【产业茶馆】零訂金買產業

Focus

店号 ：产业茶馆  

* 开管宗旨: 以茶会友, 畅谈产业经
* 茶暂有龙井, 佛手, 绿茶, 香片, 自助.
* 欢迎各位多多光临寒馆.

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 29-12-2006 01:19 AM 编辑 ]

chukh1

或許,focus 兄應該找幾個大內密探來坐鎮.
要不然,就由Focus 兄分享一下你在産業行業的經驗啦!
哈哈!這樣就能吸引他人到你的茶館內,風花雪月一番..哈哈哈!

Focus

我不大认识这里的产业大亨哦.
不过我倒知道
Blog, Harimau, Kitkatlow, chinchai还有你都是这里的产业高手.

上次,还有一位高手, 可是我忘记他是谁了.
他分享了一篇, 如何不用钱又可以投资房产.
但是我又找不到那篇文章.
据说他自己拥有9项产业, 而且是收益而不是负债哦.

chukh1

原帖由 Focus 于 7-11-2006 11:19 AM 发表
我不大认识这里的产业大亨哦.
不过我倒知道
Blog, Harimau, Kitkatlow, chinchai还有你都是这里的产业高手.

上次,还有一位高手, 可是我忘记他是谁了.
他分享了一篇, 如何不用钱又可以投资房产.
但是我又找 ...

我不是高手!不敢當!
你說的那個大大是c_heng 吧....好像是bukit jalil 那一帶住的!
自己有一間公司的!
在cyberjaya 和 nilai 都有産業..哈哈!

jkmss007

毫无疑问
是
不久
的
佳礼精华帖！
加油！+++

Focus

原帖由 jkmss007 于 7-11-2006 12:35 PM 发表
毫无疑问
是
不久
的
佳礼精华帖！
加油！+++

欢迎光临!
产业帖散落各个角落.
所以需要各位大大帮忙宣传宣传.
呵呵.

Focus

原帖由 chukh1 于 7-11-2006 11:34 AM 发表



我不是高手!不敢當!
你說的那個大大是c_heng 吧....好像是bukit jalil 那一帶住的!
自己有一間公司的!
在cyberjaya 和 nilai 都有産業..哈哈!

我不记得了.
不过, 也希望c_heng大大来分享分享.

Harimau

我对房地产一窍不通，只知道有 lubang 的话，房地产可以一夜致富。就比如说那个 Zakaria，用超低的价钱买地，如果没有拿来盖房子，而是转手卖出的话，赚幅可多啰！

房地产很多时候跟政治因素有关，政府的一个 plan，可以让麻雀变凤凰，也可以让王子变青蛙。

Focus

原帖由 Harimau 于 7-11-2006 10:54 PM 发表
我对房地产一窍不通，只知道有 lubang 的话，房地产可以一夜致富。就比如说那个 Zakaria，用超低的价钱买地，如果没有拿来盖房子，而是转手卖出的话，赚幅可多啰！

房地产很多时候跟政治因素有关，政府的一个  ...

虎兄来了...
呵呵.......
欢迎光临...

大家快点插点眼线...
可能未来的地产大亨就是你我哦...呵呵..

Focus

这里谁有买拍卖屋子， 公寓的经验？
听说问题蛮多的。
隐藏费用也蛮多的。

让我感觉是，
房产投资， 手上现金要很充裕。

wilsonli

最近常看见一些拍卖房子的广告，是有地产经纪登的。拍卖房子的不是银行吗？为什么经纪也可以卖？可信吗？

esj_joo

原帖由 wilsonli 于 5-12-2006 02:07 PM 发表
最近常看见一些拍卖房子的广告，是有地产经纪登的。拍卖房子的不是银行吗？为什么经纪也可以卖？可信吗？

他们好像中间人吧。如果我们投到了，他们就有得抽。应该是这样吧。
我也是最近看到的。

Focus

最近股市太旺.
产业茶馆惨淡经营.

版主啊~ 可爱的版主啊~
几时开产业专栏啊~

左3年啊~~
右3年~~~~
再等下去~~~又3年啊~~~~

Focus

在踏入社會工作的前10年里，不是在租房子便是在租屋子。每個月繳租給二房東或包租公時，心里都會夢想：要是自己也是包租公，那該有多好。

記得我在八打靈再也SS2區承租一間雙層排屋的時期，屋主是一名退休銀行家，自己與家人住在八打靈再也14區的獨立式洋房，而在八打靈再也一帶，則擁有3 間屋子出租給別人。

他表示，每個月從3間屋子的租金收入，應付兩老的退休生活綽綽有余。當時的我只是單純的在想，做包租公該是最理想的退休規劃吧？

因為當時我並沒有考慮也無從得知，我的包租公出租的3間屋子，是否都沒欠銀行任何款項；也不知曉包租公另外2間屋子的地點所在；我更無從得知包租公從這些屋子得到的租金，是否比把錢放在銀行生息來得劃算；我也不知道包租公須花在這些屋子的維修或保養等雜費是多少。

換句話說，我只看到了包租公收租故事的一面；而不為人知的另一面，卻躲藏在黑暗里，只有當事人才知道。

這種情形有點類似我們看到成功人士光榮的一面，而不曾曉得他人在奮鬥過程中付出的代價。這個情形也就清楚點出，我們在看得一些事情時，所存在的不少盲點。

對滿腦子想當包租公的人，這的確是個不錯的退休盤算。但在要執行這些大計之前，必須先了解一些房地產的投資性質，才能打響算盤，否則的話，可能會因錯配資源而讓自己受困。

上文提及的房地產的地點、房子是否無須再攤還貸款、房子的屋齡及保養開銷、當前銀行利率水平、及房子種類等，都會影響到租金的收入及增長潛能。而包租公每個月所收取的租金，實際上是屬于毛收入，尚須扣除一切與房子有關的開銷后，才算是淨收入。

總括一句，儘管當包租公、包租婆的日子看似愜意，但也絕非全無風險，這類為退休鋪路的投資手法，選購房屋時要兼顧實用型及收益性的房市投資，才是確保「安全」及「保本」原則。

Focus

%%打算买公寓的人就先看看这篇了解了解%%


我國首相阿都拉曾在一些場合，針對物業管理的重要性，發表了一些精句。

「倘若我們不願意，以及不能把東西維持在良好的狀態，那么，我們更不用開始談論成為先進的國家。」-2003年9月

「我們不斷的建造宏偉和先進的設施，然而，這些資產只有在新的時候，才獲得保護。」-2004年 4月

人是貪新忘舊的動物，每每持有新的東西，我們會格外珍惜，可是日子一久，我們就不怎么去理會，這包括產業。

產業不是一項一次使用之后，即丟棄的物品，由于這項物品的價值不菲，使用壽命也很長，因此，如何好好的管理，讓它歷久彌新，是非常重要的課題。

這也是物業管理這門學問，日益獲得人們關注的原因，因為只有好好的管理，才能維持一項產業的價值。

然而，物產管理在興起中，卻爆發了很多剪不斷，理還亂的問題。其中，屋主、發展商和管理單位的爭執例子，屢見不鮮。加上立法的不足，也難以為這三角關係，寫下完美的句點。

產業管理種類：

●住宅單位-公寓、組屋
●商業中心-辦公樓
●工業區-主要是分層式的工業樓
●零售-購物中心、停車場、霸級市場
●機構單位-運動中心、培訓中心

時代變遷，物業管理不只侷限于當初最普通的住宅單位、商業大廈和購物廣場。

這個行業的服務範圍，甚至已經延伸到工業產業、辦公樓、酒店、遊樂場以及運動中心等。

PPC國際產業管理公司執行董事迪魯表示，這項管理服務的未來發展潛能龐大，因為隨著人們思維上的開放，很多業主都願意將產業，交托給有經驗的管理單位來執行管理工作。

他說道：「物產管理公司不但能為業主維持其產業的價值，也省下業主很多腦力。」

不同的產業種類，有不同的管理方式，詢及這些產業當中，那一種的管理方式最棘手？

迪魯頓了一下，然后帶著一絲笑意說道：「住宅單位吧，因為必須應付至少200個人頭。」

他進一步述說，人是最難應付的，況且管理單位要面對的，是整座大廈的每一個住戶。

在他的經驗中，通常10-15%的管理費用是收不到的。

至于比較得心應手的產業管理，則是商業中心。他指出，由于這些單位的管理費用都納入租金帳戶內，因此，較少會衍生收不到管理費問題。

另外，他也道出，購物廣場的的管理工作也不容易，必須具備更多的專業。

他披露，購物廣場除了一般的管理工作以外，還需要費心思的推行宣傳和行銷活動。因為要吸引零售商租用場內的單位，先決條件是該廣場必須是有名氣和活躍的，能夠時時刻刻帶來人潮。

立法不足　糾紛禍根

物業糾紛，除了表面接觸到的原因外，還隱藏了深層的問題。政府在這方面，扮演著非常重要的角色。

很多關于物業管理的法律與條文細則尚未擬定，這也是很多具體的問題，一再被拖延，而無法立刻解決，尤其是分層單位的問題。加上地方政府不能準時發出分層契約，也讓控制權成為糾紛主題的禍根。

另外，在分層契約法令當中，也未闡明費用漲幅率、如何划分償債基金等。

根據分層契約法令，只闡明管理單位所賦予的權力，當然，管理單位所作出的決策必須是合理的。

分層地契產業知多少？

大多數人都不曉得，購買分層地契的產業，意味著他們將成為有關產業的管理機構(Management Corporation)的成員之一。

根據分層地契法令，作為有關機構的成員，你必須承擔特定的義務、責任、限制和負擔。

與此同時，除了你擁有的單位，你也享有特定的權益和特權。

在大馬，當房子仍然處于空置狀態時，政府不會馬上發出分層地契。

在等待當局發出分層地契之際，房屋發展商必須負起管理和保護有關建築物和共管內範圍的責任。

因此，在簽署買賣協議的同時，發展商也會和購屋者簽署大廈公契。

一旦購屋者簽下了這份文件，即表示同意遵守發展商條例(或房屋法令)，若條例規定購屋者不能修理屋內的鐵窗，購屋者就不能這么做，否則，購屋者可能將面對嚴重的罰款或處分。

當地契註冊局(地方政府部門) 為有關分層地契產業，開設了戶口后，在註冊分層地契的同時，一個全新的企業組織將隨之誕生。

在這所謂的「過度期限」內，加諸在原本持有人，或產業發展商身上的責任如下：

◎執行和行使理事會的權威、權力、責任和功能，直到理事會的首次常年選舉大會舉行，以及理事會的所有職位空缺，被填滿為止。

◎在條例的約束下，完成分層地契法令中，產業持有人機構的責任。

◎首段期限屆滿以后的一個月內，依據條例召開和主持管理機構的首次常年大會。

Focus

%%打算买公寓的人就先看看这篇了解了解%%


許多喜歡居住在公寓的人士所給的原因是，這類產業通常有一定的保安設施，當中，許多公寓也備有供居民使用的運動設施，如泳池、球場等，這些都是公寓計劃吸引買主之處。

不過，公寓單位和一般有地產業不同，有地產業的持有人擁有這項產業，以及產業所在的土地；但是，公寓大廈內許多的設施都是共用的，屬于大廈所有住戶，而非單一住戶所有。

在這樣的情況下，這些設施的管理和維修，就是所有住戶的責任。

也因此，居住在公寓的人士對于管理費，相信都不會感到陌生。這管理費是用作公寓大廈的管理用途，比如，維繫大廈內各項公用設施，包括電梯、泳池、保安、清潔、照明等各方面的費用。

兩種類型產業的另一項差別則是，有地產業業主在入住房子數年之后，若覺得有需要，可以為房子梳漆粉刷，甚至裝修門面，然而，公寓住戶卻不可隨意改變公寓的外觀，甚至在業主單位範圍內的公寓陽台，窗戶也不可擅自修改，這種種規範，都列在大廈公約之中。

但是，一棟大廈少則10多戶人家，多則數10戶，由誰來執行這些管理和維繫的工作，包括到每一家每一戶收取管理費，粉刷大廈外觀等？

這個任務，一般會交給受委的物業管理公司。

由此可見，物業管理公司與業主理應是一個互惠的關係，有了物業管理公司，許多鎖碎卻重要的工作將有人代理，業主也能夠確保居住的環境素質等。

然而，我們發現，許多大廈居民與管理公司之間，卻有許多糾纏不清的問題，這說明大廈管理的工作，並非一項簡單的任務。

加上公寓單位屬于分層地契產業，根據分層地契法令，在大廈的分層地契發出之前，發展商將必須負責管理方面的事務，包括委任管理公司、制定管理費等等，而發展商的決策是否是以業主利益為主，總是讓人質疑的，這一方的加入，也讓大廈管理的問題，變得更為複雜。

caoyun

房地在 penang 好像没什么赚头..
租金很便宜.. 但屋价高...

Focus

对了...年未了似乎又进入产业买卖的淡季....

seaheng

原帖由 chukh1 于 7-11-2006 11:34 AM 发表



我不是高手!不敢當!
你說的那個大大是c_heng 吧....好像是bukit jalil 那一帶住的!
自己有一間公司的!
在cyberjaya 和 nilai 都有産業..哈哈!

各位大大, 小的不敢当 . Maxis 终止 EMAIL 服务后,我不见了所有的联络.

lyy7374

原帖由 Focus 于 27-12-2006 08:51 AM 发表
对了...年未了似乎又进入产业买卖的淡季....

要到年初了.