地产投资－长期vs短期 (投资产业赚到钱了，然后呢 ?)

悍马

地产投资－短期投机vs长期投资

(短期投机)投机产业赚到钱了，然后呢？

近年来，产业投机的爆发力，渗透了每一个阶乘的人，不管你去什么地方最火爆的话题并非港星锋芝婚变事件，而是谁谁又卖屋赚大钱，哪里又有什么新的产业发展。凡事讲求速度的今天，炒楼来高速资本增值暴富已成为一般市民力争上岸的捷径，靠着产业买卖两年内成为百万富豪例子的暴发户剧增。当然也有人买楼收租，可是比起其它地方如马六甲，槟城租金都是众所周知的偏低，很多人觉得买楼转手赚的分分钟都会比收几年租更快更多。所以趁着目前低息的环境，买卖房产就比其它产业投资策略更受欢迎了。

可是在顺风顺水，买什么赚什么的乐观气氛之下，产业投机赚钱背后的盲点与风险又有几个人注意到呢？以下我举个例子。

大家都明白地产投资的优点是杠杆或Leverage，2008年如果一个典型受薪投资者Robert原始投资额是RM20K，根据本身的薪水能力用来付头期10％买了200K的产业。以当时的银行利息算大约每月还银行RM900多。(薪水只是RM2700）

没想到三年以后屋价起到RM500K，扣掉所有费用劲赚了RM300K。原始投资额三年里从RM20K变到RM300K。Robert又惊又喜，决定卖了。Robert手上拿着RM300K，想要再接再力，趁产业市场还很热时又插一脚以期望投资再翻几倍。但是找来找去却发现RM200K都没屋买了，只有较远较偏僻的地方才可能找回，可是那边不是很发展，Robert又不熟悉那边的环境。所以决定找回本身较有把握的地点，因为他知道买产业最重要的是地点，地点，地点（Location, Location, Location)

兴致勃勃看了几间房产之后,他发现到本地的产业也都起到RM500K以上了,原来不只是他投资的屋子涨价。几个月后他开始有点烦了，后来他看到不远处JalanBesar有一间蛮合意的屋子要买，要卖价RM550K。这时Robert很心痛，因为以前刚买第一间屋前有看过这间，当时只买RM230K，后来卖掉给别人。现在竟然要以超过双倍的价钱向这位新屋主买。他吞不下这口气干嘛要给人赚？所以决定不买。他认定一定会找到便宜屋，就开始去拍卖。在拍卖场里，像他那样渴望买屋赚钱的人比比皆是,拍卖屋子出价决不手软。在竞争下不见得会拍买到什么便宜货，反而越炒越高甚至超越市价。不久后Robert开始急了，看着手握着的巨款慢慢贬值,考虑一阵子后决定回头去买JalanBesar的屋子。那知屋主告诉他已有人offer他RM620K了，他还不打算卖。现考虑RM700K才卖。

糟糕了，Robert开始后悔了，早知就不卖本身的屋子。现在除了买较低级的屋子，也买不回水准像以前所拥有的屋子了。因虽然屋价起但单靠本身的入息也不能背负更多债务去买更贵的屋子，他薪水只起一点(RM3000)。而且又花了一大笔律师费和其他杂费, 白走一趟了。

除非你是财务背景强，有能力越玩越大，让资金一直转大下去，否者一般市民大多卡在这瓶颈。
以上的故事是不是很熟悉？Robert是虚构的，但故事内容绝对是真的，以下赚到钱以后的后续选择也是根据我顾客的经历所整理出来的。这是现在大多数在这几年里炒房赚到钱的后面对的问题。如果是像以上的例子的话，
那。。。。

1）
你有RM20K，
那你可leverage到RM200K （90%贷款）。
但当你赚到钱时（如RM300K），你还能以RM300K leverage到 RM3Mil 吗？如不能，或决定付更多头期钱，那就失去买屋子投资所拥有的优势了，既 Leverage.

2）如以RM300K分成10分，各用RM30K作头期买10间产业租人你敢吗？银行能借吗？租不出或难收租怎么办？最重要的是，当你买多间屋子后你将背负重大的债务负担。这样的产业投资就变成不可失败的计划了，一失策分分钟就以破产收场。１９９７年就是很多人因为过度投资于产业而告破产。

3）跟别人合名，分散买产业。赚钱时就好，当亏钱时呢？是否每个人都愿意平分亏损？利息起时要增加供期投资伙伴拿得出吗？人多意见就多，到时候你就很烦了。

4）停止投资，享受所赚到的钱？财富是累积下来的，用钱滚钱才是上上策。一停下来钱就完了。

5）也有人把所赚到的钱投资其他地方如股市，生意上，或其他管道。但我们要讨论的是房产投资所以就不另作评论。

6) 那是不是长期投资比较好，握住房产不放，尽量买就对了，反正屋价一直升？不用又买又卖浪费了律师费？

欢迎大家分享意见。

悍马

可以分享意见吗？

3424

是的。。。好象在玩数字游戏而已 。。。
我投资房屋，基金，在我还没有退休之前没有想过要卖 。。
地点好， 如果CONDO 的管理好 ，是不用卖 。。。

xiaoku0419

我还是学生，但是我有想过。。。
１。如果以那个robert的情况来看。。。我不会卖掉那房子，而是租给人或自己住。。。
所以我选择长期投资，毕竟很多人都不能管理一批突然失去的金钱（如果房价跌），或一批这么多的金钱、、、
2.如果还要赚3m的话，我觉得真的很难啊。。除非他是拿一部分来投资别的，另一部分拿来投资创业。。。。3k工钱的确很少。。。
3.这个如果地点好的话。。。为何不敢？

aquamax

如果卖的掉的话...应该现在卖....然后等运到....
ROBERT现在几岁....?

kk123

身有同感，我也是刚要在第一个step。来多点大大分享！

甲洞四大才子

想讨论这问题很久了，难得今天有空就开贴。

大家都明白地产投资的优点是Leverage，如果一个典型打工投资 ...
悍马 发表于 29-5-2011 02:27 PM

楼主的讨论题目很有趣, 至少引人深思！

我觉得, Robert卖了他买的第一间投资的房屋, 该上看1-2MIL的房子. 但是依他的收入,银行又不会借那么多钱给他.

1) 所以他应该提升自己的收入.
2) 但是与此同时他也只能找一些不是Prime Area但是又靠近Prime Area的地方来投资.一来有上升潜能,而来符合他的投资Budget.
3) 若他只想增加自己的每月的被动收入,他该买10间Apartment来出租,赚租金.
4) 若他想继续leverage他的300k,他就该买300 - 500k的房子,然后再等数年后卖出去赚钱.

如果他幸运的话,他的300k该在几年内就能过Million了~

jimmychin

如果说我已经有两间房子。。
第一间自己拿来住。。
然后第二间拿来出租。。
由于现在屋价一直在升。。
假设说。。当时我买第２间的价格为RM150K。。
5年后就变成RM250K左右。。
而我是拿来出租给人的。。
比如说1个月RM600左右。。
长期来算。。是不是一直租给人好赚
还是一直买卖买卖来赚钱好？

sycc.voss

卖了屋子之后，才开始找屋子买？汗~

bujua

以Robert的薪水，买来自住还可以。。。但3年后房价大起而卖掉唯一的房子，这是投机行为 （错误的投机行为因为把唯一的卖掉）。。。

通常投机者都是有holding power的，而且拥有多unit, 卖也不会卖掉自住那间。。。

不同的条件就扮演不同角色，扮演错角色只有自找苦吃咯。。。

悍马

以上的Robert是虚构的，至于为何是Robert，那就怪富爸爸了，至少我认为是他发起＂投资房产运动＂的。

但故事内容绝对是真的，赚到钱以后的后续选择也是根据我的顾客的经历所整理出来的。

还有一些例子是最可惜的，就是赚到了钱就奢侈的花到完了。{:2_81:}

Focus

回复 1# 悍马


    很好的分享。。。斑竹加分。。。

呵呵。。。

悍马

这帖稍微热了。。。那就 phase 2 了, 接下来。。。。
那是不是长期投资地产较划算？Holding Power 决定一切 ?握住地产不卖就赢了？

Focus

回复 13# 悍马


    请教你的看法。

悍马

(长期投资) Holding Power Rules…………..

如果你认为长期投资回酬较好，只要买的产业地点好,Holding Power够强, 那就稳赚。让我们从长期投资的角度来研究。

因为我本身是在槟城，就以当地最火红的产业做参考。有地产业。

十年前２００１，青草园某间１５００sf单层排屋卖RM３２０K，直到金融海啸前夕的２００７成交价RM４０５K。过后三年内就三级跳到今天的RM６８０K。（注： 截稿时可能已超过RM720K了）

可看得出金融海啸前即２００７年前的正常Capital Appreciation是大约年率３。５％。当时还记得BLR差不多是在于７％～８％（BLR + Plus ）。

后金融海啸资金泛滥的低利息时代＂BLR + Minus＂，才演变成爆炸性的产业双位数增值，约１５％～２０％高成长。这几年里很多人问我买什么产业好，我只笑着回答＂拿产业分类广告来，蒙起眼睛乱指，指到的就可买来赚钱了。只要不指到聘请私家侦探或消灭白蚁的广告就行了。。＂

看起来产业投资门槛很低，不需要拥有很多的投资知识或经济博士学位，好像只要有头期钱，或没钱的只要胆稍微生毛敢敢来找路借100%，女佣都可买屋赚大钱。所以近来市场上出现了许多产业投资讲座，由投资成功的产业达人授招如何投资产业致富，仿佛每个人都是产业投资专家。许多人也分心于自己的事业，纷纷参与产业投资梦现一夜致富，谁还要稀罕赚取每个月区区几千的薪水？卖个房产几个月内就赚了几百千了。

以前历来的平均年增值率都不超过５％,如果勉强也把这几年不正常与争论性的高成长率算下去，那么这产业长期投资十年也只不过年成长近８％。

那么长期投资的平均年成长率８％高吗？

对了，还有租金呢？抱歉，槟城租金很低大约３～４％。十年前青草园某间单层排屋可租RM７００，直到今天也只不过RM９００～RM１０００。让我们以平均RM８００来算。那十年里总共收了RM９６K的租金。

即使是那样，那也不过为年成长率增加到９％。真的很多吗？

但也不要忘记，投资产业的其中最大的吸引力处于能够Leverage即货款。那么你这十年的利息加上其他门牌税什么的就大约RM１８０K了。让我们假如或祈祷你的屋子还是完好如新，不用修理。（这样也比较容易算，或乐观一点）

那么成长率７％也就摇摇于堕了。可还别忘了通货膨胀呢，平均３％如何？

扣扣加加玩了数字游戏后得到的或许只是满足感和经验。

可是，你们认为这几年的双位数高成长率能维持吗？让我们又做些简单数学计算。今天的青草园某间１５００sf单层排屋现市价RM６８０K的还是维持１５％成长，那三年后就破RM一百万了。那么典型家庭每个月要赚取多少入息才能负担一间典型的单层排屋呢？

在这里我要强调的是，不管你同意或否，投资已经是成为必须品了，以前要致富就要投资。但今时今日。。。百物皆涨的通膨时代里，投资竟成是为了要生存。钱越变越小，产业至少还能为你保值。前提必须是能够处于自己能力范围之内。因为现在槟城的房产动一下就几百千百万，看到别人短期投机赚大钱心动而盲目负担了90%贷款真的不是开玩笑的。但买来自住又另当别论，槟城是个好住的小岛，人口增长但地皮限制的情况下，长期算来还是会稳步扬升，只要不以短期套利的心态来冒险物色产业，尤其是目前高风险时机。就如巴菲特说的，当退潮后就知道到底是谁在裸泳了。

因次当今天大家都还在谈谁谁卖屋又赚几百千，哪里的发展商又有新发展啦，快去排队。咖啡店吃东西或爬山时又听到旁边人高谈阔论讲产业投资。当你又心动想再入市时，算算一下，如果市场趋缓时，自己是否顶的住供款？避免受到羊群影响而故意漠视了风险的存在。

至于坚持认为屋价还能再高速增长的，就要努力做功课，以掌握经济趋势来降低风险，如国际热钱的流动和密切关注我国为防范通货过度膨胀而对于利息的调整。利息一调高，效果就会在产业市场立竿见影，成交量会减少。对那些因投资太多产业而背负巨大债务的人是个很大的威胁。

几年前没有人料到产业会大牛市，那你又凭什么认为牛市肯定明年还能够持续下去呢？当投机过度，唯一能够肯定的几乎就是你的产业债务压力。

音乐似乎播了很久，停止的迹象越来越高，那你找到椅子坐了吗？

pensnh

现在要买十间屋没这样容易。借不到90% loan了。要很多现金。

tanhy

找一间apartment来租就好了，为什么急着要买回一间屋子？

Dcor.Decor

所以我觉得 RObert 不应该只是 focus 在产业了

y2ksaw18

以上的列子看来，Robert是幸运的赚到了300K,这跟中万字的性质有点一样。如果Robert是真材实料的投资家，以300K的资本，很容易就可以赚到百万了。

悍马

以上的列子看来，Robert是幸运的赚到了300K,这跟中万字的性质有点一样。如果Robert是真材实料的投资家，以3 ...
y2ksaw18 发表于 2-7-2011 09:36 AM

    非常同意你的说法。赚到第一桶金后就放大它。