马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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領公寓鎖匙 須先付第2年管理費？
Mrs Khoo 詢問有關維修儲備金（ Sinking Fund） 的問題。她說購買了一間公寓，第一年免管理費用，這一點在買賣合約已清楚說明。

但是，在領取房屋鎖匙時，發展商要購屋者預付第二年的管理費，就是從2006年2月至5月的管理費，請問發展商這樣做合法嗎？

她說，《財富廣場》的產業看盤提到維修儲備金是管理維修費的10%，她購買的有關公寓，管理維修費是128令吉50仙，維修儲備金應該是這個數目的10%，就是不超過13令吉。

但是發展商卻向購屋者徵收411令吉（一年）的維修儲備金，平均每個月是34令吉25仙，相等于管理服務費的25%，請問這樣合理嗎？

答：

這位讀者沒有說明所購買的是那一類公寓，如果是服務公寓，採用的不是標準買賣合約，而是以Deed of Mutual Covenant 條文為准，假如採用的是標準買賣合約，那麼，發展商此舉形同違反合約。

關於維修儲備金的收費，一樣是以購屋者與發展商簽署的合約、或是Deed of Mutual Covenant 條文為准，我們所指的維修儲備金收費，相等于管理服務費的10%，這是標準買賣合約條文下的規定。

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未交鎖匙前 發展商有權用新屋
Jessie來信指出，她於2004下半年在蕉賴購買了一間城市房宅，她的單位是在底樓第2間，買賣合約是3年。

2005年3月5日及6日，發展商再進行房屋促銷計劃，原來示範屋就在她家隔壁，目前，發展商只建好2間完整的屋子，而她那間是其中一間。

她說，某日，她發現發展商竟然把她的新屋當作工作人員吃午餐的地方，而且事先沒有來信通知她，由於其他屋子仍未建好，她擔心合約期滿後，其他人住新屋子，她卻住舊屋子。

問：


買賣合約已經簽了，發展商是否有權使用她的屋子？


有甚麼辦法可以使她提早領取房屋鎖匙？


答：

陳鍾靈指出，一般來說，當發展商仍未移交鎖匙給購屋者，他們有權使用示範屋或其他單位的房屋；不過，假如他們在使用期間，有弄髒或弄損房屋的基本設施，他們一定要清洗乾淨及修補。

身為購屋者，也有權向發展商表示不滿，以及要求他們在使用期間，確保不會弄損屋內的裝飾。

另外，發展商惟有在有關發展計劃（譬如第一期）完工後，才移交鎖匙給購屋者，個別購屋者欲提早領取房屋鎖匙是不大可能的事。

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未完工屋子有問題該如何？
Eva來信指出，她購買了一間排屋，工程已進行80%，她發現屋子有些問題，譬如天花板與牆壁之間有一條很明顯的裂縫，窗口不能向外推等等。

她說，想寫信向發展商投訴，應該如何進行？在我國，有什麼網站可以瀏覽、並取得參考資料？

此外，有什麼熱線號碼可以撥電詢問關於購買產業的問題？

答：

購屋者協會中文組主任陳鍾靈回答說，一般的情況是等到發展商移交屋子給購屋者，簽收鎖匙後，發展商會分發一份要求修補房屋問題的表格，到時填寫好，才要求發展商修補。

發展商在接收到投訴表格的30天內，必須履行其職責，將問題解決。

如果欲了解更多有關房屋事項的資訊，可以
到以下網頁瀏覽：

●房屋部網站
www.kpkt.gov.my
電話：03-2093 6714／03-2093 4336

●購屋者協會（HBA）網站
www.hba.org.my
電話：03-2142 2225

想從書本上進一步了解有關產業的書籍，可到市場上一些較大型的書店尋找，這樣不只可了解產業的發展概況，也可吸收購屋面對問題，如何應對的常識，或是掌握處理問題的技巧。

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洋房蓋好了‧屋款繳清了 發展商卻把地契押給銀行
LS Leong來信指出，他們於1999年5月向一家房屋發展公司買了一塊地，房屋則由該公司的子公司負責興建。

當年，他們是通過房屋發展公司的律師簽署合約，2001年7月，半獨立式洋房蓋好了、屋款也繳清了；不久後，入伙紙及鎖匙也交了，但是，房屋發展公司卻沒有將地契交給他們。

在通過他們自己找來的律師查詢後，才發覺房屋發展公司已將地契抵押給銀行，雖然購屋者已付清全部款項，可是，發展商卻沒有把地契贖回來。

請問，現在還有什麼機會和辦法，可以拿回地契？

答：

陳鍾靈指出，首先要查明的是有關土地抵押給銀行多少錢、這地段是屬於總地契（Master Title） 或是個別地契（Individual Title）。

這地段雖然不是自己的、但房子還是自己的，可以搬進去住。

另外，這位讀者是否有申請房屋貸款，假如涉及房屋貸款，負責處理貸款合約的律師也應該清楚有關產業地是否有抵押給其他銀行；還有，當初負責處理買賣合約的律師，是否疏忽，沒將土地抵押給銀行一事告訴購屋者。

如今，最好通過自己聘請的律師繼續跟進，了解地契事項的進展。

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裂了再補‧補了再裂 要向誰投訴？
黃嗡喬提出有關房屋出現裂痕和崩陷的問題，經過多次投訴以後，發展商進行表面上的修補，並沒有加強地基，這樣的情形已經重複幾次，裂了再補、補了再裂，問題還是沒有解決。

目前，還未發出入伙紙，如果入伙紙已發，過了幾個月，一來一去，18個月很快就過去，到時，要向誰投訴？

答：

針對這位讀者的問題，陳鍾靈表示，可以直接寫信向房屋部及地方政府投訴，在致函地方政府後，最好能要求他們前來檢查屋子。

如果房屋所在地是首邦市、蒲種，可以向首邦市議會（MPSJ）做出書面投訴，坐落在八打靈再也，則向靈市議會（MPPJ）投訴，以此類推。

雖然說購屋者享有修補房屋問題的有效期限、是在領取鎖匙的18個月內，不過，像上述這種裂痕或崩陷的問題，屬於肉眼看不到的所謂Latent Defect ，即使過了18個月，一樣可以向發展商做出投訴。

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新村地 要付產盈利稅
耀宗提出有關新村地產業盈利稅的問題，他說其父親留下一塊地給他，2004年他成功向土地局申請轉入其名下，有效期是從2004年6月至2064年。

他問：如果欲在今年出售這塊土地，是否會被徵稅？多少百分比？要過了多少年才不會被徵稅？

答：

這塊地在自己名下是從2004年算起，如果準備在今年脫售將被徵收30%的產業盈利稅。

個人擁有的產業，要滿5年脫售才能豁免繳付產業盈利稅。

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發展商可徵收店屋嗎？
黃先生來信指出，他有一間雙層店屋、永久地契，店後有塊3英畝的政府沼澤地，如今有私營公司要發展為辦公大廈，計劃還未敲定。

請問：　

政府或私營公司可以徵收我的店屋嗎？


已有20年的店屋，如何計算其屋價？


我可以反對徵收嗎？


答：

林若輝律師指出，政府基於公眾利益，可以動用徵收法令，進行土地徵收，然後交由國營或私營公司發展。

關於20年店屋的價值有多少，胥視產業所在的位置、永久地契產業、面積有多大、產業保存的好不好等因素。

如果想知道有關店屋的價值有多少，可以聘請私人估價師、或交由土地局進行估價。

政府要徵用土地，以進行基本設施的發展，一般市民很難反對。

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不給租金‧不肯搬走 惡租戶恐嚇二房東
二房東與租戶之間鬧糾紛屢見不鮮，二房東處於劣勢是他與房客之間沒有簽署租約，當遇到不講理的房客，以及事情陷入僵局，除了上警局報案、自費上法庭申請驅逐令，恐怕沒有其他更好的辦法。

K.K . LIONG 苦惱租戶給他帶來諸多問題，不給租金、又不肯搬走，還恐嚇身為二房東的他及家人。

他在信中說，目前住的單位是租來的房屋，並把一些房間出租，其中一名房客經常不按時交租，同時，與其他房客爭吵。

他說，數月前，他終於忍無可忍，通知他搬走，並給他足夠的時間找房子，他答應搬出去，可是，開始不給房租。

一個月過去了，這名房客要求延長，因為他還未找到房子，身為二房東的屋主讓他免費多住一個月，其實破壞了市場規則。

第2個月過去了，這名房客致電二房東，告訴後者他沒有權利要他搬走，而且還準備打架，同時，恫言威脅他，假如繼續要他搬走，將對二房東全家人的人身安全構成威脅。

那一夜，二房東到警局備案，一名警官要這名房客前往警局面談，但這名房客給了一些似是而非的理由，不理會警方，也沒有前往警局。

2週後，二房東去見警官，該名警官說，有關房客告訴他，二房東與他之間沒有簽署租約，沒有權利要他搬走。

請問：我應該如何處理目前所面對的問題？

答：

特許房地產經紀鄭水興說，這位讀者與房客的關係，已經到了水火不相容的地步，雖然說二房東與房客之間沒有簽署租約，但是身為二房東的這位讀者，已經盡了情義，包括給予房客足夠的時間尋找房子。

目前，惟一能做的除了到警局備案，也可上法庭申請驅逐令，如果可以的話，嘗試通過第三者調解，將問題解決。

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聯名購屋要立遺囑
楊女士表示，她與雙親共同擁有一間在怡保的廉價雙層排屋，她有一兄一弟、父親在前年病逝，現在母親又病重。

父母親皆沒有立遺囑，她問：是否需要找律師處理割名手續？如果維持現狀，萬一母親逝世，要賣掉房子，會有麻煩嗎？

答：

林若輝律師指出，楊女士父親在這間房屋的擁有權是三份一、母親三份一、女兒三份一，如果沒有立遺囑、父親的三份一拿出來平分，母親可得三份一、另外三份二由3個孩子，就是楊女士和她的兄弟平分。

此外，母親擁有的比率是超過三份一，因為她本身已有三份一擁有權，加上父親那三份一中的三份一，還有楊女士最好是讓母親立一份遺囑。

如果不是這樣，應儘快辦理產業割名手續，如果欲辦理這項手續，由於產業所在位置是在怡保，必須向怡保土地局申請，最好是請律師協助。

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地契遲遲未到手
太平的Miriam Ng來信詢問有關地契的問題，他說在2001年5月簽約購買了一間單層排屋，是用現金交易，價格大約9萬令吉。

2005年1月底接到發展商來信通知領取鎖匙， 他在2月8日前往領取，並已交給發展商95%屋款，5%交給律師。

律師已發出3封信給發展商，催促發展商儘快交出地契，可是發展商至今仍未交出，他有向發展商瞭解情況，不過發展商表示要到年底才發出地契。

請問：

1. 如果向發展商追討地契，應該如何進行？
2. 假如到了年底，還拿不到地契，應該怎樣處理？
3. 發展商遲了1年8個月才交屋，並說只賠償4%，請問應該怎樣才能拿回應得的遲交屋賠償？

答：

發展商是否已將地契分割，應向發展商要求出示黑白文件，證明他已向土地局提出申請；如果要確保發展商真的已這樣做，可向土地局查詢、看看發展商是否已提出將總地契分割為個別地契的申請。

此外，可以通過律師跟進、瞭解發展商處理分割地契的最新進展。

購屋者協會的陳鍾靈表示，針對遲交屋提出索償，發展商應該根據房屋發展法令的條文賠償購屋者，購屋者有權向發展商索取屋價10%的逾期賠償。

如果欲進行索償，首先必須準備索償信（Letter of Demand），然後交給發展商，註明遲交屋的天數，以及應該做出正確賠償的數額，並限定發展商在14天內做出賠償。

假如發展商不履行標準買賣合約的條文、針對遲交屋一事賠償購屋者，可以通過房屋仲裁庭提出索償。

在向房屋仲裁庭提出逾期交屋索償時，費用只需10元，就是建立文件檔的收費。

關於樣本索償信（Sample Letter），可以從購屋者協會的網頁下載，其網址是：www.hba.org.my。

此外，購屋者也可以瀏覽房屋地方政府部所設置的網頁，瞭解上訴詳情及進行索賠的程序，也可以下載網頁內的表格1（Borang Satu），其網址是：www.kpkt.gov.my/tribunal。

如果欲進行索償，要準備的文件包括Letter of vacant Possession（交屋通知書）、買賣合約複印本、拿到入伙紙的日期；同時必須在拿到入伙紙的12個月內，以及新屋可獲修補擔保期的18個月內提出索償。

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房屋買賣合約不見了
雪州加影的約書亞來信指出，他於1999年向雪州發展局購買了一間雙層排屋，卻在2004年因一次搬家，把正本的買賣合約給弄丟了，現在有的只是副本而已。

請問：應該如何申請到另一份新的協議書？

在協議書上有附帶負責買賣合約的律師樓地址，請問能否向該律師樓提出新的申請？

答：

黃振原律師表示這位讀者面對的問題不大。

購屋者與發展商簽約購買房屋，律師會準備買賣合約共4份，其中1份是正本、另外3份是副本。

已經有個別地契的房屋，購屋者即使有向銀行申請房屋貸款，他本身會保留正本及副本合約各一份。

如今可以找回當年負責準備買賣合約的律師樓，從副本合約中再整理一份，蓋上Certified True Copy（簡稱CTC、就是經核證真正副本）的字眼。

如果聯絡不到當年負責處理合約的律師，也可通過其他律師代勞。

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簽了買賣合約銀行遲付錢 發展商追收利息
Irene來信指出，她在3月14日與發展商簽署買賣合約，3月21日在銀行委托的律師簽署貸款合約，4月19日銀行委托的律師樓傳真獻議信（Offer Letter）給發展商的律師。

到了7月1日，銀行委托的律師才發承諾信／書面保證（Letter of Undertaking）給發展商，發展商的律師在7月6日收到資料後，在7月12日將合約拿去壓印，可是至今銀行尚未付錢給發展商。

從3月14日起，發展商給她的時間是3個月，現在發展商來信叫她付逾期利息546令吉，請問需要支付嗎？

我認為，若要我付這筆利息，對我來說非常不公平，請問應該如何處理？

答：

林若輝指出，在簽署買賣合約後，發展商會給購屋者3個月時間償還所需支付的費用。

在處理涉及房屋買賣手續的過程中，銀行律師會寫信給發展商，確保日後在處理割名手續時，該產業的擁有權將轉移至買者名下。

由於買者向銀行貸款，在過度期，這擁有權將歸銀行所有，直到買者償清銀行貸款。

在確保取得書面承諾的過程中，可能是發展商的律師或銀行律師拖延，以致銀行延遲付錢給發展商。

假如是因為這種情況，這逾期付款的利息，不應由購屋者承擔。

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買賣合約3個月了還未簽
購屋者在簽署確認房屋買賣文件的21天後，即可簽署買賣合約，假如過了1個月，仍未簽署相關文件，可以說已超出合理的期限。

呂先生以電郵致產業問診室，詢問有關購買房屋出現的問題。

他說，今年4月與地產經紀簽署購買房屋的文件，並在當時付了屋價的2%定金給賣主的律師。

可是，至今還未簽署買賣合約，每當向律師詢問時，得到的結果是還沒有消息。

7月中，律師宣稱賣主已簽署轉讓擁有權契約（Deed of Assignment），目前正等待發展商簽署有關文件。

他說：我不明白的是，購買房屋需要等這麼久才簽買賣合約嗎？我已等了3個月，之前律師說大約1個月就可簽買賣合約。

如果現在我取消這項交易，是否可以收回之前支付的定金？友人說可以向賣主提出索償，因為已拖了這麼久，請問是否如此？

答：

林若輝針對這位讀者提出的問題指出，任何的買賣合約，通常是買者先簽，支付了首期10%屋款，才交給賣者簽署。

一般的程序是：在簽了確認買賣的簡單文件（Confirmation of Sales）21天後，即可簽署買賣合約，以這位讀者的情況，已經超出合理的期限。

假如買主已付2%訂金，可是不準備簽署買賣合約，產業買賣市場的行規是，賣主可以將相等於屋價2%的定金沒收；但是假如賣主不簽，反悔不賣，他除了退回2%外，買主也有權要求賣主另加2%的賠償。

不過，最主要還是取決收定金時簽署的文件，以及收據如何說明

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買屋手續未妥還要繼續還房貸
檳城大山腳的陳雪鴻提出有關售賣房屋的問題。

他說，他有一間公寓，已有分層地契，於2004年5月簽署買賣合約，賣給一對馬來夫婦，售價7萬8000令吉，當時買主只付1000令吉訂金，10%餘額等到去年11月才取得。

買方申請的貸款，銀行早已批准，可是不明白為何一直都沒有清還他這間公寓的貸款。

他提出的問題如下：

1. 在進行房屋買賣期間，欠銀行的貸款在7萬令吉左右，過後就沒有再償還房屋貸款，時至今日已變成7萬8159令吉。

2. 從11月取得10%餘額後，便把公寓以300令吉出租給買方，但沒有立約，至今對方只付了500令吉。

3. 今年4月，銀行來信表示將起訴他，多出來的利息是7959令吉，買方讓步表示賣主支付4300令吉，餘數由買方負責。

4. 我是否應繼續按期償還貸款？

6. 我是否可以合法的收回房租？

7. 在這期間，我們共用同一名律師，該付的律師費及雜費已繳清，可是許多事情仍未解決，應該怎麼辦？

答：

一個人疏忽看待一些問題，雖然表面看問題可能很普通，但往往造成自己處於不利的局面。

這位讀者售賣的是公寓，而且已有分層地契，假如是屬於99年租賃契約的產業，需向地方政府尋求批准，在向當局申請批准，耗時6個月、9個月甚至1年是很普通的事。

林若輝律師指出，由於未獲當局批准，賣主仍需繼續供還房屋貸款，否則一旦被列入黑名單，日後欲申請房屋貸款，會相穖繚苤C

只要借貸者沒有依時償還房屋貸款，貸款利息將日積月累，會演變成一筆不小的數目。

關於增生的利息，雖然買方口頭上承諾負責，但如果他們反悔，面對銀行的還是賣主。

在買方只付10%首期屋款給賣方，賣方答應讓買方先搬進去住，以租屋的形式做安排，但應該立約，在沒有立約的情況下，任何一方都可能不認賬。

以這位讀者的情況，過度期應該訂立月租契約，有黑白文件為證，對雙方都好，關於上述交易，賣方有權向買方索回拖欠的租金。

另外一點，在產業買賣這事項，買賣雙方共用一名律師，如果進展順利還無妨，間中如果出現問題，律師應站在買方、還是賣方？是一個具爭論的問題。

當事情發展至逼不得已的時候，賣方應考慮聘請另一名律師，再簽一份合約，或許問題會有轉機。

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私人凍結令給你保障
關於購買房地產申請私人凍結令（Lodge a private caveat）的問題，引起了其他讀者來信提問相關疑問，本期2名診客都是以現金購買產業，他們希望多瞭解關於申請私人凍結令的問題，且看律師如何解說。

讀者楊先生來信指出，他在2003年1月以現金購買了一間服務公寓，價格是8萬令吉。

他問：我需要申請私人凍結令，以便萬一銀行拍賣土地，我的單位不會受影響？或者需要申請Letter of Disclaimer？

還有、如果要申請，應該到那裡提出申請？要多少費用？

檳城的Chuah Kok Beng通過電郵指出，他以現金在檳島購買了一間雙層排屋，價格25萬4000令吉，建築工程仍在進行中。

2005年2月簽了買賣合約，至今已支付發展商8萬8950令吉，是3期按工程進展的付款。

他說：“我的律師建議我進私人凍結令，以保障我的利益，費用接近600令吉。”

我的疑問如下：

1) 買賣合約已簽、而且按工程進展付款依時支付，發展商能否售賣已進了私人凍結令的產業？

2) 律師告訴我買賣合約與凍結令是兩件不同的東西，如果情況是這樣，為何買賣合約沒提及凍結令？假如無法保障購屋者的利益，簽署買賣合約有何作用？

3) 我認為，除非是大型的交易，譬如涉及數百萬令吉的房地產，才需要進行凍結令，我只是其中一名購屋者，發展商在馬來西亞還有其他發展計劃，他不致於做出一些違反商業道德、損壞其在房屋發展領域的信譽吧？

答:

針對上述兩位讀者的問題，林若輝律師綜合回答指出，有申請房屋貸款的購屋者，銀行都會要客戶對有關產業申請私人凍結令，保障自己的利益。

他認為，以現金購買產業者，也應該這樣做，以防發展商將土地、包括已賣出的產業單位抵押給銀行，申請再融資。

在我們購買房地產時，可能曉得發展商並沒有將該房地產抵押給銀行，但我們無法確保發展商在推行其發展計劃期間，不會這樣做，也許在那幾年裡，發展商需要資金推行一些計劃，將土地抵押給銀行。

有申請私人凍結令的購屋者，如果面對發展商將土地拿去抵押，向銀行貸款資金來週轉，到後來事情演變為拖欠銀行，直到有一天，銀行被迫拍賣有關土地，沒有申請私人凍結令者，他不會知道銀行將拍賣。

但是，有申請私人凍結令者，銀行必須尋求進凍結令者的同意，並發給Letter of Disclaimer給在該土地有利益的人，就是個別的購屋者。

因此，不論你購買的產業是10萬或100萬令吉，進私人凍結令，主要是保障自己的利益。

欲申請私人凍結令者，必須準備一筆費用，個別州土地局的註冊收費可能有些不一樣，在吉隆坡及雪蘭莪州，進凍結令的註冊費是300令吉，加上律師樓的其他收費，加起來大約是600令吉或稍微超過這個數目。

至於Letter of Disclaimer，則是向發展商的融資銀行索領，針對這一點，楊先生須向發展商瞭解，同時也可尋求律師協助辦理私人凍結令的申請。

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對方遲遲不交出賣屋文件......
吳小姐來信指出，她購買了一間中價公寓，並在同一時間付了1%的“訂金”或“earnest money”給賣方的產業代理，該產業代理也發了“Letter of Offer to purchase ”給她。

這份文件有她、賣方和產業代理的簽名，過後，通過律師擬定了買賣合約，律師已將買賣合約草稿給了對方律師。

她說：“我方律師用了大約20天時間，準備好合約，主要是等賣方交過來的文件與資料；但至今我方律師還未收到對方律師的回覆。”

1. 請問我可以採取甚麼法律行動來加速這次交易？

2. 如果因為賣方的延誤，造成我申請不到較低利率的貸款，我可以起訴賣方和要求賣方賠償我的損失嗎？

其實我已收到銀行的“Letter of Offer”，但他們需要的是我的買賣合約，我可以先交上“Letter of Offer”，而後交買賣合約嗎？

3. 如果我要取消這次的買賣，我有權收回那1%的訂金嗎？我可以起訴對方，要求對方賠償所有的費用嗎？

4. 一般的情況，發展商的“Letter of Consent”，何時才會發下來？

5. 如果發展商已重組業務，之前的“註冊商號”也已更改，請問會影響這次的買賣嗎？

答：

購買二手房屋的交易期限是簽署買賣合約後的3個月，再加1個月寬限期（附帶條件、需支付利息）。

購屋者協會的陳鍾靈指出，假如公寓還未有分層地契，轉售產業者需尋求發展商的批准，就是領取所謂的同意轉售信件（Consent Letter）。

如果是這個原因，那麼3個月的期限應該是以Consent Letter的日期算起的3個月為準，至於銀行的Letter of Offer有效期是30天。

此外，假如未簽署買賣合約，買賣未成立，不可能要求對方賠償損失。

關於定金文件的內容很重要，如果註明不可退回的字眼，領回訂金的機會微小。

發展商需要多久時間才發下批准交易信件，一般不會太長時間，只要賣方沒有拖欠管理維修服務費或其他費用，以及繳付Consent Fees，發展商很快就可發出Consent Letter，如果賣方有拖欠這其中一些費用，那麼在催收、等待賣方 繳付後才發出，可能需要較多的時間。

另一方面，發展商儘管已重組業務，之前的註冊商號已更改，並不影響這次的買賣。

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刷卡訂購產業單位 後悔了可否取回定金？
購屋者如果購屋心切，往往會得不償失，有不少人到房屋展銷會走走，認為自己看上合意的房子，並刷卡支付定金，訂購一個產業單位。

但是當晚或第二天，卻認為那一刻太衝動了，想取回定金，可以嗎？有多大機率？

收據是否註明不可退回？

黃嘉洲通過電郵提出刷卡支付購屋定金，如今決定不購買，是否有望取回已過賬定金的問題。

他說，數天前，他爸爸在房屋展銷會產業經紀的游說之下，訂了一間獨立式洋樓，在下訂時，本來準備以支票付款，可是，他們卻游說爸爸刷卡支付。

因為這樣，當時刷了超過10千令吉的定金，可是，當天晚上，覺得太衝動了，而且價格也相當高，加上貸款方面可能有問題，媽媽也舍不得搬離現在居住的屋子，因為新的地點交通不方便，而且各方面設施還不完善。

再三考慮之後，決定不要購買，第二天致電告訴他們最新的決定。

請問：還未簽署買賣合約，身為消費者的我們，是否有權向發展商拿回我們通過信用卡支付的定金？

答：

購屋者在支付定金訂購房屋時，一般會簽署一份簡單的確認購屋文件（Confirmation of Sales ），並領取付款收據。

購屋者協會的陳鍾靈指出，收據是否註明已付款項不可退回的字眼是關鍵。

但這不意味就沒有機會領回已付定金，也許無法領回100%。根據法令，購屋者在簽署買賣合約時，才支付10%首期錢，按說在決定購屋時不需支付任何款項，發展商向購屋者徵收一個數目或屋價2%的定金，只是業界不成文的行規。

發展商的促銷人員會說，為了表示購屋的誠意，最好是支付定金，預定有關單位。

購屋者可以針對這點找發展商的代表面談，提出取消交易、並索回部份定金的要求。

假如不能，還有一個管道是嘗試通過消費人仲裁庭爭取。

產業經紀極力游說購屋者刷卡訂購產業，當交易落實後，自然有佣金進袋子，如果購屋者是以支票支付，至少第二天一早阻止過賬還來得及。

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付了定金 未簽合約
梁先生說，他在今年7月3日付了5000令吉定金給發展商，訂購一間雙層排屋，直到1個月後仍未簽署買賣合約。

請問：如果不要那間屋子，5000令吉是否泡湯？他表示是用信用卡支付。

答：

假如定金收據有註明“不可退回”的字眼，要爭取退回定金會比較困難，不過，還未簽署合約，嚴格來說，發展商不可徵收任何定金，因為首10%屋款是在簽署買賣合約時才支付，發展商或一般賣主收定金，其實不是依法律條文的規定。

針對這一點，購屋者可以向發展商洽談，也許拿不回全額的定金，但或許可以拿回一部份。

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屋子未建好．利息越繳越多                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Ms Chai來信指出，她在5年前購買了一間中價公寓，按合約應該在2002年12月交鎖匙。可是，至今公寓計劃仍未完成。

她說，我支付銀行的房屋貸款利息也越來越多，我是否能開始供還屋子的貸款？

此外，我已經打電話問過房屋部屬下的仲裁庭，但他們說，要等到屋子做好了才能投訴。在屋子還沒建好時，我能做些什麼？我是否就這樣等下去？

還有，如果房屋建好了，我又該怎樣？是否可提供一些相關部門的聯絡地址給我？

答：

當銀行發放的房屋貸款越來越多時，購屋者需要繳付的利息也相應增加，至於現在能否開始償還房貸分期付款，需要與有關銀行的房屋貸款職員面談。個別銀行的政策可能稍有不同，必須與他們討論後才知道結果。

購屋者協會的陳鍾靈指出，關於向房屋部仲裁庭做出投訴，的確是需要等到房屋建好後才進行。在屋子還未建好期間，購屋者可以組織一個購屋者籌委會，然後寫信給發展商，告訴他已經逾期交屋多年，購屋者將通過法律行動提出索償。

在房屋建好發展商交屋後，可按延遲交屋多少天，向發展商提出索償要求，就是呈交索償信，說明遲交屋多少天，提出索償多少錢等等。

假如發展商依然不理會，可以通過房屋部屬下的仲裁庭提出索償。

這裡是一些購屋者可能需要的聯絡地址：

1. 房屋仲裁庭秘書處
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
電話：03-20924488（熱線）
電傳：03-20934776
電郵：tribunal@Kpkt.gov.my/tribunal

2. 監督與執法組
房屋與地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
電話：03-2093 6714／2093 4336
電傳：03-2095 5092／2092 5409
電郵：enforcement@kpkt.gov.my

3. 法律事務單位
房屋與地方政府部
Level 7, Block K, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 2382
電傳：03-2092 5408

[ 本帖最后由 blueyap82 于 25-11-2009 02:20 AM 编辑 ]

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同一天裡 取消交易
陳小姐來信提問：她媽媽接收了定金，並簽了Letter of Offer ；可是，在同天即決定取消交易，並通知了買方，惟買方要求做出一倍賠償。

她問：是否能取消Letter of Offer，以便只需退還定金，不必賠償買主？

答：

林若輝律師指出，簽了Letter of Offer 及接收了定金，表示認同有關交易，如果反悔，根據行規，買方欲放棄的話，賣方可以沒收定金，若有例外，只是退還一部份。

但如果是賣方欲取消，除了退回定金，尚需賠一倍數目。