(分享) 陈佐彬：房子只“保质”60年 99或永久意义不大

怕水的魚

陈佐彬：房子只“保质”60年 99或永久意义不大
全国  2012-10-28 09:18  南洋商報

陈佐彬： 普通房屋使用60年后就可能变成危楼。
（梳邦再也27日讯）亿达法务办事处创办人兼执行合伙人陈佐彬指出，大马建筑法令只规定发展商建造的房子必须保用60年，换句话说普通房屋使用60年后就可能变成危楼，因此是否是99年地契其实没多大意义。

他说，一般人都担心，产业过了99年后就不属于自己，但实际上，在法令下房子只“保质”60年。

99年地契新观念

“因此，是否是永久地契，没有太大的意义。”

他是于2012优质房地产暨家居展主讲“买房产法内情”讲座时，提出对“永久或99年”地契的新观念。陈佐彬是亿达法务办事处创办人，多次受邀主讲产业课题，并为《南洋商报》产业周刊专栏作者。

他说，虽然大部分的购屋者都有备而来，很懂得向发展商问问题，但其实很多是人云亦云。

“其中，一个最好的例子就是产业是永久地契或租赁权（99年地契）的问题。”

他说，只有真正了解“永久或99”的问题后，购屋者才可摆脱迷思，可做好未来的产业规划，甚至可用较低的价钱购入产业。

免律师费非好

提到很多人选购房子时，每当看到有免律师费的优惠就特别兴奋，认为可省下一大笔，陈佐彬提醒，发展商付律师费，表示该名律师拟写的合约可能对发展商比较有利。

“当然，对方聘请的律师，也有义务代表发展商回答客户的问题。所以在签下房屋买卖合约之前，购屋者应该把合约看仔细，遇到有疑惑就不签，甚至可要求把负责的律师叫出来问明白。”

陈佐彬强调，这只是针对住宅产业而言，因为发展商有权自定合约内容。

他说，致于商用产业的买卖合约，都是由政府拟定的标准合约，发展商无权修改，而大马的这类合约，是世界上最有效保护购屋者的合约之一。

买二手产业应尽早聘律师

陈佐彬提醒，购买产业时的律师费，是根据产业价格而定，既然如此应该尽早自聘律师，才能从买屋的开始阶段就得到专业协助，也能降低吃亏或受骗的风险。

他指出购买二手产业更应尽早聘请律师，因为二手市场存在更多不可预知的因素。

“例如有人以50万令吉购买到原价100万令吉的房屋，以为捡到便宜货，签约后才发现自己把卖方的40万令吉债务也一并‘买’过来了。

“曾有一个朋友，因为喜欢某间独立式的艺术木雕大门，便向屋主购买了这间洋房。怎知在签约后去看房，却发现前屋主把艺术木门拆除、换了普通的铁栅门，由于合约没注明产业必须包括这木门，我也帮不了他。”【2012年优质房地产暨家居展】

coshi

讲酱多，让我觉得似懂非懂。

怕水的魚

我不認同“99或永久意義不大”，但他這看法讓我有更深一層的思考空間……

他的話在某種程度有它的道理，100年屋齡的房子肯定殘敗，外觀和屋瓦還可大修，結構如牆裂地裂也可以補救，但牆內的電線/排水管/糞管等就救不到了，要換內部新管就得拆牆，幾不可能。現在最老的公寓屋齡是約30年，外觀已屬殘舊，如果真要等到100年，我也懷疑還能住嗎……

文中沒提房屋類型，但我想如果是有地排屋，就還好~~最多拆除重建也ok，畢竟買房子其實是買它的地點，發展到100年下來，早已變大旺地了，自費重建也很划算。

如果是公寓，就有點麻煩~~100年屋齡的公寓，不成危樓都幾難，如果所有業主都肯全拆重建，或與發展商聯合重建求雙贏，就將會是重生“火鳳凰”。

可是如果不是永久，而是99年的，要滿期時，沒人會願意出建重建，到時可以預見的是，政府將會在屆滿時收回拆除重建再重新售賣給新一批新買家‥‥…

因此，99和永久，多少還是會有影響的~~~

DongDong86

我认为趁国家还有土地的时候，买有地比较合适，留给后代也值得。人老了爬高也不容易啊~
公寓租金回报是高，因为你面对的风险也高，10年公寓开始出现残旧感了~Management差的话，不用5年就变白粉窦了~

willchh

買公寓不要買那種4、5十層的，不超過20層的會比較保險，因為住客少，不會變雜，就不會變殘了。

anson_san

freehold和leasehold的分别对我而言是非常简单
1. 如果你不介意卖出去的时候需要考虑买家apply consent所耗费的时间；
2. 大部分市区freehold的屋子比leasehold贵

当然还有许多小样的观点，但是每个人不同看法，全打出来也太伤神了 :-p

willchh

有些公寓很搞笑，雖然說有圍起來又有guard，但是過了guard門，裡面有五、六棟，每棟有30層，結果還是雜到阿媽都唔認得。

有些小型的公寓，只有一、二棟，每棟少過20層，這種才是寶，不會那麼雜，住久了又很少人搬走，住客也互相熟悉，買到這種就開心了。

怕水的魚

不要講99年後的公寓，就講60年後時屋齡的公寓就好，我看都殘到不像樣了~~

我不是講外觀，因為外觀重油漆就可以回復很美，我講的是結構，現在很多公寓，發展商都愛從小處偷工減料，本來一般十多二十年後才會出的問題，像漏水/牆裂/牆內糞管爆…等，很多才搬進去沒多久就都開始發生了，然後發展商就敷衍似的小修小補，讓你看不見就算解決問題……我都不懂怎樣可以頂二三十年，更不要說七八十年了~~~到時還真的是99年跟永久都沒分別，因為都是“危樓”，給你住你也未必敢住……

我還是欣賞早期建的公寓，雖然設計有點過時，可是結構都極穩固，用的磚都是紅磚，整個牆結結實實的，牆角和邊緣收尾也工整美美，不會凹凸不平，~~

HugFen

我也不認同“99或永久意義不大”。假设，两间房屋两隔壁，都有60年屋齡，可是一间是99年，一间是永久。。。你会考虑那一间？

不过，目前并不多永久地产。所以，许多人也没得选！

Py1984

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