我的拍卖投资产业过程

ykphang

拍卖前的功课

本身在发展商就业了几年，对于买卖程序都算有一定熟悉，加上本人希望通过一些投资来为自己的财务加强。了解到别只是在想，而必须踏出第一步，因此打算了从拍卖来买间开始投资。

投资前，首先当然是要做足功课，之前去过拍卖会，但是并没有成功，不过但是却了解了拍卖的程序和会面对的事项。经过从网上http://www.auctions.com.my/  一段时间的挑选，终于找到了一件中廉价屋，这间屋子离我家不远，从网上可以的到了proclamation 和地址，首先当然是要去实地观察观察，结果观察到了那个地方环境不错，对面就有个蛮大的公园和邻居都住了人，因为如果那区没人住的话，会没什么人要搬进去，还有会影响产业的value哦！

地点没问题过后，当然是研究proclaimation了，这proclaimation 里面详细列明了如何进行这项交易，在这里提醒各位如果有兴趣买拍卖屋，这proclaimation一定要读完并且掌握里面的内容，因为一旦买成，所有的条例必须完全照里面来走，不一样银行有着不一样开出来的条件，例如有些要求当场10%reserve price，有些只是5%，有些银行要求你在90天完成交易（意思是还清剩额）。

在这里如果是买来自用的话，就没要清楚自身的贷款能力罢了，但是如果要投资的话，当然那就要更多的calculation了咯。对于打算买来投资增加asset和带来passive income，一定要研究这房产能够带来的成本，供期，还有租金收入。首先这屋子原价肯定是RM80k, 因为是low medium cost house, 现在拍卖reserve price 是 RM59130，也就是比市场价低了大概RM20看k, 当然要看屋子的condition咯，condition 方面是外墙需要重新粉刷了，而里面就没办法看到。。。这是唯一要面对的风险了，当然我从外看没进到去但是也也能猜到里面不会太过破坏，因为严重破坏的话，肯定一看就知道了。

说会calculation方面，RM60k的价钱，需要RM6k的首期，银行如果供期30年大概要供RM290罢了，20年的话RM356。这方面的计算很重要因为如果供期太高万一租金收不回来就不赚钱了。

功课还没完，这房子的水电，门牌还有地税都要调查，因为这些也是成本，一般上拍卖屋都是屋主没能力供了，所以当然买的人多少都要面对这些cost了。经过调查过后，相信那些cost还不算太离谱，所以就准备下一步，去拍卖现场了。

ykphang

拍卖会现场

照着proclaimation的要求，在银行开了一张Banker draft, 数额是reserve的5%也就是RM3000，上面是Ambank的名字，因为是Ambank委托autioner拍卖的。就这样在拍卖前半个小时进到拍卖现场，将我要买的单位和复印的IC给了auctioner的助理登记，就这样等着拍卖开始咯！！

在开始之前，一定会碰到很多agent，那些是帮别顾客委托进行拍卖，这些agent之间都会有联系，他们有时会希望在拍卖开始之前就已经和所有要买同个产业项目的agent或要买的人私下“磋商”，这是避免大家到了真正开始拍卖的话，一旦叫价可能会失控或无法捡到便宜屋了。当然这是题外话，由于我要买的项目不是热门，所以也没有人来和我磋商了。

等到轮到我的项目拍卖的时候，拍卖师之前会喊出所以要买这项目的人和号码牌，一旦证实没有遗漏后，就开始喊价了，reserve price RM59130，但是这个拍卖师看到有4个人要买，结果直接从RM61k开始卖。当听到要卖RM61k起跳以后，有两个uncle 马来人就没意思要了，所以我的对手只剩下一个印度人，那个印度人看起来对这间屋子挺有意思的，所以就变成我和他两个举牌罢了。

最后，我也以RM66000k的价钱拍卖成功，这个价钱不是非常便宜，但也是可以接受。

ylt

請問你拍得的房子,己拿到Key了嗎?
方便請教是什樣的房子?地點?靣积?
感謝,
我想看kLcc的condo,可以建我要注意那些?

choonwaikong

跟帖，多一個經驗沒壞。

LZ辛苦了

ykphang

請問你拍得的房子,己拿到Key了嗎?
方便請教是什樣的房子?地點?靣积?
感謝,
我想看kLcc的condo,可以建我要 ...
ylt 发表于 14-8-2011 08:53 PM

拍卖到的产业是没有vacant possession的，也就是没有什么“交钥匙”的仪式，银行拍卖的产业他们本身也没有钥匙，拍卖师也不会有，被拍卖的人也不会自己交钥匙出来的。所以，如果买到了要自己去找锁匠，去自己开屋子门和其他破坏或是不见得东西都是自己想办法，自己的成本！！

ykphang

拍卖成功过后
刚刚看到有位网友问我关于屋子的面积大小，拿钥匙的问题，差点忘了介绍这件屋子的详细情况。这段拍卖成功过后的过程就会和大家解释清楚给大家。

对于拍卖的产业，银行他们本身是没有钥匙，拍卖师也不会有，被拍卖的人也不会自己交钥匙出来，因此，proclaimation也是有提到关于vacantpossesion的细节。对于这项，银行会申明在买主没有缴清所有屋款给拍卖银行之前，买主是不能进去屋子的。而就算屋款缴清，就算里面还是住着人，还是里面缺少什么，不见什么，被破坏什么，这全部都是买主自行会承担。

再来看看这间屋子的面积，这是双层中廉价排楼，土地面积是14’x60’，三个房间，两个厕所，挺适合拿来做投资出租用途的。我在买到了过后，虽然是要等到银行出钱给拍卖银行，但是我却颇不亟待进去这间房子了。

这屋子外面的大门被锁头给锁着了，里面估计也是锁着，我便自己拿锤子和螺丝荃来自行硬硬将锁头敲开。敲开过后，大门果然也是锁着的。通过电话联络给锁匠，一个门需要RM40来换，算算看要换掉6个。想了想，再打了电话给朋友问看会不会帮我换，幸亏我们说他会，叫我跟他去买木门的门锁，然后再带他去换掉它。最后我买了6个门锁cylindrical lockset，以每个RM15买到，过后也请了朋友吃了一餐当作感谢他的帮忙。

mingshi

恭喜恭喜。。。。。。。。

ylt

如果有住人及租約,該如何處理較妥呢?

blackcat98

這樣的帖子，就算拿不到精華，也應該加分以是鼓勵，


這裡問題的人很多，分享的很少

yyyandyou

买这种房子，最怕就是有人住着，或屋主不肯搬走。。。
所以如果是屋主住着的，就要小心了！！！

ron_n

lz,那如果买拍卖屋可以申请epf出来装修屋子吗？因为大多数拍卖屋会比较‘破烂’。。

iedachok

请问楼主， 地点在那里？
你大概大算用多少钱来粉刷？
之前屋主欠的水费电费不是不关你的事吗？

ykphang

lz,那如果买拍卖屋可以申请epf出来装修屋子吗？因为大多数拍卖屋会比较‘破烂’。。
ron_n 发表于 23-8-2011 11:28 AM

auctions买回来的同样可以提公积金，只要是第一次使用就可以提所有account 2或者是屋价10%+10%装修，以两者数目何者为低来看。

ykphang

请问楼主， 地点在那里？
你大概大算用多少钱来粉刷？
之前屋主欠的水费电费不是不关你的事吗？
iedachok 发表于 23-8-2011 02:33 PM

多少钱粉刷我会在接下来的篇章写出来，本来看到没什么人在这贴反应的所以不打算写下去了的。。。。。

地点就不说了，最重要的是这个例子是给大家做参考和讨论学习用的。

之前欠的水电费大多数是要买主自己承担的了，其实要不要还是依据那个sales proclaimation，我一再强调这个sales proclaimation就是要给大家知道，如果打算买任何拍卖产业，你的sales proclaimation就是你的买卖合同了，所有条例，所有细节都要refer 这个了。

fabiankong

好文章，正好参考参考~~我也有想过买拍卖的屋子，不过没有经验就作罢了~~
不懂拍卖过程中能不能跟竞价的人协商一下，比如给个1000或2000让他们退出？好过给银行赚了

ykphang

好文章，正好参考参考~~我也有想过买拍卖的屋子，不过没有经验就作罢了~~
不懂拍卖过程中能不能跟竞价的人 ...
fabiankong 发表于 23-8-2011 06:26 PM

对，很多人就会这样做，有些会通过agent帮忙这样通过“磋商“拍卖前开价，如果都谈妥了就没问题，如果太多人要竞争一个单位的话，就通常没办法拍卖场外前磋商。

我尝试过收别人的价，然后拍卖前放弃竞标，那是连拍卖师也参了一脚。。。。。当然这些都是不合法的，大家心知肚明就好。

iedachok

说真的现在的拍卖价都不是底价的， 分分钟都比市场价贵， 而且不是贵那么简单是贵很多很多。我也是留意了很久但是都没有满意的。 有一点我很不明白的是到底水电费不还为什么不会被割。 还有你的地契你的律师有说多久会转成你的名字吗？ 你的律师费是多少？

iedachok

回复 15# fabiankong


   能， 但是好的地点位置都太多对手了， 所以没有本事打发。

ykphang

说真的现在的拍卖价都不是底价的， 分分钟都比市场价贵， 而且不是贵那么简单是贵很多很多。我也是留意了很 ...
iedachok 发表于 23-8-2011 07:00 PM

这一两年由于发展商新屋市场的价钱太热，所以转移一些人都专注了二手产业和拍卖产业。早几年前拍卖市场就无人问津，那时就真的很多不错的拍卖屋但是却不是那么炙热。

产业市场的价格都会有个周期循环的，目前不像以前那么容易找到价廉物美的拍卖屋了，但是以后的事情就难说。

拍卖的时候，由于好的地点就会很多人竞标，由于气氛使然，很容易造成很多人无深律之下拼命举牌。其实去拍卖的目的就是找到廉价的产业，可是不是个人都这么会精打细算。

sheeppmy

我刚在上个月也买了间auction的屋子, 刚刚批了贷款, 过两天签loan agreement, 也正想着要找锁匠开锁及换锁