「一马房屋」让年轻人充满期待，但进度非常缓慢。房地產和其他商品有何不同？它的价值是否真正反映了该地人民的需求和收入？还是有其它因素？这是我们探討大马房產是否泡沫化的前提。
一样產品的销量关键在于市场是否存在，不同年龄阶段的人所消费的產品都有些差异。以房地產来说，购买者主要来自结婚並组织家庭，年龄介于25-40岁的组群。
依马来西亚人口结构来看，未来年轻人的数量甚多，且有一浪高于一浪之势。故理论上，房地產的市场仍会逐年扩大达20年之久，似乎是不成问题的。
但这只是说明大马房地產拥有市场所需的人口需求，却不代表房地產会有「黄金20年」，因为需求未必等于消费。
这话如何说呢？以吉隆坡一间中等价格的公寓售价计算，大约28.4万令吉（如果你找得到的话）。若支付10%头期费用，贷款25.5万令吉以30年来供，就算给你比当前市场更低的4%超低利息计算，你也需要支付1200令吉的月利息，也就是说你的薪水必须是3600令吉以上。
大马人民无钱购屋
可大马人民的薪水多少？根据公积金局的资料，1千400万名会员当中超过75%会员月入少过2千令吉；15%会员月入介于2千至5千令吉，只有10%会员月入超过5千令。这也显示大马人民最少80%以上买不起房子了。
现实情况比数据更糟。因为一间普通公寓尚且如此，何况排屋价格可是动輒50万乃至100万令吉，就算是薪水最高的10%，月入超过5千令的公积金会员，大部分也买不起房子！
至于那些有能力购买高价房屋者，除了少数经商致富，或有高等业技能者之外，若非有「额外收入」，就要靠父母资助才能成为「屋主」。政府提供给大学生购买的「一马房屋」、「可负担房屋」，起码也要30万令吉，超过了一般大学毕业生的能力。
尽管如此，发展商对这类房屋也「不感兴趣」。截至去年9月为止，政府与私人发展商只建了2万9千154个或37%的可负担房屋，与政府定下的８万间房屋目標相差太远。
目前，一些银行对房屋贷款申请者的审查更严，要借90%贷款的美梦基本上是没了，能借到80%贷款已是万幸；但大部份刚从大学毕业的打工仔都过不了关，除非有家人协助，则另当別论。
大学生薪金偏低
大马人的薪水偏低是普遍现象，大学生起薪也不过2000-2500令吉，这也可从缴纳所得税的人只佔劳动人口的15%中看出来。所以大马房地產的情况是有需求人口，想买房屋的需求也很多，但是需求无法转化成消费，因薪水太低买不起房。
从各种房价数据对比，也看出大马房价偏贵。按照房价平均收入对比高达25倍，远大于国际间合理的3-6倍。而房价租金高达22年，租金收益率约4.57%，对比十年期大马政府国债收益率4.20%，区区几十个基点的溢价根本不能抵御风险。
房地產投资之所以会在近年吸引到大马投资者，究其实是2009年美国爆发金融危机以来的滥印钞票的宽鬆政策，造成我国利率下调到歷史低位造成货幣氾滥，而引发的一场泡沫。
市场多盲目跟风，只知道房价年年上涨，却对房价为何上涨的原因知其然而不知其所以然，以为房屋价格永远都是上涨的。这人性问题几乎发生在世界各个爆发房產泡沫的国家，日本人这么想过，香港人也这么想过，美国人也这么想过，全球投资迪拜的有钱人也这么想过，现在轮到我们大马人也这么想......
若能知道房价上涨的原因背后都是一些金融货幣政策的变动，就会明白最理想投资房地產的时刻，不是低利率的现在，而是高利率的未来。
钞票泡沫上的房產泡沫，单是想像两个泡沫叠在一起的画面，就教人不寒而慄。但是，想买房的人还是络绎不绝，房產不会马上垮下，但却綑绑了大马人的可支配资金，后续发展並不乐观。
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发表于 17-2-2016 04:29 PM
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