槟城房地产投资

caoyun

回复 1401# jeffanb

郑雨洲的个性是比较独立派的.. 也算是比较有性格的.. 但这种人通常会让党进退两难. 要他退, 就好像自己没有容人之量, 要他进, 迟早内讧. 呵..  我倒不真的认为土地有那么匮乏.  就我老爸说, 槟岛在几十年前已经说没有土地了. 但很多土地到今天还没有发展起来.  (听说 air itam 不懂哪里还有一片大地是还没发展的.. 现在暂时被拿来养地..)..而且空置率应该很高了, 因为看要卖屋子的不少, 最够力的是这两年的房产风, 让我身边的人全部开始购置第二, 三间屋子. 三十五岁以上, 没有一房在手的还真买少见少.  

如果一些不规划的地卖了, 再来几栋高楼, 就能供应很多了.  是否一定要弄山坡计划, 卖一些百多万的屋子, 让这里看起来很繁荣富强, 但其实是有钱人的多余钱的玩意, 却越来越牺牲绿色, 也是大发展要思考的地方.
有一天,  这里变成了吉隆坡.. 全部人赶来这里工作, 槟岛人搬去北海大山脚.. 然后给贵贵的 toll n petrol... 似乎很令人伤感.. 但确实事实了.

我的 dream house 还没买.. 所以在这里说说   

jeffanb

回复  jeffanb

郑雨洲的个性是比较独立派的.. 也算是比较有性格的.. 但这种人通常会让党进退两难. 要他 ...
caoyun 发表于 30-6-2012 08:20 PM

山坡计划也不竟然就是百万房产，有点先如为主的观念。如Sg Ara Sunway 和IOI 的新计划，Ivory的LMC， The Peak, latitude, 甚至最新的Ivory's Batu Ferringhi "The Bay" 计划也不会标榜超级公寓的价钱。槟岛土地的确是贫乏的，这点不容质疑，sg ara, relau， Batu Maung已经是进入中高峰期了，而那些较内陆，冷门的地区如Teluk Kumbar, balik pulau, Air itam 都已经开始积极的发展。但以地理位置来看，这些地区可能在旅游，环境与绿地的保留方面会更重要，保护性绝对不应该比bukit gambier, tanjung bunga/batu ferringhi 的山坡发展来得低。
山坡发展计划需要的是一个有完整和明确的方案，而不是单纯的抗拒，这是我的立场。我也希望看到郑雨洲能够有主持大局，扭转乾坤的能力与魄力。而不是以受害者立场，单靠利用人民和媒体来向州政府施压，自己本身不是州政府一分子吗？

jeffanb

有Ivory在Batu Ferringhi新计划＂The Bay" 的消息。一两年前已经听过也分享过了，但看来也是受山坡风波的影响而暂时搁置。

http://www.starproperty.my/PropertyScene/PropertyScene/22741/0/0

jeffanb

以投资方面来看，威省，尤其是威南一带如Tambun, Batu Kawan, Simpang Ampat的商业房产绝对值得考虑。 价钱会比槟岛的住宅房产来得低，但潜力绝对会比较高。

第二大桥，道路扩展计划（报章上延期的那一个）和一系列的住宅计划（Tambun indah, PDC, Equine, Jadi group, asas dunia 等等)完成后,人潮将大幅度上升，而对日常和消闲的需求也就会相对提高，这间接会带起商业房产的需求。这几个区现今的店屋之类的发展还不够成熟， 但这也是机会。知道的有Pearl Square 1, 2, Aroma 的Star walk 等等，接下来还有更多，需要留意。

caoyun

山坡计划也不竟然就是百万房产，有点先如为主的观念。如Sg Ara Sunway 和IOI 的新计划，Ivory的LMC， ...
jeffanb 发表于 30-6-2012 10:19 PM

喔.. 我还以为都要建超级豪华的.. 呵..

确实.. 不为反对而反对啦..
也要看其他人要不要和他协商.  不过这几天报纸有说他踢爆很多工程的善后工作或进行当中藐视安全的行径.. 带记者拍照..
如果没有什么 "天灾意外" ..大家可能觉得他有点过了火.. 但如果....(想起台湾以前地震后看到的..都会怕..)
有时候, 同样的技术, 外国可以实行, 这里不能, 不是不能, 而是我们对这里的人, 品德, 法律的监控程度都没有那个信心.

不过.. 我觉得, 最后发展商还是会赢的. 一切会变成过眼云烟的闹剧. 等事情稍过了. 就会继续了..

herrhughie

槟州政府无力承担天价赔偿
唯严格规范已有斜坡发展案

2012年7月1日 傍晚6点05分

槟州政府今天表示，前朝政府批准的斜坡发展计划对居民确实造成许多不便，而它也希望撤销这些计划，但事与愿违，由于无法承担天价赔偿，因此槟州政府唯有实施严格的指南来规范这些计划。

“如果我们取消所有斜坡发展计划，我们必须付出天文字数的赔偿金给发展商，这是槟岛市政局或州政府都负担不起的。”

槟州首席部长林冠英在今天文告指出，当今槟州民联政府针对前朝政府批准的斜坡发展计划，加诸了严格的指南。

“这项指南是由牛津地质学家Gue See Saw博士为首的独立专业委员会草拟的，成员还包括马来西亚工程师学会及绘测师机构的会员。”

herrhughie

威南区房产的崛起的确是和和第二大桥息息相关的，尤其是Tambun, bkt kawan, 和simpang ampat, 但也不是绝对。人口的增加，还有各地区本身的硬体提升和发展，也是主要因素之一。如Alma, bkt tengah, 其实本身就很有吸引力。

与威南比起来，威北是属于较成熟的地区，而且已经与第一大桥很好的联系起来了。隧道应该不会让太多上班的人受惠，因为tg tokong和FTZ毕竟距离太远了，不成理由。但对两地的旅游，和物流的流动是好的。

威北已经到瓶颈了吗？ 我觉得不会，因为房产价和槟岛差了一半，需求还是有的。
jeffanb 发表于 30-6-2012 04:15 PM

   Jeffanb, 红色的字怎么解释呢？为何说威北是较熟的地区？（对我来说，威北 很多地区还很郊外）。。。。

我同意你这个观点：

隧道应该不会让太多上班的人受惠，因为tg tokong和FTZ毕竟距离太远了

herrhughie

这则新闻对ｂａｌｉｋ　ｐｕｌａｕ有影响吗？
Elite women’s university for Penang in 2015[size=1.6em]THU 2012-MAR-8 @ MYT 14:25:04 PM

[size=1.2em]

tags: education, Hillary Clinton, Penang, private university, Seven Sisters

[size=1.3em]

Since it’s women’s day, here’s a story about elite women

A private liberal arts university for Asian women, modelled after the elite “Seven Sisters” in the US, is to be built on Penang island, and is expected to enroll its first students in September 2015.

The Penang government is providing a 100-acre site in Balik Pulau on concessionary terms, and the federal government providing financial support to cover at least 10% of total costs.

Called the Asian Women’s Leadership University, it will be a non-profit fully residential college, and enroll students primarily from the Middle East and Asia beginning in September 2015. It is directly modelled after the US private colleges known as the Seven Sisters: Barnard, Bryn Mawr, Mount Holyoke, Radcliffe, Smith, Vassar, and Wellesley.

Several Smith trustees and its president, as well as the presidents of Bennington, Mount Holyoke and Wellesley, are part of the international team heading the project [project details], which includes Malaysia’s Latifah Merican Cheong, of the Securities Commission, an economist and central banker.

The Seven Sisters were chosen by the US State Department for its Women in Public Service project for “a world in which political and civic leadership is at least 50 percent female by 2050”. (US Secretary of State Hilary Clinton attended Bennington before taking a law degree at Yale.)

Efforts are being made to raise RM1 million for the AWLU Malaysian Foundation, with pledges of over RM350,000 already in hand, according to a publicity handout from the project team.

Trustees for the foundation are: Dzulkifli Abdul Razak, vice-chancellor of Universiti Sains; Mohd Sherriff Kassim, former Khazanah Nasional chairman; Siew Yong Gnanalingam, trustee of Nanyang Foundation; Kok Wee Kiat, former MCA vice-president; and Mohaiyani Samsuddin, former stockbroker and merchant banker.

Competition for FLOM U

The AWLU will be the second university exclusively for Asian women. The first, the Asian University for Women, also a liberal arts college, was set up in Bangladesh in September 2006 and its current enrolment includes students from Afghanistan, Bangladesh, Bhutan, Cambodia, China, India, Myanmar, Nepal, Pakistan, Palestine, Sri Lanka, and Vietnam. Among its patrons are Unesco directory-general Irina Bokova, former Hong Kong chief secretary Anson Chan, and:

with Marina Mahathir among those in the panel of advisers.

vvti_84

这则新闻对ｂａｌｉｋ　ｐｕｌａｕ有影响吗？
Elite women’s university for Penang in 2015THU 2012-MAR ...
herrhughie 发表于 1-7-2012 10:29 PM

在还未发展新基本设备下,大举在BALIK PULAU引入人口,未必是件好事..

herrhughie

在还未发展新基本设备下,大举在BALIK PULAU引入人口,未必是件好事..
vvti_84 发表于 2-7-2012 10:18 AM

   也是的。其实我最希望政府在湖内／龙尾开个山洞直透浮罗车站一带（很短罢了），至少对浮罗交通会更上一层楼

yanguy

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【前线转载】Astro AEC 新闻报报看
很多人，如果看到Buy One Free One，买一送一，可能都会趁机“扫货”！如果这个Bu
y One Free One的促销，不是用在日用品，而是用在比日用品大好几
千几万倍的东西上，Buy中国豪宅Free我们马来西亚
50万的房产，你会不会心动呢？

这是千真万确的事。报导说，我国和中国地产发展商来一个
“跨国性”合作，他们搞了一个叫做“买百万令吉中国豪宅
、送50万令吉大马房屋”这样的计划，还不止，发展商还
包为购买者申请成为我国“我的第二家园计划”的居留者。
一条龙服务，非常周到和贴心！

这样有创意房屋计划，反应怎样呢？ 报道说，这种“配套”果然奏效，现在，中国人在我们国家
拥有高档房产的人数，大大增加！报导还说，目前有很多中
国发展商，在我们国家大量购买房子，目的就是要收集多点
“礼物”，用来送给在中国购买1千万到2千万令吉房子的
顾客。这种销售方式，是从今年起开始流行起来的。

报道说，我们国家的房产越来越吃香，是因为，在亚洲区域
来说，我国的房产还算是很便宜，像新加坡、泰国、越南、
柬埔寨的房价都已经高涨到一个非常高的水平了，因此我们
能够吸引中国顾客并不是一件什么奇怪的事。

而目前来说，槟城高档房屋是最热卖的，接下来还有柔佛、
霹雳和巴生谷一带。中国人喜欢靠海的本地房屋，因为他们
冬天的时候，可以过来住上好三几个月避寒。

另外，那些很有生意头脑的人，还搞了“房屋团购兼旅行”
的方式，让中国人来我们国家看房产之余，顺道参观我国著
名的旅游景点，一举两得！报导说，只要对方筹足大批购买
者，那么，买家就可以购买到比市价便宜10%的房产。

vvti_84

也是的。其实我最希望政府在湖内／龙尾开个山洞直透浮罗车站一带（很短罢了），至少对浮罗交通会更 ...
herrhughie 发表于 2-7-2012 11:35 AM

公芭高架公路的使用量应该没有浮罗新路那么高...所以如果有多一条新路连接PAYA TERUBONG/RELAU - BALIK PULAU会比较好..
又或者扩充现有的新路..

jeffanb

Jeffanb, 红色的字怎么解释呢？为何说威北是较熟的地区？（对我来说，威北 很多地区还很郊外）。。 ...
herrhughie 发表于 1-7-2012 07:58 PM

威省有分成三个行政区域：威北，威中，和威南。威北的最大城镇就是北海，而它也是威省最大的城镇. 威中最大城镇是大山脚，也包括Juru(Auto City), cherok tokun, Bukit Tengah, Alma等等。威南最大城镇是Sg Jawi, 城镇就有Sg Bakap, Jawi, Simpang Ampat, Tambun, Bukit Kawan 等等。
虽然威北也包括Kepala Batas, Penaga, Bertam 这些发展较慢的地区，而且面积和人口也小或少过威中，但严格来说威北还是现时威省的主要capital district和最发展的区域。

herrhughie

公芭高架公路的使用量应该没有浮罗新路那么高...所以如果有多一条新路连接PAYA TERUBONG/RELAU - BALIK P ...
vvti_84 发表于 2-7-2012 11:48 AM

如果做山洞会更好，直直的一条通道，又短。。。（不到１ｋｍ）

yenz_li

jeffanb,想请问你，你觉得batu kawan的 callisia 2 值得买吗？corner lot值RM477800，会贵吗？发展商是abad naluri，听说信誉不是很好，这消息对吗？之前去看他们的callisia 1， 设计并不美，而且外面竟然没gate。他们说callisia 2 的设计会更美，跟之前的不同了，但又没做showhouse,很难让人信服，不过这一区的屋子竟然所剩无几。刚搬来槟城，对这一区还不是很熟悉，想听听你的意见。谢谢！

jeffanb

我觉得Tambun Indah 的珍珠系列（Pearl Garden, Pearl Villa, Pearl Indah, Pearl residence, 等等）或 Jadi Group 的Tambun Royel City 会更值得考虑。Tambun Indah 的Pearl Garden 已经OC 了，也还有发展商的单位在卖，可以去参考一下。这个township的概念，建筑，和设计都不错，这个地点也将会有商业中心（霸级市场，办公楼，国际学校，店屋），很方便，也会带动人气。

Tambun Royale City 的plan已经出来了，也非常有吸引力。

jeffanb

全球經濟不稳定，和严格的新貸款條例都打不了房？ ：－


首季屋價指數放緩‧年輕人仍有需求‧房價長期看漲
大馬 2012-06-30 13:35
（吉隆坡29日訊）高檔產業買氣大落，拖累屋價指數（HPI）受挫，分析員認為該現象或許屬於短期，雖預見指數在連續8季擴張後可能出現小調整，惟在大馬年輕人口產業需求支撐下，產業價不至於暴跌，長期還可能因打房措施收歛和利率適中等因素而走高。

全球經濟動盪打擊高檔產業士氣，首季屋價指數流露放緩跡象，自去年末季的歷史高點161.9點稍微回退至158.2點；按年比，屋價指數漲幅正常化至6.1%，該水平是2010年次季以來最低點。調整主要歸咎於高檔領域按年成長放緩4.6%，相對去年末季為按年成長14.2%。

然而，達證券未因此過度擔憂，相信屋價指數只是短期拉回，因該行發現，產業價依舊呈上揚趨勢，無論初級市場的新推介單位或次級市場的已完成單位，產業價皆穩健上升。

利率適中
無激進打房

達證券也看好屋價長期展望，預見屋價走漲，歸功於無激進的打房措施和利率處於適合水平，加上輕快鐵或捷運基建計劃料提振產業價、地段和建材成本走高的成本推動因素。

值得一提的是，嚴謹的貸款條例似乎未打擊真實買家，即使該措施導致去年首4個月的總房貸批准率挫在50%之下，但房貸申請自2月來不斷提高卻帶動4月總貸款批准增至81億令吉，比較去年為平均每月79億令吉。

“因此，我們相信，新貸款政策的影響短暫，眼光敏銳的買家一旦發現房價未面臨顯著調整，最終會購置產業。”

達證券也提到，屋價指數下滑雖引發產業銷售顯著放緩的隱憂，但房屋市場表現其實超越預期，因首季往往是表現最脆弱的一季。

首季交易量和價值
按季各挫13%和8%

首季產業交易量和價值按季各挫13.1%和8.1%，惟去年首季，產業交易量和價值跌幅更明顯，按季分別跌12.5%和15.1%。

礙於全球市場不明朗導致消費者更謹慎融資和購屋，今年產業銷售難免因此放緩，難重展去年榮景。

去年產業銷售平均成長多達20%，是過去數年最高成長率。

達證券預見，可負擔產業持續是下半年的主題，估計發展商隨該類型的產業需求提高，推出更多可負擔產業，主要是貸款條例緊縮導致投機活動減少、買家對購屋決策更謹慎。

由於產業價上揚，加上巴生河流域一線地段稀少，達證券預計，產業需求可能自一線地點轉移到其他地方，如賽城、加影、蒲種和史里肯邦安。

“這也是為何實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）和馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）近期頻頻在這些二線城市收購地段，因這些地段的成本相對低，卻帶來高增值潛力。”

2008〜2009年低谷料不重演

儘管一些產業股項估值正逼近2008至2009年的估值低谷，惟達證券不預見，產業股項重探或挫至2008到2009年低谷，主要是發展商目前的基石已更強穩，資產負債表穩定，維持盈利成長的未進賬銷售龐大。

此外，基於政府放眼2012年取得5%的經濟成長，達證券預見，打擊產業股價的政策風險減少，同時預計可負擔產業的公司股價超越大市。

在外圍疲弱下，產業股價近期灰頭灰臉，實達因公眾持股不多，股價侷限在3令吉85仙至4令吉間；馬星和高美達（GLOMAC,5020,主板產業組）目前以1年未來本益比交易，逼近2008至2009年估值低谷。

達證券保持產業領域“加碼”評級，相信以可負擔產業為主的產業公司像華陽（HUAYANG,5062,主板產業組）和吉星機構（CRESNDO,6718,主板產業組），股價有望進一步走高。

華陽是領域首選，歸功於該公司除了自可負擔產業受惠，2013至2014年的盈利成長強勁且超過30%，週息率8.9%和產業投資信託不相上下，有望吸引價值投資者。（星洲日報／財經）

SJwak

Jeffanb,
除了Tambun Indah 的珍珠系列，威南最近有什麽有潛能的商业单位？

jeffanb

新计划， "The Macalister", 应该就在Macalister road 吧。正确地点还不清楚：

http://biz.thestar.com.my/news/story.asp?file=/2012/7/3/business/20120703183001&sec=business

jeffanb

是超级奢侈的计划。才三十三个单位，都是duplex,总面积超过10000sf?!。地点在Macalister 和 Anson road 的交接处。海离海不是那么近，海景方面应该普通吧，除了很高楼的单位。

http://www.themacalister.com/index.html