iskandar 是不是已经热潮退却？

dangabay

之前email 几乎明天都收到iskandar的消息，最近两星期才收到一个消息。

非常替投资在iskandar的人感到遗憾，包括我自己。

我常常思考，馬來西亞就在新加坡旁边，地方人口都远比新加坡有规模，却为什么远不如新加坡？

是政府的质素，及人民的慢吞吞！
（我这样说，如有冒犯请见谅）

dangabay

iskandar（也是馬來西亞整体）还有一个劣势，就是发展得很慢，好像有心无力一样，和中国珠江三角洲城市（广州，深圳），澳洲大悉尼都会相比，iskandar好像蜗牛慢慢在以自己的速度在“建设”，而且没有什么规划，其实是见一步，走一步的。

dangabay

我今年年初首次到访iskandar，真是大吃一惊，怎么这个落后的地方会被吹牛成为2025的国际大都汇？去官方机构iskandar region development authority 去参观，竟然不能进去，只能隔着玻璃在外面看进去看到有很大的房地产模型。

最难以想象是我在Danga Bay的小旅馆住了两个晚上（第三晚忍受不了，跑去新加坡的酒店了），竟然两个晚上都停电。旅馆职员说没办法，整个区都停电了。

Legoland游人非常梳落，小猫几隻……交通不方便，没有汽车的话难以在Johor里快速穿梳，完全看不到具备有利经济活动的有利条件。

dangabay

laoss，中国大陆的一个四线城市，都比iskandar强！

四维尔

据我了解，iskandar的范围有三个新加坡这么大，它的发展全赖外资，住宅买卖价格都以外资为主，新山居民根本不想买或买不了，价太高了，以中国发展商的发展又太大了，可能会变成鬼城，公寓建了没人住，以目前的情况，投资不了，十年后可能可以。

johnlow

只要鸡哥继续发功，新元汇率上到1对5。
大半的大马人口自然会往柔佛迁移，Iskandar国际大都会的美梦指日可待。

仓底货

原因无他，就是市场托不起而已。

rhb

马来西亚的发展落后新加坡的原因已很多人分析过了,所以这里不说。

至于那些幻想iskandar成为另一个深圳的：

第一：马拉西亚人口才3千万，不及广东的1/3， 不及大陆的2.3%，完全没有人口的质量和数量来支持。政府也不会开放让外来人口占据。
第二：在巴生河流域和槟城发展的都比iskandar好，没必要去。如要更好，直接去新加坡好了。不像中国有大量内陆的人才供应深圳。
第三：深圳的发展很大程度有赖于成为香港北上大陆的腹地，但iskandar不会是新加坡东南亚的腹地。除了不是同一国外，新加坡一向以来都对马来西亚戒心很重，已在多年以前将工业分布在不同的东南亚区如：印尼batam, 越南，泰国，甚至中国，iskandar对新加坡是可有可无。
第四：中国当年发展深圳不遣余力，完全是do or die 的态度。而马来西亚政府对iskandar的态度，则像A钱多于像发展，起绰头项目来拉高地皮价格，然后crony如IWF可以高价卖出地皮项目。

u0508950

这位楼主，我上次跟你说了你买的project 没有几个新加坡人还是马来西亚人愿意买的。

我还没有跟你好好分析过danga bay 这个地区：
1。 那边是马来区，就是说房子价格原本就不会太贵。但是碧桂园，硬硬要在这个区起高尚住宅。

2。填海区。之前那边有一栋不懂什么名的旧公寓，日子久了，墙壁会裂。价钱升不上去。碧桂园也是填海区。

3。那边表面靠近custom, 不过其实没有这么靠近，要走蛮远才到。

4。 基础设备和方便度远远不及绿地和umland suasana,但是价格有得比。虽然说苏丹加持，但是本地人不吃这一套。如果要买，首选绿地，接下来还有蛮多栋，很难轮到碧桂园。

5。 那个海，有臭味。

Iskandar 目前还在发展着，但是大马目前经济陷入前所未有的困境。只能寄望波币进一步提升，而带动该区的买气。

@digidigi 希望你有空能进来讨论一下我的看法。

digidigi

u0508950 发表于 11-8-2015 06:25 PM
这位楼主，我上次跟你说了你买的project 没有几个新加坡人还是马来西亚人愿意买的。

我还没有跟你好好分 ...

1. danga bay那带，其实以前屋子不算很多，就是靠近大陆边的那些bungalow, 再里面一点就是水塘路那一代，也是bungalow多，华人马来人都有，不过马来人会多一点，因为那边蛮多公务员和政府官员居住。 如果是danga bay沿着海边往perling那边走，就会经过taman laguna，那边就马来人很多，基本上是kampung来的。
这一区，其实也不会算低档，不过以前很多住在这里的有钱人，都搬去比较外围的地区了，所以你会看到这里很多bungalow都很老。以前新山比较高素质的公寓其实就在这里，如aloha和indah samudra。。。。他们现在是直接在这里填海，直接在市区弄出一片很大的土地，然后这里的蓝图规划其实不错，路也做得很大条，不过问题还是供应量太大，你的是做得很美一下，不过这几年iskandar很美的地区有很多，再来我们有地屋真的还是蛮多的，从这里过去5分钟就到horizon hill，perling， bukit indah，从这里过去CIQ也是要驾车，所以如果要选公寓肯定是要能走路到CIQ的。不然要用到车的话，就是要选有地的。 地铁是很遥远的东西。

2. 你说的是新湖滨旁边的那栋？填海。。。。就要看中国是不是真的那么有料了，哈哈。

3.  没错。。。所以本地人是不会住这种地方的，他有钱，驾多五分钟就能到HH，没钱，也能到perling。

4.你说的应该是富力，绿地其实就在碧桂园隔壁。不过富力有一个问题，就是生不逢时，听说第一个phase只卖了一半，而且比较起来发展商根碧桂园比起来很像有一点力不从心，投入力度比较弱一点，有机会你可以到两地参观参观，碧桂园很幸运上了车，所以商业也规划了出来。 suasana看起来真的还蛮不错。其实新山租客群能负担得公寓租金是在2k以内，不管是studio一房两房三房都差不多，所以比较容易租的十中价公寓，如zeneith suite，现在tropez两房fully furnish1800就有人租了，这个就在danga bay，所以以后碧桂园的租金也是这样，不然大家一起更低，因为那么多，别人租1600也死不了，不过你得碧桂园租1600。。。。。反正中国香港人有钱？

5. 臭味麻我就不确定了，不过住海边，puteri habour好像好得多。

其实现在冷的不只iskandar，亚洲很多地方都很冷，我们现在政治经济都有问题，不过碧桂园原本就是外国人自己买来买去，买到的本地人，都是因为去到showroom被自己的emotion打败， tropez现在租1800的屋主，他说，以前tropicana的人跟他说vp后能租2500到3000。。。哈哈。

很多人说市场坏，但是500到700k的牌楼交易还是很活跃，店屋二手市场交易也一样很活跃，所以真正惨的，是公寓，而且是高档的，是本地人不会买的东西，本地人不是没有钱，是完全没兴趣。

我自己最近一直看股票，原本早上选了几只要玩反弹，谁知道中国炸一下人民币故事直接便炮灰。。。

digidigi

四维尔 发表于 11-8-2015 09:20 AM
据我了解，iskandar的范围有三个新加坡这么大，它的发展全赖外资，住宅买卖价格都以外资为主，新山居民根本 ...

错，本地产业不管自住或投资都是一本地人为主。

外国人集中的都是一些高档产业，如碧桂园，所以真的停工也不是新山产业市场的写照。。。

seri alam牌楼今年头排队，dato onn 牌楼去年排队，dato onn店屋去年排队，ecoworld 卖得那么好，都是本地人在support。。。

暗天

digidigi 发表于 11-8-2015 08:16 PM
1. danga bay那带，其实以前屋子不算很多，就是靠近大陆边的那些bungalow, 再里面一点就是水塘路那一代， ...

補充一點，新山的有地房產，通常開賣前兩天就給人家 book 完了，是不是自己把粘紙貼上去的就是題外話啦，不過我親身在發展商 office 觀察的結論是，中低價位（<RM600k）的有地房產還是很有市場的

暗天

digidigi 发表于 11-8-2015 08:20 PM
错，本地产业不管自住或投资都是一本地人为主。

外国人集中的都是一些高档产业，如碧桂园，所以真的停 ...

ecoworld 的廣告歌很洗腦
ecoworld 其實有蠻多本地人買來投資的

digidigi

暗天 发表于 11-8-2015 08:29 PM
補充一點，新山的有地房產，通常開賣前兩天就給人家 book 完了，是不是自己把粘紙貼上去的就是題外話啦， ...

没错，即使是旧屋，只要是这个价位然后地点适中，是很多人抢着要的。。。。

digidigi

暗天 发表于 11-8-2015 08:31 PM
ecoworld 的廣告歌很洗腦
ecoworld 其實有蠻多本地人買來投資的

没错，非常真心的提醒去买eco tropic的投资者，你们说承受的风险是极高的。

暗天

digidigi 发表于 11-8-2015 08:32 PM
没错，非常真心的提醒去买eco tropic的投资者，你们说承受的风险是极高的。

中國這顆震撼彈一出，接下來就很考驗在馬來西亞工作的同胞的holding power了

digidigi

暗天 发表于 11-8-2015 08:43 PM
中國這顆震撼彈一出，接下來就很考驗在馬來西亞工作的同胞的holding power了

你是说人民币贬值还是中国发展商在这里大木兴土？

暗天

digidigi 发表于 11-8-2015 08:45 PM
你是说人民币贬值还是中国发展商在这里大木兴土？

中國主動貶值人民幣這事，馬幣走勢勢必雪上加霜

digidigi

暗天 发表于 11-8-2015 08:47 PM
中國主動貶值人民幣這事，馬幣走勢勢必雪上加霜

现在最重要的是我们的经常帐盈余（BOP）会不会缩小还是出现赤字，棕油和石油这块是肯定少了，就要看半导体出口的上升能不能cover前面的两块。。。
马币贬值的速度还真的有点出乎意料。。。

u0508950

digidigi 发表于 11-8-2015 08:16 PM
1. danga bay那带，其实以前屋子不算很多，就是靠近大陆边的那些bungalow, 再里面一点就是水塘路那一代， ...

DANGA BAY距离HH应该没有这么近吧？我觉得最少需要15 分钟。

我觉得目前有地屋子的价格也是暂时受到压制了，毕竟CONDO的供应量实在太大，而且大家一起抢租客的问题很严重。

是的，我要说的是富力，那个地点真的不错。我觉得一个可能原因是香港发展商对风险管理的控制比较严格，如果情形不对，他们就不会过度投入了。
其实，卖出一半已经算是很不错了，我记得以前JB房地产还没有起飞之前，每一个PHASE都是需要很久才卖得出的。而且富力的标价并不便宜。你知道现在的价位多少了吗？