匯豐：大馬經濟前景勝區域 (注意文中分析国行对升息的态度)

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（吉隆坡23日訊）儘管海外投資銀行紛紛看淡大馬股市前景，但匯豐全球研究（HSBC Global Research）表示看好大馬經濟基本面和股市前景更優於區域國家。

今年可成長5.2%

匯豐研究東盟區經濟學家林淑嫻在媒體匯報會上表示，全球經濟復甦惠及大馬出口將在今年進一步走強，惟政府積極進行財務整合和家庭債務高企或打擊內需，抵銷出口增強的優勢，預計大馬經濟在今年可成長5.2%。

“去年的出口面臨逆風，惟隨著全球經濟逐漸好轉，今年大馬出口料可改善，預計可成長5至6%，並帶動經濟成長。”

儘管如此，她指出，經濟引擎重啟將促使國內經濟成長動力從去年的內需導向轉移至出口導向。

“政府進行財務整合意味著對內需的刺激效果將減少，同時，家庭債務飆升至佔國內生產總值的80%，促使國民在今年可能會疲於還債而減少消費。”

然而，她卻看好大馬經濟基本面，因經濟成長前景清晰且出口也已開始回揚；同時，大馬穩定的政治背景和政府的財政整合是大馬經濟基本面穩健的原因。

“政府在避免被下調主權債務評級方面非常主動，並積極實施財政整合，這對結構性改革來說是非常關鍵的一步，有助於經濟長期前景；相較於大馬政府進行財政整合，泰國政府近期仍增加津貼種類。”

此外，她也說，政治背景方面，大馬也相對於區域國家穩定，全國大選已結束，相關不確定因素也已消除；相比之下，泰國正面臨政治動盪，而印尼和印度都會在今年舉行大選。

通膨破3%
國行料調息

林淑嫻稱，大馬的通貨膨脹率在上半年將輕易超過3%，超過國家銀行2至3%的可接受範圍，因此預料國行將在次季上調利率25個基點，並在第三季再上調25個基點，全年漲50個基點至3.5%。

國行曾表示若通膨的原因為成本推動導致，或不會調整利率，她對此表示，儘管通貨膨脹主要由汽油和電費成本上揚所推動，但也包含需求拉動的成份在內，因大馬經濟成長良好，因此並未改變利率走揚預期。

“經濟復甦腳步溫和，因此預期利率也將溫和上調，50個基點足夠克服目前的通貨膨脹情況，利率3.5%是恰當的利率水平，但國行對利率上揚對龐大的家庭債務的影響保持謹慎態度。”

QE退場提振美元
馬幣年杪料3.33

馬幣展望方面，量化寬鬆退場會提振美元走強，促使亞洲貨幣相對弱勢，預料馬幣兌美元在今年杪的匯率為3.33，但她強調，馬幣走貶並不反映大馬經濟基本面轉劣。

林淑嫻表示，全球經濟復甦的背景也有利於大馬的外國直接投資（FDI），因主要投資國經濟改善將激勵投資者增加海外投資，而大馬的政治和勞工相對穩定，續為非常吸引的投資地點。

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http://www.globevisa.com.cn/inde ... &a=content&id=36937

下面，环球独家为您解读新政背后的信息：

1. 百万产业将成为发展主流，抓住千载难逢的投资机会，买！

       根据统计数字显示，大多外国人在马来西亚，尤其是雪兰莪州与吉隆坡组成的大吉隆坡计划地区、槟城等大城市置业及投资的产业，也绝大多数都是价值100万马币以上的高档产业，如高级公寓、独栋洋楼、半独立洋房等。而提高外国人的置业门槛，也无异告诉外国人，你所投资的价位低于100万马币的产业变相增值了。若你还想在马来西亚置业及投资的话，脚步真的要加快了，趁现在还来得及。
       目前，马来西亚房地产价格相当于中国二三线城市水平，房价在全球排名第99位。
       按照《全球房地产指南》公布数据，在亚洲众多国家和地区中，主要市中心房价最高的地区是香港，均价达到19323美元/平方米。新加坡主要市中心房价16727美元/平方米，中国内地6932美元/平方米。最低的是印度尼西亚，1781美元/平方米。而马来西亚主要市中心房价仅仅2181美元/平方米，在全亚洲排名倒数第二位。
       目前，亚洲很多国家，如新加坡和香港纷纷提高外国人购房的门槛。以新加坡为例，2013年，新加坡外国人购房的印花税税率已从之前的13%提高到18%。而在马来西亚购房不但税费低廉，而且首付最低仅为10%，用最少的钱即可抓住最好的投资机会。
       在中国，北京和上海等一线城市的房价早已在高位。政府持续推出的调控政策也显示出对打压房价的决心。何不将视线转移到马来西亚，抓住潜在难逢的机会，投资东南亚最具潜力的房产市场！

2. RPGT翻倍，打击投机者，成全投资者，买！

       2014年1月1日起，大马人购买产业，若在3年内脱售，将被征税高达30%；第四和第五年脱售的话，税率也分别提高20%和15%。而外国人置业，无论在3、4、5年内脱售，均一律征税30%，第六年5%。这些数字看似令人消极，另一面却显示出政府严打投机、控制泡沫、对当地产业负责任的态度。
       2010年重新实行征收产业盈利税以来，这已是继去年公布《2013年财政预算案》后，政府第三次调高产业盈利税。在过去3年来，事实证明产业盈利税，非但没有有效遏制产业价格飙升，反而促使产业价格节节攀升。最多也只是暂时舒缓涨势，减少投机活动而已。
       大马中央银行还表示，在此措施之下，房地产价格每年上升10一15%属于正常的上升范围，无须担心泡沫。“马来西亚的房市就好像中国2005年的房市一样，连续三年增长接近30%。”国际地产总执行长纪顺能对大马地产的兴盛做出了非常肯定的回答："马来西亚是龙头，整个亚洲贸易都将往南聚集，马来西亚房地产肯定腾飞。"

3. 打持久战，转手利润可观，买！

       随着产业盈利税的提高，广大投资者会选择长期投资，至少在5年以后也就是第6年再转手卖掉房产。受上述情况影响，大马二手房市场必定供不应求，二手房价格无疑会大幅攀升，到时候我们业主转手卖掉的净利润也是相当可观的。

4. 低价格，高品质，无与伦比的性价比，买！
      
       环球为您提供的房产均为豪华精装，且赠送高档家具和家电，保证您购买到的房产最具投资潜力和最高的性价比。我们告诉您200多万人民币在马来西亚会买到什么样的房子：位于首都吉隆坡市区核心位置，紧邻市中心标志性建筑双峰塔，房产周边学校、商场、医院一应俱全，永久地契，豪华装修，出租收益6%-7%！

      

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http://propertyinfoshare.blogspot.sg/2014/01/blog-post_4628.html

产业倾情：隆房价涨得有理？
去年，马来西亚的年度获选汉字是“涨”。
百物腾涨、房价飙涨，就是这个涨字的最佳写照。
果然，根据台湾长富地产与全球房地产指南（Global Property Guide）所作的一项调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅，在去年达17.18%，居亚洲之冠。
万万没想到，短短数年间，吉隆坡的房价涨幅就成功挤下台北、香港、上海、东京、新加坡，跃居亚洲第一。
根据湾长富地产与全球房地产指南，排在吉隆坡之后的是马尼拉（11.09%）、台北第3（9.92%），香港第4（7.76%）、上海、东京、新加坡则分别排名第5、第6及第10名。
然而，涨幅并不等于房价，涨幅最高，也并不代表房价最高。
在亚洲，吉隆坡的房价还是普遍偏低，如今这个涨幅，正好说明吉隆坡的房价，在过去多年来都被低估了。
大马房价全球第99
尽管过去5年来，大马的房价涨幅达40%；然而根据研究统计，大马的房价，世界排名第99位；大马的平均房价，仅是台湾的三分之一。
香港的房价是亚洲最高（也是全球第二高），其次为新加坡、东京、首尔、台北、深圳、上海、北京。
一般的香港人，平均需花40年时间才能买下一套100平米的房子，比在中国买房需多花2.5倍的时间。
反之，大马人却只需4年时间就可买下一套房子；新加坡人则平均需花15年，台湾人需花9年才能买下一套房子。
但这数字却仍比美国人仅需1.7年时间，便能买下一套100平米的的房子（约8.5万美元）高出许多。
吉隆坡房价长期被低估
纵然东京、首尔，因近几年通膨紧缩，房价下跌不少，但仍然高企亚洲房价最高的城市之一。
其他城市，则因过去几年大幅飙涨，加上政府打房措施奏效，如今再涨空间有限；唯独吉隆坡，则长期被低估，才促使吉隆坡的房价猛升急涨，与国际接轨。
投资回酬6% 比台湾高4倍
投资房产，最讲究投资回酬。
聪明的投资者都知道，那里投资回酬高，钱就往那里投。
大马的平均房价，虽然只是台湾的三分之一；但回酬率却高达6%，是台湾的4倍。
而日本的房价，虽然近10年来已跌了70%，但还是高企亚洲房价第三高城市；虽然日本的房价回酬率达5%，但扣除相关费用，净回酬率仅2至3%，加上日本房价向上升值空间有限，若非特殊原因，一般投资者自然不会考虑。
反观，大马房价却正值起飞阶段，尤其是吉隆坡近3年来涨幅高达三成，低首付、低利率、高回酬、99年甚至永久地契产权，以及未来长期看涨等种种有利条件下，更加吸引海外投资者涌来马来西亚投资。
于是雪隆一带、新山、槟城、依斯干达特区等，便成了这些海外投资者抢进的投资热点。
再加上，国内67%的大马人有能力购买房子、急欲拥屋自住，以及新发售发展项目日递减少（低于10年平均供应率的30%）、供不应求的情况下，益使购屋者投资者纷纷抢购、房价节节上升。
亚洲宜居榜大马第8
就马来西亚的投资环境而言，大马的政治稳定、每年保持5%的经济成长，加上天然资源丰富，又无地震海啸风灾等天灾蹂躏，使得马来西亚被评为亚洲排名第八最宜居的城市。
近年来，大马政府更耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡计划”，期望在未来的10年里，将吉隆坡打造成为世界20个宜居城市之一。
吸引更多国际投资者
也势必促使大马产业迈向国际化，吸引更多国际投资者前来投资。
而刻正如火如荼展开的“大吉隆坡与捷运计划”，涵括综合城市捷运系统（MRT）与城市轻轨系统（LRT）发展、马新合作兴建一条时速高达300公里、从吉隆坡到新加坡长达约354公里的高速铁路计划（High SpeedRail）、衔接新山与新加坡兀兰的跨国轻快铁系统（RTS）、东南亚最长大桥———槟城第二大桥、第三通道等。
众多的大道工程等重大基础建设，带来的极大交通便利，也直接带动周边地区的产业发展与经济效益，促进产业大大增值。
春江水暖鸭先知。房价走势是一座城市发展的晴雨表，反映一座城市的经济活络情况，单凭这点，你也不难明了，何以去年吉隆坡的房价涨幅跃居亚洲之冠了！

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马旺房市？
在今年2月4日立春后，便正式踏入“甲午”年，或俗称“木马”年。
马，相信会让很多人联想到“马到功成”。殊不知这匹“木马”是否拥有这样的影响力，让本地产业市场在今年马到功成、大放异彩？
为了让读者了解这个“木马”年对房地产市场的影响，我们特别专访我国著名风水玄学顾问拿督叶威明，咨询他的专业意见。
配合玄学‧研究市场‧投资房产如有神助
无论是古代作战或是现代投资，同样需要配合“天时、地利、人和”，缺一不可。
但原来从风水玄学角度来看，产业市场运势不仅需要“天时、地利、人和”，还需要探讨有否“神助”。
若想了解“木马”年的产业市场运势，我们需要从几方面去探讨。
玄明馆创办人拿督叶威明说，风水只是研究地运，需要配合立春后的八字图及奇门遁甲盘等，才能够看到天时、地利、人和及神助。
何谓“神助”？他笑称：“所谓‘神助’不是指神仙的帮助，而是指宇宙的影响力，只不过中国人喜欢使用这个字眼，看起来比较神化而已。”
上半年衰下半年旺
根据立春后的八字图，今年木与火的走势非常旺盛，虽然木克土，但火却能生土，那么属于土的房地产到底是被克还是生呢？
很多人这样问叶威明：“既然木能够生火，火又能够生土，那么房地产应该很兴旺啊！”
对于普罗大众的看法，叶威明的回应是：“全年的整体运势是需要分开看的，不能单单看木生火，火又生土，便总结全年运程。”
根据他的专业分析，从2013年12月至今年6月，木一直保持强势，会克住土；换言之，今年首半年房产行情会比较衰弱。
上半年进场下半年套利
但这只会维持到5月，因为届时火将会开始旺盛，并开始生土，这意味着我国经济与产业市场将在下半年开始兴旺。
身为精明房地产投资者的叶威明，建议投资者应该趁上半年市场走势疲弱时进场，并在下半年套利离场。
他说：“投资者不能单靠运气投资，他们必须拥有很多相关知识与研究，在投资前必须集完整资料，千万不能草率下决定。”
木马催旺隆郊区 南北西南有吉星

根据叶威明，“木马”年有利催旺吉隆坡郊区的产业发展，而今年的飞星图显示，吉星是落在南方、北方及西南方。
他说，今年的“八白”财星财位是坐落在南部，以吉隆坡作为中心点，位于南方的地区包括新街场（Sungai Besi）、沙登（Serdang）、万宜（Bangi）、敦拉萨镇（Bandar Tun Razak）、沙叻秀（Salak South）及加影（Kajang）等。
他表示，受“八白”财星的影响，这些地区的发展会越来越兴旺，意即越来越多人会在这些地区发展与工作。
另外，坐落在北方的吉星———“九紫”则代表投资与喜庆之事。这意味着投资者可在吉隆坡北方，包括仙都（Sentul）、文良港（Setapak）与旺沙玛珠（Wangsa Maju）等地区投资，有望带来可观的投资回酬。
另一个代表贵人的吉星“一白”，则落在西南方。换言之，目前发展已相当蓬勃的双威镇（Bandar Sunway）与梳邦再也USJ，将会继续绽放光芒。
双溪毛糯有阻滞
凡事有正必有反，有吉必有凶。
今年，代表煞位的“五黄”坐落在西北方，因此，那一带的发展将会有点阻滞。
从我国首府的地图来看，双溪毛糯（Sungai Buloh）正是位于西北方，那是否意味着今年不是投资双溪毛糯的好时机呢？
对此，叶威明解释：“凶星确实会导致该区的运势转弱，引起很多问题，例如产业项目发展展延等。”
因此，他提醒潜在产业买家必须谨慎留意该区的发展进度，以避免陷入窘境。
银行贷款短暂闭塞
对于三大凶星———空门、杜门（代表闭塞）及玄武（代表空/假东西），叶威明说，这些凶星可能会导致有些人或单位“闭塞”，不肯出钱（例如银行），以致有些人无法贷款购买地皮或房产。
不过，他认为该情况只会维持约半年，因为市场将在下半年开始好转。
他补充：“3月是发展商开始推介与宣传产业项目的好时机，因为踏入6月后，市场便开始步入佳境。”
地皮交易多
从奇门遁甲盘来看，今年有很多吉星与凶星，吉星包括“死门”、“天芮”、“六合”及“天马星”；凶星则有“空门”、“杜门”及“玄武”。
叶威明表示，虽然“死门”看似不吉利，但它其实代表地皮，这意味着今年会有很多地皮买卖活动，例如发展商收购很多地库，或是很多地主会脱售地皮。
他续称，“天芮”和“六合”的意思是出现，意即今年会有很多人搞合作大计，并将在该两颗吉星的照耀下，提升成功几率。
同时，代表快与远的“天马星”也在今年的吉星行列，从产业市场的角度来看，“天马星”有利于产业市场迅速发展至吉隆坡郊区。
置业无关生肖 经济能力最重要
叶威明表示，产业投资并无生肖之分，关键只在于个人的经济能力。
他说，购买或投资产业前，一定要了解自己的经济能力。“运”只是代表你是否有机会遇到适合的产业，并不代表你买得起。
“假如你错失了这次机会，唯有等下一次，总有机会可以遇到的。我觉得最重要是衡量自己的财务能力，玄学、风水和八字只是辅助而已。”
他认为，投资者必须与时并进，了解市场的发展趋势。
“产业投资者与购屋者是不同的，前者必须仔细研究该区的发展，趁发展还未旺盛之前入场，待发展兴旺后脱售套利，低买高卖。”
叶威明就是凭着这个看似简单，实际上却未必能够轻易办到的投资之道，在26岁成为百万富翁。
投资产业需拜师
询及他的投资之道，他说：“首先，我觉得投资产业需要拜师，这点可向成功的产业投资者或商家学习，他们都是这方面的贵人。
“第二，多阅读书籍，借此增广见闻。第三，要略懂风水，研究地运，这样便可略知该地区的发展情况。”
总括而言，他认为，只要具备上述条件，加上提早规划，必定能够在产业市场取得不俗的回报。
个人运势应参考4生肖
每个人的生辰八字，是以“天干”和“地支”去计算年、月、日及时，由“年干，年支”、“月干，月支”、“日干，日支”及“时干，时支”组成八个字。
叶威明说，基本上，每个人出生的年、月、日和时，都各别代表4个不同的生肖。
“整体运势不能单单看一般生肖（通常人们是以出生年份为主），而是应该参考4个生肖。”
兔狗特兴旺
打个比喻，假如出生年份是属兔，出生月份可能是属狗，日与时可能又是另外两个生肖。
叶威明表示，不同生肖会有不同的机遇，今年有些生肖特别兴旺，有机会可以遇到适合投资的产业，例如兔及狗。
他说：今年，兔子有“天喜”、“福德”、“福星”及“天德”等吉星辅助，狗则有“三台”、“地解”、“华盖”与“国印”等吉星拱照。
“假如你的八字有上述两个生肖，这代表你有机会遇到适合投资的产业。”
另外，出生月份或时间属牛的人，将在“龙德”、“紫薇”和“玉堂”星的辅助下，容易获得贷款。
叶威明指出，在4个生肖里，只要其中1个生肖有吉星辅助便足够，无需过于介怀其他不好的生肖。
“每年的运程都会不同，我们只需专注于有吉星辅助的方面去发展，保持积极与正面的态度便可。

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屋理絮闹：大马屋价的窘境
许多大马人相信，产业价格将无止境上扬，但这迷思是否正确。
屋价会涨不停，这是事实，还是幻想？
为什么我们要购买产业呢？
对许多人而言，屋子就是我们的家，购买房子就是要打造一个安乐窝，让一家大小有个安身之处。
但对一些幸运且有多余财富的人来说，产业又有另一种意思；他们可能购买产业来投资，等待资本增值赚更高回酬，或者出租以获得稳定的额外收入。
还有一些人，把产业投资视为短期投资，通过购买特定类型的产业或特定地点的产业投机，冀望短时间内获得回酬。
我们常听说，购屋者会在“预料之外”的情况下就购买产业，等到发展商把产业建好后，即转手出让。
地点！地点！地点？
有赖于不同人的目的，每个人选择产业的时候会有不同条件和因素，尤其如何选择合适的地点和产业类型。
为何产业经纪总把“地点！地点！地点！”挂在嘴边？你是否曾经质疑为何产业经纪总是这么说？
你明白“地点！地点！地点！”真正的意义吗？这说法永远都对吗？还是置业时，还有其他同样重要的因素需考虑呢？
人们可以在“预料之外”向发展商购买梦想家园、理想的办公室或店铺，又或者从二手市场里购得相关产业。
产业价格有起有落
不少人有一种观念，就是当你向发展商购买产业，无论是屋子、办公室或店铺，都能以更高的价钱出售到二手市场，从中赚一笔。
还有许多人对产业价格的概念是：只会一直上扬不跌。
结果加重了年轻人的压力，让他们觉得必须及早购买各自的梦想家园，否则迟了，以后就没有能力购买昂贵的产业。
要验证这些观念是“事实”还是“梦”，我们先研究雪兰莪州武吉柏伦东（Bukit Beruntung）、帝莎花园（Taman Desa）、华联花园（Overseas Union Garden）、孟沙和吉隆坡Wilayah Complex，从1981年至2012年，长达30年间的价格变化。
资料显示，雪兰莪武吉柏伦东房屋价格从1993年至2006年的13年内，屋价下滑了79%，价格从10万令吉跌到2005年的2万7500令吉。
隆市房价持续上扬
吉隆坡Wilayah大厦的店铺价格则从1981年至2011年的30年里，下滑了52%，每平方尺售价从1981年的585令吉，跌至2002年281令吉。
但整体上，吉隆坡的房产都呈上扬趋势，如孟沙从1999至2013年，上涨360%；华联花园从1999至2012年上涨232%；帝莎花园从1991至2012年，增长427%。
由此可见，产业价格永远上扬是“梦”；因为就好像股票、黄金和其他原产品，价格会上扬，也会下滑；事实上，产业价格也是一样，会起会跌。
总结：教育资讯助拨开迷思
国人为何因产业价格上涨而陷入担忧和焦虑？我们是如何掉入这个房产涨不停的陷阱？大家是否已看透了“房产永远上涨”的迷思？
新上任政府或可为这些问题寻找解决方案，让年轻人还有希望。
但是，足够的教育及资讯才能让购屋者参与其中。