得不錯，他們量力而為，單位數目不多的產業，在短短的時間內隨即賣完。 這些發展商包括上市與非上市公司，最主要是有很好的規劃，土地沒有抵押給銀行，一個計劃即將完成才開始另一個計劃的發展，確保資金週轉順暢，產業銷售可期。 這樣的發展模式有助於企業聲譽更上一層樓，保證房產的質量，讓企業永續經營。 政府須定遵循條款
以便按期達目標 關於2015年全面落實“先建後售＂概念，在2011年初已提出，修訂房屋發展法令，以納入逐漸實施“先建後售＂概念的條款。 政府希望此舉將能讓過去的房產擱置問題劃下句點，克服這項棘手的問題，相信並不容易，來自發展商的阻力也相當龐大。 鑒於發展商反彈力度大，購屋者協會總秘書鄭金龍認為，為確保在2015年可以成功全面落實“先建後售＂政策，政府必須有一份可以遵循的版圖，以便在指定的日期達到預定目標。 他說，假如發展商如期交屋，問題並不大，萬一發展商面臨財務危機，將房產計劃擱置一旁，留下無助的購屋者，最先衝擊就是這批普通百姓，不知何時可交屋、繼續償還銀行的貸款分期，更糟的是，沒有明確的解決方案。 讓發展商先適應 有關方面為確保發展商可以適應“先建後售＂的推行，在漸進階段，建議以10：90方案開跑，就是購屋者訂購房屋、簽署買賣合約後支付10%的屋款，其餘的90%屋款，留待交屋後才支付。 發展商至少確定已售出的單位數目，不需擔心房產計劃推出後，未能悉數售出的問題。有了訂購房屋的數據，發展商向銀行領取建屋貸款會比較容易，可以分擔他們的融資負擔。 緩衝期近10年
還要等多久？ 房屋發展法令實施至今已超過45年，在過去的數十年，新產業單位的買家只是通過售屋廣告、小冊子、示範屋購買房屋，產業發展商幾乎都不支持或認同“先建後售＂概念，他們建議應該兩個方案並行，就是“先建後售＂與“先售後建＂同時獲業者選擇性採用。 不過，購屋者協會認為，2007年實驗性實行“先建後售＂概念至今已經5年，如果發展商認為，還沒有一個適當的機制，現在還不是時候，那應該等到甚麼時候？甚麼時候才是最適當的時機？ 其實從建議實行到2015年全面落實，前後幾乎有10年的時間，這是一個相當長的緩衝期，業者應該有足夠的時間進行調整、做好應有的準備工作。 購買房屋是許多人一生中最大的投資，房貸供期可能需要20至30年，目前，購屋者除了需面對擱置房產的風險，有時也需面對遲交屋的問題，如果全面實行“先建後售＂方案，消費者可以省卻這些煩惱。 全國消費者諮詢理事會曾經呼吁政府，將原有的“先售後建＂房屋發展概念，改為比較公平的“先建後售＂概念，該會指出，房屋問題是過去多年來消費者投訴的重心。 買到擱置房產
一生受綑綁 80年代末期的經濟不景氣，產業發展商渡過記憶中最糟的經濟危機，數以百計興建到一半的產業發展計劃擱置一邊，如果沒有獲得政府的拯救，幾乎都陷入困境。 假如遇到產業不景氣或是面對財務條件較弱的發展商，可能造成購屋者陷入窘境，他們可能被迫面臨已付的購屋首期款泡湯、每月償還銀行已支出的房屋貸款分期，這應該是人生最無奈的一件事。 不論這些運氣欠佳的購屋者，是否如發展商所指的並不多，對他們而言，只要購買到後來演變為擱置房產計劃，都是不公平與合理的。 雖然以數目佔總數來說並不多，不過，如果以一間房屋平均住4至5個人來計算，受影響的數目並不小。其中一些已付了相等於屋價的20至30%，有些房產計劃已完成60至70%的工程，購屋者不只付了數萬令吉的首期屋款，還需每月償還銀行貸款的分期，如果沒有按期繳付，他們將面臨被起訴破產的窘境，不只如此，他們尚需繼續租屋或租房，房屋何時建好，只能以未知數來形容。 發展商：營運資本提高
導致屋價上漲 早在1990年代初，“先建後售＂概念已經提出來討論，那個年代，擱置房產計劃的問題相當普遍，當時，業界人士對這個深具吸引力的建議不抱希望，並且認為這只是個夢想，在可預見的將來是不可能實現的，絕大多數的發展商都持消極看法。 可是，擱置房產計劃此起彼落，受影響的人不計其數，即使是政界領袖的親友也無法倖免，政府不得不認真看待這個問題。 對發展商來說，“先建後售＂難免需要更大筆的營運資本，如果銀行不加入，提供所需的融資，這個再好的概念也淪為空談。 市場上有不少發展商通過貸款購買地皮，如果他們需向銀行貸款興建房屋，手上擁有的地皮作為抵押資產可能不符合資格。 作為開始，10：90購屋方案，主要是協助發展商可以順利適應過渡期，只要他們已有固定的買家，在向銀行領取建屋貸款，也許比較容易獲批。 政府支持10：90概念 顯而易見的，發展商是惟一反對“先建後售＂的業者，他們一再強調如果強制推行“先建後售＂，屋價將會上漲，因為他們的營運資本將大幅提高，這是無可避免的，對廣大的購屋者將造成不利衝擊。 購屋者或公眾人士，其實期待“先建後售＂概念的落實，理由很簡單，至少他們可以看到擺在眼前是一間已建好的房屋，可以確保房屋的質地。 嚴格來說，政府也支持這個概念與方案，一旦全面落實談了多年的發展概念，可以減少擱置房產計劃的問題，他們不需忙於收拾擱置房產的爛攤子。 與其面對擱置風險
購屋者願付稍貴屋價 發展商一再重申，“先建後售＂將造成屋價上漲，只要政府能對一些建築材料的價格加以管制，相信漲幅將在可以控制與接受的範圍內，許多面臨房產計劃擱置的受害者，他們普遍認為，假如“先建後售＂之下產業價格稍貴、幅度合理，他們願意承擔，面對擱置房屋代價更高。 自從“先建後售＂概念提出，並且預期在2015年全面落實後，發展商普遍認為，由於業界一小部份的害群之馬，導致整村人都被懲罰，這對於一些儘力做好本份的發展商是不公平的。 他們強調，房屋發展法令已經給予購屋者一定的保障，例如發展商遲交屋必須對購屋者做出合理賠償，話雖然這樣說，房地產發展商會其實應該積極看待不負責任同行的問題，這樣才能有助於提昇該組織成員的形象與專業水平。 結語： 如果世界上其他國家有能力實踐“先建後售＂概念，準備邁向先進國、高收入國的大馬，也應該向其他國家看齊，在房屋發展這個比較大的領域，落實“先建後售＂發展方案，提昇房產的質量，進而改善整個行業留給人們的印象。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
本帖最后由 anson_san 于 13-9-2012 08:48 PM 编辑
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发表于 13-9-2012 08:46 PM
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