槟城房地产投资

yihxuan

jeffanb 发表于 13-5-2013 03:23 PM
很难一概而论， 因为要考虑租户的背景和租金层面。 如果以每月租金RM2000 或以上的来说， 就是针对expatr ...

Jeff 大，请教你 Simpang Ampat 的 SA65（Taman Pardana，发展商 JMR）这 project 如何？
三层半独立（33x80）卖 788K，房子特点是 split level，high ceiling，有两个很大的 balcony 等，
稍微和发展商聊过，他们想要打造高级住宅，不过这个价位，不知道还有没有升值的空间？谢谢！

jeffanb

coward 发表于 21-5-2013 12:12 AM
Jeff大大, gurney park ~1000sqft, 不知道值得投资吗 ?
似乎很舊, but near to gurney plaza. 租金回報率 ...

Gurney Park 如果你有爬我早期的帖子的话， 这是我很看好的计划。 以本身的建筑和设施条件来看， 你说得对， 整体一点都不出众 － 外观和设施（泳池，网球场等等）都很陈旧， 健身房也好像没有运作了。 Service Apt的活动还是持续进行， 住户背景有点杂。

Gurney park 最大的卖点就是地点 － 处在Gurney Millionaire row, 前面就是promenade, 左旁边是Gurney Plaza, 步行距离就有Gurney Hawker Centre。 右旁边的Paragon Mall 今年九月就要开张了， 走高尚路线， 这让Gurney park 的地点更加有策略性。 集奢侈与便利与一身， 以低过七十万价位的房产做考量的话， 在槟岛我找不到另一间公寓可以在这方面和Gurney Park 比肩。

出租方面其实竞争很大， 毕竟这是蛮高密度的房产， 很多屋主也是投资者。 租金从RM1800 到 RM2500 不等， 以各自的单位条件而定。 和2009 年比起来租金方面其实起幅不大， 但价钱可是不止三级跳那么简单。 2009 年估价<=400k, 较低楼的~370k就找的到。 现在高楼的估价可以得到650k, 低楼600k, 四年内涨幅超过60%.  这也是问题， 因为如果以650k 的买价， RM2500 的租金只能带来<5％的回酬， 不是那么吸引了。

至于bayswater, 它本身的条件很雄厚了，设施和管理方面都很好。 地点也有策略性－近大桥， Tesco 也只在近距离的对面马路。 1176sf 的卖价和Gurney park 差不多， 租金也是这个上下。Gurney Park 和 bayswater 那一个是较好投资呢， 我觉得不分上下， 需要看个别单位的条件， 和买家本身的喜好。

HunterKing3

THE LOFT 如何？可以詳細分析嗎?

HunterKing3

梹岛最近有什么新店屋可介紹?

hooi369

jeff大大，如果我想买200-300k在北海的condo有什么好介绍吗？
不排除将来拿来自己住不过首先会拿来租给人。。。

jeffanb

Tg Bungah 新的公寓发展计划。 29楼， 才51个单位， 应该是走低密度的super condo 路线。 根据我的资料，正确地点应该是在coastal tower 旁边。

MPPP/OSC/PM(2066 )/13(LB) : PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG UNTUK CADANGAN MENDIRIKAN: A. 1 BLOK 29 TINGKAT KONDOMINIUM (51 UNIT) DENGAN KEMUDAHAN MASYARAKAT & 2 TINGKAT TEMPAT LETAK KERETA & 1 TINGKAT LOJI KUMBAHAN BASEMEN. B. RUMAH SESEBUAH 3 TINGKAT (7 UNIT) DI ATAS LOT-LOT 471 & 472, MUKIM 17, DAERAH TIMUR LAUT, LORONG TANJUNG BUNGAH, PULAU PINANG UNTUK : TETUAN BLOSSOM ACACIA SDN BHD oleh BLOSSOM ACACIA SDN BHD di Majlis Perbandaran Pulau Pinang

嘉儿

jeffanb 发表于 22-5-2013 05:11 PM
Tg Bungah 新的公寓发展计划。 29楼， 才51个单位， 应该是走低密度的super condo 路线。 根据我的资料，正 ...

coastal tower 旁边还有地吗？可能是 Surin Tower A 的旁边？

jeffanb

Marinox Sky?

女商人下訂買單位 仲介公司半年後變相起價
北馬 2013-05-22 18:16

陳碧蘭揚言不接受退訂，並會向律師咨詢採取行動。
（檳城22日訊）女商人去年杪下訂2萬令吉，以一平方尺600令吉的價格購買丹絨道光一間尚未公開發售的高級公寓單位，不料房屋仲介公司收取訂金支票半年後毫無下文，待女商人“追屋”才被女經紀告知，每平方尺售價已超700令吉，女商人不滿對方變相起價。
51歲的陳碧蘭（Rita）週二向光明日報投訴，她於去年11月獲悉丹絨道光一帶又有新高級公寓計劃，便通過友人介紹聲稱有代理相關公寓的房屋仲介公司經紀，討論買屋事宜。
“當時公寓還沒建，我就向房屋仲介公司下訂。對方明碼實價在購屋表格上寫好售價一平方尺600令吉，還收我訂金支票。現在卻說沒位子，除非我能出價逾700令吉，根本是坐地起價。”
她說，女經紀於去年11月10日登門給她講解公寓情況，對方聲稱由於公寓首期計劃的單位未售完，導致本身有意購買的公寓第二期計劃平面圖和其他資料，尚未出爐。對方只通過電腦出示簡單的單位概念圖，供自己選擇單位樣式。

每方呎增100元

“這棟公寓有幾個單位樣式，我選擇了B座的C樣式單位。在我選擇的樓層，C樣式有門牌8、10、11、15和17號共5個單位。我覺得滿意，便即時答應下訂。”
她指出，公寓單位面積為1650方尺，對方遊說她下訂要趁早，因為在未公開發售前認購，一方尺只600令吉。一旦公開發售後，價格飆升是無法預計。所以，自己認為以99萬令吉購買，尚符合預算便馬上開出2萬令吉支票。
她指稱，女經紀較後應允會於同年12月將資料備齊後再來讓自己選擇心水單位。殊知，對方半年都不再現身，直到2週前她主動致電詢問，對方拖拉一週後，才表示購屋名單滿額，現在已沒“位子”可將其安插入購屋名單。
“對方雖說要原金奉還，沒去兌現支票。不過，我不了解她的安插我進名單的意思。對方收取訂金時，說還沒公開出售，所以一定有屋子。”
她承認，雙方之間只填寫了購屋表格，沒有簽署買賣合約。可是，本身已即場下訂，對方也承諾有屋子，現下卻在登門追屋後，才說不能以600令吉尺價出售，除非她接受每平方尺逾700令吉的價格。
“每平方增加100令吉，屋價就飆高10多萬，那已超出我的預算，也不是當初談好的條件。”
目前，有關經紀要以退訂方式平息風波，但陳碧蘭表示不會接受，並會咨詢律師的意見才採取下一步行動。
“我現身說法是要警惕民眾購屋子不要假手他人，應直接向屋業發展商洽詢，才更有保障。

LLI

jeffanb 发表于 20-5-2013 10:21 AM
的确是很高价， >=900psf, 尤其是处在Batu maung。 不过很明显的mahsing的用意是想在这个地区把Southbay打 ...

想问大大，Ideal Vision Park, Tree Sparina 好吗？值得投资吗？

jeffanb

LLI 发表于 23-5-2013 11:34 AM
想问大大，Ideal Vision Park, Tree Sparina 好吗？值得投资吗？

我一向都不是Sg Ara, Relau 房产的"Fan", 从我之前的帖文就知道了。Sg ara 和 relau 地区的公寓发展计划其实是近几年才开始热烈起来的， 而且数量非常多。 我所知道的就有：

TM Residency, Reflection, Golden Triangle, Sierra Residence, Meridien Residence, Fierra Vista, Garden Ville, One Imperial, Orchard Ville, Setia Pinnacle, Setia Triangle, The clovers, 当然也包括最新的Ideal Vision park. 未来Sp Setia 还有Setia Sky Vista, Setia suites， 其他的发展商也会继续进场， 估计还会有很多。  

这十多个计划几乎都是中高价房产, 多数单位价钱在300k到700k之间。 而这些单位加起来的总数应该比所有近几年从Jelutong， Georgetown 直到Tg Tokong 的新中高价计划单位还要多。 很多发展商都一致的提供DIBS来吸引买家， 而买家很多都是年轻的投资者， 想在oc 后放手，赚快钱。问题是这些计划大多数都还没建完，虽然"on paper" 是说价格上升了， 但实际上在完成后是不是有市场，有没有好价钱都还是未知数。 也要考虑到时的竞争将会非常强， 因为类似条件的单位会有很多。

至于Ideal Vision Park 来说， 我还没有看过它的masterplan, 有谁有资料的话请分享。大致上公寓方面感觉有点高密度， 和以上的十多个计划比较的话整体也没什么特别突出的地方。 我觉得可以留意是它的商业单位方面的发展， 如果有很好的商场规划， 那就是一个强项。

louiswaw6363

Jeff 大大， Gold Coast Condo目前还值得买吗？1200sft的已卖到>750k了。真的后悔两年前没有买。在那个地点如果给你你会买哪个？ primo heights / Gold coast ?

coward

jeffanb 发表于 21-5-2013 11:35 AM
Gurney Park 如果你有爬我早期的帖子的话， 这是我很看好的计划。 以本身的建筑和设施条件来看， 你说得对 ...

Hi Jeffanb,  Gurney park I curi masuk(easy masuk??? very bad security), 發現設施很舊/壞.
雖然是一流的海景, 但設計和整體 太糟糕了.

Bayswater 會去看看。... Bayswater 仍有升值空間?? 未來IJM 填海開發區 有機會拉起 Egate area  房價 ?

jeffanb

louiswaw6363 发表于 23-5-2013 06:04 PM
Jeff 大大， Gold Coast Condo目前还值得买吗？1200sft的已卖到>750k了。真的后悔两年前没有买。在那个地点 ...

现在考虑是有点迟了。 Gold Coast 的个方面都很好， 唯一的隐忧就是leasehold status. 现今应该还有82-83年左右， 但在多个五到十年买卖方面难免稍微受影响。 管理层刚用了>600k sinking fund 来重漆， 近期应该不可能在动用大手笔来延长leasehold status, 这也不是正常程序。 唯一可以确定的是出租市场方面不会有太大影响， 毕竟<=RM2500 的单位gold coast 是非常受欢迎的。 不过价钱还没到750k吧， 据我所知， 1184sf, 全修， 一个车位的
单位600k 左右还有的.Summerton 问题是小单位卖完了， 就算有买主现在想放手， 价钱也肯定要>700psf或以上。 大单位价钱高， 出租方面较困难。 而且多数的单位都没海景， 是有点遗憾。

如果自住而且需要大点的空间， summerton 是比较好的选择。 如果是想长期出租投资， 找gold coast <=1200sf的单位, 然后价钱<600k 的就不会错。

jeffanb

coward 发表于 23-5-2013 06:04 PM
Hi Jeffanb,  Gurney park I curi masuk(easy masuk??? very bad security), 發現設施很舊/壞.
雖然是一 ...

Gurney Park 单位的景色吗， 曾经面对paragon 的是最受欢迎的， 但paragon 建好后就被阻挡了。 单以海景来看， 对gurney plaza 和E&O 的会比较出色。 当然喜好程度因人而异。

Bayswater 基本上这个小社区（Metro-east)已经很成熟了， what you see, what you get. 不过这也是问题， 因为这个区只会越来越高密度（Pearl regency, The Vertiq)， 但周围的设施如E-gate 和 Tesco 已经是定了， 没什么改变。 因为地点还是好， 所有需求还是会高， 只是可能未来几年没有什么boost-factor 了。 Gurney Park 就不同， 它有Paragon Mall, 这会是一个很大的boost factor, 现在还看不到这个潜能那就太迟了。建筑外观和室内设施都是可以改善的， 但外在的因素如商场，和道路是没方法改变的。

另外有boost-factor 的地区是Bayan Indah (penang world city, Victoria bay）， The Light Waterfront (commercial 明年动工）， Southbay City, E&O phase II, Tg Tokong Golden Triangle zone (stp/island plaza/tesco), Bayan Baru (Bayan city, Hunza integrated development), 和 Times Square.

chengcheewei

Hi Jeffanb,

小弟 想买一间自住的,但是是在几年后才打算搬进去住。目前烦恼着应买一间几年才建好的新房还是二手的然后先租出去比较好呢？房价涨太快了，几年后不知道还买不买得起。目标锁定在工厂区附近。 楼主有什么好介绍的吗？目前工资只有3k左右. GSD 的Garden Villa, TPPT 的 pentinum III 值得投资吗? 二手的如Relau 的 Desa alor vista or relau vista 值得考虑吗？ 未来仍然有值得考虑的Project 吗？ 谢谢回复.^_^

jeffanb

Techware homes 在Sg Batu 的新房产计划。 地点应该和Sunway Aspera 相差不远。 这个发展商也是Gold Coast, Putra Place, Putra Marine 等等的发展商， 沉迹了好一大段时间终于有新动向了. 这个计划的重点是"Built-Then-Sell", 有勇气， 不错：

Agensi : Majlis Perbandaran Pulau Pinang, P.Pinang
No. Rujukan Projek : MPPP/OSC/KT(1019)/13(LB)  
Nama Projek : CADANGAN PELAN KERJA TANAH BAGI MENDIRIKAN RUMAH SESEBUAH 3 TINGKAT (2 UNIT), RUMAH TERES 3 TINGKAT (13 UNIT), RUMAH BERKEMBAR 3 TINGKAT (4 UNIT) DAN 1 BLOK PANGSAPURI 20 TINGKAT (59 UNIT PANGSAPURI DAN 6 UNIT DUPLEX) DI ATAS LOT 1286, 1145 DAN 1154, MUKIM 11, DBD., LORONG SUNGAI BATU, OFF JALAN SUNGAI BATU, PULAU PINANG  
Untuk Tetuan : TETUAN TECHWARE HOMES SDN BHD  
Kategori Projek : B - Projek Bina Kemudian Jual (BKJ)  
Jenis Pemajuan : A - Perumahan  
Rancangan Tempatan (RT) : Tiada RT (Rancangan Tempatan)  
No. Lot  : LOT 1286, 1145 DAN 1154  
Mukim : MUKIM 11  

jeffanb

jeffanb 发表于 27-5-2013 02:31 PM
Gurney Park 单位的景色吗， 曾经面对paragon 的是最受欢迎的， 但paragon 建好后就被阻挡了。 单以海景来 ...

Bayan Baru 这个区我觉得前景不错， 对于我之前的评语我现在要升级一下。 The One, D'Piazza, Seal's Bayan City, Hunza's Upcoming integrated development 等等都会带来很多活力，也有很大潜力。 整体规划虽然是个体为主， 但还有次序和空间， 不会太乱。 交通方面还会是问题， 这点需要折衷一下。 D'piazza 如果找得到好价钱的， 可以考虑投资。 其他新的， freehold 的如Elite, Olive tree, Arena 等等也可以留意小的单位， 如~1000sf左右， 会有需求。  

要声明的是我这个评语把很大的weightage放在Hunza的未来综合形发展。 到时候蓝图出来如果够“aggressive" 的话， 对这个区域的影响很大。 这是两年后的事情， 不过如果现在先”嗅“的先机， 就会快人一步了。

Hunza Properties plans to undertake a RM3.5bn mixed development scheme in Bayan Baru, the south-west district of the island, two years from now. Group executive chairman Datuk Khor Teng Tong said the project on a 40-acre site would comprise a shopping mall, a hospital, an indoor amusement park and a college.


An auditorium with a seating capacity of 3,000 to 5,000 people and an automobile mall that featuring branded cars are also in the pipeline. "About 55% of the scheme will comprise commercial properties managed by us. We are now working with consultants from Singapore on the concept," he said. (StarBiz)

chengcheewei

Hi Jeffanb,

刚刚 call Techware homes, 他们说，尚未经官方公布. 也不知道会不会有这个Project. 还有那个地方会很塞车.

jeffanb

chengcheewei 发表于 27-5-2013 05:12 PM
Hi Jeffanb,

小弟 想买一间自住的,但是是在几年后才打算搬进去住。目前烦恼着应买一间几年才建好的新房还 ...

投资就是要乘早， 尤其是在房产上。 你说得对， 房价永远不会等你， 短期起伏是有但历史告诉我们长远价值是上升的。 而要等屋价掉了，甚至房市垮了才买也不实际， 因为如果真的发生时利息将会高企，市场情绪也让人不敢买房产。买房产也没有所谓的Good Time, bad Time, 正确的心态应该是尽快买你所能负担的产业， 也谨慎选择要买的房产。 如你现在买了房产， 价值同步提升， 几年后你就能用re-finance或卖出的方式, 来买第二间，或upgrade 较大，较好的房产。但如果选择把钱放进FD 的话， 3％ 的利率绝对抵消不了房价的上升率。

以你的个别情况， 收入三千左右如果没别的太多commitment 的话可以选择300k 左右的房产。 N-park 不妨考虑， 近可守（出租）， 远可攻， 但很多人找， 竞争大。 其他新的应该都超过你可以负担范围内了。

chengcheewei

jeffanb 发表于 27-5-2013 06:09 PM
投资就是要乘早， 尤其是在房产上。 你说得对， 房价永远不会等你， 短期起伏是有但历史告诉我们长远价值 ...

N-park 很多黑人也已经很旧了. 有没有其他 Project??