束紧腰带，面对更严峻房市！

Bubble2015

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一年很快就来到了2017年第三季，房市经过一段不短时间的沉淀，情况是否已经有好转？而巴生谷第一条捷运（MRT）全线开通，是否能带动「捷运宅」的买气？事实上，答案是让人跌眼镜的！

《潮楼产业》向业界最前线的地产从业员查访，大马产业估价局（JPPH）发布最新的2017年第一季大马房屋价格指数，与2016年同季相比增长了5.3%，但相对2016年最后一季增长却不足一个百分点。

房市交易寒风凛凛，房产代理公司更感受到市场越发低迷的压力，甚至出现了记录良好的大型发展商，开始拖欠地产代理公司帐务的情况。

除了50万令吉以下的房子还有刚性需求支撑，50万以上的房子可说寸步难行，豪宅更是年头至今没有一宗成功交易。

全方位地产负责人许庄铨受访时说，地产滞销情况超严重，很多发展商都主动来找地产代理公司帮忙卖房子。

Bubble2015

“很多卖不完就来找我们，整个房市现在就处于这样一种情况。很多有租金回酬保障（GRR）的房产项目都已经喊停。”

他说，有些发展商距离交房子还有2、3个月时间，剩下50、60套房子卖不出，不惜提供比之前更好的优惠来吸引买家。即使价钱稍微提高，配套就好过之前的很多。须知道，通常房子在建好时卖，发展商并不会提供更好的优惠，现在情况完全不同。

“作为房产经纪，我们之前的业务比较专注二手市场，现在已经无法持续下去，主要是很多人付不起头期款，只好转为购置发展商的新房子。”

“买二手房买家要垫10%头期款、律师费和装修费等，最起码也要准备个5、6万块吧！但买发展商的新房子却可以节省很多，发展商有办法帮你借到更多钱，买家无需支付头期款、律师费，连兴建期间的利息也帮你垫付。”

Bubble2015

他坦言：“大家都很痛苦，钱不够用，很多公司濒临倒闭，员工担心即将失去工作。刚刚拿到锁匙就被拍卖的房子增加很多。”

DIBS最后一击 考验市场承受力

政府在接近2014年时腰斩了被指引起房价飙涨的发展商承担利息计划（DIBS）；此计划被腰斩前的最后一批房子，预料明年将交房子。

许庄铨分析，这些房子很多都是投资者买下来的，并非自住，市场若无法消化这批房子，预料将掀起一波抛售潮。

他说，现在已到了这样一个地步，就是发展商和业主一起抢市场，大家手头上都有很多房子卖不完。

“我刚处理了一宗交易，房子位于蒲种区，卖主当初以48万买进，最后忍痛以38万卖出。租务市场也好不到那里去，房子空置率居高不下，以Damansara perdana为例，以前放租RM1900大家抢着租，现在跌到RM1300，还是很多房子空置数月租不出去。”

Bubble2015

环球地产董事经理陈康伟也认同市场面貌完全改变，从以往卖家站在利益高点来卖房子，到现在完全要看买家脸色。

他说，以往最高峰一年的交易量轻松站上40万宗，现在不足30万宗。

“我们感受到整个游戏的转变，以前都是卖家市场，那是个怎样的状况呢？常有业主签了买卖合约后反口，常见的理由是有人出更高价钱来买。其二是卖价通常都高过银行估价，例如业主卖50万，银行的估价只有45万。

他说，那时候业主站在一个有利位置，总卖得比银行估价高；当时交易十分活跃，只要谁出更高价钱，哪怕签了约也照样反悔的事情天天发生。

“现在情况完全相反，能够成交的交易盘，银行估价总要高过房价约20%才能成交，否则没人要。比如说业主卖40万，银行估价是50万。”

淋神无敌

有钱人还是很多的！！！！！！！

Bubble2015

他说，在这行做了十多年，没见过银行的估价竟然比市价高出许多，现在完全是买家天下。以前银行估价高过市价5%，已经如获至宝，地产经纪自己先买起来，现在高出10%的盘通街都有，尤其是赛城（Cyberjaya）更夸张，银行估价高过卖价30%。

陈康伟估计最坏时期还没来到。他说，发展商为了生存，相信在接下来会推出更便宜的楼盘来吸引买家，这将影响之前买贵的业主，冲击租务和买卖市场。

“举个例子，业主之前买一套1000平方尺的公寓，每尺700令吉，如果接下来发展商推出的新盘配套更好更豪华，属于同一水平的公寓单位，但每尺要价500令吉，肯定会冲击前面的投资者。”

买价更便宜，日后无论出租或转售都占优势，而之前买贵的投资者如果持货能力不足，肯定止损离场，当这种情况出现时，将对市场激起动荡，尤其2、3年后那些高密度的楼盘陆续交房子，抛售盘恐怕会更多，特别是价格介于50万至80万的房子。

Bubble2015

空置率奇高 业主陷价格战

幸福地产总经理高宜达说，房子买卖交易的确少很多，租盘却没有减少，只是租金跌了很多，尤其大城镇如KLCC，在高峰期租1万的房子，目前跌到6000令吉左右，一些可租2000、3000令吉的studio，现在大约是2000令吉或以下；反而市郊如蕉赖的双溪龙镇一带跌得比较少。

“有些投资者买房时没有周详考虑，以为房子到手后租出去，每年大概就有6%收益率，殊不知6%并不是固定收益，房子不一定可租出去。”

“试想想，一个新盘落成交房子，顿时就有整千个单位出炉，如果70%是投资者，就有700伙等着出租或转售，这是一件很恐怖的事情。这种情况难免就陷入价格战，到时看谁更有持货能力。”

Bubble2015

他劝请投资者行动前一定要小心计算，否则很难赚钱。“打个比喻， 如果你以20万买一个公寓单位，跟银行借贷30年，每月供1000令吉，前面5年供款当中，85%都在还利息，本金没还多少，到第六年以25万卖房子，你以为赚了5万块？其实扣除房贷、手续费、律师费，加上期间未必每个月有租金，业主最后不赚反亏，倒是银行赚了你数万令吉。”

“现在供不起被抛售的盘很多、 很严重。我不方便开名字，但是100%事实。发展商卖的价钱算是最低价，在安邦某区，靠近大东方购物商场，studio一手价卖逾50万，在二手市场已经跌到40多万。该区的房子在两年前已建竣，但业主一直租不出去，要挨银行利息，结果争相抛售，该盘两座公寓楼加起来大约有1600伙。”

他不讳言，目前这类抛售盘非常多，即使跌至40来万也卖不出去。不仅安邦一带，很多地区都如此，武吉加里尔也不例外。

aidj

等下有人跳出来骂我
幸灾乐祸

前几年 善意提醒 要怪谁呢？
三年前agent老实地说
high-class apartment 也好
low cost service apartment 也罢
还是 condo

区区130本地人口 要消化 所有公寓单位 超过10年
当时我就觉得 可信

自求多福。

顺便欢迎 Lz 强势归来！！

aidj

Bubble2015 发表于 11-10-2017 10:58 AM
空置率奇高 业主陷价格战

幸福地产总经理高宜达说，房子买卖交易的确少很多，租盘却没有减少，只是租金跌了很多，尤其大城镇如KLCC，在高峰期租1万的房子，目前跌到6000令吉左右，一些可租2000、3000令吉的studio ...

小巫见大巫！！

新山 必贵怨 9千多套
遗体成型 才吓了

lam69

淋神无敌 发表于 11-10-2017 10:53 AM
有钱人还是很多的！！！！！！！

是的！有钱人还是很多。
但有钱人比我们更聪敏（不然怎么会有钱过我们？）
看到现在这样的局势。有钱人敢逆流拿钱出来置业 ？

lam69

https://cforum1.cari.com.my/foru ... &extra=page%3D2


在槟城还有发展商用激将法来销售很多呆售的房子。

lam69

aidj 发表于 11-10-2017 11:08 AM
小巫见大巫！！

新山 必贵怨 9千多套
遗体成型 才吓了

一个连新加坡人也不要的产业，
再过两年就知道死字怎么写了。

aidj

Bubble2015 发表于 11-10-2017 11:00 AM
他劝请投资者行动前一定要小心计算，否则很难赚钱。“打个比喻， 如果你以20万买一个公寓单位，跟银行借贷30年，每月供1000令吉，前面5年供款当中，85%都在还利息，本金没还多少，到第六年以25万卖房子，你以为赚了5 ...

数月以前

听广播


共享经济 是反 房地产的!!

Orochimaru

现在房产都是有价无市，我的屋子值多少钱多少钱，可是都卖不出的

潘君亮

淋神无敌 发表于 11-10-2017 10:53 AM
有钱人还是很多的！！！！！！！

当然多，人家投资的是海外市场，赚的不是马币

adriel_k

淋神无敌 发表于 11-10-2017 10:53 AM
有钱人还是很多的！！！！！！！

才没那么空闲管有钱人，有钱人买楼一买就一整层，现金买断

很多炒房的是那些打肿脸皮的假富豪，伪造文件获取90%贷款，到最后烧到手的也是这班人

就等真材实料的有钱人打救他们吧，来不及救的可以等18年后再成为好汉

simplething

无论是不是真的，希望这是个让马来西亚重视房价课题和法规的机会，打造一个健康的供需是很重要的。在外面的论坛，我很常听到他们人民觉得人生痛苦和没有希望时第一个提到的原因就是房价。

即使现在真的跌了，五年后呢？十年后呢？炒房蝗虫又会不会又卷土重来？当房地产发展到了成为了政商的undertable利益交换也知道了这油水有多深，你又还有什么希望期待所有从政者，无论是执政党，反对党，中立党，立法者都好，会愿意去碰这一块的课题呢？

潘君亮

simplething 发表于 11-10-2017 02:31 PM
无论是不是真的，希望这是个让马来西亚重视房价课题和法规的机会，打造一个健康的供需是很重要的。在外面的论坛，我很常听到他们人民觉得人生痛苦和没有希望时第一个提到的原因就是房价。

即使现在真的跌了，五年 ...

要重视早就重视了，都已经不是第一次了，97年的金融海啸和07年美国发生的次贷风暴已是最好的前车之鉴，偏偏许多人都不信邪，到头来贪字得个贫。

obscure

Orochimaru 发表于 11-10-2017 01:08 PM
现在房产都是有价无市，我的屋子值多少钱多少钱，可是都卖不出的

庆幸刚卖掉了一间，还有赚一点。