槟城房地产投资

jeffanb

产业倾情：最高点 只有天晓得

投资策略
产业周刊
   2014-03-28 13:24

人总是贪婪的，尤其是看到钱的时候。

眼见房价节节飙涨、投资回酬越来越高时，贪婪之心就起。

股神巴菲特曾经说过：正确的投资方法是；看到别人贪婪时，要感到害怕；而看到别人害怕时，则要贪婪。

这种逆向思维，用在产业投资，又何尝不一样？

当你看到连不懂什么是产业投资的婆婆妈妈也叫嚷着一蜂窝投资产业时，或许也正是你要格外提高警惕，小心产业泡沫爆裂的时候了！

再环顾最近大马房价，短短2年间飙涨20至50%；不仅让手上没房的人大叹加薪永远追不上房价，而且也让手上有房的人赚得眉开眼笑、盆满钵满。

于是见猎心喜，手上还有余钱的，更是放手一博，再落重本追加几间，一心一意只等二三年后再大赚一笔。

然而根据钟摆理论，房价都有周期性，不可能永无止境地涨个不停。

有上必有下，上下摆动、周而复始。关键就在于，你买对时候了吗？你是在什么时候买入、投资？

投资产业，就像买卖股票一样，低买高卖，逢低买入、逢高卖出。

这么浅显的道理，相信每个人都懂。

只可惜“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，当下你永远不知道，何时才是房价最低、最高，最佳买入、卖出的时机？

产业泡沫迟早爆破

其实，早在二三年前，当房价开始飙涨之际，就已有人频频发出警告说，房价太高了，产业泡沫随时就要爆破。

话虽这么说，但要来的却不来。

过早预见的产业泡沫非但未如预期降临，反而变本加厉，涨得更凶更高，让更多的投资者追着房价穷追不舍、追加投资多多益善。

直到去年，政府在2014年财政预算案中出台多项不利产业的打房措施，包括提高产业盈利税（real property gains tax，简称RPGT）、撤消发展商承担利息计划（developer interest bearing scheme，简称DIBS）、提高外国人的置业门槛（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令），和以净售价决定房贷与房价的价值对比（loan to value，简称LTV）等，并于今年1月1日正式实行之后，房价才开始趋软、稍微回跌。

去年交易量跌12.6%

果然，今年伊始才几个月，产业市场发展放缓。

从市场搜集的情报显示，在新的一年里，发展商最新推出的多项发展项目，买气已大不如前，有者甚至因而展延推售，说明打房措施已经开始奏效，房市确实逐渐回软，出现降温迹象。

当然，这种现象，根据专家指出，预料也不会持续太久，并预计在今年下半年逐渐好转。

明年或因2005年4月1日开始实行的消费税影响，于上半年稍微下滑，但过后于下半年又会逐渐回升，并延续至2016年。

根据统计数字显示，2013年和2012年上半年同期相比，大马房产的交易量已经下跌了12.6%，其中新屋交易量下跌25.4%，二手屋交易量则下跌9.1%。

至于交易额则没有多大差别，分别为326亿和329亿令吉，说明房价依然坚挺不衰。

因此一般预测，2014年的产业市场，无论交易量与交易额，整体将会继续下跌。

未来房市举步维艰

这是最好的时代，也是最坏的时代。

随着政府严厉打房管控房市、打压投机炒作之后，预计在短期内，投机者将难以在房屋建竣之后迅速脱售套利，或出租分担房贷。

届时，那些没有能力偿还房贷与利息的投机者，或会陷入家债或债台高筑的窘境。

因此，一旦这个数字与日俱增，严重影响整个产业市场，并因而造成房市有价无市、停滞不前时，居高不下的高房价恐怕也难以为继、继续支撑下去了。

更何况，预期中的升息压力、通胀压力、税务加重、消费力减弱、经济成长放缓等不利因素层层包围下，也势必使未来几年的房市举步维艰、步步惊心。

没有人希望产业泡沫真的发生，然而在产业泡沫还未形成前，做好万全准备，未雨绸缪、防患未然，却是有必要的。

产业泡沫真的要爆了吗？有人说就快了，也有人说不会，人言籍籍谁是谁非，或许真的没有答案。

也许，能够被你不幸言中、预测的，就不是市场了。

无论如何，让房市回复“住”本位，居者有其屋，让真正需要的购屋者拥屋自住，或许就是购屋者最大的心愿吧！
拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

jeffanb

jeffanb 发表于 28-3-2014 01:55 PM
产业倾情：最高点 只有天晓得

投资策略

我并不赞成说买房产就是靠”贪婪“心来驱使的。 毕竟有很大部分（虽然我没明确数据)的人买房产是用来自住的用途。 房产是一个需要， 对本身和家庭的责任，也是对未来的一个保障。和股票不一样，房产可以看得到，摸得到，还可以使用，这不是一个单纯的投资工具。

babytaro

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:53 AM
不过这个策略要确保在好的地点，好的计划才可以考虑，Teluk Kumbar， Relau， Air Itam就不行了。 好的地 ...

个人觉得，买那些慢慢拖的project并没有真正的好处。原因是在同一个时间点签snp，别的projects可能都已经可以住/出租/卖了，但你只有得看的份。除非银行可以借您很多，不然的话，leverage是有限的。

jeffanb

babytaro 发表于 28-3-2014 04:34 PM
个人觉得，买那些慢慢拖的project并没有真正的好处。原因是在同一个时间点签snp，别的projects可能都已经 ...

是没错。如果是好的地点，好的发展商，三年后肯定竣工，而你又买得到你喜欢单位的话，当然要给优先权。不过当市场上缺乏好的新计划的话， 只有一个需要“拖”六年的计划，大把单位任你选，就值得考虑。以The Central的例子而定， 1000psf的确是未来价， 不过以六年来考量的话，还是有溢价空间的。

再说The Central走的是SOHO路线，较小的单位，psf的确是会比大单位高。Straits Quay Service apartment和The Light Waterfront的studio都要价1000psf了（现在价钱）， PWC 450sf的单位现在卖要900psf。  

还有一个在好地点， 又确定可以“拖”的就是Quaywest Residence 了，计划更本还没有提出申请。 不过单位面积较大就是了，没有超过800k的子弹应该是不用考虑了。 Quaywest明天会在Eastin Hotel做“soft-launch”， 有兴趣不妨留意。

cmdrun

Jeff, 你对Maritime 有什么看法？650psf 的价钱是否可以接受？我看到的问题是title是commercial + leasthold.

Ggaryk

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:09 AM
The Peak 现在要价600psf左右了， Oasis低楼的还找得到500k以下的。Air Itam的我个人并不推荐，私人理由。 ...

除了这些还有其他还介绍吗？
之前也有想过villa emas and ocean view....只是两者都属leasehold而犹豫...再者听说ocean view 的管理并不是很理想。
mutiara height呢？floor plan 好像不错，只是居民好像有点复杂...哎，看着屋价一天一天的上涨....买屋的愿望好像越来越遥远...
皆以分享一下为什么不推荐farlim 吗？感觉上blvd and bl avenue面积不错，又不会太复杂....不好意思，问题多多，毕竟之前并没有接触过房地产，所以不是很清楚。

jeffanb

cmdrun 发表于 29-3-2014 08:12 AM
Jeff, 你对Maritime 有什么看法？650psf 的价钱是否可以接受？我看到的问题是title是commercial + leasthol ...

问题不是commercial+leasehold,而是你要买来进行什么用途。单位的设计完全不符合一个家庭居住的要求，这是一个很“rigid”的SOHO单位。真的，我不知道这样的产业在槟岛的需求有多大，我也很期待看maritime的反应。

cmdrun

jeffanb 发表于 29-3-2014 08:50 PM
问题不是commercial+leasehold,而是你要买来进行什么用途。单位的设计完全不符合一个家庭居住的要求，这是 ...

单位的设计是很象办公室，室内的ceiling都很高。不过这也是让窗外的海景更加迷人的原因。我是想买来暂时出租，以后可以自己做网上生意时拿来自用。那里会有Automall，Starbuck，又有Explanate，附近也会有McD，应该不会差到那里吧？你对地点有什么意见吗？

cmdrun

jeffanb 发表于 28-3-2014 05:20 PM
是没错。如果是好的地点，好的发展商，三年后肯定竣工，而你又买得到你喜欢单位的话，当然要给优先权。不 ...

Quaywest 的soft launch 我有去，最便宜的单位应该是510psf+。不过没有private lift，没有seaview, 但价钱已经算便宜了。

alesi616

cmdrun 发表于 29-3-2014 09:19 PM
Quaywest 的soft launch 我有去，最便宜的单位应该是510psf+。不过没有private lift，没有seaview, 但价钱 ...

510psf? min price 是 800k 吗？？

cmdrun

alesi616 发表于 29-3-2014 11:11 PM
510psf? min price 是 800k 吗？？

对，不过rebate 到来就只有700k+ 而已。蛮值得。

caoyun

cmdrun 发表于 29-3-2014 09:19 PM
Quaywest 的soft launch 我有去，最便宜的单位应该是510psf+。不过没有private lift，没有seaview, 但价钱 ...

你說的是 PWC 前面的嗎？哇。。 510 psf 就真的很 dai.. 不過我上起在 QB， 他們跟我說是 800 psf  以上的哦？

caoyun

很奇怪。。 quaywest residence 跟 pwc TBR 在同一塊地，爲什麽網上回看到 commertial title 的字眼的？

http://www.mudah.my/QuayWest+Res ... +Suite-25697931.htm


Location: Penang - Bayan Lepas

Price:  RM 1 100 000

New project launched @ Bayan Mutiara
Surrounding projects are Penang World City, Putra Place, Villa Emas, Gold Coast and Putra Marine
Walking distance to Queensbay Mall
5mins drive to FTZ
5mins to Penang Bridge
Built up area 1550sf (Garden 400sf)
Facing garden
Lower floor
Come with 2 carparks
Commercial title with residential rate
Ideal for investment and ownstay
Cheapest in the market
Price negotiable

alesi616

cmdrun 发表于 30-3-2014 12:22 AM
对，不过rebate 到来就只有700k+ 而已。蛮值得。

rebate 到来有 700k++ 的？多大的 size? 向西的吗？

那时 pre-launch 我看全部 800k 多 900k 1 million 的喔。。。

Sky+Moon

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:25 AM
有人问我Ivory的The Central，1000psf的高价位，买的过吗， 我觉得是值得考虑的。 理由如下：

1） 地点处 ...

那么如果我现在进场phase 1 and phase 2 会不会比the central值得，而且是resident title,而且也没有那么贵，请大大给点意见。。。谢谢！！！

jeffanb

cmdrun 发表于 29-3-2014 09:16 PM
单位的设计是很象办公室，室内的ceiling都很高。不过这也是让窗外的海景更加迷人的原因。我是想买来暂时出 ...

如果有打算自用的话，我觉得可以考虑。反正都知道这个计划是办公室用途的，commercial title不因该是个问题。Leasehold也大致上可以被其他突出的条件如地点，海景，综合型发展中和了吧。

cmdrun

jeffanb 发表于 31-3-2014 09:57 AM
如果有打算自用的话，我觉得可以考虑。反正都知道这个计划是办公室用途的，commercial title不因该是个问 ...

刚看了unit, seller 的价钱都很硬。遇到的都是bulk buyer, 买的都是一层一层的。

jeffanb

cmdrun 发表于 31-3-2014 10:55 AM
刚看了unit, seller 的价钱都很硬。遇到的都是bulk buyer, 买的都是一层一层的。

Maritime Square 其中一栋楼并没向外推售，因为被一个买家包了。听说是一位土著datuk，要用来做service apartment 的生意。而另一栋楼开放给私人买家的时候，排了好几天队，当时单位也剩下不多了，应该都给你讲的bulk buyers先sapu了。

没办法，只能吃别人吃剩的了。不过这些bulk buyers当初应该有折扣，所以价钱可能还可以商量。

cmdrun

alesi616 发表于 30-3-2014 02:50 PM
rebate 到来有 700k++ 的？多大的 size? 向西的吗？

那时 pre-launch 我看全部 800k 多 900k 1 milli ...

刚问了agent, 那间便宜的一两天前刚卖了。

cmdrun

5千单位将陆续建竣 DIBS房屋冲击二手房市

（槟城26日讯）逾5000单位建竣的DIBS房屋陆续流入市场，槟州二手房屋市场竞争更剧烈，也更具投机因素。

马来西亚房地产代理协会委员倪川鹏透露，发展商于2011年大力推销“建筑期间发展商承担利息计划”

（DIBS），使槟州新房屋计划大卖，从2010年的2514间单位，剧增1万1221单位至1万3735间单位，或超过500%的增幅，创下历来最高年销售记录。

不过，他提醒说，这些被称为“DIBS”的房屋，预料在3年的建筑期后，于今年或明年陆续流入市场，预测将对州内的中介或俗称二手房屋市场带来显著冲击，也更充满投机因素。

spex新闻发布会

倪川鹏也是2014年槟城站大马中介产业展（Maspex2014）筹委会主席。他今日上午主持这项活动的新闻发布会上受询时，这么指出。

他分析说，在这些购屋者中，相信大部分都是以投资或投机为主，看准发展商提供建筑期间承担利息的便利购置后，准备在房屋单位建竣后马上脱售套利，因此，将使现有的二手房屋市场的竞争更加剧烈。

倪川鹏：附加价值推高屋价

倪川鹏说，一些购屋者可能以这些新概念的发展计划的附加价值，包括更优质的房屋品质、各种休闲设施及森严保安等提高求售价，推高二手房屋的售价，也使市场更充满投机的味道。

无论如何，他说，这是一个自由的市场，全由供应与需求趋使，因此，他相信精明的购屋者可以作市场调查与比较，也可以在广大的二手房屋市场选择其他可负担的房屋，协助遏止猖獗的投机活动。

他说，DIBS房屋约占槟州约1万6000间二手房屋市场的30%或逾5000间，而DIBS房屋的陆续流入槟州房屋市场，也使到州内的房屋市场从之前的全新房屋30%及二手房屋70%，演变成目前的全新房屋、二手房屋及DIBS房屋3个主要部分。

去年产业展反应好 马银行续赞助Maspex

马来西亚房地产代理协会槟城分会主席苏继良指出，于去年9月27日在槟城举办的第一届2013年大马中介产业展反应积极，取得约2000万令吉的贷款额。

他说，尽管该会无法得出为期3天产业展取得的成交数据及总成交价，不过，通过主要赞助商马银行提供的2000万令吉贷款额，比该银行预期取得的成绩更高，让人振备，这也是马银行今年继续赞助这项活动的主要原因。

620槟时代广场举行

他说，2014年槟城站大马中介产业展定于6月20至22日一连三天在槟城时代广场举行，提供一站式的产业销售平台，让购屋者选购售价从最低5万令吉至最高300万令吉的各类房屋。

他说，由于这项活动是该会的企业社会责任之外，因此，将更注重提供低于50万令吉以下的可负担房屋单位。

产业展首天将举办产业界的论坛及讨论可负担房屋，星期六及星期日开放予民众参观。

他说，这项中介产业展今年将参展摊位从去年的20个增至30个，任何有意参展的产业代理公司及该会的属下会员，可以拨电04－2288333或，电邮secretariatpg@miea.com.my。

截止日期为6月10月。截至4月15日前的优惠期间，会员参展摊格费用1000令吉，非会员1800令吉，过后会员1200令吉，非会员2000令吉。