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发表于 11-10-2014 01:37 AM
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大大，银行是看cash flow的，你可以参考我之前的贴，怎样为自己的产业制造CASH FLOW。只要你有能力，银行是会欢迎你的。
这是给titan大大回复的，不知怎么好像一下回帖时出了小状况。
现在的屋价高，银行拿不到VALUE，很难借到90%了，除非买新的等起好了卖出去赚钱。。。
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本帖最后由 Nicholas-Lim 于 11-10-2014 01:42 AM 编辑
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发表于 11-10-2014 01:51 AM
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ganlp93 发表于 10-10-2014 10:40 PM 
你觉得i-soho值得投资吗？
你的i-soho是在哪里的？
顺便说一说，单身公寓在会是近期发展商一直在起的，建议选购五百千以下的比较安全，你要缩小你的竞争范围，因为在市区，要找五百多千，1000SF的公寓还是可以的。如果你的单身公寓（不是说i-soho哦，是在做比较了）超过五百千，买家会有其他选择，那你的竞争能力就低了。或者问一问，我要找300k的一千方尺，在市区容易吗？因为都没有了，那300K BUDGET的投资者，只好看单身公寓了。
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发表于 11-10-2014 01:57 AM
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Madgenius 发表于 11-10-2014 12:52 AM
那么，破解７０％ 你的方法是如何？
其实二手市场最常见的，就是提高卖价来买了。二手市场肯让你提高卖价的，通常都是过了五年以上的产业，因为屋主都不必交RPGT了。但一两间通常都比较难做，要慢慢推，要一直有新的交易在那个区。我比较懒找二手房了，是在玩新房多。
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发表于 11-10-2014 02:42 AM
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终于回完所有贴了...
有漏掉的朋友，可以提醒我吗？或者不够清楚的，我可以再解释。现在半夜，头脑开始乱了...
包括所有pm我的大大，漏掉的也提醒我，数量有点多...关于投资策略或问题，你们直接把个案放上来，让其他人也可以读嘛... pm就只有我给意见，放上来其他大大也能帮忙嘛~
前几天朋友给我一个个案，我问问你们:
合作投资的两个人，称甲乙吧。
SPA有甲和乙的名，但LOAN的只有甲的明，请问如果甲和乙财务都出现状况了，没钱供了，甲欠银行钱，乙会被影响吗？ |
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发表于 11-10-2014 02:50 AM
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vincentsieng 发表于 9-10-2014 02:50 PM
朋友小心国行出新law，一开始就要开始供屋子咯。
你说的新LAW，是说在建筑期间时要还利息吗？如过只还利息不带母金，这个是本来就有的东西，只是前几年被一些开发商，将利息包装进去价钱，然后由开发商来还。但这个在今年头被bank negara严厉对待，开发商不能再直接帮顾客还了，所以你们习惯了的人，突然要给，感觉好像突然不好了，其实一开始就是这样。其实现在开发商要解决这个也不难的，已经有解决方案了。 |
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发表于 11-10-2014 07:58 AM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 01:51 AM
你的i-soho是在哪里的？
顺便说一说，单身公寓在会是近期发展商一直在起的，建议选购五百千以下的比较安 ...
465方尺在i-city附近，或者说在i-city附近的房产值得投资吗？我在看着的会在2016/7年会好
价位在3XXK
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发表于 11-10-2014 10:01 AM
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你可以跟我分析一下，为什么你会买那里的房吗？你觉得你看到的potential在哪里？其实现在到处都在起单身公寓了。以现在来看价钱是还可以的，地点在shah alam，你以后出租，针对的租客对象是谁？那里一带的人均收入高吗？谁是你的对象，他们能付1500租金来租单身公寓吗？以后附近还有什么重大发展？如果今年内再起其他单身公寓在附近，或四五百千的三房公寓，对你来说不是好事哦，但如果你说附近会起学院，办公楼，商场或什么国际公司进来的话呢，就可以考虑。我知道在SHAH ALAM有一个马来人房产投资很多，而且慢慢在带领马来人投资房产。我没真正了解那区，所以你在自行分析了。
记住，你买单身公寓如果自住的话那就你自己喜欢就可以了，但你想转手卖的话呢，你要想想接手的人，会自住吗？不会的话他们接你的盘，最少ROI要有6%，所以说在你这一手，你要掌握ROI 8%，才安全。
房屋贷款90%的quota只有两间哦，单身公寓尽量找没有HDA的，那么就不会影响你下次要贷款90%买房quota了。 |
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发表于 11-10-2014 10:40 AM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 10:01 AM
你可以跟我分析一下，为什么你会买那里的房吗？你觉得你看到的potential在哪里？其实现在到处都在起单身公寓 ...
其实我现在已有两间，看着你的计划不错所以想进房产界。还有什么是HDA,ROI又是什么?(我是真新手问题比较多,抱歉) |
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发表于 11-10-2014 11:44 AM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 12:58 AM
大大，我回复下欠你的问题。注意我不是用专业律师的语述哦，我是用你们比较容易理解的解说。
DEED OF TR ...
老兄。。。以上你说的文件，现阶段我觉得不会自己去搞这些东西。。。
比较关注的是。。。合伙产业，一方不在了，怎样保障后续的Exit Plan。。。？
1） MRTA / MLTA：这个也只是暂时解决供期问题。。。要卖的话，也要两人签名。
2）Power of Attorney: 这个也会失效，如果当事人去了仙游。。。
3）遗嘱：难道只有这个方法。。。？ 要等很久，可能involve很多后代们的争议。。。
4）Assign to Trustee Company: 好像也很复杂，不受自己控制了。。。
最近想跟朋友合资一间房产，想到以上种种的困扰。。。还是自己来好了，盈亏自负。。。
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发表于 11-10-2014 12:47 PM
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发表于 11-10-2014 12:44 PM
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ganlp93 发表于 11-10-2014 10:40 AM
其实我现在已有两间，看着你的计划不错所以想进房产界。还有什么是HDA,ROI又是什么?(我是真新手问题比较多 ...
两间了再加油，两间都是房吗？还是有商业产呢？如果房的话，还在LOAN的，第三间就70%了，所以都此步了对吗？呵呵！
HDA 是 HOUSING DEVELOPMENT ACT
是用来保护房屋产业者的规则。开发商要建房屋出售的一定要遵守里面的条约。BANK NEGARA现在规定的打房策略，70%古打制，就是建立在HDA的产业上。所以商产暂时还不受影响。
历史是以前房和商产都能借90%,然后就限制商产只能最高85%，25年，那是大家便转向投资房产了，然后你就会看到很多开发商在商用土地上建SERVICE APARTMENT，用酒店的模式进行，随着土地价上升，开发商为了要提供容易负担价，SOHO就出来了，价钱容易负担，但面积小。以前那时很多都卖百多千而已。然后现在房产过了第二间就只能贷70%。所以开发商也瞄准投资者心态，投资者一定都过了两件房产的，所以为了降低他们的门槛，现在单身公寓也不申请HDA了，叫伸缩性办公楼。它本来都是商用的，只是不申请罢了，但一养造公寓设备在里面。因为没有多少个人会买单身公寓来自住，都投资的多。开发商很少会愿意为了你承担30%，所以他们承担十五巴仙里面还是可以的。
ROI 是 RETURN ON INVESTMENT
是基本算你的房产回酬率。
ROI% = 租金 X 12（月） / 房价
如果还要算细一点，有些人会将所有开销也算进去，比如管理费等，AGENT佣金。那么你的净回酬就变成
（租金-管理费，杂费）x 11（扣了一个月佣金） 再除屋价。如果算到那么细，有6%的话，那是很好的回酬率了。
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发表于 11-10-2014 12:46 PM
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Madgenius 发表于 11-10-2014 12:47 PM
SPA 甲 和 乙 有名 就是说，两个人都是 屋的主人
甲 的名在ＬＯＡＮ 他就是还钱的那位, 乙是房 ...
谢谢分享，各位大大还有其他答案吗？都来试试！
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发表于 11-10-2014 12:56 PM
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雨化田 发表于 11-10-2014 11:44 AM
老兄。。。以上你说的文件，现阶段我觉得不会自己去搞这些东西。。。
比较关注的是。。。合伙产业，一 ...
大大们，所有东西都有风险，我们要学习的是如何降低风险。就算老豆家财万贯，不在了的话家正资产争的头破血流，负资产让另一半债务累累...
投资者一定要做好善后规划，个人保险帮不了多少，贷款保险在这里就起了很大的作用，让剩下的贷款还了，另一半还能安枕无忧，有房产收租过生活。合作人如果找专业律师拟这些文件，律师都会将这些状况拟进去。万一发生了，就照什么路走下去，买产业，或继续租什么的，那么对合作人都公平。强烈建议任何合作形式，一定要拟好这些文件条规。
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发表于 11-10-2014 04:08 PM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 02:50 AM
你说的新LAW，是说在建筑期间时要还利息吗？如过只还利息不带母金，这个是本来就有的东西，只是前几年被一 ...
我是意思是，第一期就要供全款（利息+本金）。并不是像一些人那样，因为还没那到key，所以就每个月只是还利息。
而我本人也不喜欢只是还利息的，就算我当年买的第一间condo，我也是从第一期就开始给全款的。到了现在的时候因为难借钱，我都是直接叫屋主扣一点给我，然后我直接给完full payment给律师，只要一割到名，律师就帮我出完钱给屋主。
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发表于 11-10-2014 04:11 PM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 12:44 PM
两间了再加油，两间都是房吗？还是有商业产呢？如果房的话，还在LOAN的，第三间就70%了，所以都此步了对吗 ...
有6%当然好，但是最近的产业都很难做到了。
以前就算10多%都有，现在没那么好算了。
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发表于 11-10-2014 07:01 PM
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Nicholas-Lim 发表于 11-10-2014 12:44 PM
两间了再加油，两间都是房吗？还是有商业产呢？如果房的话，还在LOAN的，第三间就70%了，所以都此步了对吗 ...
"...现在单身公寓也不申请HDA了，叫伸缩性办公楼。它本来都是商用的，只是不申请罢了，但一养造公寓设备在里面。因为没有多少个人会买单身公寓来自住，都投资的多。开发商很少会愿意为了你承担30%，所以他们承担十五巴仙里面还是可以的。"
最近很多 SOVO, SOFO, flexi suites 都没有跟 HDA, 这都是为了 85% commercial loan 吗？ 如果是 85% commercial loan 还能借 maximum 35年吗？（有 banker 解释一下吗)
"开发商很少会愿意为了你承担30%，所以他们承担十五巴仙里面还是可以的"
你是说发展商给的 downpayment rebate??
其实，伸缩性办公楼 起好后真的能用来自住吗?这是一个 grey area 呢。 我觉得要看地点吧？ |
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发表于 12-10-2014 02:05 AM
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vincentsieng 发表于 11-10-2014 04:08 PM
我是意思是，第一期就要供全款（利息+本金）。并不是像一些人那样，因为还没那到key，所以就每个月只是还 ...
大大好多cash，嘻嘻！我们这种没cash的，只好借用银行为工具，利用房产投资平台，为自己赚取更多财富咯，嘻嘻！
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发表于 12-10-2014 02:08 AM
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alesi616 发表于 11-10-2014 07:01 PM
"...现在单身公寓也不申请HDA了，叫伸缩性办公楼。它本来都是商用的，只是不申请罢了，但一养造公寓设备在 ...
大大，commercial loan最高为25年。谢谢提点哦！
补充:
其实伸缩性办公楼，严格来说是不能住的，但你是要住，也不是没办法的。现在多数都3 tier security，外人要进来不容易，你持卡就能进出自如。要睡觉，谁理你呢？商铺也不能睡的，但多数商铺楼上都睡满人了。 本帖最后由 Nicholas-Lim 于 12-10-2014 02:13 AM 编辑
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发表于 12-10-2014 02:17 AM
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vincentsieng 发表于 11-10-2014 04:11 PM
有6%当然好，但是最近的产业都很难做到了。
以前就算10多%都有，现在没那么好算了。
大大，会好好利用银行呢，就会有机会实现小刀据大树了。等我以后存够子弹，才用cash买产业收租，还没上岸呀～你在岸上的，赠同胞几句真谛吧～ 感激不尽！
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发表于 12-10-2014 11:09 AM
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有什么岸不岸的，我本身也欠银行很多。如果现在银行要我立刻清还所有的钱，我看买完我的心肝脾肺肾再加血都不够。钱一定要借，不然每年要上去问话就麻烦了。 |
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