偶在伦敦看过房子, 买不起, 看爽
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押金 (Deposit)在英国买房的一个很大的特点是最初卖主和买主达成的房价协议不为英国的法律认可，也就是说正式交换合同以前买家和卖家两方可以随时退出而且没有任何法律制约和经济制裁。比如说你看到一套房很喜欢，你的律师已经收到了文件而且做了很多审查。只要你还没有交换合同，没有付法定要求的10%的押金，你可以退出这项买卖而不向卖主付任何的费用。 值得注意的是你不需要提供任何退出的理由。卖主也同样在交换合同前随时可以决定不卖。但在其他国家，比如美国，甚至是苏格兰和中国，买主一旦同意买房往往不可以随意退出。 正是由于这种特殊规则，许多中介要求买主放一些押金，比如说￡2,000。但你要注意的是，这个押金和以上提到的10%的买房押金是完全不同的。这只是某些中介的要求而不是英国的地产法的要求。 很多中介怕你半路退出所以要求你付不可以退还的押金。你一旦付出，如果决定不买这所房子，往往押金就很难拿回来。所以我希望买房的客人一定要考虑在先，如果这一笔费用不付不行，你应该通过你的律师把退还这一笔押金的条件谈好以后再付出这一笔押金。 买房合同在英国买房，买主可能要签几个文件。其中只有一个文件买主是一定要签的，这就是买房的合同。我指的是法律合同并不是有时中介要你签的，放押金的或其他合同。卖主的律师会提供一个卖房的合同。这个文件将在买主和卖主之间建立一个正式的法律关系，大部分律师所绘采用律师协会(Law Society)设置的标准卖房条件（Standard Conditions of Sale Fourth Edition)。这些标准的条件牵涉到买卖房地产的每一个步骤。很多卖主还会另加一些特殊条件。作为买主，你不需要去了解这些细节，你的律师会帮你仔细审查这些条件。 买主需要注意的是在交换合同的时候你一定要决定一个完成购买房屋的日期。如果因为任何理由，比如，在完成的前一天买房借的钱没有到位，买卖不能进行，你就没有履行和约上的承诺(Default)。如果你不能够按时买下来，卖主有权要求你赔偿任何损失。如果你交换合同以后决定不再购买这栋房子，卖主有权要求你付他10% 的房价。所以在交换合同前，买主一定要谨慎确定你所有条件都满足才可以进入这个合同。 英国的住房类型英国居民住房的所有权基本分为两大类：第一种是永久物业权(Freehold)第二种是有租约期限的房屋产权(Leasehold)。我们在上一篇文章里简单提到过这两种所有权。基本来讲,前一种是你买永久使用权的这一块土地以及地面上所有的建筑。第二种是买某一套房间的使用权。这种使用权往往是有年限的。 如果你买的是永久物业权你就是这一块地的主人,这个房子的使用方法完全由你来决定。房屋内部的改建, 比如说, 加一个厕所或改变厨房、卧房和客厅的位置, 都可以随意进行。你唯一需要的是一个由当地政府建筑部门颁发的完成证明(Completion Certificate)。 如果你买的是由租约期限的房屋权，你除了满足上述所说的当地政府的要求，你还要征求大业主的同意。一般的大业主都要你交给他/她你意图更改的计划和修建方案。你往往需要拿到大业主的更改许可(Licence to Alter)才可以动工。 什么时候找律师如果你需要买住房，在你找到自己喜爱的房屋以后，你就应该找一个律师来帮你做法律的手续。如果你需要贷款买房，你应同时和中介联系或者自己和银行联系，请银行来做房屋的估价和办理你贷款的手续。 如果你通过中介找到了房子，中介就会发出一封信给卖主的律师，另一封信给买主的律师，寄给他们一个叫Sale Memorandum的文件。在这个文件上，中介会提供，买主和卖主的姓名、地址，加上房屋的地址和房价以及两家的律师的地址和电话。律师首先要确认是否对方的律师被客户所委任然后会索取需要的文件。 律师的责任以前买方的律师会做所有的查房工作。目前，销售所有的居住房卖主都需要准备一个房屋资料信息册(Home Information Pack，简称HIP)。我们上次提到了这些文件，里面会有一些基本的房屋信息，但往往不够充足。 根据你要买的住房的地理位置，我们会劝我们的客户再做一些其他的调查，比如环境污染调查(Environmental Search)。 如果你住房的土地有污染，政府有权要求房主付清理费。这笔费用可以非常昂贵。如果污染严重，我们会劝我们的客户从这笔买卖中退出。如果不严重，我们会帮客户买保险。 另外一个应该考虑的是教堂修理责任的调查(Chancel Check)。英国的每个县和威尔斯都有所谓的中世纪'风险教区'。基本来讲就是房地主维修当地教堂的责任。现在有100，000个房地产位于有义务的名单上。一旦你买的住房在这个名单上，你就有可能要付一笔可观的开支。 总而言之，找到可信的律师你买卖住房的过程就应该一帆风顺。
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发表于 12-11-2016 02:47 PM
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