你们觉得十多二十年后的屋价会是如何?以500k作参考。

城市英雄

Hong6493 发表于 12-9-2013 05:20 PM
英雄哥这种契而不舍的精神让人敬佩。
跌了爬起来值得学习，好样的，加油！
如果可以分享下跌过后的故事 ...

我觉得每个年代有每个年代的精彩,过去的失败例子只能够当作是参考,毕竟如今时代不同了,我反而比较鼓励年轻人敢于打好基础勇敢去闯去做决定,敢敢面对失败。
我不会引用我过去的失败例子"警惕"新一代的年轻人,毕竟这会影响到一些自信不足的人做决定,反而我比较偏向于鼓励他们想办法去赚更多的钱,以应付任何挑战。

Hong6493

allfree 发表于 13-9-2013 12:39 AM
拿得起，放得下。。才是真汉子。。。。。。有些人拿得起，不要放。。还有一些人要拿更多。。。也不要放下 ...

现在是有了手套，是该怎么接刀手柄杀出一条康庄大道来？

现在时代收钱，钱贬值；
收房产，担心房产泡沫；
做生意，又没有好方向；
放在家，消费掉又归零；
炒股票，不在行！

有钱也不懂哪里花，
面对这市道和状况，有什么建议。

而我的想法先安顿好自己的住所，有余钱做些投资或小生意。以side income去攻／供房。

Hong6493

城市英雄 发表于 13-9-2013 01:37 AM
我觉得每个年代有每个年代的精彩,过去的失败例子只能够当作是参考,毕竟如今时代不同了,我反而比较鼓励年轻 ...

李嘉诚时代也不会再来，这就是他成功的例子，我们也只能引以为鉴，因为我们知道不可能再有一次世战，不过却可以警惕世人万一世战来就是出手的大好机会。

也许你说的对，会打沉一些没信心的人，可是他自己该知道这是实事，可是也可以帮助一些过分信心的群，让他们知道什么时候该cut loss，什么时候下车。。。

虽然不光彩，不过会是一个宝贵的例子。

城市英雄

Hong6493 发表于 13-9-2013 11:50 AM
李嘉诚时代也不会再来，这就是他成功的例子，我们也只能引以为鉴，因为我们知道不可能再有一次世战，不过 ...

每个时代都有它不同的故事,像这个年代每个人也正在创造着新的故事,以前之所以这么多人烧到手败就败在资讯不发达,很多事情只能道听途说,可如今不同了,每个人的警惕心都很重,银行界也因为曾经的失败例子变得更加警慎,相对于97年代,现在的投资环境可好多了,此时此刻,聪明可能反被聪明误,毕竟我国现在朝着香港新加坡的模式前进,提前发展也是正常的,这种现象就如先囤货以应付未来需求,很多人不懂,只求急功近利,可他们却忽略了土地只会越来越少,还有我们将会迎接更多的外国企业进来我国投资,道理很简单,马币贬值,我们这里物价相对变得便宜,加上地理环境,还有最近警方极力改善治安的态度,舍我取谁?

101babygouse

有理, 謝謝分享.

digidigi

算上通膨和货币贬值。。。今天500k的屋子20年后差不多是马币1000万吧。。。

独孤城

Johnson_Wong 发表于 9-9-2013 01:51 AM
最简单的，银行已经在收紧贷款批准~
为什么银行要收紧贷款？因为人民的薪水和屋价已经不成比例~
人民的 ...

你所讲的有点道理，但也有一点我不认为如此。

就如，你问我KLCC附近或MounKiara的屋子贵不贵，我会告诉你很贵，
如果你问那些住在里面，身家过千万的，他们会告诉你很便宜。

我也觉得BMW 5系列很贵，我买不起，迟些因该会大跌价，到时我才买BMW， OK吗？

这是Level 的问题，本来某些人买的因该是Middle Price， 但不知为什么也要像那些有钱人拥有一样的东西。
开Iproperty，两百千的屋子大把，但硬要买五百千以上的新房子，所以贵咯。

独孤城

LZ，我做过一个Graf， 是霹雳州某区的土地价格作参考的，
二十五年前到现在，结果是每五年开一番，

1988: RM4K/Acra
1993：RM8K/Acra
1998：RM16K/Acra
2003：RM32K/Acra
2008：RM64K/Acra
2013：RM128K/Acra

2018?

我家人是在1993年买过一小片地，所以我很留意地价。其他州的也差不远。

屋价我没做详细调查，因该七到八年可以开一番。

所以我觉得现在的五百千，二十年后会两百万以上。

y2ksaw18

独孤城 发表于 15-9-2013 02:15 PM
你所讲的有点道理，但也有一点我不认为如此。

就如，你问我KLCC附近或MounKiara的屋子贵不贵，我会告 ...

这个是重点，当我身边的很多人大喊屋价太高，买不起时，我还是找到很多Below 300千的 3 房公寓来投资，当我觉得700千的公寓不可能会卖的出，我身边的朋友，同事，家人，不少就买了700K的公寓。如果有人在等泡沫，他/她有地方落脚（父母亲的房子，自己的房子，自己人的房子）就没有问题，如果是租这房子来等泡沫，风险就大了，因为一结婚后，就会想要有自己的空间，如果结婚可以忍，生了孩子后也会想要有自己的空间。泡沫一定会来，房价也一定会跌，也一定会涨，只是时间的问题，看你有没有本钱/本事等。我建议没有房子的年轻人，买一间便宜的3房/两房的公寓来落脚先，这样你就有本钱等泡沫了，泡沫来时，就出手自己的Dream House，泡沫不来，就安份的住自己的公寓，这才是上策。

六脉神剑

独孤城 发表于 15-9-2013 02:27 PM
LZ，我做过一个Graf， 是霹雳州某区的土地价格作参考的，
二十五年前到现在，结果是每五年开一番，

说不定20年后我上神台了，哈哈。
有钱也是留给儿子了。

hongyonglong

还想到上神台，我认为人死后骨灰直接送给农夫拿去当肥料算了。哈哈哈哈

y2ksaw18

六脉神剑 发表于 15-9-2013 04:48 PM
说不定20年后我上神台了，哈哈。
有钱也是留给儿子了。

很难预测自己几时上神台的，很多退休的人得忧郁症就是这样，看着自己的退休金一天天的减少，自己又不懂几时挂。

Johnson_Wong

独孤城 发表于 15-9-2013 02:15 PM
你所讲的有点道理，但也有一点我不认为如此。

就如，你问我KLCC附近或MounKiara的屋子贵不贵，我会告 ...

所以我才说大多数人，不是说全部人~
当然并不是每个地方都有危机，只有那些价钱在这几年内飙升的厉害的地方有这样的风险~
如果你说常年屋价低迷的地方，何来泡沫的危险~
而且我也说过了，只要大家开始接受不到那个价位，泡沫才会爆破~
如果大家还是继续买，一个愿打，一个愿挨，泡沫只是在酝酿，不会爆破，当然就有人觉得不是危机~
这到底是不是泡沫，三四年后就会知道答案了~
首先屋子会逐渐卖不出，屋价会继续维持在高价，以后屋价开始有人放低过bank value卖，租金开始调低，成熟区自然不会有多大影响~
如果还是卖不出或租不出，就要看屋主的holding power了~
然而，现在很多在投机并用尽自己的能力勉强的供~
一旦市场需求降低，这些投机者很快就会撑不住~
当撑不住时，房价自然也撑不住而直线下滑~
泡沫就会因此而爆破~
如果大多数买屋的人都撑得住，泡沫就不会爆破~
如果是大多数人都供得很轻松，那这肯定不是泡沫，有能力买屋的人就一定要买屋，不然肯定以后住贵屋~
现在是属于什么情况就由大家去定夺~

Hong6493

Johnson_Wong 发表于 15-9-2013 10:45 PM
所以我才说大多数人，不是说全部人~
当然并不是每个地方都有危机，只有那些价钱在这几年内飙升的厉害的地 ...

想问问等泡沫破的群众有多少人？
还没买却有能力买的人有几人？
炒房的有钱人有多少？
如果清楚这数字，就算房价跌了，很快就会让这些人买完，所以还等什么？目前快要没能力的人又占多少？
自己想想吧，你够不够人快抢，也够不够人有能力买屋价跌的时候？
何不安分守己买下一间来住着先，哪怕那只是间鸟笼。。。

SilverStarrr

http://biz.sinchew.com.my/node/82148


末日博士认为QE将伴随你我一生... 意思是不会停止的. 我们就来看看末日博士的准确性有多高.

SilverStarrr

投資智慧融匯中西精華

麥嘉華於1970年開始在華爾街的一家名叫懷特韋爾德的公司工作，1973年被派到亞洲，從此與亞洲結下不解之緣，看盡日本工業化時代、亞洲四小龍的崛起和衰退，甚至目睹了東方巨龍中國經濟騰飛時代，也見證全球經濟從西向東移的趨勢，投資智慧自然融匯中西精華。

麥嘉華此次來馬主講“聽大師一席話：投資策略：錢該投在何處”研討會，自然吸引眾多投資者前來朝聖，而他也未讓與會者失望，充份施展其幽默和犀利的批判詞彙，全場金句滿天飛，將當前的經濟、投資環境一一剖析。

有人說，他是喧譁市場的一股清流，因為他總是背離市場的主流語調，總是不斷和市場唱反調，就是希望投資者不能只聽好話，卻忘了背後隱藏的種種風險，讓你隨時保持著警惕之心。

在這個不明朗的時代，為了讓投資者心存警惕，《投資致富》特意為你整理麥嘉華的精彩語錄，讓你可藉由他的金句來好好品味其對全球經濟乃至投資市場的獨特觀點。

第一章：政府干預就是災難

有人說，麥嘉華是一名極端的市場主義者，最討厭政府干預市場，究竟他有多討厭政府干預，原因為何？馬上就有分解。

金句1：政府干預就是危機的肇因

麥嘉華說，每當有問題發生，就會有政府進行干預，這是政府一直未能跳脫的怪圈，不管是1990年代的墨西哥比索危機，還是2008年全球金融危機，最終都在政府干預下告終。

流動性分配不均

“但是，本輪美國政府的救助就暴露了一個非常明顯的問題，那就是流動性分配不均的問題。美國聯邦儲備局大量開印美元去了哪裡？”

他指出，美聯儲一直在向金融系統注資，問題是這些資金並不均衡地流進系統內，沒有同步提高經濟活動和資產價格水平，而是在各個國家和各種資產類別中造成了危險的過剩。

“在經濟擴張進入第四個年頭之際，接近於零的利率水平將導致資本進一步錯配。這種信貸資源的錯配是非常值得關注的，因為信貸資源錯配就是鼓勵某些泡沫出現，就好比現在商品市場出問題了，產業市場新一輪的泡沫化也成形，可能導致經濟進一步失衡。”

整體來說，麥嘉華認為，政府只是推遲危機爆發，政府對選舉的考慮遠多過經濟和人民的利益。

金句2：政府越大，自由越少

麥嘉華說，政府越大，經濟的彈性和自由就越低，若政府開銷佔國內生產總值（GDP）比重超過20%，意味著經濟的增速將放緩。

“政府透過增加開銷來創造需求，只是製造｀泡沫’和｀經濟下行’的起點。”

此外，他點出，如果投資者仔細研讀數據就會發現，美國實行超低利率的過程中，美國公司利潤佔GDP比重在不斷下滑，而一旦利率上行，對公司又是一種打擊。

“現在，企業需要的是營業額增長，不是低利率。”

他補充，包括全球最大電腦服務公司——國際商業機器公司（IBM）和惠普（HP）在內的所有大型科技公司都已下調營收預期，與6個月以前相比，現在科技和資本支出的前景甚至已經變得更加惡化，可清楚看出全球經濟狀況正在如何發展。

第二章：量化寬鬆政策（QE）

聯儲局三輪QE計劃讓投資者振奮，但隨著QE之路走到盡頭，退市已是板上釘釘的事實，但從麥嘉華以下2大金句即可看出他對QE的獨特見解，並預測QE可能伴隨你我餘生。

金句3：美鈔從直升機而降

麥嘉華說，美國聯邦儲備局（Fed）QE政策歷史悠久，可追溯至1960年代起，這主要是美國評估通膨的準則與世界其他國家不同，其核心通膨成份往往未能反映出實際通膨情況，讓伯南克等聯儲主席可對通膨壓力有所鬆懈，肆無忌憚地大印鈔票，美鈔就猶如從直升機拋下來一般撒得滿地。

“但是，印鈔不是問題的糾結所在，關鍵在於大量印鈔引發的充沛資金流未能平均地流向各個資產類別，結果就造成了泡沫，傷害了絕大多數人，卻只惠及一小撮人。”

他解釋，當今世界已不是封閉的密室，大門是敞開的，資金流可自由進出，可流向世界任何一個角落，在一邊創造經濟榮景，另一邊則創造泡沫。

他指出，市場相信伯南克和其他中行行長將可拯救世界金融系統，但此次危機根本就是由過度擴張的貨幣政策所引發的，特別是美聯儲自1990年代的寬鬆貨幣政策。

“換句話說，每次危機的發生，無論是存款與貸款危機、墨西哥比索危機，甚至是亞洲金融風暴，貨幣政策都將調向寬鬆，而流動性問題將一再發生。”

然後，美聯儲將開始重啟異常擴張的貨幣政策，創造出巨大的信貸泡沫和房價飆漲，而當這一切結束，危機就會開始顯現。若美聯儲不追求異常寬鬆的貨幣政策，並關注龐大的信貸增長情況，這樣危機就不會發生。

金句4：我們可能跟隨美聯儲至QE99

麥嘉華坦承，自己從不關心聯儲局文告，因為當你閱讀他們的文告，完全是困惑和模糊不清。總而言之，一切就是數據推動。

“若股市下跌個10%、20%，理所當然的更多的QE計劃將會推出，但是若經濟非常強勁，他們也可能會退市。”

他補充，一旦美國情況惡化，無論是資產市場或經濟，更多的QE將獲得釋出，因為聯儲局就只懂得這樣。

“這顯示量化寬鬆可能是我們餘生日常生活的一部份，我們可能將跟隨聯儲局到QE99。”

他說，若未來1年經濟達不到聯儲局預期，他們將考慮額外措施，這就意味著一旦經濟未在2014年中旬全面復甦，更多的QE將陸續有來。

第三章：美國債務危機

美國《時代》（T i m e s）雜誌報導，根據最新研究調查預測，若美國國會不同意提高公債上限，美國最早在10月18日便將面臨債務違約的危機，麥嘉華對此卻毫不關心，認為美國根本不可能出現違約，原因何在？請聽他一一道明。

金句5：不管是民主黨或共和黨掌權，美國國債都將持續擴張。

麥嘉華表示，不管是民主黨或是共和黨掌權，美國發債上限將會進一步調高，因為他們只重視自己的利益，根本不看重人民的利益。

收支佔GDP比重失衡

“聯邦政府開銷和收入佔GDP比重失衡，政府開銷不斷擴大，但稅收卻持續下滑，根本不足以維持財政的平衡。”

他說，美國的根本問題在於沒有納入削減開支，因為到2013年都將維持現狀，不做任何改變，開支最大的社會安全和醫療保險計劃更完全不受影響。

“我不相信財政懸崖的發生，可能發生部份粉飾開銷削減，但金額與實際沒減沒有兩樣。”

共和黨及民主黨最近協議把國債上限提高2兆4千億美元，並在未來十年削減至少2兆1千億美元開支，可是協議計劃缺少細節。

金句6：美國債務水平可能上探酒店五樓

麥嘉華指出，政府持續透過財政和貨幣政策干預，而非迎合經濟週期發展將造成更大的不穩定性，新凱恩斯學派（New Keynesians）的短期調整將帶來非常負面的影響，特別是對美國。

“目前，美國通膨率肯定不是2%，在現有負利率時代，若你在銀行有存款，長期現金將出現虧損，恐導致購買力下跌。”

他補充，總信貸市場債務佔美國GDP比重在2000至2007年期間增長超過5倍，但聯儲局並未多加關注。

推動消費不能創造財富

“沒錯，信貸擴張是好，但消費者信貸和投資信貸增長是迥然不同的，因為推動消費並不能創造財富，只有投資才能創造財富，因此仰賴消費拉動經濟增長是無法長久的。”

他說，一旦家庭過度槓桿化，這將造成結構性問題。目前，美國總債務佔GDP比重的379%，若將未融資債務納入計算，圖表可能上探至酒店的5樓。

第四章：投資策略

美聯儲QE退市令資金市場大動亂，黃金、股票等各類投資工具走勢均亂了套，請教麥博士，投資者未來應將錢擺在何方，才能高枕無憂呢？

金句7：牛市已經“垂垂老矣”，現在並非買入股票好時機

麥嘉華認為，資產配置比例應該平衡，黃金、股票、企業債券與現金，以及產業各占投資組合比重的四分之一。

“不過，我近期已將股票比重從25%減至20%。”

他說，雖然亞洲市場上的股票價格最近以來大幅下跌，但牛市已經進入“老邁之年”，因此現在並非買入股票的好時機。

“我認為，未來12到24個月時間裡股市上沒有太多錢好賺。從2009年3月份開始，牛市已經持續4年多時間，在經歷了4年的經濟擴張以後，相信股市已經不再是最好的｀便宜貨’。”

但他認為，投資者不應以他們的標準作為自己的投資準則，因為他們是依靠資金市場維生的人，一切取決於你自己想採取怎樣的投資模式。

“就好比一家手握1千億美元的投資機構，它根本不可能將之全部投入小資本股，相比之下，小型投資者就可以做到，一切取決於你的投資胃納。”

金句8：我仍相信黃金

美元上印著“我們信仰上帝”（In God We Trust）的字眼，但對於美聯儲大量印鈔動作怨言不斷的麥嘉華自然不會看好美元價格，反而“信仰黃金”（In Gold I Trust）。

麥嘉華說，國際黃金價格已出現顯著調整，黃金價格已從2011年9月的每安士1千921美元下跌至最低每安士1千200美元，但從長期牛市週期來看，相關調整確實可能發生。

“股市在1987年回調40至50%，但牛市仍延續至2000年。從基本面來看，我們得胥視債務如何增長，以及中央銀行如何延續他們的印鈔動作，但預見黃金價格將走高。”

他認為，投資者應該將黃金列為資產的一部份，但建議是實金。

對美國公債樂觀

除了黃金外，麥嘉華對美國公債相對樂觀，認為若QE大幅減碼，對債市反而有利，因從長期來看聯儲局持續收購資產意味著美國將債務貨幣化（Monetizing The Debt），恐怕使通膨問題遲早浮現。

“雖然許多人都認為，美聯儲縮減QE規模將推動利率上升，但我預計利率將會下降，從而推動美國國債價格回彈。”

他認為，實際上債券市場將會喜歡美聯儲大幅縮減QE計劃規模，從長期來看，債券市場一定會對繼續實施這種資產購買計劃感到擔心，意味著通膨跡象將會出現在某個地方。

“聯儲局去年為了壓低利率而推出QE3和QE4，但美國10年期公債殖利率卻不減反增，從去年7月的底部1.43%大增至最近的3%。以此來看，QE根本無法達成目的。”

第五章：新興市場與馬來西亞

新興市場遭逢資金大挪移，不少區域股市已熊影出沒，是否值得投資者趁低吸納？而相對抗跌的馬股會否成為投資者新標的？且聽麥嘉華怎麼看。

金句9：投資伊拉克非常誘人

麥嘉華指出，土耳其、印尼等新興市場也因經常賬赤字、貨幣走貶等因素遭受龐大拋壓，而泰國也陷入技術性衰退，縱然情況不像沙斯（SARS）般嚴重，但股市估值已高，不再值得趁低吸納了。

“未來全球經濟增長潛能將令人失望，驚喜欠奉，但俄羅斯和烏克蘭等新興市場已像過往脆弱，而伊拉克估值也相當誘人，看好可躋身全球主要產油國行列。”

金句10：想要好眠，請買馬股

麥嘉華認為，美聯儲QE退市，全球市場也將隨美股走跌，馬股也不會例外，但大馬經濟相對平衡和受保護，儘管年度經濟增長率僅4至5%，但仍比印尼、中國、印度和部份歐盟國家來得出色，相信衝擊不會太大。

“我相信美股跑贏新興市場時間已近尾聲，標準普爾500指數和道瓊斯工商指數再創新高可能性不大。相比之下，大馬股市縱然估值不便宜，但至少穩定得可讓人高枕無憂。”

他補充，當前股市週期情況與2009年不同，股市雖經過一番調整，但價格仍不便宜，未見趁低吸納機會。

“當前牛市已跑了近4年半，公牛已垂垂老矣，因此不預見股市將出現顯著增長。但若大豆油價格走揚，有望令原棕油受惠，進而推動種植股股價回揚。”

詢及惠譽下調大馬主權信貸評級展望會否動搖對大馬信心，麥嘉華透露從未把信貸評估機構的話放在心上，認為大馬金融條件乃全球最強的國家之一，相信大馬可良好應對挑戰。

大馬銀行業堅挺

“大馬銀行業相對堅挺，也不像JP摩根等外國銀行般投機取利，我個人就持有馬來亞銀行和大眾銀行股票及部份消費類股。”

至於消費股前景，他不認為會出現爆炸性增長，但會緊跟國內經濟情況，好比GDP若擴張4%，消費領域也將取得同等增長。

Johnson_Wong

Hong6493 发表于 16-9-2013 12:02 PM
想问问等泡沫破的群众有多少人？
还没买却有能力买的人有几人？
炒房的有钱人有多少？

屋价跌了肯定会有人买，这也是我在说的~
你似乎不明白我说什么~
你仔细读清楚先吧~
而且我也说了，现在什么情况自己去定夺~
你却一直要来和我辩论~
如果你觉得是好时机，那你就尽量去买屋咯~
我只是提出我的看法~
你觉得不对，可以不听~
每个州的房地产的价位和经济价值都不一样，我专注说得是新山房地产~
我的看法不能完全用在其他州上~

suncw

如果相信景氣循環的話，2008年房價本來就該下跌，偏偏遇到金融風暴，所以各國政府都在房地產上大開方便之門，大家都知道這波房地產飆漲是寬鬆貨幣堆起來的，跟景氣毫無關係，就跟股票一樣流動性比基本面推升力道更強，如果貨幣流動性窒息那房價怎麼上去就怎麼下來，升息就會敲響房地產的喪鐘。

allfree

Johnson_Wong 发表于 9-9-2013 01:51 AM
最简单的，银行已经在收紧贷款批准~
为什么银行要收紧贷款？因为人民的薪水和屋价已经不成比例~
人民的 ...

John某今非昔比。。。可喜可贺。。。。。在下佩服之至。。。呵呵

allfree

不明白的人说了也不明白，明白的人不说也明白。。。。