(分享) 檳城百万富翁豪宅区--- 斯里丹绒槟榔

怕水的魚

百万富翁豪宅区 斯里丹绒槟榔

房产趋势
• 产业周刊
  

2012-11-16 13:21   南洋商報  產業周刊

从高空俯瞰斯里丹绒槟榔首阶段的繁华。

刘金玲向媒体解说目前推荐的Andaman高级公寓。

东家的房产风格除了带有奢华感， 亦注重设计与空间感。
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  LonePine豪华精品沙滩酒店与E&O豪华酒店都是沿海， 并是费功夫翻新却又保留历史文化的建筑。
  
  

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槟城的斯里丹绒槟榔（Seri Tanjung Pinang）被誉为槟城最新的“百万富翁豪宅区”（Millionaire's Row），更被视为代表个人身分地位的高级豪华住宅区。这里的房子，动辄上百万。
刚刚易名为东家的（E&O，前称依恩奥）产业巨擘，在斯里丹绒槟榔的最大型发展计划首阶段刚推出市场，最低价的公寓单位叫价129万令吉，最贵的沿海别墅以980万令吉已告售罄。
槟城的发展模式向新加坡和香港看齐，房地产越来越难求，房价更是一路走高。
原本已荒废的土地，曾有业者要动工但却又放弃。但豪气的东家（E&O，前称依恩奥）果断着手发展，打造现在槟城人眼中的高档住宅区———槟城斯里丹绒槟榔（Seri Tanjung Pinang）。
百万元别墅售罄
斯里丹绒槟榔最便宜的公寓叫价129万令吉，最贵沿海别墅售价980万令吉，因而有“百万富翁豪宅区”的美誉。
但惊人的是，这些从百多万到约千万令吉的房产，竟然很快就一售而空。
因此，更多人将房价高居不下的祸首，指向高档产业发展商。这种说法，仿佛把矛头直接指向向来以豪华为发展中心的东家。
东家副董事经理陈国良与媒体聚餐之际，就驳斥了这种负面说法：“我们销售的是有生活品味的产品，不只是遮头瓦。”
重视生活品味
陈国良在言谈间，毫不否认他们的房产是偏向奢华；但他点出一个重点，即东家本身是重视生活品味，旗下房产备有设计感、装潢和家具，让买家拥有房子就拥有一定的生活品质。
陈国良也强调，东家除了提供高生活品味的房产，也注重社群活动。因此，Andaman高级公寓还备有沿社区跑道、绿色公园和水上乐园，甚至提供出租的私人小剧院。
以高档产业为主，斯里丹绒槟榔首阶段搬进五星级度假风，房产卖品味与奢华仍叫好又叫座，更在“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）下获得至少23国的外籍买家青睐，占整体买家的35%左右。
房价虽走高 发展商没牟利
房价过去10年不断走高，陈国良指出，发展商并没有牟利。
他说，发展的赚幅其实不多，更没有因为屋价涨而赚得更多，因为土地和建材价格等成本水涨船高，压缩赚幅。
“房价不断起，看似发展商以高价格提高赚幅，实际上（我们）却是填补高成本的缺口。”
他还以名车法拉利为例，指大家若无法购买法拉利，不可能就因此指责法拉利推高车价；所以欲购屋者应该就本身能力所及置产。
“大家还需深思为何本地人收入无法负荷价格远比邻国便宜的大马房地产，而当局亦应该努力提高国民收入，提升人民购买能力。”
首期工程80%竣工
坐落在槟岛东北部的斯里丹绒槟榔，是东家目前关注的发展计划，首期占地240英亩的工程已竣工80%。
加上仍在规划的次阶段，其规模将近千亩。
首阶段斯里丹绒槟榔已完成双层半排屋、三层至三层半的半独立洋房、双层至三层的独栋别墅、服务式公寓及高档公寓。
其他毗邻商业建筑还有Straits Quay海鲜岸休闲购物广场、小艇船坞、会展中心、表演艺术中心和特易购霸市。
刘金玲说：“就好像我们看到新加坡、香港，槟城岛是一个沿海的地段，所有建房子的地段都是沿海，（岛）中央是山丘，所以土地是非常限量。”
她说，尤其是这种黄金地段、靠近新关仔角（Gurney Drive），附近就有五家国际学校，也靠近所有生活日常所需地点。
发展总值120亿受瞩目 次阶段填土造岛
市场估计，只是槟城斯里丹绒槟榔的第二阶段发展计划，就足以让东家未来10年继续奔波；而且首阶段的亮眼成绩，亦透露出第二阶段是备受市场期待，弥补需求。
斯里丹绒槟榔第二阶段，是填土作人工岛，规模等同首阶段的3倍，地点就位于首阶段的海边别墅之旁。
其发展总值初步估计高达120亿令吉，分别在两个人工岛屿进行混合发展计划，初步预测填土需要两年，方可推行首个房产计划。
东家在2011年4月获得斯里丹绒槟榔第二阶段总体规划的原则批准，拥有该地段78%权利，而其余由槟城发展机构（PDC）掌握。
明年动工只欠绿灯
东家市场销售总监刘金玲透露，第二阶段还处于规划期和收集民调结果，且正待槟城州政府亮绿灯，预期2013年中旬就能动工。
据悉，就寸土寸金的槟城而言，东家填土建740英亩的人工岛，对槟城州政府是有好无坏，所以当局的批准可说是“十拿九稳”。
发展商纷看中槟黄金地
产业分析员普遍看好槟城产业价，特别是斯里丹绒槟榔面海和邻近新关仔角，更是永久地契。
联昌国际研究主管黄大任亦展望，东家槟城产业销售成绩亮眼。
不过，ZJ研究分析员指出，槟城并非只有东家的斯里丹绒槟榔计划，其他产业发展上也看重这片金土。
其中，名单有实达集团（SP Setia）、双威（Sunway）、马星集团（MahSing）、IJM置地（IJM Land）及玮力产业集团（Ivory）等等。
分析员估计，未来10年至15年面市的槟城房地产计划价值高达29亿令吉。
因此，他不排除房产供应过多的潜在风险，可能影响未来的认购率和房产价。
豪宅转售价格翻倍
刘金玲提到，斯里丹绒槟榔首期发展总值约40亿令吉，转售价格几乎都翻倍，例如双层排屋就从2006年的售价73万，近期有人以190万令吉转售。
东家的半独立洋房就从第一期的130万令吉涨升23%，至第二期的160万令吉；独栋别墅则从第一期的290万令吉，扬升38%至第二期的400万令吉左右。
690万元别墅涨42%
其中，未竣工就已售罄的最豪华沿海别墅Martinique更飙涨42%，第一期的690万令吉不久就暴涨到980万令吉。
另外，仍在建设的还有3栋270度面海的Andaman高级公寓，规模最小的914平方尺单位由125万令吉起跳。
在这里，面积最大的4847平方尺阁楼单位则叫价574万9000令吉。
目前首栋已脱售70%，而第二栋售出40%。
槟拥365亩地库东家 净利飙近260%
东家2012财年营业额涨升81%至4亿9216万8000令吉，净利更是飙升近260%，报1亿2789万4000令吉。
该公司的产业发展贡献近90%的营业额，其中有六成是来自槟城。
所以，东家常被误当槟城公司，并非无迹可寻。
而且，除了斯里丹绒槟榔，东家在槟岛西南部还有Gertak Sanggul约365英亩的地库，意味槟城规模是远远超越旗下吉隆坡、现有约400英亩发展计划和土地。
巴生谷房产强调奢华
不过除了槟城，东家在巴生谷地区，亦是坚守奢华与生活品味兼具的高档产业发展商。
吉隆坡市中心的高级公寓Dua Residency，以及白沙罗高原的独栋洋房Seventy Damansara和Idamansara，累积发展总值8亿8600万令吉。
此外，东家与金狮集团（Lion Group）联营发展的吉隆坡金三角地区St Mary高级公寓，被形容为“曼哈顿款式都市公寓”，95%的单位已确定售出，剩余部分阁楼单位。
投资产业和酒店业
除了发展高档房产，东家的核心业务还包括产业投资和酒店业。
该公司的房产投资组合，包括首阶段斯里丹绒槟榔的Straits Quay海峡岸休闲购物广场与高级公寓Dua Residency的零售空间Dua Annexe。
在东家名下有不少名牌和精品酒店，例如LonePine豪华精品沙滩酒店、E&O豪华酒店式公寓和Delicious饮食集团。
另外，该公司还有小艇船坞、会展中心与表演艺术中心。
长期盈利增长的展望与扩展策略，加上富有经验的管理层，让东家前景备受分析员普遍看好，尽管森那美（Sime）入股东家近30%股权一度闹得满城风雨。
无论如何，目前暂时尘埃落定；陈国良亦在聚餐之际强调，森那美没有影响或者插手他们的营运。
驻柔发展35亿计划
东家如今在槟城与巴生谷地区的成绩单，有目共睹。站稳脚步后，东家在2011年6月份正式进军柔佛。
该公司刚宣布，与马新两国政府联手，即国库控股和淡马锡控股（Temasek Holding），共同发展依斯干达区、名为Medini Integrated Wellness Capital的计划。
这项发展计划占地210英亩、总值35亿令吉。计划混合排屋、半独立洋房、独栋洋房、服务式公寓、高级公寓和零售产业。
据悉，东家接下来就会着手其首个柔佛发展计划，初步推介458排屋单位。