房价上涨的迷思。。。！

Bubble2015

作者: 朱冠华 ， 栏名: 八方论见




马来西亚房价这几年飆涨异常凌厉，不少地区如吉隆坡，巴生谷和檳城一带，这几年房价都上涨差不多一倍了！人民薪资追不上屋价涨 幅，购买房屋成了遥不可及的梦想。相关领域的人士举出不同的理由，认为马来西亚的房价未来还会上涨，现在不买，以后房价会更贵，未来更加买不起。

到底是什么原因造成马来西亚房价上涨？你所知的理由和「专家」告诉你的理由，是否大体如以下这14点？

1.建筑成本上涨。

2.经济增长迅速，未来发展潜能大，前景看好。

3.城市化发展，人口增加，住屋需求提高。

4.房价不会有泡沫，因为地点有別，有些地方贵，有些地方便宜，有些地方是黄金地段，价格很难下跌。

5.土地稀缺，不会增加，房屋需求却不断增加。

6.需求旺盛，所以房屋是有实际需求支持的。

7.房价长期来看都是上涨的。

8.买房可投资，也可保值，风险也非常低。

9.银行利率低，资金流动充足。

10.不会有泡沫，这一次不一样，我们国家的情况和外国比起来也不一样。

11.我国房价在国际上看並不贵。

12.人民平均收入对比房价是適当的。

13.房地產市场流动性高，买卖中介管道多，灵活性强。

14.政府政策扶持。

房价上涨的借口

如果你认为房价会继续上涨的理由基本包含类似以上的14点，这些理由全部都是错误的，不过是为了支持房价上涨有理所找的藉口。如果你看过世界各国出现房產泡沫崩溃前，所持有房价上涨有理的藉口，哪一个不是和这14点一样？

所以，这些藉口根本就不能算是理由。它们全都无数次地被歷史证明了是错误的，可每次房產泡沫还是拿回这些理由说事，可见人类根本不会从歷史中吸取教训，老是重复过去的错误。

假设你购买一间40万令吉的房屋，那么连本带利，总计你需要还多屋价的一倍，即80万令吉。如果租金没有约4000令吉一个月，扣除银行利息开支，现金收入连渣都没有多少，根本就是亏本投资。而且还需要加上门牌税、管理费、维修费、律师费等各种隱形成本。

总之，马来西亚的房价长期必然上涨。对了！亚洲金融风暴时，马来西亚房价不是也下跌了约20%吗？

亚洲金融风暴前，房地產贷款部门的大量增加促进了房地產市场的繁荣，同时也吸引了很多房地產开发商的投资。房地產价格在1991年-1992年期间上了12％-26％，在1995年-96年期间上升了13％-18％。否定泡沫者都说那是过去的事了，现在不一样。

的 確不一样。虽然现在和亚洲金融风暴前，马来西亚房地產市场的居民住房、旅馆和办公用房已经供大于求，大量高级住宅和办公楼处于閒置状態，但是房地產市场继 续高速扩张的情况，和现在一模一样。但是还有点不一样。那就是大马有600多亿的经济刺激计划，让巴生谷和檳城这些地段在两三年內涨了一倍，比1997年 金融风暴前更厉害，的確是不一样哦？美国房价会下跌，日本会暴跌，香港会猛挫，杜拜会被腰斩，只有马来西亚的房价不会？

银行信贷的操纵

也许房价长期来看总是上涨，但是间中出现飆涨过快过高，就会回跌平均值。当房价回归平均值下跌时，你的资金是否可以撑过这段回跌的时间？

造 成房地產价格上涨的根本原因，实际上是银行信贷操纵和炒作的一种庞氏骗局。其他理由都是炒作的藉口题材，是转移视线来骗人的。如果不清楚根本原因，就看不 清楚房地產泡沫化的真相，陷入货幣幻觉的陷阱，无法辨识结构性的风险，不过是活在货幣幻觉中的迷途小羔羊，看不穿房地產的虚假迷相，既使大崩盘即將到来， 还在幻想房地產未来的黄金十年，大难临头却不知觉。不少炒房者都是这样死的，死在他们认为零风险的房地產。

房屋是拿来住的。可当环境转为把房屋看做投资和投机品的时候，都是典型泡沫的心理现象。是经济带动房地產，不是房地產带动经济。当房价比经济增长还高时，都就是泡沫。

马 来西亚人忘了亚洲金融风暴的教训，忘了美国的次贷，加入炒作无法提高生產力的房地產，製造虚假的財富增长。如果不需要生產，只需要靠银行信贷印钞票就能推 高房价，造成財富增加的感觉，那还需要这么辛苦努力生產干嘛？继续印更多钞票啦！就让令吉贬值，提高我的房產价格，让我资產因令吉的贬值而被增值，一直印 到无力为续走向崩溃为止。至于经济崩溃不关我的事，只要我预先將炒高的房屋卖给最后一个接棒的傻瓜就行了！      


http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=64749:&Itemid=201

gugugu8

不怕房价下跌，只怕以后有些人买不了房，跑去做乞丐，叫政府tax有房子的人多点，好造低价房给他们。

ss24

文章的作者在另外一个投资论坛是个蛮有争议性的人物，据我粗浅了解他anti房产anti股票anti钞票唯独对黄金情有独钟。。。现在不懂怎样了因为很久没有出现了，无声无息了。

nganzai

真不明，现在全部说马币一直下跌，说买产业保值？现在行情又这样差又这样贵怎么样买？

eheheh81

曾经看过这名作者的文章。他预测的都很准。不过是倒反的。
他也以前在佳丽很活跃的。

Bubble2015

In 2014, thedebt service ratio of households in Malaysia stood at 43.5 per cent. This means almost half the monthly disposable income of Malaysian households goes towards loan repayments. For civil servants, it is 60 per cent. The rule of the thumb is not to allow loan repayments to be more than a third of income, according to experts. The ones who are struggling to keep their head above water are those aged 45 and below. Each day, an average of60people aged between 35 and 44 are declared bankrupt, according to 2013 figures.

Read more:Bankruptcy in Malaysia Hits the Young Hard - The Establishment Posthttp://www.establishmentpost.com/bankruptcy-in-malaysia-hits-the-young-hard/#ixzz3hrD832vn

vincentsieng

升跌之说谁能预测的准? LZ信信满满的,那么请问什么年,月,日,时,分,秒为最低呢?

我印好了26亿等着去购买了,请LZ指点迷津.

vincentsieng

个人还是坚持,有能力就去买吧!无能力就等. 好过在等运到,反正会跌就会起.就算买了后跌价了,只要一天不卖出,你也不算亏.倒转来想也一样的道理,纸上的赚,并不到表你真真赚到了.

真的假的

其实有没有人知道起一间两层排屋22*75的成本吗
如果不算旺不旺，什么人住多来说
最近看见1。2m的
看来看去，成本最多20万
妈的，就算有钱也不是酱 sohai
如果拿来住，就是间排屋
如果拿来卖，有钱人未必会给你赚一手，穷人也买不起，就算勉强买了，又要做一世奴隶。。
妈的。。。房子是拿来住的

y2ksaw18

真的假的 发表于 4-8-2015 11:40 PM
其实有没有人知道起一间两层排屋22*75的成本吗
如果不算旺不旺，什么人住多来说
最近看见1。2m的

排楼装修都可以20万咯。你可以不要看1.2M的排楼的，Semenyih有500K的Semi-D。

真的假的

y2ksaw18 发表于 4-8-2015 11:50 PM
排楼装修都可以20万咯。你可以不要看1.2M的排楼的，Semenyih有500K的Semi-D。

我老家pd半独立38万有找。。

y2ksaw18

真的假的 发表于 4-8-2015 11:53 PM
我老家pd半独立38万有找。。

那么住老家就好咯，不需要来大城市凑热闹，买1.2M的排楼来折磨自己。

真的假的

y2ksaw18 发表于 4-8-2015 11:55 PM
那么住老家就好咯，不需要来大城市凑热闹，买1.2M的排楼来折磨自己。

老妈是女的谁不知

ss24

y2ksaw18 发表于 4-8-2015 11:50 PM
排楼装修都可以20万咯。你可以不要看1.2M的排楼的，Semenyih有500K的Semi-D。

我爸爸叔叔做木和水泥装修的。。。据知装修的钱其实比整间起的贵。。。如装修200千可能只能装修屋子的60%，但250千可能足够起整间屋子从无到有。

所以一间700千的排屋，火险可能只保300千左右。。。。所以可以说其实400千是地价。

我这里快乐花园有间出名的鬼屋。。。之前找找一些论坛网友的说辞是那间鬼屋屋主卖RM1罢了。。。地价另外卖300千左右。。。

ss24

真的假的 发表于 4-8-2015 11:40 PM
其实有没有人知道起一间两层排屋22*75的成本吗
如果不算旺不旺，什么人住多来说
最近看见1。2m的

其实贵的不是屋子，是地。

y2ksaw18

真的假的 发表于 4-8-2015 11:56 PM
老妈是女的谁不知

然后，就不要抗议为何老妈是女人。

kitkatlow

真的假的 发表于 4-8-2015 11:40 PM
其实有没有人知道起一间两层排屋22*75的成本吗
如果不算旺不旺，什么人住多来说
最近看见1。2m的

一般来说地点适中，比如puchong，地价大概100 psf
1ac 应该可以建 10间 22x75
就是说，一间的地价是 430K

22x75 双层的built up 大概2000sf，
以rm160 psf 的建筑费，
每间大概320K

再加上其他设施比如道路墙壁排污水沟等等，
平均每间给他100K

发展计划管理成本，绘图，地方政府中央政府增收的一切费用，每间大概也要50K

其他拉拉杂杂费用另外50K

成本：950K

（粗略计算）

y2ksaw18

ss24 发表于 4-8-2015 11:56 PM
我爸爸叔叔做木和水泥装修的。。。据知装修的钱其实比整间起的贵。。。如装修200千可能只能装修屋子的60% ...

现在的人可以住没有装修的房子的话，那么装修就不是起房子的一部份咯。

y2ksaw18

kitkatlow 发表于 4-8-2015 11:59 PM
一般来说地点适中，比如puchong，地价大概100 psf
1ac 应该可以建 10间 22x75
就是说，一间的地价是 43 ...

楼主只要房子吧了，水沟，道路，路灯那些都不要。

真的假的

y2ksaw18 发表于 4-8-2015 11:57 PM
然后，就不要抗议为何老妈是女人。

废话。我的意思是房价推的太高。