［投资示警］ＩＳＫＡＮＤＡＲ ＺＯＮＥ Ａ和Ｂ未来将何去何从？

u0508950

@anson_san @digidigi @Itikputih @ss24 @vincentsieng @超笨无比 @j5656 @kitkatlow @aidj @Thx2012  @smang72 @苹果小姐　@spirintel
@卖华＄发達

有跟我帖子的朋友都知道我在一月份新加坡政府一宣布ＣＯＯＬＩＮＧ　ＭＥＡＳＵＲＥ的时候进了一间ＪＢ　ＳＥＮＴＲＡＬ的公寓，当时我入场的价格大概是ＲＭ８０８ＰＳＦ左右，请参考我下面的ＬＩＮＫ：
http://cforum3.cari.com.my/forum ... &tid=2986580&extra=

当时我觉得入手的价格已经有点高了，不过因为那间公寓步行可以到ＣＩＱ　１又有ＣＩＴＹ　ＳＱＵＡＲＥ，　我自己有打算每天来回，所以就硬下心肠在不到１５　分钟内下了定．虽然蛮多人认为贵，不过基于目前还没有别的替代公寓，我还是认为我买的值得．

真正让我感到惊讶的是，在农历新年过后，也就是２个月后，所有在NUSAJAYA及波底推出的新房产因为新加坡新一轮COOLING MEASURE, 居然有很多间硬硬过了RM1000 PSF的门槛, 而且在新加坡PR(我本人认为这群人包括我自己是这一波买潮的主力军,因为我自己本身被ABSD 影响, 所以才下决心吃进那间公寓). SETIA SKY 88 将会在它那栋70 层楼高的大楼以RM1300 - RM1500 PSF的价格来LAUNCH. 我买的这间预计在OFFCIAL LAUNCH的时候也会硬硬跨过RM1000的大关(三月尾OFFICIAL LAUNCH), 而且很多买家现在尝到了PAPER GAIN的甜头, 还在疯狂进货, 进而让贪婪的发展商有了拼命推高房价的底气.

基于这些理由,我觉得自己有必要开这个帖为这股投资热潮示警, 也顺便讨论以后新山房市未来的发展:

1. 豪华型公寓大行其道, 我得的消息是很多波底豪华公寓都是以RM BILLION来计算的, 尤其是DANGA BAY一带的新公寓. 它们的发售价高得惊人, 不过卖得超好(个人认为新加坡政府的7TH COOLING ＭＥＡＳＵＲＥ有推波助澜的效果）．　波底一带的豪华公寓明显不会受那个什么外国人只可以买百万产业的条例影响很深的（都还没实行呢），原因是现在的发售价已经接近那个价位了．

我这里所要示警的是，当一大堆公寓建好后，租金可以去到多少？　会有多少个ＵＮＩＴＳ　一起抢租客？
不过值得买家安慰的两点是：
A．　新加坡组屋（ＷＯＯＤＬＡＮＤＳ）的租金高到吓人．请参考下面的ＬＩＮＫ：
http://www.propertyguru.com.sg/s ... e=&searchbtn=Search
如果说豪华公寓建好后，那么对ＲＥＮＴＡＬ　YIELD是有很好的助力,因为新加坡要租一整间大概需要SGD2000-2200 左右(组屋而已,不是公寓).

B. ＭＲＴ会跟着在波底建成(已经在计划中,当然这到目前也只是一个假设).

2. NUSAJAYA / MEDINI/BUKIT INDAH附近的公寓价格也在猛飚, 比如说去年LAUNCH的几间公寓, 价格都翻了一下, 最近更水涨船高, @bujua 老大应该可以证实这个消息. 这边个人认为存在的风险相对大些, 因为肯定的说这边不会有RTS( 高铁的助力个人认为不大,对KL产业可能比较大些). 很多投资客(尤其是最近刚入场的)买来是投资的, 就是说他们会FLIP或是ＲＥＮＴ　ＯＵＴ，到时一样会有抢买家或租客的情况出现，而且我可以肯定地说，迟入场的朋友，你们没什么优势，早入场的如@bujua 老大　或　@卖华x发达　叔叔已经赚到笑哈哈了，不懂他们在这个价位还会进场吗？

３。新加坡和马来西亚政府联手发展ＩＳＫＡＮＤＡＲ，个人对前景还是看好的，不过现在这一波涨潮，会不会来得太快太猛了，短短半年，价格可以一个天一个地。新加坡政府为了本岛房地产降温，猛招一个接一个，ＩＳＫＡＮＤＡＲ　Ａ　或Ｂ会是最大的得益者，因为受到影响的ＰＲ或新加坡人将会全数涌入ＩＳＫＡＮＤＡＲ，不要小看这一群人的购买力。新加坡本岛的房价这么贵了都可以硬硬冲上去。这里要靠量的是当那些房子和店屋等等都建成了，入住率如何？二手房市场如何？租金和出租率如何？　因为ＮＵＳＡＪＡＹＡ目前来说会是以后都不太可能发展成为ＰＥＴＡＬＩＮＧ　ＪＡＹＡ这样的，因为人口跟ＩＮＦＲＡＳＴＲＵＣＴＵＲＥ的关系，地理位置可能有投资客会说靠近新加坡，就什么都好咯，这些看法就见仁见智。

４。　个人对ＩＳＫＡＮＤＡＲ　的店屋最不看好，平时找人来住都很难了，更何况做生意？生意一定要有人潮。

目前来说，我打到这里，以后有什么新的ＩＤＥＡ在加，个人欢迎大家给意见，不过如果有任意侮辱ＩＳＫＡＮＤＡＲ者或是政治帖，我将一律隐藏帖子。以个人得失来说，那边房产起得越高，我就越有利。开这个帖纯粹要大家专业的讨论，记得不要凭感觉留言。你们觉得太贵没人买，还是有人买的，大家不妨考虑二手房市场还有出租率，顺便也可以聊聊我看不到的盲点。


   

科学就是未来

起得越快，跌得越伤。
但估计会有很多赚新币的人硬硬入场，泡沫还是初期，未来入场的就byebye

bujua

这就要看投资者对Iskandar的转型和前景有多少信心了。。。一个手拍不响，发展商有本事推到那么高的价位，印证了投资者对Iskandar有了很大的改观，改观而引起的动力/冲力是不可漠视和低估的，它所引起的效益也很难被量化衡量，所以对有些人来说是贵，但对有些人来说是还是值得。

话说回来，价格去的太快是不健康的，这会把很多还没进场的人挤在门外，有价无市的状况会越来越严重，风险就会越来越高。

现在进场的话，风险管理和了解自身能力很重要，要自住和长期持有的也许风险较低，要赚快钱的，恐怕短期内是肉少骨多了。

BI近期launch的condo都sold out，800++sqf的unit已近去到RM500k了，售价是RM500到600psf，比起它的第一栋condo（2010 launch，RM250到350psf ），基本上价格是翻倍了。听买Ujana的朋友说也翻倍了。

u0508950

bujua 发表于 7-3-2013 01:45 PM
这就要看投资者对Iskandar的转型和前景有多少信心了。。。一个手拍不响，发展商有本事推到那么高的价位，印 ...

最怕是建成后没多少人愿意入住。。。

新山因为地理位置的关系，对很多投资客都很有吸引力。

涨得太快，让很多人没想清楚就下定了，我有一个新加坡马来朋友买了ＰＡＲＡＧＯＮ　ＳＵＩＴＥＳ，然后担心这个担心那个，也是很烦一下。

u0508950

科学就是未来 发表于 7-3-2013 01:18 PM
起得越快，跌得越伤。
但估计会有很多赚新币的人硬硬入场，泡沫还是初期，未来入场的就byebye

现在还没有贵到ＫＬ的境界，不过如果新加坡那边一直在给助力，就很难说了。

twcheong0307

不只iskandar。其实新山也是要靠新加坡影像。
如果屋租越来越贵，那还是很多会搬出新山住。
而我最期待还是mrt能建出去，那就发了

jasonhanjk

u0508950 发表于 7-3-2013 02:01 PM
最怕是建成后没多少人愿意入住。。。

新山因为地理位置的关系，对很多投资客都很有吸引力。

建完后并不怕，最怕就是健到90%停工破产。
那就真的够倒霉，要怪也能怪买家。

新山97年那些还在空着的产业，有 Larkin Utama, Pacific Mall, Kemayan City,等等。
那时破产的发展商所遗留下来的荒废地产，也在最近这几年开始有了新希望。
这些买主真可怜，一直供利息。完全没有扣到Principal.
等了8年后才能住进去，不过也给了相当多的利息。
那时的房子利息都是+BLR的，不像现在-BLR.

bujua

u0508950 发表于 7-3-2013 02:01 PM
最怕是建成后没多少人愿意入住。。。

新山因为地理位置的关系，对很多投资客都很有吸引力。

人口是不能急的，发展的好，自然而然就会水到沟成。

很多人认为Iskandar会步Cyberjaya/Putrajaya的后尘，两者最大的分别就是Iskandar有新加坡做后盾，如果结果还是和Cyberjaya/Putrajaya一样，那就可以断定2.5的效应是被吹大的，没什么作用的。但事实是如此吗？事实是现在的Iskandar/ 新山到处都能感受到2.5的效应，这能在Cyberjaya/Putrajaya感受到吗？ 很多人没考虑到地理位置的优势，就盲目看贬， 奇怪的是既然这么多人看贬，价钱却没贬。。。

bujua

jasonhanjk 发表于 7-3-2013 02:46 PM
建完后并不怕，最怕就是健到90%停工破产。
那就真的够倒霉，要怪也能怪买家。

所以选发展商也很重要。。。

valeon

只要新加坡的产业不跌和稳健增长，甚至时不时宣布一些降温措施，这样来说，新山就不会有泡沫。

jasonhanjk

bujua 发表于 7-3-2013 02:52 PM
人口是不能急的，发展的好，自然而然就会水到沟成。

很多人认为Iskandar会步Cyberjaya/Putrajaya的后尘 ...

奇怪的是既然这么多人看贬，价钱却没贬。。。

并不奇怪。
发展商在launch之前可以自己做booking。
当launching 的时候就讲80%卖完了，不快点买就没有了。
买家被诱惑买了发展商的价位。

Supply 被限制，当然可以制造没贬价的现象。
只要价钱控制着，房产这个时候不会跌。
控制这80%supply的人，就是发展商里面的人、经纪、一些投资家。
大家都一致赞同卖这个价位，价钱就平稳或上升。

这80%的人只是做booking，根本没有买。几百块到几千块就可以book一个单位。
真正的买家要去银行拿贷款的。花费是以万计算。
换一下booking 的名字给另一个买家，就可以赚一笔。

jasonhanjk

bujua 发表于 7-3-2013 02:54 PM
所以选发展商也很重要。。。

http://cforum1.cari.com.my/forum ... 1&pid=107641346

其实不只是mayland palazio 停工，现在整个新山很多都陆陆续续 stuck 着了，包括 skudai development Austin Regency, IOI 的 D'summit 和 Platino 甚至 IJM 的 highrise project 也是stuck 着。以下是其中原因：

1. 报纸广告是登了说NB卖了多少多少，其实是booking罢了，booking了最后有签合同和借到贷款的可能不到70%。

2. 银行表面报告分析说没产业泡沫，但实际上他们的风险管理 risk management 早就亮了红灯，目前的高楼借贷申请一律严格批准，减margin, 要求更多的资料和担保人，都直接影响发展商的cash flow.

3. 高楼highrise的工程需要很大的 initial capital来顶，单单pilling 就要先花几个 million 来打，而且建podium car park是没钱收的，只有做到 podium 以上的apartment, 发展商才能开始向购屋者或是购屋者的银行claim 。所谓的杀头的生意有人做，亏本的生意哪人会做，发展商看到sales慢了，再大的公司也不会肯拿一大笔钱来先建然后“博”以后买。这是与以往landed property的很大差别。

4. cash flow的问题，基本上发展商要完成该项高楼project, 都要靠bridging loan， 没卖到那个percentage, 银行不会出钱借，发展商claim purchaser的银行也不多，因为现在发展商个个都100%给购屋者，还有DIBS。

5. 材料建材持续高涨，加上工人短缺，搞到很多发展商的算盘打乱，有些卖太便宜的卖到来开工的时候，成本也变得追不上，因为通常是launching过后才来 tender的，有些卖太贵的市场sale又不理想。

6. 多数发展商都只看到表面火红的市场 demand，个个想称这个好时机 launch掉该手上的land bank, 但是却没估计供应 supply 的问题，结果一窝蜂在 launch 两个 tower, 那里又来 4 个 tower. 最后当然超过市场可以承受的需求了。

很难讲了。只有cashflow 强的公司才有能力继续施工。

jasonhanjk

bujua 发表于 7-3-2013 02:52 PM
人口是不能急的，发展的好，自然而然就会水到沟成。

很多人认为Iskandar会步Cyberjaya/Putrajaya的后尘 ...

什么是2.5效应？

bujua

jasonhanjk 发表于 7-3-2013 03:10 PM
什么是2.5效应？

Jason，好久没见到你了。。。

SGD1 = RM2.5

bujua

jasonhanjk 发表于 7-3-2013 03:05 PM
并不奇怪。
发展商在launch之前可以自己做booking。
当launching 的时候就讲80%卖完了，不快点买就没有 ...

如我之前所说，现在进场的话，风险管理和了解自身能力很重要，要自住和长期持有的也许风险较低，要赚快钱的，恐怕短期内是肉少骨多了。。。

苹果小姐

什么市场分析我都不相信的
我看到太多空屋我就觉得买来卖赚一笔不太靠谱

除非是自住吧

smang72

Sky88 下一个新的价钱是从RM1300~RM1500开始起~
而我看到很多网友都认为明年会泡沫~但是我并不酱认为哦...
为什么？？
1.Iskandar是前Johor皇极力推广的地方，所以要Iskandar出现泡沫的话应该都是2015年后的事情了~
2.Johor的MRT预算在2018年建好~
3.新加坡和马来西亚要做高速铁路~
以上的几点综合起来算要等Johor房地产泡沫的朋友应该还要等最少2015过后~

jasonhanjk

bujua 发表于 7-3-2013 03:15 PM
Jason，好久没见到你了。。。

SGD1 = RM2.5

我在Investalk有留意你。
投资方面。

illegalparking

u0508950 发表于 7-3-2013 02:01 PM
最怕是建成后没多少人愿意入住。。。

新山因为地理位置的关系，对很多投资客都很有吸引力。

你呢？你买了哪里？

jasonhanjk

苹果小姐 发表于 7-3-2013 03:30 PM
什么市场分析我都不相信的
我看到太多空屋我就觉得买来卖赚一笔不太靠谱

特别是出现在报纸上的。
那些写新闻稿的，大部分都是受薪一族。
这些人有哪一个买了房子而且出租很多年的呢？

而且最令人怀疑的地方就是没有写出缺点。
只一味写好的，准确度与可信度大大降低。