算一算：ＢＬＲ升起时，你ｈｏｌｄ得著吗？

bujua

当ＢＬＲ升起时，你ｈｏｌｄ得著吗？

以下的例子是以５００，０００ｌｏａｎ，　ＢＬＲ－２．４％，ｌｏａｎ　ｐｅｒｉｏｄ　３５年，ＢＬＲ＝６．６％，来计算。

以下的例子，每当ＢＬＲ起１％，ｍｏｎｔｈｌｙ　ｉｎｓｔａｌｌｍｅｎｔ就会起大概１４％。当然ｌｏａｎ　ｐｅｒｉｏｄ的长短也会影响ｍｏｎｔｈｌｙ　ｉｎｓｔａｌｌｍｅｎｔ的升幅度。

用以下的link，算一算你的ｃａｓｅ，ＢＬＲ升起时，你ｈｏｌｄ得著吗？
House Loan Calculator




Update（19-Aug-2013）
为了更准确的计算，小弟加了“number of payment made"，意思就是在BLR升起前，也许你已还了一定数量的供期，以下的例子是用12期为准（一年），供了12期后，loan balance从500，000就降到493，586.35。

其余的计算结果都是based on 新的loan balance （493，586.35）计算得来的。用loan balance就可以更准确的计算BLR升起真正带来的影响。

如果你认为BLR会在一年后升起，那就在“number of payment made"放12，两年就放24，依此类推。

第二点要讨论的是BLR升起时，每个月要还的利息是多少？很多大大都认为BLR起，只要把loan period拉长那monthly installment就不会变。就用以下的例子来讨论，original monthly installment 是2274.26，当BLR起1% 时，monthly interest就会从1727.55变成2138.87, original monthly installment还够cover。当BLR起2% 时monthly interest就会从1727.55变成2550.2, original montly installment就不够cover了，还要倒欠，bank自然而然就会起monthly installment了，而不是拉长供期。大家注意，BLR只起2%罢了，monthly interest就高过original montly installment了。

当然，如果BLR迟迟不起，供期越多，把loan balance降得越多，那如果要保持original montly installment和拉长供期的机会就会越高。

你可以用以下的house loan calculation link来做下simulation,以便你对自己的housing loan有更深一层的了解。

House Loan Calculator





附加House Price Index VS Annual Loan Interest Rate （Malaysia）图

ss24

只要Monthly installment不起，就不是大问题。拉长供期基本上不是那么大影响。

crazykeat88

当今只有一个人hold的着， 就是我们的hold住姐~~~~

crazykeat88

升1-2% 还好， 多过的话就大家一起升仙咯。。。。

bujua

ss24 发表于 16-8-2013 05:41 PM
只要Monthly installment不起，就不是大问题。拉长供期基本上不是那么大影响。

那要看借贷者的岁数和loan tenure了，如果要供超过70岁，相信银行还是会调整monthly installment的。

dogdogman

在没有失业的情况下，每个月如果必需多花RM2000就hold 不住的话，真的是该检讨一下了。

ahdar

借贷如果真的只是收入 30% 应该没问题,但如果到了 70% 以上,升息的话会非常吃力

raymondleong313

任何投资都需做风险评估，了解自我的实力。
现在大部分人是投机而非投资，更多投机者是缺少基本研究和一定的金融知识。

当一间RM700，000的新公寓只需1%就＂能＂被买下，因为＂折扣＂9%和提供DIBS。
一位月入RM5，000者认为应开始＂投资＂，当他／她看到以上配套就开始心动。
加上身边的同事、朋友和亲人不停分享投资经验和获利。
相信该RM5，000收入者很可能就会投资该新公寓的楼盘。
如他／她有一定的储备金，相信还能度过经济萧条（如不幸降临）。
然而不少的投机者（他们认为本身是投资者）是没有足够储备金，而且第一次买房＂投资＂。

一般上该RM5，000月入者是不会买房产投资（假设他没有足够的资金）。
但1%的头期和银行的协助下，他认为是千载难逢的良机；还不买等何时呢？
以前银行是基于Gross Income的35%～40%核准贷款，现在是Net Income的65%～85%批贷款。

当他／她买入该单位时，目的是希望拿钥匙就转售赚一笔小钱。
*因为他身边的人大部分已在房产获利（几年前购入者）

如不幸经济萧条来临时刚好是拿钥匙的时刻，各位想一想他的处境。
如有能力者同样买以上单位，相信就可度过一段时间。
*有能力者是指有一定储备金的人，一般可度过三年供期

相信不少有一定经济基础者已再融资cash out当储备金了。

您这题材不错，希望能提醒投机者小心做＂投资＂。

hawkman

完全沒影響，blr升，每月的供期是不會變的。
只是供的期數多了，要更久才供完。

WooLeiDanDou

hawkman 发表于 16-8-2013 07:39 PM
完全沒影響，blr升，每月的供期是不會變的。
只是供的期數多了，要更久才供完。

对咯，月供是不会改变的，除非自己去银行搞。

raymondleong313

我所了解个别银行处理BLR+／-的方法不一样。

大部分银行会调整每月的供期数额。

贷款者应查看银行给的Offer Letter或Loan Agreement内容。

jojohot

这算法不是100％正确
因为是daily rest的
是有点夸张，也不至于上到1+％

Itikputih

这帖子很多好料， 谢谢分享。。

bujua

jojohot 发表于 16-8-2013 10:05 PM
这算法不是100％正确
因为是daily rest的
是有点夸张，也不至于上到1+％

算法是based on Amortization Table method （monthly），几乎所有banker都用这来做estimation。其result也跟其它online calculator没两样。

做Loan estimation， overestimate 总比 underestimate来得好，当银行真正用daily interest来算时，借贷者省下来的利息就能少供几期。

起1%算夸张？参考下BLR的history， 1994到1998，BLR从6.xx爬到10.xx，几乎一年起一个百分点。

要test holding power，当然就要test worst scenario，只test comfort zone有何意义？

bujua

hawkman 发表于 16-8-2013 07:39 PM
完全沒影響，blr升，每月的供期是不會變的。
只是供的期數多了，要更久才供完。

@WooLeiDanDou

那要看借贷者的岁数和loan tenure了，如果要供超过70岁，相信银行还是会调整monthly installment的。

Johnson_Wong

hawkman 发表于 16-8-2013 07:39 PM
完全沒影響，blr升，每月的供期是不會變的。
只是供的期數多了，要更久才供完。

如果原本就是供三十五年，还可以再加长？

超笨无比

上涨1%已经是非常多了, 那是经济一定是大热.................通常那时的收入都比现在高了

经济没跟上, BNM是不会傻傻加息的

raymondleong313

bujua 发表于 16-8-2013 11:55 PM
算法是based on Amortization Table method （monthly），几乎所有banker都用这来做estimation。其result ...

赞成！
应做最坏打算。

城市英雄

不过以我看来,
若薪水依旧追不上屋价,
屋价却又持续上扬的话,
blr只会有跌无起
小新就是很好的例子.
若blr跌到年息1%左右...
早持有房产的人就更快供完贷款,

raymondleong313

bujua 发表于 17-8-2013 12:07 AM
@WooLeiDanDou

那要看借贷者的岁数和loan tenure了，如果要供超过70岁，相信银行还是会调整monthly i ...

当初我只借十五年，用七十减当时岁数是超过四十。
然而BLR起时，月供数额在下一个月立刻生效（银行发信通知）。
*SCB和CIMB会自动调还款数额
*HLBB就保持月供数额而延长年份（期数增加）

最近刚获得一笔再融资（CIMB），Offer Letter很明确有提出BLR起1%和2%的调整数额。
各位还是查看Offer Letter或Loan Agreement内容为准则。

以上都是本人真实例子。