买大房，还是小房？（跪求投资高手给意见）

muslpi

现在在新加坡看着两间房子hdb

这两间房子都有同样的特点 - - 离开现有的mrt，但是建在future mrt的附近，我的想法是趁现在以低价购入，博以后的升值空间。而这MRT线是往后衔接进去新山的。

房屋1（大）
价钱：480k + 24k COV
头期：S$137k + S$10k装修
月供：S$1270
房间：有3间，打算把store room 和 dining部分 打通，弄多一间小房--> 总共4间
面积： 1313+ sq ft
屋龄：13年
租金：可以出租两间房，大概$1200，这是cash在手的重点哦
交通：距离现在的MRT，慢走16-20分钟（应该没人会走），搭巴士3-4站，有两辆巴士到mrt
装修：没特别装修，简单整齐，若要买，油个漆，换马桶就行了
环境：corner unit，可是窗口看出去不见天日，会看到对面block而已
升值空间：
距离future mrt要走7-8分钟
没designer式装修

房屋2（小）
价钱：420k + 28k COV
头期：S$128k
月供：S$1080
房间：有3
面积： 1195+ sq ft
屋龄：11年
租金：可以出租1间房，大概$600-650
交通：距离现在的MRT，走不到，慢走30钟（应该没人会走），搭巴士4-5站，只有1辆巴士到mrt
装修：已经装修好了，designer式装修，大约省了30k装修费吧（可惜装修是人家用过的)
环境：corner unit，窗口望出去看到对面设计优美公寓，一个青葱公园，蓝天白云
升值空间：
距离future mrt要走2分钟,属于mrt right at the door step式房子，designer式的房屋会令以后买家印象好，cov空间比较大

比较：
由于在10年后，屋龄会达到20+年，所以我打算10年后卖掉这房子，因为房子太旧很难卖
所以，以后的计算都是based on 9年（1年假设租不出）
我会用cpf来供，不够的top up cash月供


租金 大：S$1200 x  12 mth x 9 yrs = S$ 129,600 cash ，扣除cash月供27，000 = S$102，600

小：S$650 x 12 mth x 9 yrs = S$70,200 – 扣除cash月供 5400 = 64，800
从租金来算，9年后，两间房子的租金差别是S$37，800



COV现金溢价（新加坡房产，除了银行估价外，还必须给现金bid，价高者得）
这2间房屋的cov 升值分别，主要在于，小房的地点距离future mrt只有2分钟步程，大房要走7-8分钟。而小房的装修designer式，在future mrt建好后，会是一个很大的卖点。而小房的周围环境比较清新，大房周围环境看起来比较旧。
可是cov是无法预测的，所以以下数目都是个人预测

大= S$ 24,000，10年后起到 S$30,000
小 = S$28,000 ，10年后有了mrt，起到45,000
差别是S$15,000



房屋估价
大房= 480,000，预测10年后，起到 550,000。幅度70k
小房= 420,000，预测10年后510,000。幅度90k
差别是20k

利息
由于大房我需要贷款较多，所以10年后，经过粗略计算，大房的利息大约供多了3k


从这样来计算，似乎差别不大
大房：租金+cov升值+屋价升值+利息 = S$178 676
小房：租金+cov升值+屋价升值 +利息差别 = S$ 174 800

小房似乎看起来比较划算，因为总升值与大房相差不远，可是由于只租一房间出去，我可以享受比较多privacy，头期出比较少，不需要装修，房子也比较漂亮。但是，我认为，这当中有风险存在。屋价升值与cov升值都只是个人估计。而且，只要我不卖掉房子，这笔钱依然会被锁在银行内。

相反，就大房而言，租金是现金，有了现金在手，能够做其他的投资。10年后，我的手中会多了S$37，800=RM92kcash。虽然不多，但拿来进场是一笔不小的数目。

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问题：
请问，我这样算，对吗？
请房地产大大advise一下。。。。

最重要，大家认为哪一间比较划算

u0508950

确切地点很重要，你的如果在woodlands 还是bukit panjang, 升值空间不大. 不过所有的ＨＤＢ　ＦＬＡＴ都租得出去的，看租多租少而已．

那个大小，是房间还是厅的比较？　如果是厅的，我会买小间的．

u0508950

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