下面是童國模的專欄文章。
當然，發展商自己想賺的那一部份厚利不肯放手少賺一點，肯定也是造成屋價高漲的因素之一。
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房產屋語．讓所有房屋更負擔得起
29/12/2012 15:01 中國報
當我看著飛人博爾特在早前落幕的倫敦奧運會100公尺田徑賽以破大會紀錄的9.63秒衝線時，我看見一位眼中只有一個目標的短跑選手，正專注在最短的時間衝線。結果，他再次以驚人的表現震驚世界。
這讓我想起我們打造更負擔得起房屋的旅程，它是一場需要所有參與者付出同等注意力的賽事，包括來自公共領域的政府和私人領域的房地產發展商、購屋者和非政府組織（NGOs）。
就像比賽中所有短跑選手都瞄準同一個方向和目標一樣，房屋領域所有參與者都應該在賽事開始前擁有一致的目標。
若要了解到底是什么因素推高房價，我們需要分析影響國內房屋發展價格的各種原因。
這將幫助我們鑑定核心問題，繼而提供我們正確的補救措施以讓國內的房屋更負擔得起。
先看建築成本
我們先看看房產計劃的主要成本成分。20或30年前，收購土地只佔一項計劃成本的5%到10%，如今卻可佔整個發展預算的20%到30%，這還未包括在這塊土地展開的任何增值工程。
由于城市特別是大都市的土地不足，因此土地價格不斷上漲。例如在1980年代后期，滿家樂的地價是每平方尺10令吉，現在每平方尺卻可高達300令吉。
居高不下的地價佔據發展預算的一大部分，房價自然隨之上漲。
另個主要成本便是發展計劃的持有成本和建築融資成本。發展計劃的完工時間越久，融資成本就越高，並提高房屋售價。
我曾在早前的文章提過，房產發展計劃正式推介前往往需要1、2或更多年的醞釀期，以獲得相關監管單位的所有批准。
漫長的審批過程肯定會影響持有成本，進而拖緩房屋單位供應。
若審批時間沒有被縮短，日益高漲的需求只會進一步推高房價，因為這是供需的基本市場影響。
不開放土著單位
大馬房地產發展商公會（REHDA）在最近關于發展商調查的媒體匯報會，提到另個影響房屋成本的因素，即是未出售卻又不開放的土著單位。
根據該公會半年一次的最新房產領域調查報告，未出售房產的最大原因莫過于不開放的土著單位，這樣的趨勢已維持2年。
基于必須持有未出售的土著單位，額外的持有成本難免以較高售價的形式，轉嫁給其他所有購屋者。
不開放的土著單位，也可能製造市場出現供應短缺的假象，並導致房價再上升。
我們認可需要土著房屋政策之際，各個州屬應該同意落實透明且自動開放的機制，開放推介18個月以后都未能售出的土著單位，讓房屋變得每個人都能負擔得起。
公用設施成本助漲
除了土地、持有和建築融資成本，另個加入房價的成本便是公用設施成本。過去公用設施公司通常會建造變電站、儲水塔、鋪設電覽和水管，現在發展商卻要自己完成這些設施。
近期在一項房屋負擔能力的圓桌討論會中，購屋者協會（HBA）總秘書鄭金龍提到私有化后的公用設施公司變成以盈利為導向，稅民繳付的稅金不再用來提供基本必備設施。
這導致房屋成本更貴，因為購屋者最終必須承擔這些公用設施服務的建設成本。
本文一開始提到的例子說明，短跑選手必須在沒有精神和身體負擔的情況下，對放眼的目標全力以赴。
試想像若博爾特若需要逆風而跑，並在比賽時背上幾十公斤的負擔，他還能否打破奧運會紀錄並成為傳奇？
在這項讓所有房屋單位更負擔得起的比賽中，高企的土地成本、漫長審批期、額外公用設施開銷和不開放土著單位的課題，正是導致房屋未能變得負擔得起的重擔。打破這些困境，我們將可打破紀錄。
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发表于 29-12-2012 08:25 PM
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