想学地产投资的东西...该从何开始???

ccs881

我想问，怎样选择一个好的出租屋？地点好的屋子因该具备什么条件?

jasonhanjk

很多时候好的机会一直都在我们的眼前出现，就看我们能不能分辨得出。

jasonhanjk

原帖由 ccs881 于 2009/9/5 12:40 PM 发表
我想问，怎样选择一个好的出租屋？地点好的屋子因该具备什么条件?

条件只有一个：
屋子必须有问题。

ccs881

屋子要有问题？有问题才能低价买，所以才能是好的出租屋....，那么第一次买屋应该选做工人士还是家庭作为我们的租客。

jasonhanjk

有问题的房子通常被人家忽略，作为投资家，必须知道问题所在。
问题大小，需要付多少来纠正？
解决这个问题后，有没有人要这房子、等。
没人要，就没必要浪费时间。

就是有问题才卖不出，那时你就可以拿到好价钱。

毕竟我管理方面尚浅，租户的选择就让其他网友帮忙回答。

osk

我推荐azizi ali 的 《how to become a property millionaire》

都市人

原帖由 jasonhanjk 于 6-9-2009 12:09 发表
有问题的房子通常被人家忽略，作为投资家，必须知道问题所在。
问题大小，需要付多少来纠正？
解决这个问题后，有没有人要这房子、等。
没人要，就没必要浪费时间。

就是有问题才卖不出，那时你就可以拿到好价 ...

这个有点理由，我最近取消的一项投资就是因为有问题，而且是没有办法解决的问题。

通常有问题的公寓有两个主要原因：
1〕发展商   

先说发展商的问题，多数是没有分层地契、发展商倒闭、公司解散了。如果发展商没有办好分层地契就倒闭或解散了，这产业就不会有分层地契。

这种情况，居民们就要成立管理委员，负责管理公寓。但是这些管理层虽然可以好好地运作，管理公寓，但不是长久的，万一那些带头的屋主把自己的单位卖了，公寓的管理层就会出现群龙无首问题。如果发展商还在，至少他们有“义务”负责管理公寓。

2〕管理层

这多数都是因为管理不当，使到公寓形象大跌，投资者失去信心，心灰意冷，纷纷卖掉公寓，但是公寓更换管理层后，可能形象就大大改变。管理层出现问题只是暂时性的。

我就是在管理层出现问题的时候，买到几间便宜的condo。后来居民成立了管理层后，一切走回正轨，公寓的管理越来越好，价格也慢慢回涨。

[ 本帖最后由 都市人 于 6-9-2009 07:42 PM 编辑 ]

ben7814

原帖由 crystal1234 于 4-8-2009 10:29 AM 发表


开始看屋子时,发现的一个问题就是很多agent一开始会很有心介绍你很多屋子。
当你看了三，四间还是不满意，他们就开始不在采你，觉得浪费时间介绍你。
毕竟想买屋子的人还是很多，少你一个不少~

你说的对 ，我以前买屋的时后也曾有过这样，
当看到第三间再不成，他们就不会再配合你，不要说20间
看书是好事，但别被书误导

ben7814

原帖由 invest2229 于 4-9-2009 01:41 PM 发表


利息提高，租金也可以起价？上次我有尝试起租金，但租户讲跟假如提高租金，他会选择搬！

我同意，我也曾经有向租户提高租金，但后果是搬
想问有什么实际的办法可以提升租金？

jasonhanjk

谢谢分享。
我找到的这些房子还不是算最好的，ROI最高只有15%。

我暂时要放慢脚步，从新再策划过。
Auction 到的房子看起来也没那么好。
下次要找ROI高达40%的。

jasonhanjk

原帖由 ben7814 于 2009/9/7 12:23 AM 发表

我同意，我也曾经有向租户提高租金，但后果是搬
想问有什么实际的办法可以提升租金？

你的租金是否超过市价？
最容易提升租金就是装冷气。

jackal74

哇！ROI有１５％不错了，我的平均只有７－８％。

可否透露下是什么地区的什么产业？

jasonhanjk

Apartment 或 townhouse。
Landed freehold 只拿到5%.

jackal74

１５％就是２００千的产业需有每月２５００的租金，有酱好的ROI？

孰我孤陋寡闻，我所看到２００千的产业多数只有千多的租金吧了。

jasonhanjk

我的ROI (Return of Investment)是 COCR (Cash on Cash Return)
你所讲的是 yield

Mr.Business

几个小看法。。

我看过几位为公司奉献10多年的老员工，在1小时内被公司裁员和护送离开公司。10多年对公司社会的贡献就在1小时内被deny了。。。所以我认为修身齐家是坚决重要。。。

有人看了robert的书，就立刻要休学卖MLM去；有人看了robert的书，学会理财投资的重要，最后达到财务自由。你认为robert的书是好还是坏？

贪是好的，贪可以提高创造力和生产力。如果整个社会都一样无为不贪，你认为会是如何的社会？

forenx

原帖由 Mr.Business 于 9-9-2009 09:45 AM 发表
几个小看法。。

我看过几位为公司奉献10多年的老员工，在1小时内被公司裁员和护送离开公司。10多年对公司社会的贡献就在1小时内被deny了。。。所以我认为修身齐家是坚决重要。。。

有人看了robert的书，就立刻 ...

一定要够贪才能达到修身齐家和财务自由的目标吗？
老员工的遭遇重点不是在于他们不够贪，而是在于他们没有做好财务规划。
我自己的话，会在欲求无尽和无为不治中寻求一个平衡点。

Focus

原帖由 jasonhanjk 于 9-9-2009 06:06 AM 发表
我的ROI (Return of Investment)是 COCR (Cash on Cash Return)
你所讲的是 yield

jason, 很多人都把ROI当作Gross Rental Return. 我自己也是.
现在我计算ROI都会列明:
Gross Rental Return
Net Rental Return
Cash On Cash Return
Operating Cost

voonjeng

原帖由 Focus 于 9-9-2009 12:00 PM 发表

jason, 很多人都把ROI当作Gross Rental Return. 我自己也是.
现在我计算ROI都会列明:
Gross Rental Return
Net Rental Return
Cash On Cash Return
Operating Cost

可以分享怎樣算计算ROI嗎?

1. Gross Rental Return
2. Net Rental Return
3. Cash On Cash Return
4. Operating Cost

是什麼?

Focus

原帖由 voonjeng 于 9-9-2009 12:26 PM 发表



可以分享怎樣算计算ROI嗎?

1. Gross Rental Return
2. Net Rental Return
3. Cash On Cash Return
4. Operating Cost

是什麼?

ROI 就是 Return On Investment.
意思是投入资金的回酬，也就是cash on cash return.
但是一般人普遍认为ROI指的是Gross Rental Return.

我想每个人的计算公式都不一样。
我比较随意，很少计算到很仔细， 那个是accoutant的工作。

我自己的公式通常如下：
Gross Rental Return = Rental x 12 / Purchase Price x 100%

Net Rental Return = (Rental - Management Fee) x 12 / Purchase Price x 100%
这个真的不是net rental,因为还要扣除cukai pintu, cukai tanah, etc, 但是我忽略不计。

Cash On Cash Return = (Rental - Management Fee - Installment x 12) / Total Iniatial Cost
Total Initial Cost = down payment + legal fee + stamp duty + renovation + etc

Operating Cost = agent fee, repair fee, cukai pintu, cukai tanah, etc

所以如果你觉得跟其他人不一样，也不用奇怪。

[ 本帖最后由 Focus 于 9-9-2009 12:54 PM 编辑 ]