(分享) 米兰兵法：验收装修买特价屋学问

怕水的魚

米兰兵法：验收装修买特价屋学问

投资策略 产业周刊
• 米兰兵法
  

2012-11-16 13:32    南洋商報  產業周刊


房地产投资失败的其中一个关键，就是忽视了看楼的重要。
购买二手房产，特别是老旧的风险更高。
但只要你采取所有必要的预防措施，将有助于减少风险。
投资房地产时，专业的检查是必须的。对“新手”来说，你也许觉得这有点像在讨价还价；但专业的验屋员（Inspector）可能会发现有些地方需要花费数千令吉去维修，才能维持房产的现状。
虽然聘请专业的验屋员验收房产可能会增加投资成本，但这对成功的房地产投资者而言，是必须的开销。
多管齐下看楼
基于你的眼睛没有经过“特别训练”，可能无法看出房产的问题，所以你可以通过黄页、上网或者致电某家有信誉的看楼公司，为你彻底检查房屋的管道系统、电气线路、屋顶、地基、白蚁、以前水灾的迹象、缺陷和其他细节等等。
尽管你需要支付数百令吉看楼费，但这是值得的，因为你也不想在后来才发现，整个房产因为地面沉降，而逐渐下沉。
如果可以的话，你在开始谈判价格之前，尽量叫卖方承担部分的验收费用。
另外一个方法就是，你可以请你的承包商或工程师朋友帮忙。你也可以问一问附近的邻居，那间房产是否有任何问题。
如果有任何会影响房产的小问题，通常也会影响到邻居。
看楼后，你将会有一个清晰的画面，可以预计房产的整体状况，毕竟房产投资的“惊喜”，是不愉快和很昂贵的。
验收必须注意
1.损坏是可以修复的
2.涉及的成本
3.所需的维修时间
把握优惠价买房产良机
假如你是聪明人，你会在某些情况下，例如Kg Medan的暴乱事件以及Masjid India的水灾事件等等，以便宜的价格购买房产。
我的学生莱昂，曾经洽购1间位于Masjid India的5层建筑物（附有升降机）。卖家是名老人，他想脱售这栋建筑来套现，再分配给家属，而不想留下这栋物业给后人，避免引发一大堆问题。
洽购期间，Masjid India发生了有史以来其中一次最严重的水灾。建筑物的底层店铺的淹水水位有3尺高，严重损坏升降机的地下室和电缆。
结果，该老业主更积极地接触莱昂，后者则趁机杀价额外20%或50万令吉，该老业主也一口答应。
莱昂是一个聪明人，他知道这样的水灾不常发生，而政府通常都会采取行动，确保这种问题不会再度发生。
勿购买坍塌房屋
虽然莱昂节省了50万令吉，但他需要花费逾15万令吉，把底层和升降机地下室的地板增高5尺。
他的新租客对此感到很满意，因为就算再发生水灾，也不会影响他们的生意。
他们还同意支付比市价高10%的租金。
这是一个很经典的例子，因为这种一次性的灾害不常发生。在发生这种情况时，卖家会倾向于更快脱售房产。
但如果是发生坍塌事件，我强力建议你不要购买，反而应该远离这些房产。
装修贴士
（1）最值得关注的是，装修成本最多只能占房产价值的40%，若超过50%，是很冒险的。
（2）装修费必须符合居住环境。如果你的房价是30万令吉，但你却花费20万令吉去装修，这是没有实际意义的。完成装修后，你的房子将会非常“出位”。如果你的房子与居住环境格格不入，很多潜在买家不见得会欣赏或珍惜你所付出的装修费。
（3）除了美化的理由，装修必须是实用的。最重要的装修地方就是客厅和饭厅、厨房、卧室、厕所、书房和祈祷室。同时，我建议你也一并更换电线和水管。但值得一提的是，你可以花一点钱，把客厅的一部分改为更大的车房，停放你的跑车，惟潜在买家可能不会认同。
（4）你的装修费也取决于你打算在这间房子居住多久。如果打算住很久，可花更多装修费，要是打算居住不到3年，那么我劝你还是不要浪费装修费。
（5）不要让房子充满太多你的个人品味或生活方式，装修应该尽可能让越多人认同是好品味，这样你才能够卖得更好的价钱，帮补你的装修费。
（6）所谓“人靠衣装”，房子的油漆品质是很重要的。这是可以直接看见的东西，所以也是可以让房产直接“增值”的因素。你可以从这个角度去看：如果一个普通的女人，化了一个很美丽的妆容，她将会变成一个很有吸引力的女人。但是，如果一个很漂亮的女人，化了一个很难看的妆容，这将让她看起来很恐怖。
修复房产增加成本
修复房产的开销会增加你的成本及现金支出，而且有些损坏或严重损毁，根本无法修复。例如：（1）柱子不对称（2）高架梁下沉（3）窗口无法关闭或不对齐（4）地板和墙壁爆裂（5）房子下沉（6）靠近山坡或以前坍塌的地方（7）靠近之前的建筑工地（8）以前淹水的迹象一些容易修复的小缺陷，包括墙壁上的小裂痕（不是靠近屋梁或柱子）、水管、管道、电气线路、油漆工作，以及其他等等。
同时，你也必须注意其他问题，而且要趁问题恶化前，立即解决。
另外，楼龄10年以上的房产和新房产不同，前者需要不时进行大型修复工程；因此，购买旧房产时，要准备验楼及维修的费用。

米兰多施 著名产业投资大师

ddk84

谢谢楼主。。获益良多。。

jacky1678

不錯不錯，幫你頂下。