我对Cyberjaya 的La Vida SOHO的投资分析，不对别打我！

zan88

先此声明：我是negotiator，透过我买La Vida的单位我是有佣金的。我开这帖是想和大家讨论投资的利与弊，因为我自己也想投资在这个单位。当然，也希望如果各位大大有兴趣买的话，请透过我，让我赚一点，当作是分享的鼓励，毕竟大大直接跟发展商买的价钱是没有分别的。有兴趣买或去看site的话，请PM我你的联络号码，我会尽快联络你。谢谢！

好，客套完了，先附上Developer的site，地点的讨论是根据它的site plan：
http://www.crystalvillegroup.com/commercial/la-vida-soho

Star在8月1号的报道，里面的报道说卖价是RM280K起跳：
http://thestar.com.my/news/story ... 626323&sec=metrobiz

先说好处：
1. 就在Streetmall旁边。有在Cyberjaya活动的人可能懂Streetmall是一个很方便的地方，吃喝方便，附近也有一个巴士总站。
2. 靠近学校，学生是租户的来源之一：CUCMS, LimKokWing, MMU等。
3. 靠近MNC，如HP, IBM, 等，可能可以租到给他们的外国executive。
4. 政府的政策是明年将政府部门人员迁移到Putrajaya/Cyberjaya,届时会有很多人move in，也是租户的来源。
5. 根据对面的condo （domain），租金可以到RM1500，这边的租金合理的话可以去到RM1300.
6. Freehold.
7. 便宜，虽然psf高，但由于面积小，年轻人还是可以负担的。
8. Facilities在顶楼，有泳池之类的。

再说弊：
1. SOHO unit，maintenance等比较贵，好像也不能拿EPF出来。
2. Cyberjaya有很多development，会造成竞争。
3. 第4点的忧虑是如果大选后政策有变，将不成立。
4. 第5点的租金是projection，不是确凿的数目（当然建成后可能也会提高）。
5. 面积太小，租不出去的话自己住也很难。

我的analysis：
1. 现在发展商给的package：266K with 7% discount，DIBS.
2. 3%的定金大概是RM8k,接下来施工期间不必供。风险算低的了。
3. Star报导的售价是RM280,现在售价266K - 7%算来是大概247K，我一进场就赚33K。虽说是paper profit，但至少不会亏太厉害吧。
4. RM1.3K的租金除以RM247K的买价，ROI是6.32%。当然，这不包括装修和fully furnished的价钱。如果花13k来装修，260K的ROI也有6%。
5. 我买不起4-500K的地产，这个价格让我可以用有限的资金来增加财富，以后再upgrade更大的屋子。

请问，我还有什么看漏的吗？

shitfireman

你真的认为cyber会有真么多人move in?cyber 发展到过火了，supply肯定大过demand.

zan88

shitfireman 发表于 24-8-2012 03:33 AM
你真的认为cyber会有真么多人move in?cyber 发展到过火了，supply肯定大过demand.

嗯，这是最主要的忧虑。我希望有人可以分享一下那边的development，看看大概是一个怎样的情况。我也听说development太多，但如果有人分享说大概一个数目的话就太好了。

SOHO是一个比较niche的market，我们很难把它和high end property（bungalow，high end condo）当作competitor。

我没有想太多。Target customer是学生，工作的executive。我知道有些LKW的学生都住到Puchong那一代。这些人当中很多不需要一个家，只要一个可以休息的地方。为此我觉得Cyberjaya应该是有市场的。其实，重点的对象是CUCMS和MMU这两间学校因为LKW要住到这边来是要驾车的了。有车的话他们的活动范围就更大，不一定对Cyberjaya有兴趣。

zan88

今天去iProperty的fair看看，Cyberjaya还真的很hot一下。

想问有谁有投资在Cyberjaya （尤其是Domain1 & 2），可以分享一下现在的market如何？