买MLTA（人寿保险）真的比MRTA好？

kenty

不管到哪里都会听到以下的点评，但这是真的吗？

- MLTA（人寿保险）会比MRTA好，因为保额不但不会下降，还会有储蓄。
- MRTA 不好的，千万别买。如果银行利息上升，有一天如果发生事情赔款不够还银行。
- MRTA 没有36种疾病，不好的，买MLTA才好。
- MRTA 没有储蓄功能，房子卖掉或提早供完，已付的保费就没有了。
- MRTA 不好，不能转去另一间屋子

为了解答以上的问题，先让我们了解各种可以保障房贷的保险

房贷保险 （Mortgage Insurance）
传统的房贷保险一般只保死亡，或多加终身残废。但不能加入严重疾病，意外和医药卡等的保障。

1） MRTA：保额根据房贷递减方式设计而成（如图所示）。保费的高低取决于房贷额，贷款年限和银行利息的设定，利息的上下将会造成保额的不足或太多。一般上银行允许将保费加入贷款中。

2） MLTA：保额维持在投保时设定的数额，可以避免利息上升所照成的保额不足。保费只受房贷额和贷款年限影响，但保费比MRTA贵很多，保费也可以选择加入贷款。

Term Life
也可分成 Participate 和 non-participate。Non-participate （没有分红/储蓄）很像MLTA。Participate （有分红/储蓄），保额就像图中“创意保险”般会增加。但 term life 原先的设计不是用于房贷保险，而是一种客户可以选择年限和保额，一般只是保死亡和终身残废的保险，价格比接下来要谈的人寿保险低。保费可以像人寿保险般每月付款，但不能加入贷款。

人寿保险 （Whole Life Insurance）
可以加入严重疾病（Critical Illness），意外（PA），女性疾病，豁免（Waiver），医药卡，等等。。。一般有分红或储蓄，保额因此随时间增长。但说到分红或储蓄，必须特别注意以下两种不同的保单

1）传统人寿：资料上一般会有将分红/储蓄那一栏分成“Guarantee 保障” 和 “Non-guarantee 无保障”。 顾名思义，Guarantee 就是无论如何每一年都必须发放。而 Non-guarantee 的分红/储蓄就会根据保险公司那一年的投资盈利浮动。因为有保障，分红/储蓄相对安全，保额就如图中“创意保险”那样完全保障房贷，还可以当作退休基金，孩子的教育基金等等。

2）投资连结保单（Investment link）：保费在开始的几年必须扣除代理佣金和其他一些管理费用。剩下的一部分用来付还保费，另一部分投资连结的信托基金。那就是没有保障的分红/储蓄，盈利决定于保单持有人或代理所选择的基金表现。同时，基金经理和持有人共同承担投资风险。因此，保费比传统保险低。


了解了各种保险后，不难发现投资连结保单（Investment Link）就是最常用的“创意房贷保险 MLTA”。那现在就来看看以下迷思,

- MLTA（人寿保险）会比MRTA好，因为保额不但不会下降，还会有储蓄。
对的。但是要特别注意投资连结保单，未来的储蓄是否如图中“创意保险”般上升取决于基金风险（高/中/低），基金经理表现，大环境的股市和经济表现等等。万一需要时正好遇上1998年般的股灾和经济萧条，银行利息上升到超过10%，但投资的基金大幅下降，储蓄将会大幅缩减。还要特别注意当初保单的设计是否太多保障太少储蓄，万一太多保障，各项保险的费用（特别是医药卡）将会随着年龄的增长而增加，但我们每个月还是付当初的保费。最坏的可能是保单在不知的情况下断保，因为每个月的付款已经不足于偿还保险费用，那保险公司就会从基金那直接扣除，直到用完，或者要求增加每月付款，千万别低估增加的幅度。想象一下25岁时的医药卡可能只需要少过RM500，但60岁时却要RM5k。当初一个月付RM200，55岁退休时却要你每个月付RM700。所以，设计保单时必须将这些因素考虑在内，这就取决于代理的专业度，还有我们是否拥有这样的知识去询问代理。


- MRTA 不好的，千万别买。如果银行利息上升，有一天如果发生事情赔款不够还银行。
不能那么武断。正如投资连结保单虽好，但因为她的特点和设计不良也会造成断保的问题。那如何避免MRTA赔款不足呢？就是将当初设计时的利率提高。譬如现在银行利息4.5%，未来有可能上升或下降，那为了避免以上问题，就将利息设定为7%。那保额下降的幅度将会比4.5%慢，如果利息一直保持4.5%，剩余的保额将会永远高过剩余的贷款额。那相对的7%的保费会比4.5%贵，心痛？保险就是这样，保费越高保障越高。


- MRTA 没有36种疾病，不好的，买MLTA才好。
购买保单永远要根据个人的需求和预算。没有最好的保单，只有最适合自己的。一切要以自己的意愿为依归，前提是要有这样的知识。


- MRTA 没有储蓄功能，房子卖掉或提早供完，已付的保费就没有了。
提早供完或房子卖掉是可以退回部分保费的。同样的，购买保单永远要根据个人的需求和预算。

- MRTA 不好，不能转去另一间屋子
大家可以参考小弟以前发的另一个贴，这里不再重复。  
MRTA 真的不能转换到其他新贷款?

最后，感谢大家的阅读。希望各位可以从这里得到一些想要的讯息，帮助大家在以后选择适合自己的房贷保单。

没有最好的保单，只有最适合自己的。

LittleB

到现在还是不完全了解MLTA和传统人寿保险的差别。
好像基本没有什么分别？

kenty

LittleB 发表于 30-7-2018 01:03 PM
到现在还是不完全了解MLTA和传统人寿保险的差别。
好像基本没有什么分别？

现在保险代理销售的MLTA 已经不是原本的 MLTA 了，他们卖给你的都是人寿保单。为了生存，他们一定卖你“创意房贷保险”来取代这些所谓的 “MLTA”。

ngph988

所谓 MLTA 94 人寿保险，不过它的功能只是拿来还清你的房屋贷款而已如果不幸事故发生的话，而基本的人寿保险是给爱人的礼物

LittleB

ngph988 发表于 31-7-2018 11:49 AM
所谓 MLTA 94 人寿保险，不过它的功能只是拿来还清你的房屋贷款而已如果不幸事故发生的话，而基本的人寿保险是给爱人的礼物

只是拿来还清房屋贷款的不是叫MRTA吗？

ngph988

LittleB 发表于 2-8-2018 08:53 AM
只是拿来还清房屋贷款的不是叫MRTA吗？

MRTA 也是其中一个保障，不过是 group insurance.

MLTA 是个人保障，也等于普通人寿

shilotape

如果有普通的人寿保险就没必要买MLTA了对吗？

kenty

shilotape 发表于 2-8-2018 11:55 AM
如果有普通的人寿保险就没必要买MLTA了对吗？

如果普通人寿的保额足够，基本不需要再买。但还要看房贷和要留给家人的是多少去决定。

房贷：500k
留给家人：300k
总保额： 800k

以上的例子显示，如果现在的普通人寿已经保800k，那就不需要再购买了，如果不足就最好加额。不足的部分就看个人预算，可以选择MRTA , MLTA 或人寿保险。

kenty

LittleB 发表于 2-8-2018 08:53 AM
只是拿来还清房屋贷款的不是叫MRTA吗？

MRTA 和 MLTA 都用在房屋贷款。

而MLTA 和人寿是不同的，只是现在的保险代理和房贷代理都将他们当作一样的。目的就是要用人寿去取代MLTA。

LittleB

kenty 发表于 2-8-2018 05:14 PM
MRTA 和 MLTA 都用在房屋贷款。

而MLTA 和人寿是不同的，只是现在的保险代理和房贷代理都将他们当作一样的。目的就是要用人寿去取代MLTA。

所以搞不懂分别,比较便宜？如果一样目的一样价钱，那为什么要买MLTA?

kenty

LittleB 发表于 2-8-2018 08:17 PM
所以搞不懂分别,比较便宜？如果一样目的一样价钱，那为什么要买MLTA?

真正的MLTA和MRTA是没有储蓄的，付款都是一次性，然后就在期限内给与保障。

而人寿却有储蓄，还加上其他各种保障，当然比MLTA 贵很多。

以一位30岁男性，500千贷款30年利率5%
MRTA: RM15K
MLTA: RM29K
LIFE: 一年至少RM3K，30年就要RM90K

shilotape

kenty 发表于 2-8-2018 09:10 AM
如果普通人寿的保额足够，基本不需要再买。但还要看房贷和要留给家人的是多少去决定。

房贷：500k
留给家人：300k
总保额： 800k

以上的例子显示，如果现在的普通人寿已经保800k，那就不需要再购买了，如 ...

现在很多银行都会强制性的要求购买MRTA/ MLTA,不然的话就无法拿到比较好的贷款利息.
那么如果是遇到这种情形要如何避免购买? 前提是本身已经有人寿保险

kenty

shilotape 发表于 3-8-2018 11:06 AM
现在很多银行都会强制性的要求购买MRTA/ MLTA,不然的话就无法拿到比较好的贷款利息.
那么如果是遇到这种情形要如何避免购买? 前提是本身已经有人寿保险

首先必须知道加上房贷后保额是否足够？如果不足够那我建议不要为了省钱而不买。如果已经非常足够，又没有其他银行提供更好选择，又不想给更高利息，还有以下办法可以尝试

1）将人寿fully assign 给银行，但银行未必接受，更重要的是代理不想麻烦。万一真的允许，家人将会在发生不幸时没有了这笔赔偿。如果没有足够应急基金，其他资产又不能短期内变现，就不鼓励这个办法。
2）减低MRTA 年限。譬如房贷30年，MRTA就拿10 或15年。

其实大部分人保险的保额都不多，100k到300k是很正常，但房子至少都300k以上。万一发生不幸，保险要还房贷还是留给家人？规划不当就变相为家人带来烦恼。

shilotape

kenty 发表于 3-8-2018 03:39 AM
首先必须知道加上房贷后保额是否足够？如果不足够那我建议不要为了省钱而不买。如果已经非常足够，又没有其他银行提供更好选择，又不想给更高利息，还有以下办法可以尝试

1）将人寿fully assign 给银行，但银 ...

感谢楼主你的解说.现在我对MRTA/MLTA这一方面有更深入的了解.
比如说我现在的房子S&P价钱是550K,家人的300K. 那么我的保额一定要在850K对吗?
如果买MLTA的话房子550K的话,那么保额会大概在多少?

Ewa123

shilotape 发表于 3-8-2018 12:15 PM
感谢楼主你的解说.现在我对MRTA/MLTA这一方面有更深入的了解.
比如说我现在的房子S&P价钱是550K,家人的300K. 那么我的保额一定要在850K对吗?
如果买MLTA的话房子550K的话,那么保额会大概在多少?

现在rm500K人寿都不贵。大概150-200/月。（20-30岁之内）

kenty

shilotape 发表于 3-8-2018 12:15 PM
感谢楼主你的解说.现在我对MRTA/MLTA这一方面有更深入的了解.
比如说我现在的房子S&P价钱是550K,家人的300K. 那么我的保额一定要在850K对吗?
如果买MLTA的话房子550K的话,那么保额会大概在多少?

一般不用房价550k，而是用贷款90%，就是约500k （30岁男性MLTA 约RM29k）。然后再扣掉你的 EPF，股票，现金，信托基金，还有其他的投资资产就是不足的保额。最好不要将房地产和汽车这些计算入现有资产，因为要变卖需要一段时间。

房贷：500k
家人：300k
需要保额：800k

现有资产
股票： 50k
现金/定存：100k
信托基金：50k
EPF：200k
总资产：400k

现有保额：300k

应增加保额：100k

保险足够就好，过度保障只会造成没效率使用金钱。

kenty

Ewa123 发表于 3-8-2018 03:16 PM
现在rm500K人寿都不贵。大概150-200/月。（20-30岁之内）

方便放一个 25岁，male， non-smoker， 500k，Basic Death & TPD 的 projection illustration 出来吗？将所有保险公司的名字遮掉，让大家学习。谢谢！

147258

kenty 发表于 3-8-2018 04:38 PM
一般不用房价550k，而是用贷款90%，就是约500k （30岁男性MLTA 约RM29k）。然后再扣掉你的 EPF，股票，现金，信托基金，还有其他的投资资产就是不足的保额。最好不要将房地产和汽车这些计算入现有资产，因为要变卖 ...

喜欢你够老实。我一个月的个人保费都已经去到RM700了，还是有agent讲我的保额不够，一直要我买保险。

kenty

147258 发表于 3-8-2018 05:18 PM
喜欢你够老实。我一个月的个人保费都已经去到RM700了，还是有agent讲我的保额不够，一直要我买保险。

谢谢！

以上例子只是简单计算死亡和终身残废。如果加上医药卡，严重疾病，意外保险等等就变得复杂。就以严重疾病为例，一些人认为100k就足够，但另一些人却说300k都嫌少。

这个帖就是希望一起分享，不要被代理牵着走。最少知道自己要什么，买了什么。

shilotape

kenty 发表于 3-8-2018 10:05 AM
谢谢！

以上例子只是简单计算死亡和终身残废。如果加上医药卡，严重疾病，意外保险等等就变得复杂。就以严重疾病为例，一些人认为100k就足够，但另一些人却说300k都嫌少。

这个帖就是希望一起分享，不要被 ...

感谢你详细的分析和解说。
我刚刚去询问了我的保险代理原来我的保单人寿的保额并不多， 打算再加保。
那么如果签房贷合同的时候，我要如何确保是真的保障房子的MLTA，而不是所谓一大堆的INVESTMENT LINKED policy ?
MLTA 保费需要一次过付清吗？