【专题讨论】拍卖问题问问问。

gzone16000

原帖由 Mr.Business 于 3-6-2008 12:51 PM 发表
【专题讨论】拍卖问题问问问。
看到很多网友似乎对拍卖都很有兴趣，所以我把旧帖子都找出来并且合并，方便大家讨论。

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更新: November 2, 2005 18:30

行情差．沒錢供
產業拍賣激增

獨家報導：林宏砡
（吉隆坡2日訊）經濟景氣不佳，呆賬逐步揚升，市場人士預料，銀行將拍賣更多產業，消費者可從中發掘“遺珠”的好機會。

產業拍賣已有增長趨勢﹔不論是銀行為了回收逾放款而拍賣未履約產業，或是拍賣行接獲的拍賣案件，皆已提高不少。

早前推出“大型產業拍賣”，業界人士預料，將有更多類似的拍賣陸續登場。

本地一家拍賣行負責人表示，若和去年比較，該公司今年所接獲的產業拍賣案，增長了20%至30%。

“每個月平均有300項產業拍賣案，全年大約達3600項，數目比去年多。”

他認為，此情況主要是經濟放緩及行情看淡，導致無能力償還房貸款者上升。

除了拍賣行“生意滔滔”，銀行業者也認同將拍賣更多產業。

回教銀行內部消息表示，預料今年將拍賣的產業將比去年多。

“數據顯示，今年的產業拍賣是上升趨勢。”

細心篩選或有斬獲

該行在10月初公佈的本財年業績顯示，有約5億6000萬令吉房屋貸款呆賬，並表示會自行管理。

對消費者而言，大量的拍賣活動是否意味可“撿便宜貨”？

這點業者說法不一，國貿資本證券行分析員陳建堯表示，被拍賣的房產大部分是消費者的“投機”產業，即投資不當導致無法帶來預期回酬。

“因此大部分都不是屬于A級產業，有意買便宜產業者可要三思。”

不過也有業者認為，儘管產業素質參差不齊，但其中也有值得購買的“遺珠”，   但應謹慎篩選﹔畢竟拍賣價至少比市價低至少20%至50%，
有心的消費者可細心篩選，或許會有斬獲。


集中拍賣產業
成功率提高40%

“大型拍賣”獲市場踴躍反應，總執行長拿督納西爾表示，至今已售出約100項產業。

由于待售未履約貸款產業太多，上述2家銀行成立拍賣部全權處理產業拍賣活動。

“大型拍賣”推出以來，市場反應不俗，也接獲許多詢問電話與網上查詢。

該部將會非常頻密的在各地推出拍賣活動，預計1個月內舉行3場拍賣會。

“過去幾場的拍賣成績不錯，成功率達25%至40%﹔我們接下來的目標是50%。”

他相信更多銀行也會推出類似的產業拍賣活動。

考慮地點．瞭解地契
謹慎選購便宜屋

拍賣場上盡是便宜貨，產業買賣專員提醒消費者要慎而選之，做個精明購屋者。

佳靈產業總經理曾子勤向《中國報》表示，產業拍賣確是一個購買房產的好機會，因為價格遠比市場低。

“我們很難在一般的產業買賣找到比市價還低的房子，只有拍賣會上才有此機會。”


“市場上太多供拍賣的產業，消費者必須搞清自己的目的﹔是自己住或投資？”

他說，如果想買來投資，就得優先考慮地點是否適合，同時也需了解當地的產業市場狀況。

新聞背景
國行鼓勵注銷未履約貸款

在1997年金融風暴后，國行將未履約貸款期限從3個月延長至6個月，即客戶若在6個月內無償還貸款，將被納入未履約貸款。

一名本地證券行分析員表示，以往是由銀行業者自行決定何時註銷未履約貸款，但目前國家銀行鼓勵銀行將之在7年內註銷。

“預料此舉將加速銀行處理未履約貸款步伐。”

[ 本帖最后由 Mr.Business 于 3-6-2008 12:52 PM 编辑 ]

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產業拍賣投資手冊12招叩關

經過連續三期抽絲剝繭的剖析產業拍賣會後，您是否對產業拍賣蠢蠢欲動，但卻不知從何著手？

其實，進入產業拍賣會的世界一點都不難，只要跟隨亨利行高級副總裁鄧志明給予的拍賣12步驟加留意事項，準沒錯。

銀行委托拍賣公司進行拍賣會的程序（備注：以高庭拍賣情況有別）

1. 若大眾對拍賣的產業有意，並有興趣競投，首個步驟則是向委托獲取該產業的資料配套。

Example :

http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

該配套是一併包括所有詳細的資訊。因此，準競標者（Potential Bidder）可事先對該產業進行“調查”，確保該產業外在符合您心目中的條件，且衡量底價（Reserve Price）是否合理，從中再盤算還能夠抬高多少。

若有任何不明確之處或進一步的詳情，可尋求專家的意見。

2. 在拍賣會日之前，勸促准競投者預先向銀行（最好是有參與拍賣會的銀行）徵詢本身是否符合貨款條件及適合的貸款配套。這使競投者心中可斟酌拍賣當天的喊價籌碼。

3. 準競投者須在拍賣日當天的特定登記時段，或者是拍賣日前一個星期登記。

而在未登記前，確保：

A. 填寫登記表格

B. 若看中有關拍賣產業，準備一筆為數10%產業底價的銀行匯票（Bank Draft）、銀行支票（Bankers Cheque）或郵政匯票（Money Order）為訂金；但有時拍賣官僅要求競標者預先支付有關產業5%的底價。

除了銀行匯票等外，也允許應用信用卡（萬事達卡或威世達卡）預付訂金，惟不接受個人支票。

若競標者投標失敗“無功而返”，之前的訂金原款退回。

4. 拍賣日當天，準競投者將集合在拍賣場所內，並在拍賣正式進行前，給予一張寫上號碼的卡片，代表競投者的身份。

5. 拍賣官有權在拍賣會進行前的任何時候，撤回有關產業的拍賣。不過，一旦拍賣會結束後，拍賣官沒有權力撤銷已拍賣的產業。

6. 拍賣會進行時，拍賣官將宣佈個別產業正式拍賣，並邀請在場競投者喊價（舉手方式，每一舉手代表價格的增幅）。

而首個競標價是以有關產業的底價開始。一旦底價獲得台下的競標者競投，拍賣官將開始抬高價格，並邀請在場者競標更高的價格。

7. 一旦價格抬高至競標者認為抵至“舒適”水平，將可舉起手上的卡片，以引起拍賣官的注意。若競標者希望得標，可在任何時候提高競標價格，以取得更高的勝面。

8. 若台下在場者無意進一步拉高有關產業的價格，拍賣官將把手上的搥子敲下，宣佈喊價最高的投標者得標，並由該名投標者正式購下該產業。

9. 成功競標者將被要求即時支付所競標價的當中5%或10%價格。與此同時，拍賣會上將安排律師為得標者處理買賣手續。

餘下未償付的90%或95%售價，將根據售賣合約（Memorandum of Sale）的條件及詳情決定償還期限；一般上是根據該合約簽署日期後的3至4個月內悉數付清，或者是在所有有關當局同意下，於一個月內時間內還清。

10. 成功競標者將可尋求銀行的房屋貸款，以協助融資購買有關產業。

11. 須注意的是，有關產業的轉手是根據“原本建築物”（As Is Where Is Basic）而拍賣出售，因此，是不擔保有關產業已經空無一人。無論如何，拍賣委托人將協助現任產業擁有者驅逐前主遷出該產業。

12. 一旦售賣合約生效，現任產業持有人將承擔有關產業所有的責任。

亨利行高級副總裁鄧志明表示，在產業拍賣會上置產是件有趣的經驗，尤其是有關產業是坐落在良好地點，更能吸引更多競標者前來“試運氣”。

但是，他說，競投歸競投，競投者別意氣用事，而最終承負後果。

往往沒甚經驗且非理智型的競標者，在場內氣氛鬧得熱烘時，為爭一時之快而胡亂喊價，自個儿將有關產業的價格抬高至超乎本身的預算範圍，而致最後拍賣官一搥敲下方驚醒，但已為時已晚。

他表示，競投者本身在拍賣會進行前，須預先設下目標價格，若認為價格超出本身的預算範圍，本身敬請冷靜下來，衡量是否該再下一城，或罷手讓人，反正競標失敗，也沒多大的損失。

誰有資格“買”？

競標者年齡須滿18歲以上，才有資格參與拍賣會。

在拍賣會進行前夕，確保您已完整填上拍賣登記表格（Auction Registration Form）及準備一張銀行本票或銀行匯票（已填上所看中拍賣產業的10%底價).

若您有意購置的產業是超過一間，那則須准備各別的銀行本票或銀行匯票。

總結

產業拍賣其實可說是另一個買賣產業的途徑，只要能夠克服“心理障礙”，並掌握箇中訣竅，您也可能在產業拍賣會上“大有斬獲”。

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 01:09 AM 编辑 ]

gzone16000

投資地產可致富

筆者從事房地產業九年餘，直到正式注冊房地產代理公司，很多時候客戶的問題多圍繞在法律程序上。由於篇幅的關系，又加上房地產的問題都已在很多篇幅中早已論及，在此只以投資的觀點與諸位分享投資於房地產的一些事項。

李嘉城靠房地產起家

最富有的華人李嘉誠的發跡，與房地產脫離不了關係。李嘉誠早在1958年開始涉足房地產，最初是在香港北角購地建造了一座12層高的工廠大廈，1960年又在柴灣購地又建了一座工廠大廈。當中國開始一場史無前例的文化大革命以及1997年香港回歸中國時，香港人不樂觀以及人心惶惶拋售房地產。只有獨具慧眼的李家誠逆道而行，在人棄我取的情況下大量廉價收購這些房地產。

李嘉誠成功的運用了放長線釣大魚的投資策略，在房地產價格迅速猛漲時，大唱豐收。

在我國，靠土地發跡者不計其數，其中包括林梧桐、陳志遠、郭鶴年、童國模、楊忠禮、李金友、謝富年、李深靜等。

這裡不是鼓勵諸位純粹投資於房地產致富，因為也有人投資在房地產終告跌到焦頭爛額。前幾年香港人趁房地產價飆升的離譜時紛紛一窩蜂爭購房地產，歷經東南亞的經濟風波的洗禮後房地產價暴跌得慘不忍睹，以致房地產變成了負資產。不過，投資於房地產仍然是創造財富的法門之一。

房地產亦存有風險

曾經接触過成功的生意人，驚覺他們之中很多對地產情有獨鍾。問其因由，很多都認為收租是很好的被動收入（Passive Income），最適合退休不想勞動時的收入。

我曾經就此提出幾項忠告，首先，生意有其風險，萬一生意失敗，火燒屋子或逝世了，可有應變之策？如何攤還分期付款？誰承擔屋子燒毀後所帶來的損失？逝世後誰來收拾這些爛攤子？

最怕的是，當您債務纏身時，債主趁機迫債。房地產並非易兌現的產品，在無計可施下，被逼以超低價出售房地產，結果得不償失。對於有意投資於房地產者，這些都應事前善加規劃。

追根究底，人們比較喜歡投資於房地產不外是它們不會像信托單位或者股票衍生品般在短期內起落不定。更何況，它不會突然間不值一文或者變成廢紙。

此外，它是抗通膨的投資工具之一。它可以抵押以獲取銀行的貸款。從我們的祖先披荊斬棘至安居樂業，堅持的投資原理是土地的匱乏，房地產的價錢必會逐日上漲。以少少的頭期錢，就能購置數以幾十萬元計的屋子，何樂而不為？

除了租金外，其他收入包括了屋價的上升，賺取豐富的價差。況且，租金的收入如果有妥當的規劃，甚至可以獲取稅戶上的優惠。

無怪乎，人們對房地產的投資，仍然趨之若鶩。

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 06:11 PM 编辑 ]

gzone16000

產業拍賣
買方歡喜賣方愁？

產業拍賣會是一個讓買方歡喜賣方愁之處，還是買賣雙方“皆大歡喜”的地方？

老實說，談及產業拍賣方式，無論是置產者或是出售者大都興緻缺缺，仿佛拍賣的產業，是“逼不得已”的選擇。

這主要是普羅大眾不了解產業拍賣管道的好處。若肯花一些時間深入瞭解，不管您是買方或賣方，都可能有“稱心滿意”的結果，只看您是否懂得箇中訣竅，把握在這其中出現的機會。

要進入產業拍賣會的世界，首先須瞭解大馬的產業拍賣會形式。

基本上我國產業拍賣會的舉辦，一是銀行委托擁有拍賣執照公司進行，即是說將客戶抵押的房地產業拍賣；二當然是屋主或產業持有人“主動”尋找拍賣公司拍賣他們的產業。

不論是何種方式，拍賣官在主持產業拍賣會的形式與手法是一樣的，只是，客戶來源（銀行或產業持有人）不同，卻也決定買賣兩方可從產業拍賣活動中取得不同程度的好處，以及在當中必須注意的事項，以免得不償失。

由銀行拍賣、屋主沒得益

國際產業咨詢公司亨利行董事張國發表示，目前大馬的產業拍賣會大多數是由銀行主導，即是說有關拍賣活動的存在，是應銀行本身的委托而生。

有鑒於此，該公司偶爾“跨界”至產業拍賣，客戶（或者說賣方）就是銀行本身，原有屋主絲毫“作不了主”，包括售價、買主、何時脫手等等切身事宜。

“當然，這種情況出現，還是因為原有屋主本身因‘個人問題’，包括財務上週轉不靈、生意岌岌可危等，進而造成旗下產業在逼不得已情況下被銀行拍賣。”

更有甚者，一旦成功拍賣後，扣除原有屋主之前及拍賣期間積欠的房屋貸款、律師費、拍賣費用等，也許最終屋主本身還須再“倒貼”，以致雪上加霜情況出現。

那屋主本身在這場拍賣會上有何利益可言？答案簡直是沒有！除了做為償還銀行欠債的補償外，其餘全部歸零。反而是買方或置產者可趁機從拍賣會上撿取“便宜”。

由銀行估價

張國發表示，一旦銀行決定將客戶產業拍賣，該產業的售價是由銀行本身去估價，一般上是根據市價或比市價較低20%，且未包括房子“內在”的裝修、裝潢等附帶的價值。

這意味著同一類型的房產，一樣在公開市場出售，但價格卻大大不同。

他說，“曾經有一個個案，在吉隆坡黃金地帶拍賣的一幢雙層排屋，只售12萬元（包括裝修在內），是不是非常超值呢？”

他認為，只要有關產業的坐落地點上佳，周遭環境符合你的要求，而你本身早有意置產，不妨趁拍賣會的良機付諸行動。

但是問題在於，買方或者是一般大眾一直以來都存有“心理上的障礙”，即是擔心有關房產是所謂的“問題屋”，包括風水不佳、凶宅、環境地點有問題等等。

尤其是對於住宅產業，更是非常講求“完美”。在華人觀念，風水是最受注重的一環，一般講究屋子是否坐落在死角、交叉路、門牌路牌號碼等。

但事實上，你有打聽及上門參看的權利，並從中再斟酌。

各種風水看法各異

一名拍賣官說，以種族角度而言，當然並非所有種族對風水看法一致。也許您認為是“大忌”，但相對的也許是其他種族的“大吉”。

同時，您尚可善加利用風水克制不順眼之處，巧妙的掩蓋缺點，化不吉為大吉。

當然，若您看中的是地點，有關顧忌顯然並不重要。舉例而言，有關地產是坐落在大家遍尋不獲的熱門地點，而一般上拍賣產業又較便宜，簡直是大好的購置機會。

不過，問題在於一般好地點的房產，一旦拍賣是非常搶手的，說不定您還須拚命抬高價，才能“贏得美屋歸”。

他們重申，拍賣的產業未必是“問題屋”，只不過是原有持有人個人財務陷入困境，而被逼“出讓”心頭愛。

檢便宜屋有秘訣

一味細述拍賣的妙處，稍嫌搔不到癢處。對於拍賣購產的秘訣、須留意之處及缺點，您不可不知。

有秘訣嗎？有！張國發透露，最好買第二次或第三次拍賣的產業。

購買者可向拍賣公司或拍賣官打聽有關房產是經過幾次的拍賣。第二次拍賣的產業比首次的底價再降5%至10%，若再經過第三次又比第二次的價格降低5%-10%，以此類推。

當然，若該產業是“千載難逢”的好產業，那則須盡快，並以抬高價打敗其他競標者，別企望有下一次的拍賣，以免向隅。

只能看外觀

但不可不提防拍賣產業出現的缺陷，包括：

1. 在拍賣之前，準置產者不可“入屋探訪”，只能看“外觀”

由於經銀行拍賣的產業，屬於抵押品，一旦銀行“封屋”，原有屋主對任何上門參看的人士排斥心理，造成無論是估價師估價或置產者都“難以接近”。

因此，拍賣公司代表雖安排投標者往有關拍賣產業地點參觀，但只能夠看“外”不能入“內”。這促使您無從瞭解該產業裡頭的情形，包括是否出現人為或自然損壞情況。

前屋主有否留“手尾”

2. 收拾手尾或殘局須注意的是，一旦成功標獲該產業，往後的殘局由您解決，銀行一概不負責。這包括原有屋主仍然不接受現實“霸佔”該房產，您須自行想辦法與他週旋。

一般上，銀行一併承擔前屋主積下的雜費，無須由現任屋主負責；

結論
好處：產業原主；欠奉
置產者：可取便宜，但注意屋主之前積欠的費用是否由您承擔；或許仍然須斥出一筆資金為裝修費用。

因此，印證買方歡喜賣方愁的理論。

通常，拍賣官在拍賣會進行前，會向在場者解說房產相關資訊，如地點概況，並決定每次競標者舉手喊價的價碼增幅。

有時一舉手是代表500元、有時是1千元、5千元，視該地產業底價而定。換句話說，房產最終售價比賣方原本屬意來得高。

等銀行封屋再拍賣
業主損失更慘重

他笑說，不會明知該房產脫售不了、拍賣無望，仍接下這單生意吧？這也意味著不是好貨（產業）絕不（拍）賣。

賣方只須支付佣金及廣告費。若最終拍賣不了，賣方可決定是否要繼續下一次的拍賣至脫手為止。若取消拍賣原意，只需支付拍賣公司廣告費等這期間的開支。

與此同時，他建議，財務出現問題者也可考慮以產業拍賣的途徑還債，萬勿拖延至銀行上門封屋，而導致最終損失更大。

他表示，主動拍賣產業的好處在於產業的售價可有望抬高，使您儘快解決銀行貸款，或許還有盈餘可收。

不然依照銀行拍賣手法，將有關房產價格壓低，並將律師費、過堂費、雜費加上您身上，再來一併包括拍賣期間每月貸款供款，加上之前積欠的貸款，最終雪上加霜，更加不值得。

況且，銀行拍賣產業未必可在短期間順利找到買家，故幾番波折後，積欠的貸款越滾越大。

買方可先參觀產業

一旦您發現負債累累，無法繼續償還銀行貸款，與其坐困愁城，倒不如主動與銀行商洽，由您本身自動將有關被抵押產業拍賣。

至於買方方面，大致上與銀行拍賣的情況相同，只是好處在於競標者可在拍賣會之前將有關產業“裡裡外外”參觀一番，免除產業內部遭大肆破壞的擔憂。

他表示，這可讓買方更能從中做好開價的盤算。

結論
賣方：博一博以更高價出售旗下產業的機會。
買方：購置優質的房產業，以認為合理的價格購下產業；不成功也沒損失。

因此，雙贏，皆大歡喜。
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http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 03:42 PM 编辑 ]

gzone16000

大馬產業拍賣未風行
僅限銀行需要．公眾認識不深

拍賣在上古羅馬時代蔚然成風，直至這新世紀，無論是古董、汽車、甚至產業，交由拍賣市場轉手，在歐美一帶都是再自然不過的事。老外說，為何不？但在大馬，情況恰恰相反。

事實上，在大馬，從80年代至今，產業拍賣會的買賣產業形式仍然掀不起風潮，更甭論熱度。

我國在80年代甚至是更早期，已有產業拍賣這碼事，但是一直無法引起萬眾注意。

目前我國產業拍賣的“進度”，僅限於銀行將抵押的產業拍賣，未普遍“進化”至賣方或屋主本身通過拍賣方式脫售房產。據非正式數據，在大馬總人口中，少過10%人士會通過產業拍賣方式出售房產。

換句話說，整個產業拍賣會的形成，主要還是因為銀行或金融機構的需要，而非產業市場本身的運作而至。

對一般大眾而言，產業拍賣的概念仍新穎，思想上還是接受不來。有者言，為何要通過拍賣會買賣產業，這行得通嗎？

這與屋主對拍賣存有“不好”的印象而致，因此轉向“傳統”方式出售產業諸如委托產業代理公司、刊登廣告，或“先進”些採用“招標”方法。

大部份人認為，與其拍賣產業，倒不如以招標（Tender）方式實際，聽起來更有面子，而且能夠以更高價格脫手。

大家都質疑產業拍賣會的存在，並紛紛問甚麼是產業拍賣會？有何驚喜可言？

拍賣會陣陣痛楚

同時，若大馬對產業拍賣的觀念，一直保留在產業拍賣相等於個人破產的階段，我國產業拍賣發展走不出明朗的未來。

二來“資訊”管道不夠，知其一，不知其二，包括如何參與產業拍賣活動、從何可獲取拍賣活動的消息，依然有大部份人士一無所知，更甭說要積極響應。

因此，若要真正探討箇中敗因，除了歸咎於至大眾“教育”程度不夠，認知有限，甚至可說“資訊傳播管道”功夫也做得不足。

產業拍賣會進行時間不固定，胥視“客戶”來源多寡而定，也使整個產業拍賣會的發展無法“破繭而出”。

我國尚須一段長時間進行“民眾教育”工作，提高大眾對產業拍賣的知識，破解固有的迷思。

當中包括拍賣產業的“身價”未必比不上一般古董、古物、玩意、郵票等；產業拍賣“進行式”，也並非遙不可及等等。

但知易行難。何時可達到“普及化”的程度，看來還沒一個肯定的答案。

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 03:37 PM 编辑 ]

gzone16000

投資房地產前景樂觀

房地產是推動經濟最主要的支柱，隨著人口的逐年增加以及工業和生意的擴展，政府給予這經濟領域更大的重注，以確保它能不斷發展。更何況房地產的盛衰，將牽制多達兩百多種行業。

肯那格2004年展望報告指出，人口繼續适度增長、低利率優勢、充裕的房屋貸款、產業價格合理、以及個人收入增加等趨勢下，致使我國住宅產業需求強勁。

每年回酬率7%至8%

其中巴生谷、檳城及柔佛更是交易比較頻繁的州屬，這主要是因為產業價格以及銀行貸款利率皆處於偏低水平。況且，投資產業所取得的每年回酬率是7%至8%，這比目前銀行定存的平均3%利息高。去年，發展商在政府豁免印花稅措施及銀行實施貸款利率的推動下，大量推出新房屋計劃。

2001年的產業銷售業績達410億元；2002年上半年銷售額達約410億元；2003年的價格指數介於180點，至到2010時預測達到300點。

最受到歡迎的房地產還是依序以雙層排屋、單層排屋、半獨立式房屋、公寓以及獨立式房屋。

房地產的投資特性有：

（一）由於牽涉土地擁有權，所以是一種比較敏感的投資，每個國家都有其部門控制房地產的交易。

（二）比較適合用來作為長期投資。

（三）有其經濟周期性。

（四）有各種法令控制其交易。

（五）可用來抗通膨。

（六）屬於非完美市場，意即每個投資者都持有不同的資訊與投資觀點，這包括地點，發展潛能等投資觀點的不同。

（七）屬於多元性的產品，除了類別的多樣化，地點、周遭環境、家居設計、地理環境、位置方向也各異。

（八）需要龐大的頭期錢來開始投資（除非投資於房地產信托單位則另當別論）。

（九）流通性不高，當我們要變賣房地產時，可能要一段時間才能賣出去，在經濟不景時甚至無人問津。對於急須用一筆錢的人來說，可能要面對現金周轉的困難。

（十）可能是收入，也可能成為您的負擔。當經濟蓬勃時，您所租出的房地產能帶來豐厚的租金收入。可是，當經濟衰退的時候，您的房地產不只租不出去，同時您還要支付各類有關的開銷，如分期付款、門牌稅、地稅、維修費等，房地產反而成為您的負擔。

（十一）屬於中風險的投資工具，房地產比較不適合保守的投資者。除了股市走向左右消費者購屋外，就業與收入狀況產業投資的影響更大。

在政府推行經濟配套，SARS及伊拉克戰爭的結束，適逢國陣大選中狂勝，在有利的政治與經濟因素下，加上政府、地方市議會、購屋者以及發展商的鼎力合作，房地產的前景尚屬樂觀。
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Property Below Market Value :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 03:31 PM 编辑 ]

gzone16000

產業拍賣會尋心水屋

計劃置業時，一般人都會想到產業展或發展商銷售辦事處，甚至親朋戚友的心水介紹。

除了可通過產業展或購物中心管道，投資者其實可從產業拍賣中購得價廉物美的房屋。

產業拍賣與產業展截然不同，這里沒有工作人員向投競者講解產業，也沒有模型屋及優惠配售，現場顯得冷清，可見進場的投競者都有一定的心理準備及明解的投競目標。

現場的投競者有秩序地向相關工作人員注冊，以繳付產業底價的10%資金，接著進場安靜地等待拍賣會開始，準備競投的來臨。

大型的產業拍賣會都會選擇在酒店舉行，人潮相對也熱鬧，就如是次的拍賣就成功售出一半產業。

詢及拍賣行情，他表示，與已發展趨熟的國外比較，產業拍賣在國內仍處萌芽期，加上產業拍賣的宣傳不多，在國內未成氣候。

他指出，國人一般以為被拍賣的產業都是被銀行收回，甚至認為不利風水等，造成有關產業乏人問津。

「其實拍賣也是脫售產業的其中方法，在國外非常普遍，相對之下，國人對產業拍賣的認識尚淺，還需要時間接受及消化。」

他補充，相比數年前，現今的產業拍賣明顯較活躍。

「這次的產業拍賣，很多公眾都忘了攜帶產業底價的10%資金，甚至重要文件等，證明本地人對產業拍賣的程序不瞭解。」

黃觀明認為，除了大力宣傳，舉辦產業拍賣的講座有助推廣拍賣活動。

● 黃淑蓮 （大眾銀行法律部律師）：價格吸引人

儘管拍賣會所拍賣的房屋價格吸引，但缺點是不能事先實地考察，買者充其量只能憑產業外觀作決定。

建議買家親身到產業附近觀察，畢竟拍賣商及銀行是不能保證產業狀況。

當然，欲投競者在拍賣會前需做足準備功夫，必須清楚瞭解有關產業的背景。

●郭興豪 （執行人員）：等時機競投

本身曾參與數次小型的拍賣會，但都徒勞無功，其實主要想累積這方面的經驗，待時機成熟再競投。

通過拍賣而競獲產業無疑風險較高，相信只要抱持慬慎態度，做好準備，不難競獲心水產業。

雖然房屋可從產業展獲尋，但相較拍賣的產業，價格廉宜外，可直接取屋，無需等待長時間。唯一麻煩是，要確定被拍賣的產業是無佔用者，免得節外生枝。


Some Property Auction By Bank :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 03:34 PM 编辑 ]

gzone16000

購買拍賣屋五大魅力
為何通過產業拍賣會購置產業？

5大不可抵擋的理由：

1. 拍賣會在進行時是“公開”及“透明”的

．潛在購屋者可以以“合心水”的價格進行競標，無須擔心任何的暗地裡交易及“有心人士”背後操縱。

．“價高者得”的定律依然行得通只要投標價高過底價及其餘競標者的“喊價”，您就是“優勝者”。

．但是不排除部份組織通過“櫃台下”交易或所謂的“造馬”，藉此影響得標結果。

2. 競標者可以趁此良機，以心目中的價格購置產業

．您所開出價格就是您能力範圍上所準備支付的價格，而您有非常高的機會以低價得標。

．一般上拍賣會上的產業，標出底價是比市價來得低。這再加上若有關產業在進行無數次拍賣會上依然乏人問津，而您是唯一的競標者，您勝算就較大了。

．而您也不會因競標失敗而有所損失，訂金仍然原款退還。

．對於業主本身而言，若產業座落處是位於熱門地段，大有可能成功以高價出售，而不致於蒙受太大的虧損。

3. 競投者可取得相關產業的所有咨詢

Example :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294


．可從拍賣會代表處獲取看中產業的相關資訊

．拍賣會代表將在拍賣會進行期間或之前回答任何疑問及輔助。

4. 通常拍賣官將安排銀行代表出席拍賣會，以隨時提供咨詢予競標者

．一旦您成功競標，銀行代表將可現場為您處理銀行房屋貸款

5. 有意競標的買家，可在拍賣會進行前，率先獲安排參觀該產業。

．但若是銀行所安排的拍賣會，只限外觀；而是賣主自願拍賣，則可上門看屋，對該產業的實況瞭解得更全面。

產業拍賣疑難雜症

1. 所有產業都適合拍賣？

大部份產業是可通過拍賣方式脫手，如住宅產業（包括單層與雙層排屋、洋房、城市鄉居、共管公寓）、商業產業、空地。

2. 要是我通過拍賣會購置產業，肯定可獲得合理的價格？

沒有一個肯定的答案。該產業價格合理與否，是看您如何評價該產業的身價。

若是您認為該產業值得一再推高，那這一切是出於“自願性”的抬高，而非“非理性”所為。

3. 那產業拍賣會是否變相將產業價格壓低？

並不完全是。產業拍賣會提供一個場所，讓所有有意者“公平競爭”，因此該房產行情“即時”可知，反映產業確實身價。

4. 可否在成功標獲後，最後退縮不買？

買方臨陣退縮情況常發生，因此不足為奇。倘若買方在拍賣官敲定後反悔，且無法給予鏗鏘的理由，之前的訂金將被沒收。

但若是賣方方面出現問題，包括地契等問題而無法轉手，買方訂金將可悉數退回。

[ 本帖最后由 gzone16000 于 4-11-2005 03:19 PM 编辑 ]

HI gzone

最近股票市场想找一毛钱都难，我开始将现金转向产业，几年前在PJ投资了几个公寓单位，目前都租给电子厂做宿舍，报酬不错，租金准时，令我再度对产业投资发生兴趣，
请问最近提到的拍卖会的地址是在那里呢？拍卖日期是几时开始？谢谢！

kitkatlow

原來龍兄有如此氣派，公寓一買就買幾間，小弟甘拜下風。

如新

有多余的钱是可以收购一些产业的！起码回报放在银行利息高！！但是必须是多余的钱才可以！不然就自找麻烦！

gzone16000

投資房地產前景樂觀

房地產是推動經濟最主要的支柱，隨著人口的逐年增加以及工業和生意的擴展，政府給予這經濟領域更大的重注，以確保它能不斷發展。更何況房地產的盛衰，將牽制多達兩百多種行業。

肯那格2004年展望報告指出，人口繼續适度增長、低利率優勢、充裕的房屋貸款、產業價格合理、以及個人收入增加等趨勢下，致使我國住宅產業需求強勁。

每年回酬率7%至8%

其中巴生谷、檳城及柔佛更是交易比較頻繁的州屬，這主要是因為產業價格以及銀行貸款利率皆處於偏低水平。況且，投資產業所取得的每年回酬率是7%至8%，這比目前銀行定存的平均3%利息高。去年，發展商在政府豁免印花稅措施及銀行實施貸款利率的推動下，大量推出新房屋計劃。

2001年的產業銷售業績達410億元；2002年上半年銷售額達約410億元；2003年的價格指數介於180點，至到2010時預測達到300點。

最受到歡迎的房地產還是依序以雙層排屋、單層排屋、半獨立式房屋、公寓以及獨立式房屋。

房地產的投資特性有：

（一）由於牽涉土地擁有權，所以是一種比較敏感的投資，每個國家都有其部門控制房地產的交易。

（二）比較適合用來作為長期投資。

（三）有其經濟周期性。

（四）有各種法令控制其交易。

（五）可用來抗通膨。

（六）屬於非完美市場，意即每個投資者都持有不同的資訊與投資觀點，這包括地點，發展潛能等投資觀點的不同。

（七）屬於多元性的產品，除了類別的多樣化，地點、周遭環境、家居設計、地理環境、位置方向也各異。

（八）需要龐大的頭期錢來開始投資（除非投資於房地產信托單位則另當別論）。

（九）流通性不高，當我們要變賣房地產時，可能要一段時間才能賣出去，在經濟不景時甚至無人問津。對於急須用一筆錢的人來說，可能要面對現金周轉的困難。

（十）可能是收入，也可能成為您的負擔。當經濟蓬勃時，您所租出的房地產能帶來豐厚的租金收入。可是，當經濟衰退的時候，您的房地產不只租不出去，同時您還要支付各類有關的開銷，如分期付款、門牌稅、地稅、維修費等，房地產反而成為您的負擔。

（十一）屬於中風險的投資工具，房地產比較不適合保守的投資者。除了股市走向左右消費者購屋外，就業與收入狀況產業投資的影響更大。

在政府推行經濟配套，SARS及伊拉克戰爭的結束，適逢國陣大選中狂勝，在有利的政治與經濟因素下，加上政府、地方市議會、購屋者以及發展商的鼎力合作，房地產的前景尚屬樂觀。
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Property Below Market value :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

gzone16000

產業拍賣會尋心水屋

計劃置業時，一般人都會想到產業展或發展商銷售辦事處，甚至親朋戚友的心水介紹。

除了可通過產業展或購物中心管道，投資者其實可從產業拍賣中購得價廉物美的房屋。

產業拍賣與產業展截然不同，這里沒有工作人員向投競者講解產業，也沒有模型屋及優惠配售，現場顯得冷清，可見進場的投競者都有一定的心理準備及明解的投競目標。

現場的投競者有秩序地向相關工作人員注冊，以繳付產業底價的10%資金，接著進場安靜地等待拍賣會開始，準備競投的來臨。

大型的產業拍賣會都會選擇在酒店舉行，人潮相對也熱鬧，就如是次的拍賣就成功售出一半產業。

詢及拍賣行情，他表示，與已發展趨熟的國外比較，產業拍賣在國內仍處萌芽期，加上產業拍賣的宣傳不多，在國內未成氣候。

他指出，國人一般以為被拍賣的產業都是被銀行收回，甚至認為不利風水等，造成有關產業乏人問津。

「其實拍賣也是脫售產業的其中方法，在國外非常普遍，相對之下，國人對產業拍賣的認識尚淺，還需要時間接受及消化。」

他補充，相比數年前，現今的產業拍賣明顯較活躍。

「這次的產業拍賣，很多公眾都忘了攜帶產業底價的10%資金，甚至重要文件等，證明本地人對產業拍賣的程序不瞭解。」

黃觀明認為，除了大力宣傳，舉辦產業拍賣的講座有助推廣拍賣活動。

● 黃淑蓮 （大眾銀行法律部律師）：價格吸引人

儘管拍賣會所拍賣的房屋價格吸引，但缺點是不能事先實地考察，買者充其量只能憑產業外觀作決定。

建議買家親身到產業附近觀察，畢竟拍賣商及銀行是不能保證產業狀況。

當然，欲投競者在拍賣會前需做足準備功夫，必須清楚瞭解有關產業的背景。

●郭興豪 （執行人員）：等時機競投

本身曾參與數次小型的拍賣會，但都徒勞無功，其實主要想累積這方面的經驗，待時機成熟再競投。

通過拍賣而競獲產業無疑風險較高，相信只要抱持慬慎態度，做好準備，不難競獲心水產業。

雖然房屋可從產業展獲尋，但相較拍賣的產業，價格廉宜外，可直接取屋，無需等待長時間。唯一麻煩是，要確定被拍賣的產業是無佔用者，免得節外生枝。


Some Property Auction By Bank :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

gzone16000

http://news.soufun.com/2005-09-21/529520.htm

[ 本帖最后由 gzone16000 于 5-11-2005 07:42 PM 编辑 ]

原帖由 kitkatlow 于 3-11-2005 10:32 PM 发表
原來龍兄有如此氣派，公寓一買就買幾間，小弟甘拜下風。

见笑了，当初只不过抱住贪便宜的心理之下才买，因为有关单位都是低于九十千以下，所以就投资，如果租金700 ，供550，就有点菜钱。

P/S- BANDAR SUNWAY 有个MENTALI COURT 好像不错，地点好，750SR 才卖72千

[ 本帖最后由 龙剑飞 于 4-11-2005 09:16 PM 编辑 ]

asiatrader98

原帖由 gzone16000 于 4-11-2005 06:21 PM 发表
笔者认为这笔钱投入楼市稳赚不赔

姚明和火箭续约五年，然而引起广泛讨论的不是这未来几年内将开创怎样的大场面赛事，人们关注的是姚明的薪酬———7600万美元，这是NBA劳资协议规定的最高工资。对于这样一个为 ...

我非常怀疑这话的可靠性!
如果你有银行房屋贷款的数据...

asiatrader98

如果可以只是依靠一页文章因而等于投资决定，那么这个投资决定确实是非常儿戏。。对不起。。。我不是说投资财产不好。。。不过时机也许不对
而且拍賣的產業比较适合内行者

[ 本帖最后由 asiatrader98 于 5-11-2005 08:55 AM 编辑 ]

gzone16000

如果可以只是依靠一页文章因而等于投资决定 <- 我从来没有这样说过,当然如果要投资不能冒冒然，应该做更多的 RESERCH。就如投资 SHARE 也是要先去了解一样 而当你想投资 BANK LELONG PROPERTY 之前也当然要做功课。如 ： 在拍賣之前，準置產者不可“入屋探訪”，只能看“外觀”，因此，拍賣公司代表安排投標者往有關拍賣產業地點參觀，但只能夠看“外”不能入“內”。這促使您無從瞭解該產業裡頭的情形，包括是否出現人為或自然損壞情況。前屋主有否留“手尾”等等。。。


银行拍卖?/拍賣投資12招/地產可致富/拍賣屋五大魅力/房地產投資特性
都有谈到 它的危险性与 安全性。 。 。  资料来源是COPY FROM CHINAPRESS HOMEPAGE 及 星洲 的HOMEPAPGE。
而http://news.soufun.com/2005-09-21/529520.htm ， 也是觉得不错的文章 。。。 If you Dislike i can just delete it. I just tot of sharing didn't mean any things.

放上网只因要分享， 就如 ｀大馬產業拍賣未風行
僅限銀行需要．公眾認識不深｀ 的文章说到 公眾認識不深 （COPY FROM NEWSPAPER）， 我只是 COPY AND PASTE 分享在这。



如果有得罪之处请包含。

谢谢 ：）

[ 本帖最后由 gzone16000 于 5-11-2005 07:55 PM 编辑 ]

asiatrader98

原帖由 gzone16000 于 5-11-2005 07:41 PM 发表
如果可以只是依靠一页文章因而等于投资决定 <- 我从来没有这样说过,当然如果要投资不能冒冒然，应该做更多的 RESERCH。就如投资 SHARE 也是要先去了解一样 而当你想投资 BANK LELONG PROPERTY 之前也当然要做功 ...

哈哈！我不是批评这个题目或者是你...
"银行拍卖?/拍賣投資12招/地產可致富/拍賣屋五大魅力/房地產投資特性"是非常好的题目如果你是内行者或者熟悉者...
我不过不同意这句话

1. 笔者认为这笔钱投入楼市稳赚不赔

复制代码

特别是"稳赚不赔"
请不要太敏感....请继续。。得罪之处请包含...

原帖由 asiatrader98 于 6-11-2005 01:07 AM 发表



哈哈！我不是批评这个题目或者是你...
"银行拍卖?/拍賣投資12招/地產可致富/拍賣屋五大魅力/房地產投資特性"是非常好的题目如果你是内行者或者熟悉者...
我不过不同意这句话[code]笔者认为这笔 ...

这个世界没有稳赚不赔的投資.
发现很多人不知道这个原理和风险这个东西.