预言未来三年，大马房价会大跌

zaqre

SeanSean 发表于 27-5-2013 07:35 AM
其实涨和跌是有一定的循环的,不可能一直涨不停.......

為什麼雲吞面的價錢從來沒跌過？

SeanSean

zaqre 发表于 28-5-2013 12:52 PM
為什麼雲吞面的價錢從來沒跌過？

或许有跌但是档主不肯跌而已.
比如如果汽油价下跌了,那么理论上云吞面的价格也应该跌了,但是老板不降,吹咩?

这跟房地产有少许的不同,因为房地产如果不降就没人买....看看美国las vegas的前后咯....价格相差至少一半.

荷兰也相同,荷兰的房地产跌了至少25%...

tongbaoatHmail

cct2050 发表于 28-5-2013 12:49 AM
美国连搞 3 次大量印钞票动作是前所未有的

搞到美钞全球大乱窜

fed qe exit strategy,你怎样看？
洗耳恭听

WANAKA

我等到花儿也谢鸟。

红衣骑士

房价大跌对我来讲是好事来的。

WANAKA

jojohot 发表于 27-5-2013 11:18 PM
不一定
所以要先把钱存起来

存钱还不够房屋起价快。。。。。。

WANAKA

红衣骑士 发表于 28-5-2013 02:00 PM
房价大跌对我来讲是好事来的。

为什么？

aikhoe_chuah

有些人就是怕鈔票貶值才買產業吧！

红衣骑士

WANAKA 发表于 28-5-2013 02:16 PM
为什么？

是时候该有属于自己的房子了

kitnina

香港房价放软，内地也差不多了，现在才入场的大人，自求多福。手上有货，就多花点钱打广告，快点出货。因此，当你看到广告打得越凶，别误会市场越好，相反是不好，才要打广告。

WANAKA

红衣骑士 发表于 28-5-2013 03:17 PM
是时候该有属于自己的房子了

是时候抓死鸡？
最少半价？

vscelwan

慢慢来压他们的价钱，尤其那些已经要拿裤子去典当的。

1234_4321

这里的讨论时2极化的，
有屋子的人全部都喊不可能，没屋子的就喊会跌。

不过我是以supply demand和美国次债危机的例子来看，
房产跌价绝对有可能。
因为所有东西都有泡沫的。

科学就是未来

1234_4321 发表于 28-5-2013 04:59 PM
这里的讨论时2极化的，
有屋子的人全部都喊不可能，没屋子的就喊会跌。

现在银行贷款收紧，这个美国次贷危机不一样，美国次贷危机把钱乱乱借个没有能力买屋的人，很多时候不必收入证明，这里却收紧变难借钱。这是帮我做loan 的agent 讲的，今年开始收紧，所以他们收入也减少

粗粗哥哥

不会跌的啦。。。

kitnina

我已经有两间供完的房子啦，所以不是买不起才这样说的。
当然，我买的也不打算买或放租，一间父母住，一间自己住（有自己空间）。
我们是比较难借，不过听说公务员借钱买房子很容易啦，还有土族买房有折扣，他们孩子多，多几间房子也不够的。问题是，通常是他们卖给我们，几时会是我们卖给人家的？

天然夜行者

除非crisis，不然没可能跌的
马来西亚大把有钱人

房产很少与政治挂钩，经济才是有直接的冲击

kitnina

政治直接影响经济好不好，昨天他们又说要杯葛华人和印度商家了。
现在各业起飞，很多原因是因为娱乐业和房屋业刺激消费。
想象下，买了房子回来总不能不装灯和放家具的吧！
所有东西都是连锁反应，看看美国，中国和台湾，就是未来的咱们。

春秋

你太小屁孩了。

cct2050

靠債務帶動的建設熱潮正在馬來西亞吉隆坡如火如荼地進行。該國稱，產業投資將令經濟加速成長。圖為吉隆坡。

亞洲情迷舉債 歐美保持清醒   2013/05/25


　　在在馬來西亞首都吉隆坡的心臟地帶，一座未曾得建的摩天大樓和購物中心——人民廣場的廢棄地基仍然呆立。從混凝土樁中冒出的生銹鋼筋、雨水積起的臭水池，竟在無意間成為上世紀 90 年代末席捲亞洲的債務危機的紀念碑。

　　今天，在距離這一爛尾工程不到半哩的地方，再度呈現出熱火朝天的景象。一條新地鐵線已經開工，按照規劃，一個地鐵站附近將建起一棟 118 層的之字形摩天大樓，這將是世界第三高樓。廉價信貸正在推動這場建設盛宴。

　　吉隆坡市長 阿末菲沙 說，我們需要更多標誌性建築；馬來西亞全國正在經歷一場開發熱潮，將會有新的寫字樓、新的鐵路和地鐵、新的橋樑和工廠出現，而規劃中的這座名為 Warisan Merdeka 的辦公大樓只是一個縮影。

　　亞洲經濟體在上世紀 90 年代爆發金融危機之後一度對信貸退避三舍，但現在又開始透過大量舉債推動經濟成長。這與美國和歐洲的減債趨勢形成鮮明對比。一些經濟學家擔心，亞洲債務的劇增最後會再次觸發危機，至少會阻礙一些本來成長的很快、增速在全球名列前茅的經濟體的成長。

　　不過很少有人認為亞洲會很快爆發危機。樂觀的觀察人士指出，經濟的高速成長可以讓債務變得容易控制。與上世紀 90 年代不同，亞洲在很大程度上迴避了外幣債務，因為外幣債務會在本幣貶值的時候帶來麻煩。

　　亞洲的債務規模正在全面擴張。從中國國有企業、地方政府到印尼的摩托車買家，從泰國的洗衣機消費者到新加坡和香港的房地產投資人，債台越築越高。馬來西亞政府修地鐵的錢是借來的，向市民發放現金救濟的錢也是借來的。

　　現在，按公共和民間部門債務佔國內生產總值 (GDP) 的比例來衡量，亞洲新興經濟體的債務負擔已經超過了 1997 年的水準，而當時亞洲走入了持續數年的金融危機。現在的債務主要是在過去四年間積累下來的。據諮詢公司麥肯錫旗下的 McKinsey Global Institute 稱，截至 2012 年年中，亞洲新興經濟體整體債務 /GDP 比率從 2008 年的 133% 升至 155%。

　　身為全球第二大經濟體的中國引領了這一輪舉債風潮。麥肯錫稱，2012 年年中，中國債務與 GDP 之比從 2008 年的 153% 上升至 183%。包括野村時的 張智威 在內，一些經濟學家表示，從更全面的反映信託公司等影子銀行的政府數據來看，中國債務與 GDP 還要更高，上升速度更快，已經突破 200%。影子銀行是平行於主流銀行系統的一個信貸渠道。

　　隨著國有企業和地方政府借款不斷攀升，一些經濟學家和政府官員開始擔心中國可能爆發的債務違約以及在消化債務過程中可能出現的進一步經濟減速問題。中國的經濟問題還可能向亞洲鄰國和其他地區擴散。

　　曾擔任中國央行顧問的中國經濟學家 余永定 表示，中國的金融體系依然脆弱，雖然不會馬上爆發金融危機，但前面佈滿了地雷。

　　什麼水準的債務規模算過高，並沒有一個簡單的判斷原則。經濟學家認為，擁有成熟的信貸市場的大型已開發經濟體可以承受的公共和民間部門債務水準都高於開發中經濟體。從 2008 年到 2012 年年中，隨著企業和消費者紛紛去槓桿化，美國債務 /GDP 比率從 367% 降至 346%，但仍遠高於亞洲新興經濟體。

　　讓經濟學家側目的其實是亞洲信貸的擴張速度。

　　亞洲的銀行和信貸市場比起上世紀 90 年代已經更加完善和成熟。經濟學家們相信，這種改善使亞洲國家可以在不傷害經濟成長的情況下維持更高的負債水準。如果使用得當，信貸可以幫助政府擴大對工廠、公路和其他基礎設施的投資，從而刺激經濟成長。

　　馬來西亞負責經濟轉型的高級官員 伊德瑞斯 嘉拉 表示，不斷增加負債沒有問題，但前提是要保持經濟成長；經濟規模越大，能夠承受的債務水準就越高。雖然他绸R來人西亞的債務規模有所膨脹，但他認為還沒有達到許多國家那種令人警惕的水準。

　　但在過去的若干年裡，信貸的快速和持續膨脹確實在某些情況下成了債務危機爆發的前兆。在歐洲，公共和民開部門債務規模的擴張最後被證明是難以為繼的，並引發了目前的經濟問題。

　　國際貨幣基金組織 (IMF) 經濟學家 Giovanni Dell'Ariccia (喬瓦尼 阿里西亞) 說，不能把信貸繁榮本身妖魔化，但也不能放鬆警惕。他和他的同事們發現，信貸繁榮 (債務與 GDP 之比迅速上升) 最後導致危機的情況大約佔到三分之一，而隨後數年經濟成長低於平均水準的情況佔到另外三分之一，其餘情況則是成長率不變或更高。

　　二十世紀 90 年代末的金融危機過後，高儲蓄率和審慎的金融管理就成為亞洲國家的典型特徵。這些國家依賴製造業和出口來拉動經濟成長，直到 2007 年，亞洲私人部門債務成長速度才與經濟增速基本保持一致步調。

　　金融危機促使美國聯邦儲備委員會 (Fed) 將利率降至紀錄低點，亞洲各國央行也都紛紛降息。與經濟放緩的美國不同，亞洲國家的消費者和企業借款踴躍。

　　危機引發全球貿易下滑，並由此導致亞洲地區經濟成長放緩。不過，當經濟再度回暖時，亞洲地區央行不願再大舉加息。海外投資者將資金從美國、日本和歐洲等成長緩慢的地區轉至亞洲股市和債券市場，這進一步帶動了亞洲經濟。

　　這樣一來，結果就是亞洲信貸成本非常低、亞洲國家一直以此推動經濟成長。據 IMF 的數據顯示，2010-2012 年，除日本和南韓等已開發經濟體之外的亞洲發展中經濟體平均年增速為 8.2%，相比之下，全球發達經濟體整體經濟年均增速僅為 1.9%。

　　中國在 2008 年金融危機爆發後推出了人民幣 4 兆元 (按今日匯率計算約為 6.45 億美元) 經濟刺激計劃。2009 年中國銀行業貸款增速為 33%，高於此前六年年均成長 15% 的速度。2008-2010 年，就在全球很大一部分經濟體處於衰退或復蘇緩慢的時候，中國 GDP 年增速高達 9.7%。

　　甚至在全球危機過去之後，中國的信貸增速仍繼續快於 GDP 增速。由於出口對中國經濟的拉動力已不如以往那麼大，信貸擴張就成為了中國經濟成長的關鍵推動力。

　　在中國 2010 年初試圖放緩信貸增速的同時，經濟增速也隨之放緩。中國季 GDP 增幅在截至 2012 年第三季的 10 個季內幾乎在持續放緩。中國信貸增速於 2012 年 4 月開始再度加快，六個月之後，中國季 GDP 同比增速也再度回升。

　　惠譽國際評等高級董事 朱夏蓮 稱，去年的經驗表明，不能放慢信貸增速，否則經濟成長放緩勢頭會加劇。中國第一季 GDP 增幅由去年第四季的 7.9% 回落至 7.7%。

　　在中國中部省份湖南省，政府控股高速公路公司湖南高速掀起了一輪公路建設熱潮。預計到 2015 年底，湖南省高速公路總里程數將超過 4000 哩。

　　作為造路的代價，湖南高速截至去年 9 月份的債務規模累計達人民幣 1,740 億元，較 2009 年債務水準增加一倍，其中多數為銀行貸款。雖然上路汽車數量增加，但高速公路收費收入還不夠償還貸款。該公司最近通過發行 1 年期債券來填補這一缺口。聯合資信評估有限公司在 2 月份發布的報告中強調了現金流問題。

　　湖南高速在一份書面聲明中稱，公司沒有逾期未還的貸款，並且享有良好的信用評級。聲明還稱，整體還款風險可控。

　　在上一個 10 年中期，國有航運巨頭中國遠洋控股股份有限公司 (中國遠洋) 通過購買和租賃船隻實現了快速成長。而之後金融危機的爆發導致運費大幅下滑，航運能力出現過剩，航運公司收入也隨之銳減。中國遠洋透過向國有銀行借款和發行公司債才得以避免裁員。2012 年該公司總債務由 2009 年的人民幣 852 億元激增至 1,235 億元。
　　巴克萊分析師 Jon Windham (喬恩 溫丹) 稱，中國遠洋屬於央企，通常迫使一家公司縮減規模的市場之手在這裡是不存在的。

　　一些經濟學家認為，中國的債務問題是孤立的，不會影響到整體經濟。他們還稱，中央政府債務佔 GDP 的比重較低，為 20% 左右，因而政府有足夠的實力來幫助受困企業。

　　再來看馬來西亞，雖然該國出口疲軟，但過去兩年的經濟增速仍保持在 5% 左右。家庭信用卡債務和抵押貸款數量激增，開發商也紛紛吸納銀行貸款。

　　麥肯錫稱，2012 年年中馬來西亞債務與 GDP 之比由 2008 年的 192% 升至 242%，其中政府債務以及政府關聯企業債務穩步增加。

　　上文提到的馬來西亞部長 伊德瑞斯 表示，為花錢而花錢的投資是不可取的，政府希望把錢直接投在馬來西亞具備優勢的行業，這包括石油、天然氣、金融服務和高科技製造業，增加對這些行業的投資能夠讓馬來西亞更有競爭力。他說，這樣的投資會帶來更快的經濟成長和更高的收入，使國家有能力消化這些債務。

　　吉隆坡上一次經濟繁榮是在 20 世紀 80-90 年代，當時，所謂“東南亞四小虎”的高速成長終因東南亞金融危機而黯然落幕，馬來西亞受到重創，林吉特大幅下跌，國內企業紛紛倒閉，該國經濟在 1998 年萎縮 7%，人民廣場等建設項目也被擱置。

　　本世紀頭十年，隨著出口達到成長，馬來西亞經濟擺脫低迷。但現在出口再度下滑，政府又開始在巨額資本計劃上撒錢。

　　馬來西亞財政部下屬的 The Mass Rapid Transit Corp. 正在建設規劃中的吉隆坡 60 哩地鐵系統的前半部分，該計劃將舉債 100 億美元。儘管很多居民和經濟學家認為擴建地鐵系統對吉隆坡的經濟有益，但很多批評人士擔心，相關債務可能最後要由納稅人來承擔。該國在二十世紀 90 年代通過類似架構建設的單軌鐵路項目曾在 2001 年申請政府救助。

　　馬來西亞政府還在推進吉隆坡市內的新辦公大樓建設，並動用政府資源來為工程融資。但 CEIC Data 提供的政府數據顯示，該市的辦公大樓空置率已超過 20%，創 2003 年以來最高水準。

　　政府所有的投資公司 Permodalan Nasional Berhad 負責開發 Warisan 摩天大樓。預計該大樓的面積將與紐約的帝國大廈不相上下。Permodalan Nasional Berhad 準備將自己旗下的企業遷到這座大樓，也表示其他一些辦公大樓將被空置。

　　距離 Warisan 摩天樓幾哩的敦拉薩國際貿易中心也已經開工，擬建設超過 12 棟大樓。率領這一計劃的政府投資公司 1Malaysia Development Berhad 表示，阿布達比的投資方參與了該計劃，另外近期還發行了近 40 億美元的工程債券。
　　甚至還有傳聞：久已廢棄的人民廣場工程也將重新上馬。

　　吉隆坡市長 阿末菲沙 表示，政府的目標是吸引 100 家新跨國企業，與鄰國新加坡搶生意。

　　他對高空置率問題所引發的擔憂不以為然。他說，這是政府決定的事情，政府需要提供這類非常頂級的辦公空間