槟城房地产投资

Ggaryk

idea 的imperial resicence买得过吗？打算买tower 1A，但不知环境条件和前景如何

alesi616

Ggaryk 发表于 7-4-2014 08:06 PM
idea 的imperial resicence买得过吗？打算买tower 1A，但不知环境条件和前景如何

imperial residence，在 relau 是吗？ 五百多千，loan 借 90% monthly installment 大概要 2k, 如果想投资 (for rental return) 那个地区根本不可能租到这么高价钱。 每个月要倒贴是肯定了的，别忘记还有 maintenance fee.

如果你的头期 >>10%, 那么还有可能不用倒贴，或一点点的 positive cash flow...
如果买来自住，喜欢就好。。。

jeffanb

房市估计在今年下半年后会有一股小热潮。我本身支持这项说法，因为消费税施行后，房价也会随着调整。现在不买，难道白白升了6%后才买？虽然住宅式房产可以赦免消费税，但发展商的成本可没得赦免，最后还是会转嫁到买家身上。


消費稅疑慮或引爆買屋潮‧產業股料跑贏大市


2014-04-02 17:25

（吉隆坡2日訊）政府推出系列打房措施後，使過去數月的本地產業領域活動低迷，惟肯納格研究預料，今年下半年的產業需求將回溫，因為趕在明年4月實施消費稅前的購屋潮，加上之前暫停推介的發展商會繼續推介產業，而觀望的購屋者也會重返市場，3大利好可推動整體產業領域後市表現。

大部份的發展商都相信，在消費稅實施前，將掀起一波購屋熱潮，肯納格研究認為，這有助支持未來6至9個的購地活動，以建築更多可承擔房產的動力。

料推出更多可負擔房屋

由於打房措施，本地產業發展商在過去數月暫時展延推介新產品，購屋者則採取觀望態度。

惟產業發展商未入賬銷售仍保持強勁，達到1至1.5年之間幅度。大部份產業發展商預料銷售按年成長將平穩在10%水平。

大多數的產業發展商相信2014年下半年的產業需求將強力回彈，過去數月市場鮮有推介新的產業，累積需求將蓄勢待發。

肯納格預料，2014年4月開始將有更多新產業推介，大部份產業發展商的產業推介將排列登場，推出更多可負擔房屋，每間售價為80萬令吉或以下價位。

惟預料產業股2014財年首季業績表現將較為遜色，因將反映出2014年財政預算案打房措施影響全面發酵所致。

產業發展商將在今年下半年推出更多可負擔房屋，預料將獲得市場良好反應，使下半年出現复甦跡象。

潛在揚升空間逾10%

本地產業領域的2013年第四季業績表現，可說是褒貶參半，惟整體馬股產業指數表現還是超越大市，使產業領域還是值得“加碼”評級。一旦產業發展商在今年下半年推出更多可負擔及有地產業後，相信產業市場需求將回彈。

肯納格估計，目前產業股的估值落在傳統谷底至平均水平之間，因全部利空已經反映在股價里，因此擁有良好的反彈機會，股價潛在揚升空間達到逾10%水平。

雙威、怡保置地
馬星、金群利受看好

肯納格的首選產業股為雙威（SUNWAY，5211，主板產業組），並推荐怡保置地（IJMLAND，5215，主板產業組）、馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）及金群利（MATRIX，5236，主板產業組）。

肯納格指出，雙威為首選產業股，主要捷運地鐵第二線路主要受惠者及在2014年料可取得25億令吉（其中70%為外部合約）的新工程合約。該公司今年推出的產業產品，其中80%的售價介於50萬至100萬令吉，料將獲得市場良好反應。

怡保置地則擁有健全的資產負債表及主要推出可負擔產業產品。落後大市的大資本產業發展商——馬星集團則專注發展巴生河流域的可負擔房屋。金群利的優勢則包括良好資產負債表及在大巴生河流域推出較多可負擔房屋。

cmdrun

jeffanb 发表于 8-4-2014 10:20 AM
房市估计在今年下半年后会有一股小热潮。我本身支持这项说法，因为消费税施行后，房价也会随着调整。现在不 ...

未来6到9个月有什么房产值得注意呢？

lich

jeffanb 发表于 8-4-2014 10:20 AM
房市估计在今年下半年后会有一股小热潮。我本身支持这项说法，因为消费税施行后，房价也会随着调整。现在不 ...

现在不买，难道白白升了6%后才买？

从另一方面想，大家都现在买，升了６％就不买了，那明年四月后房市就一片惨淡？

jeffanb

lich 发表于 8-4-2014 11:26 AM
现在不买，难道白白升了6%后才买？

从另一方面想，大家都现在买，升了６％就不买了，那明年四月后房市 ...

有可能，这就是正常的心态。消费税法案国会二读昨天已经通过了， 三读也肯定不是问题， 这个法案会在明年实行看来已经是确定的了。所以可以”预测“得到的就是这将会导致产业价上升， 所以正常心态就是要在实行前购买，尤其是对那些本来就有打算在近一两年置产的人们。这现象就好像油价涨价前大家都去加油站排队一样。

而消费税落实后，对房产会有什么影响，就很难说了。我觉得交易量肯定会降，不过房价因该还是维持，也要看市场，地点和个别计划的因素而定。

jeffanb

cmdrun 发表于 8-4-2014 10:45 AM
未来6到9个月有什么房产值得注意呢？

好的房产的确不多了，而我个人对”好“的定义是沿海/近海一带，或成熟区如georgetown，pulau tikus等等。重量级的综合性房产如The Light Waterfront， Penang World City, Southbay等等短期是没有新计划了，Victoria Bay和 Ideal @ Queensbay也证实会展延。一年内可以留意的是：

1）  Setia Sky Hill & Sg Nibong
2）  The Curve (情况不明）
3）  The Vertiq （bumi Release）
4）  Silverdale （情况不明）
5）  The Beacon @ Jalan Sg Pinang
6)    The Central @ Penang Times Square
7）  Icon Residence @ Pykett Rd
8）  UDA‘s new development @ Tg Tokong
9）  Setia Eco Forest @Tanjung Bungah
10）Batu Kawan

cmdrun

產業市場浮现泡沫吗？见仁见智，且拭目以待。

房貸高企隱憂

大馬截至2013年杪的家庭債務為8千543億令吉，占國民生產總值的86.8%，房貸則佔44.2%，或3千777億令吉，顯示購屋意願高，甚至已浮現一點泡沫，涉及房產領域各造須謹慎待之。

除了產業市場需求殷切之外，也可能是屋價走高所推動。目前房子已經是生活中的必需品，而購買時的屋價高低，將影響人民的生活素質與快樂指數。

大馬家債能夠與其他許多先進國比美，都是達到逾80%水平，而大馬人特別是打工一族的中下階段收入，卻是比先進國相差一大截，使他們在屋價高收入低情況下，需要面對很大的購屋供屋壓力。

財政部的資料顯示，背負房貸者當中，有84%名下只有1間房屋，清楚顯示並非是投機活動所為，而房屋問題向來是城市居民最大問題，因有安居才能樂業。

雖然有人認為，大馬高房價在全球市場角度來看還是顯得偏低，這對潛在購屋者是不公平。若此話是真的話，這就是人民或一般購屋者的收入及生活條件，也應該與其他市場比較，特別是與先進國等一致才算是合理，才能使某些團體或人士對大馬屋價尚低的論調不攻而破。

真正需要房子的中低階層，一旦買到價格偏高的房子，就很可能日後變為“房奴”，背上沉重的還房貸包袱，特別是年輕人和打工一族，他們在收入低，儲蓄少，不敢娛樂和旅遊，擔心生病和失業，銀行貸款起利息等情況下，縱然不致於說苦不堪言，惟相信生活素質肯定大打折扣。

政府應釋放出更多土地，特別是市效地區建築更多可負擔的房子，以應付市場對中低價房屋的殷切需求，並僅限大馬人購買（如外資僅可買逾100萬令吉房子），以協助更多低收入者有望達到居者有其屋目標，使大馬成為一個更快樂的居住地方。

銀行貸款也趨向謹慎，嚴謹監控房價揚升過高的風險，除了銀行要自保之外，消費人也受到保護，避免購買到過高房屋，實是適當及正确措施與方向，特別是產業領域對經濟影響深廣，一旦失策產生泡沫，將對整個經濟產生沉重打擊。

消費者看到別人買房子，自已也被刺激或不認輸地進場買進，產生羊群效應。由於一般購屋者，常常面對信息不對稱與被動情況，雖然一些發展商尚存有許多空置的房屋，惟卻留下等價格再高才推出售賣，或者給團購者折扣，使消費者或潛在購屋惟有望屋興嘆，或是要付出更高代價才有一屋棲身。

股市高企不下，也是支撐屋價企穩的因素之一，特別是一些投資者在股市賺錢套現後，將資金轉投入更有防禦能力的產業資產，進行更為保守及抗通膨的策略。長遠來說，產業價值趨升機率較高。

房產泡沫的影響深遠，1997/98發生的亞洲金融風暴，也是與房產泡沫有關，所以若不嚴控及監督房價走勢，甚至對整體國家經濟帶來威脅，讓更多人受苦。

政府當局在監督房價方面責無旁貸，產業發展商也要負責任，避免炒高房價牟取短期厚利，殺雞取卵，長期來說可是得不償失。

cmdrun

让大家参考。

caoyun

jeffanb 发表于 8-4-2014 10:20 AM
房市估计在今年下半年后会有一股小热潮。我本身支持这项说法，因为消费税施行后，房价也会随着调整。现在不 ...

最近感觉很多单位在放..
会不会有可能因为短期的太多 supply. 发展商为了销量, 把那 6% 也吸纳了. 反正不是不赚, 少赚而已.

lich

jeffanb 发表于 8-4-2014 01:44 PM
有可能，这就是正常的心态。消费税法案国会二读昨天已经通过了， 三读也肯定不是问题， 这个法案会在明年 ...

其实屋价随GST涨6%是不合逻辑的。买地有付GST？工资也不用付GST，其他建筑原料本来都有0-5%的销售税，被GST取代了。30-40%是profit。算到来最多涨1-2%。

lich

Ggaryk 发表于 7-4-2014 08:06 PM
idea 的imperial resicence买得过吗？打算买tower 1A，但不知环境条件和前景如何

考虑环境是吗？本身８００＋units，东边One Imperial７００＋units，西北有Sierra Residence和Garden Velle，北有Iconic，西南有Idaman Idris和其他low medium cost apartment，南有Golden Triangle。

那边都是新condo，如果不介意高密度，３－５年后会有一翻新气息。

饮食：北有Sri Aman Food Court，Bendara Flat小贩区，东有咖啡店和煮抄档，南有PISA Corner。

休闲有metapolitan和SPICE。

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 11:19 AM
其实屋价随GST涨6%是不合逻辑的。买地有付GST？工资也不用付GST，其他建筑原料本来都有0-5%的销售税，被G ...

消费税施行后，物价（包括房价）会比较便宜还是贵，总说纷纭。不过如果GST施行后税收会比之前低，那完全就是胡扯，因为消费税主要就是要增加国家税收。税收链环环相扣，而最后负担的就是最终消费者，这就是“accumulated Effect"， 并不是单一的程序那么简单。


“大马首相署利商特工队委员拿督蔡兆源表示，消费税并不会成为商家的成本，因为在整个供应链当中，无论中间涉及多少个买卖环节，每一个环节的商家都只是扮演代替政府征收税赋的角色，消费税将由供应链的最后一个环节，也就是最终消费者来承担”

”另一方面，肯纳格研究则表示，虽然新住宅将豁免消费税，但发展商却未能取得建材料、劳工成本等成本回扣，因此唯有将成本转嫁至消费者身上。“我们观察加拿大、澳洲和纽西兰等国家在落实消费税前的情况，发现普罗大众往往会赶在新产业价格上扬前入市，因此实际需求可能更高。”




陈耀星：量力而为 买房难逃消费税

April 7, 2014 壹周财经 在通货膨胀高涨的时代，很多人都会倾向于投资房地产，以达到保值的目的，然而为了避免政府明年实施消费税（GST）后受到的冲击，而采取购置产业的策略是否是明智之举呢？根据市场的预测，今年下半年的产业需求将回温，因为很多购屋者会赶在2015年4月1日实施消费税前，采取购买房屋的策略。此外，一些发展商也会趁着这个时候推出诱人的产业计划，这将吸引更多购屋者加入购置房地产的行列。尽管购置房地产是不错的保值策略，但是经济学家兼国际策略研究中心主席拿督陈耀星博士认为，为了避开消费税的冲击而购置房地产，并不是明智之举。他表示，其实，在当前利率低迷的时期，购置房地产已经是一个抗通胀的策略，因为目前利率只有3%，而目前非官方的通胀率已经超出了3%，所以购置房地产确实可以抵抗通胀。“但是，目前房地产价格飚涨，如果纯粹是为了避开消费税的冲击而贸贸然进场，可能就不太划算，万一买到地点不好的房地产，屋价不再上涨，有关投资将会蒙受亏损。”所以，陈耀星认为，投资者不应该人云亦云，一味跟风地购置房地产，投资房地产计划应进行很好的部署，然后根据自己的能力购买，这样才算是对的投资策略。其实，仔细留意，不难发现自从政府推出系列打房措施后，过去数月的本地产业领域活动低迷。此外由于打房措施，本地产业发展商在过去数月暂时展延推介新产品，购屋者则採取观望态度。

银行严厉把关低薪族无法贷款
陈耀星也表示，在国家银行的严厉措施下，许多购屋者目前已经面对借不到钱的窘境，因为房价现已飚高，但是我国人均收入并没有相应提高，所以很多人因工资不符合资格，而被银行拒绝贷款。他说：“据我了解，目前申请房屋贷款的100人当中，约有50到70%不获银行批准，这确实是非常严重的问题。”他认为这是可以理解的，因为国家银行以前接受贷款申请者以总收入申请贷款，现在则需要以净收入来申请贷款。也就是说，若贷款申请者的总收入是1万令吉，他可以用这个数额申请贷款，但是现在则必须以扣除开销后的净收入来申请贷款，也就是说，现在只有约5千令的净收入数额，可以用来向银行申请贷款。根据国家银行规定，房屋贷款者每个月所摊还的贷款，不可以超出净收入的三分之一。所以，可以预见的，现在可以符合房屋贷款条件的人并不多，因为现在位于城市地区的房价，至少都30万至40万令吉以上。

受MH370事件打击中国购屋者却步此外，另外一名从事第二家园计划的业者透露，马航MH370班机失联事件也对房地产业构成影响。“在MH370事件发生之前，很多中国购屋者前来马来西亚投资产业。”据了解，中国公司碧桂园在柔佛州伊斯干达发展的房地产计划，获得中国买家的青睐，碧桂园推出的计划很快被抢购一空。他表示，他们在MH370事件发生前到中国促销马来西亚的第二家园计划时，也获得中国购屋者的热烈响应，每一次巡回，他们都可以卖出三十至四十个单位。但是，他透露，马航班机失联事件发生之后，他们再次展开巡回展，中国购屋者的反应却出奇的冷淡。“相信房地产需要时间去消化这个不利因素，可能需要6个月时间，中国购屋者才会慢慢热起来。”较早前，市场人士也认为产业价格在过去数年显着飙升，新措施上路将保障产业领域持续健康，不过，他们不相信产业价格将会出现调整，反而将走向靠稳，以让更多新买家进场，确保未来需求的可持续性。 房产销售料回温“虽然我们相信政府冷却房市措施将影响发展商未来3至6个月的销售表现，但相信未来6至18个月，市场需求将显着浮现，因实际有需要的买家将会出面，而投资者也放眼透过投资产业来缓冲消费税落实和津贴合理化带来的高通胀压力。”因此，这对产业发展商今年底的销售有利，预期产业投资者和实际买家将在未来价格上涨前入市，毕竟一手市场的融资条件仍比二手市场来得更好，而产业发展商也会在需求畅旺下加速产业推介的步伐，大大提振未来盈利表现。另一方面，肯纳格研究则表示，虽然新住宅将豁免消费税，但发展商却未能取得建材料、劳工成本等成本回扣，因此唯有将成本转嫁至消费者身上。“我们观察加拿大、澳洲和纽西兰等国家在落实消费税前的情况，发现普罗大众往往会赶在新产业价格上扬前入市，因此实际需求可能更高。”此外，虽然银行在过去一年持续收紧信贷，但产业发展商销售仍不见疲势，而捷运、轻快铁等基础建设工程延续和潜在马新高铁等工程将继续拉动产业价格走高。 - See more at: http://www.eunited.com.my/?q=node/69519#sthash.vO3g4A23.dpuf





掌握消费税 从容应战


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掌握消费税 从容应战       
你真的了解消费税吗？
别以为消费税与你无关，
现在开始倒数计时，
你准备好了吗？



延宕多年后，马来西亚终于拍板敲定，从2015年4月1日起正式落实消费税（GST），引起全民热议。

消费税将推行的消息公布至今已近半年，而距离正式开征也刚好还有一年的缓冲期，但还有许多人并不清楚，明明6%消费税取代了高达16%的销售及服务税，为何专家却说百物将会看涨？明明住宅属于消费税豁免项目，为何税务专家和房地产业者却说房价楼价将会水涨船高？明明消费税还有一年才正式上路，为何现在买房也难以置身“税”外？

没错，消费税对你我的生活都将带来影响。无论是发展商、代理、投资者、购屋者、房东都必须先了解消费税的课题，以及消费税将带来的影响，以免自身的利益受损，甚至是成了“逃税”者而受到对付。

消费税已经倒数计时了，面对如此大规模的全国性税务改革，你，准备好了吗？归纳专家告诉我们的结论，如果现在还不开始准备，提早作好规划部署，等到消费税制全面启动时，就已经太迟了！

>>消费税影响

消费税影响
比你想的更深远

3大税务专家提出消费税10大解读，每个层面皆会被征税，让你避无可避

马来西亚政府早在1988年便研究推行消费税，但遭到工商界及老百姓的强烈抗议，只好一拖再拖。然而，政府的财政赤字越筑越高，同时也需要庞大资本来推动国家发展，首相拿督斯里纳吉终于在2014年财政预算案中宣布，将在2015年4月1日起正式落实6%消费税。

这种多层次征税方式，将提高国家税收系统的效率。显然，缴税更是人们无可避免的事了！

不过，预算案中也阐明，房地产的消费税仅限商业及工业房地产丶土地交易丶建筑材料等，居住用途的住宅可豁免缴交消费税，但这并不意味着期待“居者有其屋”的无殻蜗牛或正准备买房自住的首购族，可以置身“税”外。顾名思义，消费税就是消费越多，纳税越高，而缴税者就是整个供应链的最后一环──最终消费者。

解读一  消费税不会构成商家成本

至今还有不少人以为，消费税属于多层面征税系统，在供应链中的每一个环节都得缴税，形成重叠征税，将导致物价暴涨，其实不然。

大马首相署利商特工队委员拿督蔡兆源表示，消费税并不会成为商家的成本，因为在整个供应链当中，无论中间涉及多少个买卖环节，每一个环节的商家都只是扮演代替政府征收税赋的角色，消费税将由供应链的最后一个环节，也就是最终消费者来承担。

jeffanb

caoyun 发表于 10-4-2014 10:31 AM
最近感觉很多单位在放..
会不会有可能因为短期的太多 supply. 发展商为了销量, 把那 6% 也吸纳了. 反正不 ...

不太可能，现在的情况还不至于让发展商来减价促销。况且现在都是先售后建，发展商肯定要把未来的成本囊括在卖家内，转嫁到买家身上。别忘了大型发展商都是上市公司，profit margin很重要，他们也需要获得大众市场的信心，和向shares holders负责。

lich

jeffanb 发表于 10-4-2014 01:35 PM
消费税施行后，物价（包括房价）会比较便宜还是贵，总说纷纭。不过如果GST施行后税收会比之前低，那完全就 ...

具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax，但征收GST的餐厅数量就多了3-4倍。之前有交16%tax的应该便宜了，其他的就贵了。换言之，商家逃税的数量减少了。

而产业一向都有激销售税，影响应该不会太大的，觉得很多商家会借用GST来增加profit。

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 02:00 PM
具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax， ...

我觉得你形容得很好，是范围而不是深度。不过就是因为范围扩大了，增大了经济模式，牵涉的产品/服务就越廣，“范围”比“深度”阔额很多，而最后这些都会转嫁到消费者身上。拿房产来说吧，觉得屋价不会起价的理由有买卖不需要缴消费税或发展商原料，员工已经有缴税或不需要缴税等等。不过要知道，一个产业要推出市场前是要通过一个庞大的supply chain的，牵涉了专业咨询，运输，手续费，信息技术，印刷费，广告费，建筑器材购买/租用和其他，“范围” 廣了，当然成本也会提高。也因为预料的通货膨胀影响，员工也会要求加薪，这也是一大笔的成本增加。和之前的SST（sales&service Tax）相比，SST只集中在在货品生产和进口产品层面上。而另一方面，GST将会施加在制造过程的各个层面，包括进口或提供服务给顾客的时候。


虽然政府不断的保证说消费税实施后不会提高开支成本，哪为什么又要提议收税后明年把一马援助金提高RM300? 这不是自打嘴巴吗？

jeffanb

我本身并不抗拒GST，因为如果只靠单单占了人口《10%缴税者的税金和石油收入来维持整个国家的开支的确是很困难的。而GST的推出将会让之前不用缴税的人们也需要负担税金，只要你买产品/服务，你就逃不掉，除了可以赦免的项目除外。

不过推出GST后又要提高援助金，那就有点矛盾，基本上是“劫富济贫”的做法吧。中上收入层的影响也很大，毕竟收入可能没有起多少，要给income tax 又要给GST，income tax rate reduction 也不会降多少，double wammy。

lich

jeffanb 发表于 10-4-2014 04:10 PM
我觉得你形容得很好，是范围而不是深度。不过就是因为范围扩大了，增大了经济模式，牵涉的产品/服务就越廣 ...

说的也是，白物涨价是肯定的，尤其是那写容易跑税的。但发展商的成本主要是土地、工资和原料。原料顶多占售价的三份一，所以1-2%还合理，不可能是6%。

那援助金就不说了，政治因素居多。

darienong

lich 发表于 10-4-2014 02:00 PM
具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax， ...

GST Act 2014 will replaces:

1) Sales Tax Act 1972; and
2) Service Tax Act 1975.

However, GST does not replace the service charges (Example: 10% charged by hotel or restaurant)

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 04:50 PM
说的也是，白物涨价是肯定的，尤其是那写容易跑税的。但发展商的成本主要是土地、工资和原料。原料顶多占 ...

油价和糖价之前起了几巴仙，商家几乎就以一样的涨幅起价，虽然他们的产品的成本并不是100%来自汽油或白糖。而之前汽油价有下调过，但商家并没有把价钱调低。有上没下， 这就是事实。而政府有多大的能力来控制货品的售价（除了受管制物品除外），这点我就不提了，大家心里有个底。而又有什么准则或指南来确定一项商品“应该”定的价钱，这点更是困难。没准则或指南，那又要如何执法？ 现今做法就是

1）“恐吓”商家说 - “你们不要乱乱起价，会被对付”， 或
2） 叫消费者自己抵制卖贵的商品”。

而房产这类根据市场需求定价的产品就更困难来管制。只要不是受管制的政府中廉屋，发展商要卖多少钱是他家的事，最多卖不出去，慢慢卖，这样也犯法吗？ 如Ivory的The Central, 定价超贵，发展商也不急，接下来应该还会慢慢的起价，他们犯法了吗？