『民都魯』tHe Spring/新欣12月17日Soft Opening、免停車費兩個月，217樓有官方fb

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 11:37 AM
2010的報導，不曉得現況如何

接下來一年內連開兩家影院、三家商場，民都魯正式進入商場戰國了

哈哈， 我觉得如果the spring 的mbo quality是很好的， 应该会有大把人去。 不过应该不用担心， commerce square的是比较便宜吗？要看客群咯， 想省钱的会去便宜的，想要大银幕， 音响， 画面高清的，自然会去mbo. 因为我也不是很了解bintulu人的demographic, 只知道median and mean of household income是全砂最高，全马top20里。 所以说应该有钱的家庭蛮多的。。很有钱和很没有钱的数据看不到， 所以按照这个的话，可以大概判断bintulu家庭收入是比较客观的。所以spring或许是会有生意的。 现在就差把顾客学会逛街和消费的文化提升， 不只在去商场只买日用品而已。 也会开始逛商场，选好点衣服还是用品来用。 因为之前的本地商家肯定同样的东西，可是卖比较贵一点。 现在有高CP值的商品可选了。。着就要靠青年人和年轻人来去推广了哈哈哈， 要买这个， 不要买那个。 这个好。。。

魔鬼终结

随性随风 发表于 1-11-2018 10:30 PM
有数据的，是马来西亚商场工会之类的Malaysian retail chain association MRCA的报告，你可以去kuching skyscrapers city那里看。或者Google search.。。那边有更多的数可以看。。。抱歉，恕我懒惰,有机会我再po ...

你研究的很详细,我没有去做那么多功课,只是感觉建新mall的速度来的那么快,哪有那么多人来消费,如果数据没有报假的话就是看起来市场还可以继续增长, 不过有些旧的mall和旧商家会被新的mall和新商家淘汰掉,加上很多是网购,未来实体店是不被看好的,这是我的看法,不一定准,可以交流交流

lawbylawbsm

問題就在阿伯問：
同樣是咖啡，我2令吉一杯，
為何要喝20令吉一杯的

也有10令吉以下的可選擇嘛，
現在咖啡廳越來越多了

傳統超市可以考慮5/10公里範圍內
買到100/200令吉就宅配到家的模式了

随性随风

魔鬼终结 发表于 2-11-2018 03:36 PM
你研究的很详细,我没有去做那么多功课,只是感觉建新mall的速度来的那么快,哪有那么多人来消费,如果数据没有报假的话就是看起来市场还可以继续增长, 不过有些旧的mall和旧商家会被新的mall和新商家淘汰掉,加上很多 ...

哈哈。 没事， 我只是对这个领域有一点研究，我也是分享我所知道的。 但还是有人会比我研究得更详细。其实根据那些报告， 我们古晋不算发展迅速， 但也不至于停滞不前。 最近的商场有点放慢脚步了， 尤其大型的。 可是今年去年蛮多开的。 由于我们古晋比较decentralized. 人口没有那么密集集中在市区， suburban 还是很多人。 人口分散啦， 不过也是很多人， 所以每个地区的mall还做得过去。 不过那些旧的mall还是shopping complex会被取代是正常的（如果已经不attractive了，又没有改变）， 哪里都一样。不过， 站得稳的mall不怕新的mall的威胁， 最重要要alert市场的变动并应对。又提the spring做example, 你看其实他的maintenance 很好， 我们不说他的节日的装饰还有店面都是中高的比较多(有些全砂就它一间）， 可是至少过了10年， 他的冷气还是一样冷， 商场还是一样明亮， 不会很旧到哪里， 感觉维持跟刚开的时候差不多。 而且在几年前， 他还装修， 把一些店移去别位， 有些搬过来， food court 也大改造。 在这里我们就看到他们是很敢花钱在maintenance 甚至提升他们的mall to remain attractive to shoppers. 还有招收新的店进来， 把underperformed的店赶走。相比 vivacity,恕我得罪到他们的名声， 屋顶和灯光经看到看到那个mall很像很久的了， 有看到那个疲态。 而且有一段时间，冷气不会冷， 还维持到几个月。 厕所的水喉头， 也封掉了，怕漏水吗，还是怕有些人开了不关而浪费水也是浪费钱， 所以干脆封掉了。 还有在装饰方面， vivacity真的很省钱， 有时根本就不做。 每次期待，最后是失望而归。 可是无可否认， 他是全砂乃至整个东马， tenant mix最好的mall之一。

那我们来继续下一个话题， 就是你说的电商的崛起和对商场的威胁和未来实体店是不被看好的。 关于这个你不用太担心，在中国， 实体店切实很难生存， 因为什么都网上买。 包括外卖火锅都可以送到你家门口。 可是相比中国， 他们的改革是从实体店直接进入电商时代， 而跳过商场时代。 我们的是实体的传统店进入商场时代， 然后现在几年来才慢慢进入电商时代。 就算有冲击， 也是西马klang valley先感受到。 而东马在基建方面，尤其运输方面还有很大的发展空间， 所以对我们来说， 网购有时的shipping fee很贵， 贵到网购没有划。  况且， 无可否认的，我们东马的发展是比西马慢的， 所以当他们进入商场时代，我们还没， 当他们蓬勃发展， 我们的刚崛起， 当他们面对oversupply, 我们还没那么严重。当他们面对威胁，他们再转型，我们可以参考。 所以现在可以说古晋的逛街风气才刚刚盛行， 包括你可以看到越来越多马来人会逛街了。 十年前，你可以看多数的是华人。 只有比较有钱的马来人或是城市的才会逛街。 现在的mall我觉得有时超过一半是马来人或土著了。 所以可能当华人的贡献就这样多时， 这些崛起的势力让现有的mall可以继续运作虽然觉得很多mall了，不怕倒吗？ 可能这就是其中一个原因。 那我们讲回去电商， 就在2015年的一个研究报告， 尤其是针对klang valley的人口调查，可以说majority的马来西亚人是喜欢逛街的， 所以这个文化， 我们比较深。 不像中国那样。 但是，最近， 消费者去商场的心态和目的有了些许的改变。 去商场不再只是为了逛街买衣还是有Promotion才去， 现在开始有了去商场是为了社交，和朋友家人聚会的地方， 也是去吃和喝水的意思。 所以近期除了有oversupply的挑战（可是average occupancy rate 在80多以上，还好过新加坡）， 他们的tenant mix（就他们租户组合）饮食店的%增加了， 相比之前。 毕竟有时吃的， 还是去实体店吃比较好吃也有气氛。 这是目前mall的挑战。 当然， 讲回电商的冲击， 并没有我们想象中的大， 你可以看下面的两篇article, 其实电商还没很普及化， 第二， 马来西亚人还是很喜欢逛街。 所以不用太担心古晋的市场， 更可以看到， 商场时代， 才刚刚进入民都鲁。。。这些文化就是这样慢慢的影响去其它地方。 还有很多小地方都没有mall， 他们是需要这些来提升人民的生活素质， 包括电商， 也可以买到便宜的和更多选择。。。这些都是对人民有好处的东西， 不管消费者还是生意人。 最后， 讲回实体店， mall的实体店不会被太看不好， 毕竟贵的东西，我们马来西亚人还是要到实体店，摸摸看看，比较安心买。小电子产品几百到几千会有人买，但是太贵的不大多人买。 而且东马人呢？会不会更保守还是不敢take risk？怕买到翻版的？但是， 传统生意的实体店挑战就很大或不被看好， 尤其在商场的崛起， 很多东西都被商场取代了， 比如， 电子产品， Mall更多更便宜或许相比小小的店面，买菜买肉都在market or 杂货店买以前， 现在都在supermarket 买比较多， 新鲜又价格合理。 就像肉类， 鱼类， 普通店面放冰，或没冰箱， 就算新鲜的， 最后太阳太热，都卫生有问题了。 supermarket 有专属冰箱， 还有冷气， 新鲜的过去还可以保鲜。。。哈哈， 我就是很喜欢把我知道的东西像话痨一样讲完出来。。。。可是不是逼你接受。 大家交流交流分享分享， 当成增加知识就好了。我也是要和多人分享知识给我们。 下面的两篇文章是关于商场的转型，和电商的冲击并没想像中的大。

[size=13.3333px]"Shopping malls in the Klang Valley are undergoing a “transformation period”, with more retail operators across all tiers remodelling their retail spaces into food and beverage (F&B) outlets.

[size=13.3333px]Experts believe the integration of F&B outlets within a shopping space serves as a hedge against increasing competition, amid the aggressive rolling-out of new supplies of retail outlets.

[size=13.3333px]Malaysia Retail Chain Association (MRCA) had projected earlier in 2017 that shopping malls were expected to allocate 30% of their retail spaces to be converted into F&B outlets compared to the previous ratio of between 15% and 20%."

[size=13.3333px]https://themalaysianreserve.com/2018...-better-yield/

[size=13.3333px]http://www.focusmalaysia.my/Property...nants-at-malls

Mall owners are fighting to remain relevant with physical malls that offer a lot of creative attactions amid the growing online marketplaces.

[size=13.3333px]Retail, an ever-evolving industry, requires remodelling of strategies to capture the right consumers in the right place at the right time. The old business model of brick-and mortar, huge promotional billboards and sales gambits no longer work effectively in gaining a foothold in the industry.

Online marketplaces are the new frontiers. Easy, fast, cheaper overheads and conveniences are driving the smartphone generation to abandon the merry of weekend mall visits.

[size=13.3333px]But mall owners are fighting against these institutions, which have been part of the modern civilisation, to remain relevant with physical malls that offer a lot of creative attactions, as well as great bargains.


Sunway Shopping Malls COO Kevin Tan Gar Peng said malls today are developing into a lifestyle destination providing experiences of shopping, leisure and dining under one roof.

[size=13.3333px]“Shopping malls these days are[size=13.3333px] not perceived as only a marketplace to buy and sell goods. They are also a social place for rendezvous dining and to fulfil leisure wants[size=13.3333px].

[size=13.3333px]“Mall tenants are adapting to meet and reflect these changing lifestyles and needs, as well as wants of shoppers,” he said.

[size=13.3333px]Kevin said consumersÂ’ lifestyle and spending power have changed in the last few decades, fuelled by growing aptitude and consumersÂ’ wealth.

[size=13.3333px]“People are widely travelled with the increasing popularity of budget airlines, and thus, exposing themselves to sophisticated cultures and discerning experiences.

[size=13.3333px]“Besides, the e-commerce platform[size=13.3333px] also serves as one of the many disruptors that are changing the buying pattern and behaviour of consumers[size=13.3333px].

[size=13.3333px]“However,[size=13.3333px] the penetration into the retail industry is still relatively at a low percentage[size=13.3333px], but it is enjoying a substantial growth,” he said.

[size=13.3333px]The overall retail performance registered a moderate growth of 3.1% in 2017 and is expected to grow 4.7% this year, according to the Malaysia Retail Industry Report.

[size=13.3333px]“As far as this region is concerned, shoppers still prefer the superior experience and security of in-store shopping, and the personalised services provided[size=13.3333px].

[size=13.3333px]“Online and off line buying experience is converging to facilitate different buying preferences,” he said.

[size=13.3333px]For more info, you can click the link below:
[size=13.3333px]https://themalaysianreserve.com/2018...ult-crossroad/

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 04:17 PM
問題就在阿伯問：
同樣是咖啡，我2令吉一杯，
為何要喝20令吉一杯的

也有10令吉以下的可選擇嘛，
現在咖啡廳越來越多了

傳統超市可以考慮5/10公里範圍內
買到100/200令吉就宅配到家的模式了

古晋都没。。。。哈哈。。。在中国几好， 比如你想买理荔枝， 今天下定今天帮你采新鲜的再包裹运输给你。。几新鲜哈哈。

lawbylawbsm

線上線下結合，中國已經走在美國前面了

到5G時代或許就是無人機宅配到家

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 06:10 PM
線上線下結合，中國已經走在美國前面了

到5G時代或許就是無人機宅配到家

无人机管很严的

lawbylawbsm

剛聽到新欣原本的十一月60家+三月30家
變成十二月全部一起開

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 06:51 PM
剛聽到新欣原本的十一月60家+三月30家
變成十二月全部一起開

哇塞， 哪里来的消息。。。话说昨天我也看到室内装修的照片， 屋顶比古晋的美多了， 类似viva那种的风格。

lawbylawbsm

應該民都魯人都懂吧，前兩天才回來就脫節了

魔鬼终结

随性随风 发表于 2-11-2018 04:44 PM
哈哈。 没事， 我只是对这个领域有一点研究，我也是分享我所知道的。 但还是有人会比我研究得更详细。其实根据那些报告， 我们古晋不算发展迅速， 但也不至于停滞不前。 最近的商场有点放慢脚步了， 尤其大型的。  ...

我这里简单回复一下，不擅常打这么长篇大论，哈哈。

你分析出来的是合理的，mall在东马的是有增长空间，这是我长年在外面飘，每每周末逛mall逛到显，所以这个mall文化的发展已经没有像东马人那么青睐了。
mall长期来讲，可能10或20或30年，应该会注重餐饮这一块了和娱乐，其他零售会被电商称霸，就像你说的，快递不发达阻碍了电商的普及，这个条件解决了就是电商的天下，因为电商的cost往往比实体店低，价格自然就便宜过实体店，没有好fight。

中国现在是搞新零售了，连超市也可以网购了，保证新鲜，还有就是无人超市，付款就是刷脸，只是现在还是起步阶段，还没有普及，中国城市是发展的很快，人口集中，运输成本就相对来的低，加上人工较低，所以运费还是负担的起，当人工运费高的时候，就会用无人机替代了。这个已经是在发生的事了。哈哈

东马这里发展是城市比较快，很多小地方都没有什么购物商场，有新mall对这些人来说是很吸引，尤其是年轻小伙子，老一代不怎么跟风。以上纯粹只是个人意见。有其他想法是正常的。

随性随风

魔鬼终结 发表于 2-11-2018 08:30 PM
我这里简单回复一下，不擅长打这么长篇大论，哈哈。

你分析出来的是合理的，mall在东马的是有增长空间，这是我长年在外面飘，每每周末逛mall逛到显，所以这个mall文化的发展已经没有像东马人那么青睐了。
mall ...

这个你分析到头头是道。。。我也有了解中国的发展。。。确实是这样。。未来商场就是像你说的，以吃和娱乐为主。。还有更多AI技术的进驻。包括人工智能机器人你可以在深圳的mall 看到。主要是作为directory 功能。。确实在外地工作像KL都好，整天在都市，mall多到是。。。去mall除了买日用品，多数是看戏还有找吃的店。周末也未必像几年前一样总是去mall. 现在也是想在家休息。或者其他的户外绿色活动。西马网购日用品比较方便。东马才刚刚品尝商场不久，网购还得再加强。不过还有很多新品牌进驻西马。衣服名牌的还会有人去实体店试衣啦。。。我们再看未来会怎样。。。话说连马云都将他的商品开在实体店。也有些原本online 的衣服店也要开设实体店在mall... 其实很像两者兼容的。我也不确定我国会怎样未来。。我们再看他们怎样发展下去。。。

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 08:24 PM
應該民都魯人都懂吧，前兩天才回來就脫節了

哦可

lawbylawbsm

Parkson在中國節節敗退，
今年才終於要在民都魯開設，
怎麼有落後西馬30年的感覺

之前說商場興旺、平淡、關閉各一份，
精確說或可以講

1/3興旺的吃到80%生意額
1/3平淡的吃到20%生意額
1/3關閉或許不至於，但就沒生意

個人見解

随性随风

lawbylawbsm 发表于 2-11-2018 10:01 PM
Parkson在中國節節敗退，
今年才終於要在民都魯開設，
怎麼有落後西馬30年的感覺

之前說商場興旺、平淡、關閉各一份，
精確說或可以講

1/3興旺的吃到80%生意額
1/3平淡的吃到20%生意額
1/3關閉或許 ...

没办法。。。全球就是如此。

lawbylawbsm

其實不必到1/3，
巴生谷前五的商場就佔了40%人潮，
大者恆更大

魔鬼终结

随性随风 发表于 2-11-2018 09:43 PM
这个你分析到头头是道。。。我也有了解中国的发展。。。确实是这样。。未来商场就是像你说的，以吃和娱乐为主。。还有更多AI技术的进驻。包括人工智能机器人你可以在深圳的mall 看到。主要是作为directory 功能。 ...

哈哈，过奖了，我只是门外汉，没有什么可以对着话题深层分析，我的分析是皮毛，就是按我观察到和一些经济知识来推论出来的，你的分析比较有分量，还有也知道哪里找数据，网购这玩意是看商品，有些商品合适有些不合适，马云会开实体店是知道这一点，你想想看，网购买衣服，鞋，这些其实是碰运气的，就连买脚车也是一样，因为这是看个人的，我也在淘宝买过脚车，还好尺寸是合适，因为这个是和个人身形有关，我这road bike，古晋找了几家，都没有我的尺寸。才海运过来，哈哈。你说的AI可以用在商场上，还有我觉得这也可以结合VR，搞不好以后看电影是VR那种深入其境的感觉了，mall 就是offer这些网购很难实现的商品，或者是很急着要的商品，东马mall发展比西马慢很多，西马那些走mall走到累，真是呆在家好过就不出其了。

随性随风

魔鬼终结 发表于 3-11-2018 10:24 PM
哈哈，过奖了，我只是门外汉，没有什么可以对着话题深层分析，我的分析是皮毛，就是按我观察到和一些经济知识来推论出来的，你的分析比较有分量，还有也知道哪里找数据，网购这玩意是看商品，有些商品合适有些不合 ...

你也过奖了， 未来什么都可能发生， 就像你说的VR技术都已经融入roller coaster里了， 像Lego Land 已经有了， 还有， 用VR看房子也是有。 不过有些人会晕看到。可是这些东西都可以结合的， 会有特定的群体需要他们。 未来是否普及化，得看他们融合还是结合到怎样。 是啊， 现在在KL都是找哪里有好吃的东西， 一下发现到好吃的， 给人share一下， 超多人去， 排队排死去， 1，2 粒钟才排到就显了。又要再找过了， 可是人有时就这样， 听到哪里有好吃的， 心情好，又愿意花时间驾车去还是排队都可以了。。。。网购东马确实慢了点， 不过幸好现在淘宝和shopee， 在古晋的运输还是运得到， 也不会太贵， 其它地方就还有待加强。可能等Pan Borneo好了还是沿海大道吧。 或许运输公司可以普及到更多地方。

随性随风

很像多数更新的店面没有吃的， 有听到什么吃的店吗除了secret recipe?

lawbylawbsm

Food bazaar

不曉得會全民都魯商場的飲食連鎖被拉進新欣麼，畢竟那裡開張後人潮最多，而且應該會維持蠻久的