【秀灵购屋指南及流程交流专区】-只作为参考，建议听从各方的意见方作结论!

秀气灵人

07.05.2014

谢谢各位网友的青睐，经常上来这里看看留言发问。

首先，先跟大家说不好意思， 我最近真的很少正正式式坐着登录及查帖。 几个星期才登录一下然后就退出了。 有时候想回复帖的时候，看一下已经是好几个星期前的问题， 因此也只好跳过了。 希望那些等着我回复又等不到的，造成不便之处实在抱歉。

你们可以电邮发问你的问题， 电邮的话只要我能回答的我都会回复。

谢谢。

秀灵上
law1roof@gmail.com

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简介房地产

在马来西亚，我国政府采用了有关法律作于买卖、转让房屋的约束。以下是我国所采用的一些法令：-

l       The National Land Code 1965 (Applicable within Johore, Kedah, Kelantan, Negeri Sembilan, Pahang, Perak, Perlis, Selangor and Terengganu) ;
l       The National Land Code Act 1963 (Applicable to Penang and Malacca Titles only) ;
l       Sarawak Land Code ;
l       Sabah Land Ordinance ;
l       The Contracts Act 1950 ;
l       The Specific Relief Act 1950 ;
l       Trust Law; and, lastly
l       The English Common Law and rules of Equity

基本上，地契分为两种拥有权力：-

(一)    永久地契 FREEHOLD
(二)    租凭地契 LEASEHOLD

房屋的地契也分为个别地契individual title和分层地契strata title两种。

而住宅房屋种类分为下列两种：-

(一)    有土地住宅建筑 LANDED PROPERTY
(二)    分层住宅建筑 SUB-DIVIDED PROPERTY

LANDED PROPERTY 的面积比较宽阔，占地较大，价钱应对的比较昂贵。这包括独立别墅 (BUNGALOW)，半独立别墅(SEMI-D)，单层排屋等等(SINGLE STOREY TERRACE/LINK HOUSE)和双层排屋 (DOUBLE STOREY TERRACE/LINK HOUSE)等等。

SUB-DIVIDED PROPERTY一般为公寓(APARTMENT/CONDOMINIUM/SERVICE APARTMENT)和组屋 (FLAT)等等。近来发展商开始在城市地段推出一种称为城市屋(TOWNHOUSE) 的新款屋种。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 22-11-2007 03:57 PM 编辑 ]

alesi616

期待楼主的资料!!!

秀气灵人

正在努力收集资料， 以最简单的方式带给大家。 请耐心期待。

秀气灵人

向发展商购屋的流程

(1) PRE-PURCHASE RESEARCH PHASE购屋前调查工作 *地点，价钱，房屋设计，发展商背景，环境，风水，合约细节

(2) SALE AND PURCHASE AGREEMENT & LOAN AGREEMENT PHASE *律师事宜，审查合约，签订合约，申请贷款，贷款合约手续 (随后会详细解释)

(3) POST AGREEMENT PHASE合约后的检查事宜 *进阶付款 (PROGRESSIVE BILLING) ，建筑进展，转交屋匙前检查，转交屋匙，入伙证等处理工作

(4) MOVE INTO NEW HOUSE新居入伙 *地契，门牌税，地税

解释：

购屋者需要了解到自己为什么要购买产业，是要自己住，投资？然后针对自己的需要选择适当的产业。重要的是地点，价钱方面。应该要规划自己的收入及应付负担的能力。至于发展商的背景，购物者可以视察该发展商以往的建屋记录及口碑。

一旦，你确定了一切没有问题，而且经济没有问题，可以开始物色适当的产业，一旦满意后，你需要缴付RM 500-RM 1000的定金作为BOOKING FEE，然后向发展商索取收据，订单BOOKING FORM，地契复本。需要向发展商确认如果你贷款被拒绝，你是否可以要求退款。有些发展商会扣除约20%的手续费，有些则会100%奉还。要求他们保证，如果可以，要求他们列入BOOKING FORM 或则收据上。一定要记得SALES ASSISTANT的名字并要求他签名保证。目前，很多发展商承担买卖合约及贷款律师费用及印花税，但是必须使用他们规定的律师。如果，你要保障，可以自己另行找代表律师，但是需要自己附上所有的费用。

有了BOOKING FORM & RECEIPT，其实你就可以找银行申请贷款了。要求银行的工作人员尽量在短期内答复你是否获得批准，因为有些发展商要求14天内需签署买卖合约，如果你在这14天内可以确定你的贷款通过，建议你才安心签署买卖合约。

一旦所有手续都没有问题，通常30天内贷款银行就得依照进阶程序先付10%给发展商。通常，银行会要求贷款者SERVED PROGRESSIVE INTEREST，如果你认为自己可以应付，那么可以要求开始供屋子，无形中会缩短贷款的期限。之后，发展商会依照建筑进展向银行要求DISBURSE PROGRESSIVE PAYMENT直到产业建好为止。最后的5 %将由买卖合约代表律师保管18个月，以确保产业在这段时间内没有任何问题及确保发展商不会私吞购屋者的金钱而落跑了。

入伙纸通常在产业建好了3-6个月可以拿到。到时，买主需要缴付抵押金如SINKING FUND， MANAGEMENT FEES 等杂费给发展商。发展商会让屋主检查自己的单位，确保一切没问题了，转交钥匙仪式就可以完成。屋主可以在领取钥匙的14天内要求发展商修理单位里的缺陷。

有影无

是否可以提供向卖主购买房屋（二手屋）的流程或是需要注意的事件吗？

[ 本帖最后由 有影无 于 19-9-2007 07:03 PM 编辑 ]

秀气灵人

可以， 但是我想先完成向发展商购买的流程。 希望你在等待一些日子吧。

秀气灵人

1) 买卖合约 SALE OF PURCHASE AGREEMENT

1)      SCHEDULE G用于LAND & BUILDING
2)      SCHEDULE H用意 SUB-DIVIDED PROPERTY


2)      居住协议书 DEED OF MUTUAL CONVENANTS

内容包含平常的起居准范还有管理费等事项。买主需要注重一些条例，由于该协议书不是STANDARD FORMAT的，所以要小心发展商会维护自己的利益，而把所有不利的矛头推给买主。可以要求自己的律师代读才考虑是否同意该内容方可签署。

3） 贷款合约 LOAN DOCUMENTATION

(a)      Loan Agreement
(b)      Deed of Assignment
(c)      Power of Attorney

每一间银行的合约的规格都不一样，但是大致上内容一样，因为都是在马来西亚国家银行统治的。缴付贷款印花税及在其它文件上打印后，律师就得把POWER OF ATTORNEY向高等法院注册，注册费从RM 38-RM 46不等。注册之后，如果代表律师收到发展商要求的PROGRESSIVE PAYMENT NOTICE，那么律师就可以要求银行出钱给发展商了。

秀气灵人

附上THIRD SCHEDULE-SCHEDULE OF PAYMENT让你们参考：-

THIRD SCHEDULE
[Clause 4(1)]
Schedule of Payment of Purchase Price
	Instalments Payable	%	Amount (RM)
1.	Immediately upon signing of this Agreement	10
2.	Within twenty one (21) working days after receipt by the Purchaser of the Vendor’s written notice of the completion of:-
	(a) the work below ground level including piling and foundation of the said Building comprising the said Parcel	10
	(b) the reinforced concrete framework and floor slab of the said Parcel	15
	(c) the walls of the said Parcel with door and window frames placed in position	10
	(d) the roofing/ceiling electrical wiring, plumbing (without fittings), gas piping (if any) and internal telephone trunking and cabling to the said Parcel	10
	(e) the internal and external plastering of the said Parcel	10
	(f) the sewerage works serving the said Building	5
	(g) the drains serving the said Building	5
	(h) the roads serving the said Building	5
3.	On the date the Purchaser takes possession of the said Parcel with water and electricity supply ready for connection to the said Parcel	12.5
4.	Within twenty-one (21) working days after receipts by the Purchaser of the written confirmation of the Vendor’s submission to and acceptance by the Appropriate Authority of the application for subdivision of the said Building.	2.5
5.	On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel as in item (3) and to be held by Vendor’s solicitor as stakeholder for payment to the Vendor as follows:-	5
	(a) two point five per centum (2.5%) at the expiry of six (6) months after the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel (b) two point five per centum (2.5%) at the expiry of eighteen (18) months after the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel
	TOTAL	100

秀气灵人

转交屋匙 DELIVERY OF VACANT POSSESSION

附上发展商的通知书作为参考：-

Date :

Xxxx
Of xxxx
Xxxxxx
Xxxxx

Dear Sir/Madam

DELIVERY OF VACANT POSSESSION
PROJECT
:
TYPE
:
UNIT NO.
:
PURCHASER
:
PURCHASE PRICE
:


We are pleased to inform that vacant possession of the abovesaid property can now be delivered to you. A copy each of the Architect’s Certificate and our progress billing is enclosed for your information.

Kindly call at our office within fourteen (14) days from the date hereof, bringing along with you the following :-

1)      Your identity card(s);
2)      Payment for settlement of the amount due as per Statement attached;
3)      Confirmation from your end-financier that they have released the full loan sum to us; and
4)      Confirmation from our Solicitors, xxx that they have received the stakeholders sum.

TAKE NOTE that upon FULL SETTLEMENT of the purchase price and all other outstanding payments, you may proceed to our office to arrange an appointment to inspect and collect the keys to your property.

Pursuant to Clause 28(3) of the Sale and Purchase Agreement, you shall deemed to have taken possession of the said property upon expiry of fourteen (14) days from the date of this notice whether or not you have actually taken possession of the said property. Thereafter we shall not liable for any loss or damage to the said property and/or fixtures and fittings therein.

It is therefore in your best interest to make the necessary arrangement to take over the above property as soon as possible within the aforementioned period.

Please note that you are not allowed to occupy the said Property until such time the Certificate of Fitness for Occupation is issued.

Thank you.

Yours faithfully,

秀气灵人

想请教你有关买二手屋的事情/步骤：

1）给了地产经纪1巴仙的订金，可以要求收据吗？哪方发出的收据？
2）接下去就可以申请贷款？一次过申请多间？
3）找律师拟定买卖合约？如果地产经纪介绍的律师，可靠吗？
4）签了买卖合约，才可以申请EPF吗？我需要EPF来给头期剩余的9%.
5）签银行贷款？

或者你可以列出买二手屋的步骤吗？
这间屋子是TOWNHOUSE。。已经有了STRATA TITLE..是不是要知道目前STRATA TITLE是属于谁的名下？
然后需要什么手续来办STRATA TITLE转名吗？
还有要办什么其他转名，申请等等其他的？？
请帮忙。。。
谢谢！！

回答

1) 通常地产经纪会在BOOKING FORM 那边注明你所缴付的定金， 支票NO。等。 但是， 你还是可以向他们索取收据。

2) 你可以拿该BOOKING FORM/RECEIPT还有相关资料如身份证， 薪金单等向银行申请贷款。 有些银行是需要你签署了买卖合约才会帮你弄手续， 但有些只要有以上文件他们就可以帮你办理手续了。 你可以一次过申请几间不同的银行， 一旦银行批准了， 你是可以选择接受或则不接受的。

3) 其实地产经纪介绍的律师没有说可靠还是不可靠的， 他们可能会有介绍费而已， 其实用他介绍的律师也有好处， 因为他们会积极的FOLLOW UP你的手续进展， 你只需和你的经纪沟通就可以了。 或则你可以要求他帮你向律师要求一些折扣或则扣除一些杂费。

4) 欲申请公积金， 必须等待买卖合约STAMP了及银行ISSUE了LETTER OF OFFER并附上其它相关资料方可申请。 买卖合约及LETTER OF OFFER可以是复本， 要求你的律师CERTIFIED TRUE COPY。

5) 公积金申请及贷款手续是同一个时期进行。 贷款律师你可以自己委托或则银行会委托他们的PANEL LAWYER。 如果你要自己请律师， 当你申请贷款的时候， 你就需要向银行确认到底可以自己委托吗， 因为有些银行的MANAGEMENT是只接受委托他们的律师。 你可以考虑用你的买卖合约律师。 一切文件准备好了， 就可以签署了。 并由律师办理一切相关手续。 你自己就得FOLLOW UP你的EPF了。

律师会针对地契的说明来分析应该作些什么安排。 最后， 会由贷款律师负责转名的。 律师会要求你签署FORM 14A， 转名的手续， 然后律师会呈上买卖合约， 身份证复本， 地契复本给LHDN， 让他们估价需要缴付多少的印花税， 缴付印花税后， 就可以安排到土地局转换名字了。 至于时间的长短， 大约从2-4个月。

有影无

如果买卖合约和贷款合约都雇用同一个律师比较方便吗？
钱方面也比较便宜划算吗？
可否雇用银行的panel lawyer来办买卖合约和贷款合约一切的事情？

秀气灵人

原帖由 有影无 于 24-9-2007 01:15 PM 发表
如果买卖合约和贷款合约都雇用同一个律师比较方便吗？
钱方面也比较便宜划算吗？
可否雇用银行的panel lawyer来办买卖合约和贷款合约一切的事情？

是比较方便而且比较省时间， 手续会快一些完成。 可以要求多一些回扣。
可以询问银行， 每间银行不同的MANAGEMENT。 基本上可以。

糖果

这个真的是一个不错的帖子。。。应该多加分数

秀气灵人

版主可没有青睐我的帖子呢！

LEMONed

不知道之前有没有说过，但是如果可以解释一下strata title和individual title的分别会更好，尤其是有关系到leasehold的种种约束。

kitkatlow

谁说没有，我每天都在背后默默望着你呢~~

秀气灵人

不曾看你留言呢， 所以还以为你没有爬我的帖子了。

以上的都是我自己一个一个字打下去的， 有些是翻译的， 有些看书的， 有些自己加的。 如果有什么要补充， 请版主吩咐。

kitkatlow

哈哈！！！
柠檬，看到没有，我收佐一条靓~~~

秀气灵人

哇， 说我是你的LENG， 话塞你都系版主， “吩咐”只是客套话啦， 我可不会你叫我走东我就走东， 可要看我的心情哦！

秀气灵人

原帖由 LEMONed 于 25-9-2007 12:54 AM 发表
不知道之前有没有说过，但是如果可以解释一下strata title和individual title的分别会更好，尤其是有关系到leasehold的种种约束。

What is the difference between leasehold and freehold tenures?
THE land laws of Malaysia are governed by the National Land Code, 1965 (Act 56 of 1965). Section 40 of the National Land Code, 1965 states that all state land belongs to the state authority. When state land is disposed off by the state authority to an individual in perpetuity for an indefinite period, this land is now granted as freehold title. When the state land is disposed of by the state authority to an individual for a term of years, by virtual of law, not exceeding 99 years, this land is now granted as leasehold title. Upon expiry of the period of the lease, the land should be reverted to the state authority. The owner will then have to either apply for a renewal of the lease before its expiry or apply for a fresh alienation if the lease has expired. These will involve the payment of a hefty premium which would be close to buying the land all over again with perhaps some discount
Summary
Issue	Leasehold	Freehold	Comment
Land uses	- Lease duration  usually 30, 60, 99 or 999 years. - Limited by purpose of lease and land legislation. - Stocking levels, cultivation, etc may be restricted by lease conditions. - Limited by environmental and town planning controls.	Limited by environmental and town planning controls	Leases are subject to a higher level of control.
Duty of care	- High level of duty of care defined in land legislation. - May be responsible for developing and maintaining improvements. - May be required to engage in property planning.	- Duty of care following common law and as required by some Environment Protection Acts or its equivalent.	Leases are subject to a higher level of control.
Transferability, aggregation and subdivision	Lease transfers require State or its equivalent's approval.	- Few limitations on transfer. - Unlimited right to subdivide and aggregate subject to town planning controls.	Leases are subject to a higher level of control.
Retrieval/resumption	Powers to acquire leasehold interest or withhold land when lease expires.	Some powers to acquire land for public works.	Leases are subject to a higher level of control.
Security of tenure	Varies according to lease type but forfeiture for non-performance may be possible.	Very high level of security.	- In general, leases are less secure than freehold. - Perpetual leases approach the level of security of free hold