【转载】新加坡房地产行业报告（上）———组屋、私宅行情分析

花千股L

文章转载自微信公众号：辉立资本新加坡

与个人无关，只为大家留言点赞

前言：花园城市新加坡向来以干净、安全、和稳定而闻名，而新加坡地产作为一种投资工具一直都受本地人和外国人的欢迎。新加坡的都市文化，稳定的政治经济体制多年来一直吸引着全球的投资者。而在投资工具方面，新加坡也提供了更加多元化的选择，除了房地产本身以外，在新交所上市的房地产公司股票以及房地产投资信托基金（REITS）目前受到很多投资者的青睐。本文旨在通过对近期新加坡房地产行业数据的分析，为感兴趣的投资者提供一定的参考。

新加坡住宅价格历史走势

新加坡住宅房地产指数在2008年的全球金融危机期间大幅下跌，跌幅约25%左右。从2009年后的两年间，房屋价格和销售量大幅回升。之后政府实施了一系列的降温调控措施，从2011年左右开始，房价的高增速得到了有效抑制，在2014年达到阶段顶峰后开始缓慢回落，目前新加坡住宅价格指数已回到接近2010年第三季度的水平。

私宅成交量逐步上涨，政府放宽部分房地产降温措施

全球金融风暴结束后，许多房地产市场都出现了过热的现象。在新加坡，政府也在过去六年里推出一波又一波的房地产降温措施，包括额外买家印花税（ABSD）、卖方印花税（SSD）、房屋贷款与价值比率（LTV）等。

在房价经过连续三年下滑后，今年3月11日，政府宣布放宽部分房地产降温措施，包括卖方印花税（SSD）和总偿债率（TDSR）框架。卖方印花税从购房后四年施行缩短至三年，并且税率全面下调四个百分点。这是政府2009年开始逐步出手为房市降温以来，第一次放宽卖方印花税（SSD）措施。此外，以房地产作抵押的贷款，若贷款与估值比率（LTV）不超过50％，则不受总偿债率限制，这让退休者更容易抵押房子套现。

消息宣布后，新加坡房地产股价当日纷纷应声大涨，城市发展（City Developments）股价一度飙升高达10％，凯德集团（CapitaLand）的股价劲扬至接近两年最高，永泰控股（Wing Tai）、华业集团（UOL）等股票的涨幅都很可观。股票市场的活跃反应了投资者对于房地产行业未来的乐观预期。

但总体来看，在众多降温措施当中，卖方印花税对房地产市场的影响甚小，额外买家印花税、总偿债率，以及房贷与房子估值比率（LTV）的限制，才是抑制需求的主要措施。而政府基本上没有去碰这些主要降温措施。所以我们认为最近两项措施的放宽并不足以大幅提升私宅的销售量。

另外，在经过两年的大幅下跌后，新加坡私人住宅的交易量从2014年开始已经出现了连续缓慢回升的趋势，在2015和2016年分别上涨了11%和16%。由此推断，近期政府进一步放宽买家印花税等主要房地产降温措施的可能性较小，因而新加坡房地产市场短期内也很难会出现跳跃式的增长。

公共住宅市场： 到2018年供给足以满足需求

公共住宅是指政府兴建与营运的住宅，由政府建屋发展局统一建造，属于有津贴的公共住房，在新加坡一般分为组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）。由于公共住宅较私人住宅在价格上便宜很多，所以政府在购买政策方面做了相当多的限制，例如身份，年龄，收入，是否结婚等。

新加坡的新建组屋供给在2006年到2010年的阶段达到了自1960年以来的历史低位，之后逐步回升，到2015年至2018年阶段，组屋的供给量将预计达到每年28,125间。

由于政策限制，新加坡公民的新婚夫妻是新建组屋的主要购买者，我们以此作为需求量的基准。根据新加坡统计局的数据显示，2015年有28,322对夫妻注册结婚,  而目前高达82％的新加坡人都住在组屋里，所以我们预计目前对于新加坡新建组屋的需求量大约为每年23,000间左右。因此，根据大体推断，新加坡的新建组屋市场在2018年时供给可以远远满足需求。

私人住宅市场

一般而言，所有的私人公寓外国人基本上都可购买，包括由发展商推出的新单位或是公开市场上的转售单位。不过，非永久居民外国人和永久居民在新加坡购买私人公寓时，须支付的印花税（Stamp Duty）会比新加坡公民高。

1

其他中央区（RCR）和非中央区（OCR）房屋需求旺盛

区域方面，新加坡的住宅邮区可以统分为核心中央区（CCR），其他中央区（RCR）和非中央区（OCR）三个大区。根据新加坡市区城建局的资料统计，在近2年中，新加坡私宅的交易量在逐步上涨，以非中央区（OCR）和其他中央区（RCR）的成交量为主。根据计算，2016年1季度至2017年1季度中，CCR成交量占比7%，RCR占比31%，而同一时期新建公寓在RCR和OCR区域合计约占比95%。

而另一方面，核心中央区（CCR）的房屋空置率近年来一直高于其他两个区域，在供给量与交易量逐年下降的同时未卖出的房屋存货量创近三年来高位。由于CCR区域的房价较高，同时60%总偿债率的限制，以及近期政府进一步放宽主要房地产降温措施的可能性较小，预计这一状况将会在短期内持续，不论交易量还是供给量，OCR和RCR区域将远高于CCR区域。

2

租房市场持续承压，但房屋空置率近期有所下降。

根据历史数据分析，我们发现新加坡的私宅空置率与租房价格指数近年来走势呈现负相关性（如下图）。从13年政府开始施行降温调控措施之后，新加坡的租房价格指数呈逐年下降趋势，而房屋空置率在逐步上升，在2016年第二季度达到近17年来顶峰。租房市场处于持续低迷状态。

根据目前数据显示，截至2020年将有超过4万间新建房屋面向市场，比现有供给量增加约10%以上。而在政府没有放宽削减外籍劳动力市场的政策之前，租房需求量还没有显著增长的内在动能，所以短期内我们预计租房市场依旧承压较大。但值得注意的是，近一年的最新数据显示私宅空置率有所回落，如果未来持续下降，不排除租房价格指数会有回暖迹象。

私人住宅出租平均价格参考（按邮区划分）

新加坡的区域分类其实有很多标准，除了我们之前提到的三大区域，还有一种普遍而更细致的方法是根据邮区分类。新加坡根据地理位置将全国房地产划分为28个邮区（如下图所示）

我们在此整理了新加坡私人住宅（包括公寓和有地私宅）本年第一季度的数据以供投资者参考，表格内数字为每平方英尺的租房价格，其中1平方米（psm）=10.7639平方英尺（psf）