槟城房地产投资

jeffanb

请问Jeff, sg ara的Garden Ville和龙尾的Pine Residence, 那间值得买呢？
谢谢！
qiqiDi 发表于 25-6-2012 11:52 AM

Garden Ville v.s. Pine Residence. Garden Ville 是GSD Land 的计划，地点在Sierra Residence 隔壁。Pine Residence 是Geo valLey 的计划，地点在Lebuhraya Thein Teik 旁，接近EonSave.地点来说是Garden Ville 好点，Air Itam 的交通很塞，然后neighbourhood 比较杂。发展商来说Geo Valley 虽说不是大发展商，但已经有多年经验，也有蛮多track record在Paya Terubong 一带，会比GSD land 好些。不过我两个都不考虑。如果要买Pine Residence 的话，4 Season park 应该是更好的选择。地点差不多，4 seasons park 会更方便，因为楼下就是商场。而belleview 又是很有信誉的发展商，素质和诚信方面都可以不用担心。如果是Garden Ville 的话， 我会考虑The Clover 或者Sp Setia 的Setia Tringle. 这两个计划不管是发展商，地点，概念都比Garden Ville 强很多。但如果真要在Garden Ville 和Pine Residence 选一个的话，我选Garden Ville, 因为Paya Terubong/Air Itam 一带是我本身不觉得很comfortable 的地点。

ev_1212

大大们，非常需要你们的意见，The Pulse RM260K 值得买吗？

pokok86

大大们，非常需要你们的意见，The Pulse RM260K 值得买吗？
ev_1212 发表于 27-6-2012 03:42 PM

wah!! 还没拿到 OC 就涨价整整 RM100K 啊！！！！如果没记错 launch 时卖的价格大概在RM160K 左右

ev_1212

回复 1386# pokok86


    对，卖主说假如OC pass会去到RM330K..intermediate unit..不需要被BOND五年因为是korporat unit~
这个星期需要决定要不然卖主要给别人了。。
Jeff大大有意见吗？

jeffanb

回复  pokok86


    对，卖主说假如OC pass会去到RM330K..intermediate unit..不需要被BOND五年因为是 ...
ev_1212 发表于 28-6-2012 10:49 AM

Pulse， Nusmetro 的计划，leasehold, 地点在Gelugor, Oasis 也就是之前Kamung Buah Pala 原址的对面。 是MC 吧，之前提议过要建泳池，有了吗？ 有经过看过，外观是不错的，很少LMC/MC有这样的呈现。面积在780sf左右（intermediate). 刚开始推介的时候价钱从~200psf起跳，然后升到240psf 左右。mnt fee 也算合理，0.15psf 对吗？地点是不错，算是很中央区，到那里都方便。圆圈和入口大路有塞车问题但那时难免的。 对于那些早期的买家，可以说他们是幸运的，他们也算睹了运气因为Nusmetro 这个发展商一般上评价不是很好，但The Pulse 是可圈可点的。
程序上五年内是不应该可以卖的，以你的说法是corporate unit, 所以这点可以不用遵守，但程序上有问清楚了吗？这点非常重要，需要先问清楚，不如别到时候惹了满身蚁就不值得了。还有进去看了建筑素质吗？ 材料／手工方面如何？
大概如果有泳池，然后自住的话，我觉得RM260k算是合理的价钱，Melody homes, symphony park, n-park 都不止这个价位了。但投资的话就免了，我觉得弹性不大。而且租金应该少过RM1200 全修，拿不到rental yield.

jeffanb

Pulse 大概在mudah.com参考了一下，好象要价都要Rm330k以上。不过这个例外，可能可以探听一下虚实：

http://www.mudah.my/The+Pulse+Gelugor-16263266.htm

至于买卖程序要这么进行，我也很有兴趣知道。

ev_1212

回复 1388# jeffanb


谢谢Jeff大大项细的分析~

对mnt fee 大概0.15psf
程序上有问过lawyer 应该没问题，但是还要问细节。。
建筑素质没有研究，谢谢提醒。。需要注意。。
买来给爸妈住， 要租也是10多年后的事。。
泳池是非常小而已。。

ev_1212

回复 1389# jeffanb


   我问了再来和你分享。。谢谢

pokok86

Pulse， Nusmetro 的计划，leasehold, 地点在Gelugor, Oasis 也就是之前Kamung Buah Pala 原址的对面 ...
jeffanb 发表于 28-6-2012 12:36 PM

据我所知main con 是和 Surin 是一样的 (Wab***)市场上出了名手工是非常的粗造的
Oasis 的原本architect 是 East Design (在槟岛算是数一数二的)，一知道main con 后就从Oasis release

*一切只是我所知道的，但是见仁见智

pokok86

经过 The Light 时会看到两个大片的广告迎接 The Light Linear 的 OC
基本上是可以在7月尾拿到 OC 了因为开始慢慢的清每个部门的 Clearance
TNB 也拉完电线和开始发电了

整体来说 The Light Linear 的买家赚到因为泳池那边的空地好大
最满意就是 Level 16 的无敌海景，一边看海另外一边看山
但也许会有点吵因为靠近 highway 的关系

ev_1212

回复 1392# pokok86

我也是担心这问题。。

jeffanb

第二大桥旺槟城

槟城大桥在1985年启用后，拉近半岛和槟城的距离，更加强了槟州房地产的投资潜能。

这颗我国的旅游和投资的珍珠，因第二大桥的兴建更显得贵气逼人，魅力难挡。

想搭上这趟贵气列车，选一间旺气十足的单位来自居或投资？

槟城第二大桥两旁地皮迅速升值 房产计划如雨后春笋

发展商看好第二大桥建竣后，成为半岛和槟城往来的要道，带动邻近房产需求和身价的潜力，纷纷到此抢滩。

槟城第二大桥两旁新房产计划如雨后春笋，住宅和商店更是热门。

1985年9月14日，素有我国“东方之珠”之称的槟城，启用长达13.5公里的槟城大桥，为槟岛与威省的人民带来许多交通便利。

随着槟城的发展越来越蓬勃，交通阻塞的情况也愈来愈严重。

耗30亿料明年竣工

为了解决民生问题，政府决定兴建第二槟城大桥，让当地人民振奋不已。

目前，第二槟城大桥正如火如荼地进行，这座全东南亚最长的大桥，全程长达24公里，整体发展费高达30亿令吉，预计在明年竣工。

第二槟城大桥是第九大马计划下的重点发展项目之一，发展备受全城瞩目，自然是不在话下。

但是，另一个备受高度关注的课题是，该大桥如何推动沿着大桥两边的产业发展，以及产业价格涨幅等等。

众所周知，槟城这个岛屿的土地有限，以致地皮价格水涨船高。

数位产业发展商更以“天价”来形容槟城的土地价格，可想而知，其地皮价格有多么惊人。

地皮价按年涨40%

据了解，某些产业发展商在第二槟城大桥发展之前，便已购买了沿着大桥两旁的地皮，包括嘉利发展集团（Taman Jadi Group）与恒大置地（Tambun Indah）私人有限公司。

他们不约而同地表示，第二槟城大桥动工后，沿着大桥两旁的地皮迅速升值，按年涨幅介于20%至40%。

威省产业备受瞩目

众所周知，槟城的产业价格涨幅相当惊人，一旦第二槟城大桥在明年9月启用，肯定把槟岛的产业价格再度推向另一高峰！

目前，从乔治市可通过敦林苍佑大道直透峇都茅，车程也只是约30分钟；槟城第二大桥距南沙湾只有1公里，距离槟城国际机场约9公里，料该区发展将带动区内发展及屋价，打造一个心怡时尚城市。

如火如荼赶工的槟城第二大桥料将提早于2013年9月13日竣工，一旦通车将使该区的屋价水涨船高。

相对廉宜的威省产业，逐渐受到产业买家的关注，最近的产业价格平稳上扬。

双威扎根槟城产业发展臂膀双威豪华（Sunway Grand）私人有限公司也披露，自第二槟城大桥动工后，对该公司带来巨大正面效应。

该公司旗下多个产业发展项目均坐落在槟城西南部，预计第二槟城大桥建竣后，将为槟城人民带来交通便利，并增加在自由贸易区工作的人数。

梁海金：马星集团推出5计划

槟城是闻名遐迩的旅游天堂，又有文物和历史遗迹，加上又是外资的热门投资地点，因而获马星集团（MahSing）看好其产业市场前景。

该公司总执行长兼董事经理丹斯里梁海金表示，非常看好槟城的产业市场前景，计划推出5个产业发展项目。

“我预计峇都茅的交通量也将随之上扬。”

他说，第二槟城大桥除了为槟岛与威省居民提供交通便利之外，也将刺激附近产业发展。

需求价格创新高

根据梁海金的观察，最近几年，第二槟城大桥附近的产业需求与价格均创下新高，马星集团于2009年推出的Residence@Southbay，目前已增值35%至50%。

马星这 5个产业发展项目共占地153英亩，包括位于峇都茅南沙湾（Batu Maung），接近第二槟城大桥的Southbay City、Legenda@Southbay和Residence@Southbay。

同时，另外2个产业发展项目则是落在乔治市的Icon Residence，以及峇都丁宜（Batu Feringgi）的Feringgi Residence。

觅地点建可负担房屋

为了趁胜追击，最近马星集团在当地推出Southbay Plaza，获得市场的热烈回响。

梁海金认为，第二槟城大桥所引发的效应，将可刺激马星集团旗下产业发展项目在接下来即将推出的所有新阶段工程。

另外，他还披露，基于建筑材料成本上扬，产业价格按年上涨10%至20%，是非常普遍的事情。

“槟城是一个理想的发展地点，因为除了本地买家之外，配合我的第二家园计划，外国人也喜欢在槟城置业（包括来自印尼、香港、新加坡与日本的人士），所以我们陆续会在槟城推出一些产业发展项目。

“同时，我们也正在威省物色一些合适地库，计划发展可负担房屋项目。”

他预计，槟城产业发展项目将为马星集团的营业额与盈利，带来积极的贡献。

梁海金披露，Residence@Southbay已售罄，其他项目的发展总值与未入账销售则达35亿2500万令吉。

“这些项目占公司整体发展总值约22%，未入账销售料162亿7000万令吉。”

王智廷：威省置业者必增

现在，托第二槟城大桥的“鸿福”，连威省的产业价格也一而再地增长。

威省产业价格偏低

嘉利发展执行主席王智廷受访时称，待第二槟城大桥正式启用后，不止槟岛，就连威省的产业价格也会飙高至少50%！

他解释：“相对槟城，威省的产业价格偏低，我相信在第二槟城大桥建竣后，很多受薪人士在考量到交通便捷这个因素，而前来威省购买产业。”

另外，大山脚阿儿玛地理位置卓越，庞大的土地面积及密集的人口，距离南北大道及柔府汽车城仅短短的3至4公里。

另外，距离第二大桥不远，交通四通八达，可轻易抵达大山脚市镇及附近的主要基本建设及要点。

jeffanb

值得读一下，有些在mainland较少被报道的计划：



随着二桥竣工在即，沿着第二槟城大桥两旁有许多大大小小的产业发展项目，如雨后春笋般崛起。

而且，根据本报的观察，这一带除了有好几个大型发展商进驻，更多小型发展商也来抢滩，有些产业发展项目是几个小型发展商联合发展的。

当中，竞相涌往威省发展的发展商还包括IJM置地（IJMLand）、双威集团（Sunway Group）、玮力产业集团（Ivory Property Group）和龙凤置地（DNP Land）等等。

而槟岛西南区则包括实达集团（SP Setia）及马星集团（Mahsing）。

【双威集团：重视发展绿意家园】

自1992年以来，双威集团（Sunway Group）已在诗布朗再也城镇推出多项优质房屋发展计划。

双威集团在槟岛的第一项住宅项目，是在峇央峇鲁发展双威杜纳斯城镇（Sunway Tunas），兴建双层楼排屋商业店屋，于2003年竣工。

双威集团重视发展绿意家园，提供一个轻松，舒适的生活环境。这可以从双威多项已完成的发展计划中足以见证，包括在甘密山发展的双威武吉甘密（Sunway Bukit Gambier）的两层半城市房屋，三层楼半独立式住宅，以及仅剩三个单位的三层楼豪华别墅。

双威珍珠（Sunway Mutiara）是双威集团于2008年槟城峇都茅这个发展区完成的另一项发展计划，全部单位也已售罄。

这个低密度的社区发展计划被绿意环境围绕，可轻易取道峇六拜沿海大道抵达，距离即将竣工的第二大桥仅近在咫尺。

拟打造高级公寓

双威集团在继新港双威Merica第一及第二期三层楼排屋于2010年杪推介大受欢迎后，继续推出双威Merica半独立洋楼计划，建有12个单位，每个单位建筑面积约3973平方尺，以现代化设计为主题。

双威豪华在考量到土地成本因素后，计划在新港打造高级公寓项目，预计发展总值为8亿令吉。

【嘉利发展：推出3特色住宅产业】

在第二槟城大桥开始动工之前，槟城产业发展商嘉利发展集团，早已在附近收购了一块地皮，准备出击。

该公司规划在这里发展住宅项目Tambun Royale City，发展总值预计达4亿令吉。

嘉利发展执行主席王智廷说，自从第二槟城大桥在2008年动工后，位于峇都加湾、武吉淡汶以及武吉美雅的产业价格，按年上涨了15%至30%。

“在2009年至2011年期间，当地的产业价格更按年飙涨20%至40%。”

为了满足市场的不同需求，嘉利发展集团计划推出的Tambun Royale City，涵盖三种各具特色住宅产业——全部都是围篱式与保安社群设计概念。

王智廷表示，该三种产业类型计有洋房、服务式公寓及商用产业。

他对此房产计划信心满满。

【龙凤置地：逾8亿打造新城镇】

资金雄厚的发展商龙凤置地（DNP Land）早在10年前，已看好位于策略性地理位置的大山脚，经济将随着工业发展起飞。

该公司在大山脚推介发展总值（GDV）超过8亿令吉的综合发展计划，以在阿儿玛打造成一个集商业、娱乐与住宅区的新城镇。

龙凤置地近期推介的3项全新发展计划，即是在超过260英亩地段打造大山脚万达花园（BM Utama）及Jesselton Hills高档房屋，同时也精心呈献物超所值的Impiana Square商业中心。

耗资43亿令吉打造的槟城第二大桥工程比原定施工进度提前，如毫无意外预料将在今年杪完成90%，如期于2013年9月8日竣工。

【恒大置地：瞄准中等收入群体】

另外一个槟城产业界巨擘恒大置地，也看好峇都加湾与新邦安拔的新产业价格将在第二槟城大桥建竣后，进一步走高。

恒大置地的核心业务是发展与行销旗下产业发展项目，包括住宅、商用与工业建筑物。

该公司打算在上述地皮发展排屋与半独立洋房，预计中等收入的打工族是潜在买家。

恒大置地推出的排屋与半独立洋房，将是中等收入一群可负担的价格范围。

综合上述产业发展商的宝贵意见，第二槟城大桥的发展无疑是推高了附近一带的产业价格。

【实达集团：首个绿意设计概念】

实达集团（SP SETIA）在槟城新港，占地2.9英亩高地，打造首个绿意设计概念，发展总值达1亿7500万令吉的Setia Greens环保豪宅。

短短3月抢购一空

Setia Greens环保豪宅将有149单位的三层楼排屋，以及18间的半独立式。

这里地理位置优越，轻易通往峇六拜槟城国际机场、槟城大桥及第二大桥、峇六拜自由贸易工业区、湖内槟城国际室内竞技中心（PISA）等。

Setia Greens是实达集团在槟城的第三项房屋发展计划，首两项发展计划的Setia Pearl Island及Setia Vista在发售的短短3个月内已取得被抢购一空的空前纪录。

该公司发展总面积125英亩的Setia Pearl Island，在过去五年已完成约65%的工程。

随着实达集团在槟岛新港打下稳固基础后，该集团目前最新的两项计划，即槟岛新关仔角的Setia V Residences。

这将是全槟最高的2栋48层楼百万超级公寓，总共建有166单位，每间2700平方尺的空中阁楼售价270万令吉以上，每平方尺约1000令吉。

另外，新港的Setia Triangle低密集住宅与商业发展计划，有225个住宅单位及34间商业单位，每间单位建筑面积介于1300至2250平方尺，售价从57万令吉起跳。

【槟州政府：建有素质可负担房屋】

槟州民联政府立下创举，通过脱售峇央珍珠102英亩地段的盈利拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金。

基金推动的首期计划，是在威南峇都加湾200英亩地段兴建1万2000间全马最有素质的可负担房屋。

发展总值4亿5000万令吉的可负担房屋计划，占地200英亩，共兴建16座包含1万2000间，价格介于7万2500令吉（800平方尺）至22万令吉（1000平方尺）的可负担房屋。

整个计划预计费时10至15年内完成，由槟州发展机构（PDC）执行。

【马星集团：Southbay City即将竣工】

马星集团（Mahsing）在槟岛峇都茅南沙湾的3项房屋计划，分别是：Southbay City、Residence@Southbay、Legenda@Southbay。

Residence@Southbay计划已完工及获取入伙证，它涉及耗资2亿4600万令吉建造284个单位的有地房屋，涉及面积25.8英亩。

Legenda@Southbay涉及在27.81英亩的山坡地打造合共76个单位，每英亩建造3个单位，分为3及4层楼的独立渡假式洋楼。

该计划发展总值（GDV）3亿800万令吉，已在2010年11月动工，料可在2013年完成，其中有30余单位已找到买主。洋楼每栋售价400万令吉。

发展总值逾10亿

Southbay City计划占地34.5英亩，发展总值高达逾10亿令吉，其中在此计划下的首期计划将是Southbay Plaza，占地4.19英亩，造价2亿令吉。

该计划包括了47个单位的商店，其中1至3层楼为零售商店、4楼是零售店广场，同时也有两栋分别高31层及32层楼，合共206单位的出租式公寓。

Southbay City预计在2011年9月非正式推展，料2012年开工。

马星集团在Southbay计划包括办公大楼、零售店广场、及酒店等。10余栋大楼即在此计划下推展。

【其他槟城第二大桥周边产业项目】

●发展商：怡观资本（槟城销售办事处为Equine Home Gallery）
产业项目：Callisia
产业类型：双层排屋
建筑面积：从1443平方尺起
价格：从33万8800令吉起
竣工期：首期已完成，第二期仍在进行中。

●发展商：槟城发展机构（PDC）产业私人有限公司
产业项目：Dedaun
产业类型：独立式洋房
建筑面积：2200至3200平方尺
价格：不详
竣工期：分为三个阶段进行，首期已售罄。

●发展商：槟城发展机构（PDC）产业私人有限公司
产业项目：Intan Delima
产业类型：单层排屋
建筑面积：1000平方尺
价格：不详
备注：仅剩土著单位

●发展商：槟城发展机构（PDC）产业私人有限公司
产业项目：Villa Tanjung Permai
产业类型：独立式洋房、单层半独立式洋房以及单层排屋
建筑面积：从868至1581平方尺
价格：不详

CooL-DaM-deViL

请问SP SETIA 的SETIA TRIANGLE，售价RM 570K 起跳。。适合拿来投资吗？？
各位对这个PROJECT 有什么看法??

caoyun

回复 1395# jeffanb


    其实我觉得第二大桥最多有缓解交通阻塞功能.. 都不明白.. 有人会因为多了大桥而选择换工吗? Hmmmm
     而且那桥好长一下...

cmdrun

这个Tambun Royale City 双层要388k, 三层要488k, 地点靠大道，大家怎么看？

http://mrproperty.me/tambun-royale-city

yang15

回复 1396# jeffanb

想请教你一些想法。。

最近，看到 mainland 靠近第二大桥的地方（bukit tengah, bukit minyak, tambun, batu kawan 一代新的双层排屋）RM 300-RM400k...
威省一代新的双层排屋(raja uda, bagan ajam) 很多都是 RM500-RM600 k 起跳。。。

想请问你，这种现象是不是因为 第二大桥带动房地产的价格?
将来在 威省通往槟岛的海底隧道动工后，landed property 的价格会不会再一次被提高？ 还是这个价位已经到了瓶颈了？

jeffanb

最近闹起的一阵山坡发展课题，让本人觉得很纳闷和遗憾。这本来是一个很直接的技术问题:-要如何评估山坡发展对环境和安全的影响，然后确定一个一劳永逸的方案来解决问题，如山坡斜度的可行性，和附近河流或绿林的影响。接下来就需要监督发展商的工程配合度，对不遵守准则的发展商采取执法。

但事情的发展却令人大跌眼睛。政党开始互揭伤疤，议员／政党内斗，非政府组织和居民的介入与抗议，发展商的自辩，开始大演群斗场面，但大家似乎都没有面对重点:-要这么解决问题？谁批的计划不是最重要，因为不发生的都已经发生了。还有不建就行了吗？ 在土地炱尽后，下一代槟岛人要住那里，树上吗？人民的利益到底被放在那里？

郑雨洲的举动尤其让我本身摸不着头脑。身为人民代议士，身先士卒，聆听建议，举发问题是对的，但最重要，最根本的工作是如何解决问题。我觉得郑雨洲把自己本身的身份混淆了，觉得自己当成是反对党或非政府组织人员来看了。身为执政州属的议员，是赋予本身区域的行政权利的。应该发挥本身的影响力，采取政党内部协商，安排与收集专家及个方面的意见，然后提出解决方案。频频见报，单纯的抗议与抱怨，只会披露本身的无助与无能，这不需要议员来做。

郑雨洲对环境的热爱是有目共睹的，但如果不能行使权利，发挥领导与解决问题的魄力，基本上是失败的。

在这里我也要强调我本身不是政治分子，观点单以槟城的房产未来和展望为出发点。

jeffanb

回复  jeffanb


    其实我觉得第二大桥最多有缓解交通阻塞功能.. 都不明白.. 有人会因为多了大桥而选 ...
caoyun 发表于 29-6-2012 10:59 PM

第二大桥的影响肯定是正面的，但槟岛内部的交通问题需要同步提升，否则真如报章所报导，槟岛将沦为一个大型听车场。如Jelutong大道的完成，和第一大桥第三通道的完工就有同补的作用。第二大桥让威南地带和槟岛联系起来，物流和人流能够更有效率的互动，促进两地的配合。威南充裕的地皮可以添补槟岛土地的贫乏，发展瓶颈的困境。而槟岛可以提供威南需要的产业与供应链 (supply chain).第二大桥完工后，更多人也会考虑住在mainland. 这样子能稍微平衡槟岛的稠密与交通问题。

jeffanb

回复  jeffanb

想请教你一些想法。。

最近，看到 mainland 靠近第二大桥的地方（bukit tengah, buki ...
yang15 发表于 30-6-2012 01:52 PM

威南区房产的崛起的确是和和第二大桥息息相关的，尤其是Tambun, bkt kawan, 和simpang ampat, 但也不是绝对。人口的增加，还有各地区本身的硬体提升和发展，也是主要因素之一。如Alma, bkt tengah, 其实本身就很有吸引力。

与威南比起来，威北是属于较成熟的地区，而且已经与第一大桥很好的联系起来了。隧道应该不会让太多上班的人受惠，因为tg tokong和FTZ毕竟距离太远了，不成理由。但对两地的旅游，和物流的流动是好的。

威北已经到瓶颈了吗？ 我觉得不会，因为房产价和槟岛差了一半，需求还是有的。