马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

補發新地契 脫售沒問題
Mike Chong說，他的父親留下一間店屋和排屋，所有文件和買賣合約已經遺失，前幾年發展商幫他在土地局換了一張新的地契。

請問如果要出售產業有問題嗎？

答：

有了地契，可以進行產業脫售計劃，如果新的地契是這位讀者的名字，而且在轉換後不到5年，脫售產業將被徵收產業盈利稅。

林若輝律師指出，在進行產業買賣時，不論脫售者擁有該產業的年限是少過5年或超出5年，律師會協助脫售產業的客戶，向所得稅局呈報。

blueyap82

銀行踢皮球 罰款賴我的
Quah Seong Hooi說，他買了一間房子，位於新山，現在發展商向他收罰款，原因是他付錢給發展商的步伐慢了半拍。

在他檢查後，原來是銀行那方面弄錯了，造成遲發錢給發展商，問過銀行的律師，他說這是銀行的錯，不是這位讀者的錯。

可是，銀行那方面又把責任推給他，他問：有甚麼辦法可以解決？同時，可以免付那筆罰款？

答：

陳鍾靈說，在2002年12月1日之後生效、已修訂的房屋發展法令，新的買賣合約寫得很清楚，如果遲付款給發展商、問題不在購屋者，而是其他方面的延誤，譬如銀行、銀行律師等，購屋者不應承擔這個責任。

購屋者可以將合約拿給銀行看， 證明延遲付款錯不在自己。

blueyap82

遲交屋利息怎麼算？
周先生電傳其來信說，他於2003年3月與發展商簽署合約購買雙層排屋，發展商於今年5月26日發出領取鎖匙通知信，信上註明，14天內不論是否已前往領取鎖匙，皆被視為已經領取。

他於第15天就是6月10日回到發展商處繳付所發出的賬單，並領取鎖匙，同時，詢問發展商關於遲交屋的賠償。

他獲告知發展商將賠償遲交屋利息至5月20日，就是發展商呈上Ｅ表格給地方政府的日期。

請問：“我有權向發展商索取遲交屋子利息至何時？”如何處理？

答：

陳鍾靈說，這位讀者可以向發展商提出索償遲交屋利息至5月26日。

雙層排屋的交屋日是從簽買賣合約的24個月內，發展商呈上Ｅ表格給地方政府，比交屋日早是有可能的事。

如果對發展商獻議的賠償不滿，可以提呈索償信給發展商，說明遲交屋多少天，應賠償多少錢。

假如發展商不準備這樣做，購屋者可以通過房屋仲裁庭提出索償。

blueyap82

發展商欠利息 銀行追我債
李先生來信指出，他與一位朋友於3年前，各購買一間服務公寓，在簽購協議之前，是被有關產業發展公司的投資計劃所吸引。

在這項投資計劃，購屋者向銀行貸款100%，建築期間的銀行利息由發展商代還，這點有簽署另一份協議。

當發展商交了公寓的鎖匙後，購屋者再將公寓出租給發展商，以獲得較高回酬。

現在問題是，發展商已有6個月沒有供還銀行利息，銀行方面發律師信向他追討。

他詢問發展商，發展商叫他先付錢，以後有錢才還給他，因為發展商正面對資金不足的問題。

他說，他不可能付錢給銀行，總共6千多令吉，太大筆了！

他說：“我購買的是Ｂ座，已經建好，但還沒交鎖匙，每天面對銀行追債的電話，真的很煩，現在我能做些甚麼？”

答：

服務公寓的購屋者，必須弄清楚一點，就是這類產業的發展商，不需向房屋部申請發展執照，發展商採用的買賣協議也不是標準的合約，而是個別發展商本身律師草擬的協約。

購屋者協會的陳鍾靈指出，政府將服務公寓列為投資產業，身為購屋者，如果購置產業並非作投資用途，應三思、慎重看待這個問題。

雖然發展商與購屋者有簽署另一份協議，說明由發展商代還銀行分階段貸款利息，可是，服務公寓的發展商，不需持有發展執照，在這種情況下違約，購屋者惟一能做的是聘請律師將發展商帶上法庭。

此外，與銀行簽署貸款合約的是購屋者，當發展商未償還貸款利息，銀行是向購屋者追討，購屋者與發展商之間的協議，是由購屋者去面對發展商，銀行不理會這些。

嚴格來說，如果貸款者沒有償還銀行利息或本金，銀行會按正常程序向貸款者追討及採取必要的行動。

blueyap82

發展商表明復工無期 如何計算法索賠數額？
吉隆坡的Grace來信詢問有關逾期交屋的問題。

她在信中表示，其姐姐在2002年簽署一份買賣合約，訂購一間服務公寓，致電發展商詢問有關問題，發展商的解釋是，不曉得何時會恢復建築工程？

她問：

1. 服務公寓與一般公寓有甚麼不同？

2. 如果聯絡不到其他購屋者組織一個籌委會，是否就沒有其他的投訴管道，單憑一個人的投訴，房屋部是否不理會？

3. 從《產業問診室》解答讀者的問題，提及購屋者這方面無權取消買賣合約，最主要是擁有發展商宣佈停止發展計劃的正式文件，如果發展商一直沒交待何時恢復工程，那購屋者是否就要白白等下去？

4. 從網上得知有關房屋計劃的店屋單位已售出100%；可是，服務公寓才建到幾層就停工，但是發展商還在報章上刊登產業促銷廣告，以吸引其他購屋者。

坦白說，他們推行的一些計劃不能如期完成，難道有辦法完成其他的計劃，這樣做目的何在？

最後請提供房屋部的聯絡地址及電話號碼，以及發展商延遲交屋，購屋者提出索賠的計算法。

答：

服務公寓的發展商不需持有發展執照，亦可推行建築計劃，有關產業的買賣合約是由發展商本身律師草擬。

陳鍾靈指出，一般公寓的發展商，需持有發展執照才可推行有關產業興建計劃，買賣合約是根據標準的房屋發展法令擬定，而且發展商受到房屋部的管轄。

房屋興建計劃若出現擱置問題，最好是聯同其他購屋者一起行動，但服務公寓的購買者，如果面對類似問題，房屋部也不會插手，原因是服務公寓的發展商，並不受房屋部管轄。

這位讀者訂購的是服務公寓，如果欲對發展商採取任何行動，惟一的途徑是上法庭，即使是房屋部仲裁庭，處理的是標準買賣合約產業計劃逾期交屋的索償，服務公寓逾期交屋的問題不獲房屋仲裁庭審理。

發展商主要以利為出發點，一個產業計劃未完成，甚至可能成為完工無期的計劃，卻又忙於推行另一個新的發展計劃，主要是確保公司維持營業額水平，收入源源不絕。

這裡提供房屋部對你有用的聯絡地址與電話：

Monitoring and Enforcement Division（監督與執法組）
Ministry of Housing and Local Government（房屋與地方政府部）
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara
P.O. Box 12579, 50782 Kuala Lumpur
電話：03-20936714／20934336
電傳：03-20955092／20925409

另外，索賠遲交屋的計算方法如下：

10% x 屋價 x（遲交屋天數／365天）

假如發展商延遲交屋100天，其計算方法是這樣：

10% x 10萬（假設屋價）x（100天／365天）
=1萬令吉 x 100天 ÷ 365天
=2739令吉73仙

blueyap82

外資置業各州規定一樣嗎？
新加坡籍的黃先生來信詢問，有關外資購置產業的問題。他說，從報上得知，外資可在大馬購買價值超過15萬令吉的產業，是否各州情況皆一樣？

答：

外資委員會第5項關於外國投資者購買產業的條文，確實說明外資可購置超過15萬令吉的產業。

但另一項條文表明，州政府有絕對權是否批准有關的交易，包括規定產業交易價值必須在25萬令吉或以上等條件。

關於土地的收購，外資只獲准收購價值超過25萬令吉或面積至少5英畝的土地，以高者為準，而且尚需符合收購條件。

blueyap82

車房建於斜坡上
Tan See Chong來信指出，他購買了位於萬撓的一間雙層排屋，房屋已經完工，發展商已經交屋，也領了入伙紙。

在檢查新屋後，發現存在一些問題，其中一個較嚴重的問題是：駛入屋前車房的道路很陡峭，幾乎是45度上山丘，駕駛時感覺很危險及害怕，不是每款車都可輕易駕上去。

雖然發展商以書面做出承諾，表示他們將解決問題，可是，直到現在仍未做到，我幾乎每星期都會去查看進展，可是，一點也沒有改善。

在購買這房屋時，示範單位、小冊子反映的都很完美，沒有跡象顯示會出現這樣的地形問題；可是，現在我卻要面對這樣的問題，根本無法順心將車子駕入停車房。

我能否向發展商提出索償，請指示可採取甚麼行動？

貨不對辦可索償

答：

一個住宅區的產業計劃完工後，在申請入伙紙時，必須獲得各相關政府部門的批准，其中一個部門是公共工程局。

如果說銜接屋子的地形很陡峭，這關係到建築商土木工程水準出問題，發展商在申請入伙紙時，必須通過公共工程局這一關，就不曉得該局是以怎樣的標準來評定。

林若輝指出，另一個可行的途經是向當地的人民代議士，以及房屋部仲裁庭提出投訴，證明發展商交貨與當初的促銷說明書不同，要求做出賠償。

blueyap82

非法”擴充有何後果？
陳淑冰來信說，最近，她從發展商那領取了新屋的鎖匙，並決定進行裝修擴充工程，就是從廚房擴充到鐵門，在徵詢建築商的意見後，他的忠告是：必須提呈“新的建築圖”給有關地方政府尋求批准，否則將抵觸法令。

她提出的問題如下：

1. 假如未向地方政府提出申請，請問將抵觸那一項法令？

2. 在展開裝修工程之前，是否一定要“建築圖”獲得批准？

3. 我能否在幾年後才重新提呈“新的建築圖”？

擅自裝修會遭罰款

答：

這位讀者購買的房屋是在新山附近地區，在進行裝修工程之前，應該向新山市議會提出申請，還未提出申請之前，必須先請建築師繪圖。

市議會將依裝修的規模進行收費，以及徵收一筆抵押金，在裝修後，如果有將現場清理乾淨，可領回抵押金。

購屋者協會的陳鍾靈指出，如果事先沒有向有關地方政府提出申請，若執法官員巡視時發現，後果除了遭罰款，屋主將被指示必須把裝修的部分拆除。

在若干後才提出申請，遭罰款的數額可能加倍，同樣的，尚需拆除已裝修的部份。

只要屋主在沒有向地方提出申請之前，擅自動工裝修擴建，將抵觸地方政府的裝修擴充法令，最好別忽視其嚴重後果，尤其是在新完工的房屋計劃，不時會有執法人員驅車前往巡視。

blueyap82

沒水電卻已有入伙紙？
胡顯靈來信指出，他在3年前購買了位於八打靈再也的一間公寓，如今，發展商開始催收尾期屋款，以及管理維修費，並發出領取鎖匙通知。

當我們去檢查房子時，水電仍未接駁到屋內，到處都是垃圾，電梯也不能操作，可是卻已經有了入伙紙。

請問身為購屋者的我們應該怎樣做，沒有水電、電梯還不能操作，有關方面竟然可以發出入伙紙？

答：

針對這位讀者面對的問題，購屋者協會的陳鍾靈指出，購屋者可以要求發展商出示Borang E，以及獲得地方政府接收的文件，以證明發展商是否提出駁接水電的申請。

如果能聯合其他購屋者一起向發展商提出，效果會比較大。

一般來說，地方政府只有在獲得發展商確保水電的駁接沒有問題，才會接收Borang E，而發展商在提呈Borang E的時候，必須附上7個部門的批准信（Supporting Letter），才符合要求，這些部門包括水務公司、國家能源、英達麗水、公共工程局、水力灌溉局、消防局等。

有了這些部門的批准信後，發展商才符合申請及取得入伙紙的條件，申請入伙紙是發展商的職責，而有權發出入伙紙的是地方政府。

blueyap82

度假公寓 不採標準買賣合約
梁鳳換來信指出，他向發展商訂購一間公寓，有關產業坐落在森美蘭州，售價大約是10萬2000令吉，在2000年5月10日簽署買賣合約。

當初購買時，主要是被8%回酬保證計劃所吸引，因此簽了一份7年的8%回酬保證合約，每年可獲得8151令吉的回酬，扣除維修費，每月可獲得529令吉的回酬。

不過，令他感到驚訝的是，今年9月15日，他接到管理公司發出一封通知信，終止8%回酬保證合約，而且不獲任何補償。

他說：我當初是深受8%回酬保證計劃決定購買，發展商的促銷員說，有了8%回酬，相比銀行的基本借貸率，買主只要向銀行貸款30年，不需要支付任何的費用，將可擁有該公寓。

結果事情發生了，回酬保證不到一年就被終止，發展商建築2千200間公寓，當中只有550間公寓有學生居住；換句話說，居住率大約是23%，明顯的，發展商興建太多的房子，導致供應過剩。

他們為了自己的利益過度興建公寓，而且僱用促銷員熱賣8%回酬保證計劃，而我們卻掉入他們的“圈套”。

他說，至今他只收到4164令吉，合約就被終止，留下我們面對銀行的債務，以及無止盡的每月管理費。

答：

陳鍾靈指出，度假公寓屬於商業產業，不在房屋發展法令管制範圍內，發展商也不受房屋部的管轄；另外，這位讀者當初購買有關產業時，不曉得買賣合約的內容如何說明。

這類產業採用的不是標準的買賣合約，而是發展商律師根據發展商的指示草擬的合約；因此，在沒有看過有關合約的內容之前，無法確定發展商是否有欺騙之嫌。

遇到這樣的問題，購屋者可以組織一個個購屋者委員會，向發展商施展壓力，必要的話，可能需要聘請律師，將發展商提控上法庭。

blueyap82

房屋保用期
FAN來信指出，他購買了一間雙層排屋，請問18個月的保用期是以那一個日期開始計算？

是以收到發展商的交屋信（2004年10月5日），還是10月7日拿鎖匙，或是9月13日批准入伙紙的日期為準？

答：

陳鍾靈說，根據房屋發展法令Schedule G第26項條文，購屋者在領取建好房屋的18個月內，若是新屋出現任何需要修補的地方，可以要求發展商儘快修補。

發展商在收到購屋者要求修補房屋損壞的信件、或是其他列明待修補文件的30天內，必須履行其職責，修補房屋有損壞的地方。

關於這位讀者提出的問題，陳鍾靈表示，所謂的保用期，是以交屋日信件算起的18個月內為準。

blueyap82

索償程序
Lau Kok Yin通過電子郵件指出，我在2001年3月3日與在新山的一家發展商簽署買賣合約，以購買一間公寓，至今發展商已經領取80%的屋款。

他問：我能否致函發展商，要求索取中期賠償，就是從2004年3月至2004年12月31日這期間的索償，同時，不放棄在交屋後提出的遲交屋索償。

假如在致函發展商提出遲交屋索償第一封信沒有回音後，接下來，我是否可以向房屋仲裁庭提出索償？

請告訴我向房屋仲裁庭提出索償的程序？

答：

購屋者向發展商提出索償，通常是在房屋建好後，確定逾期多少天才向發展商呈交索償信，當發展商沒有回應，才向房屋仲裁庭提出索償。

要向房屋仲裁庭提出索償，必須到房屋仲裁庭登記處索取Borang 1，填好後交給有關負責人簽收，接下來是等候他們通知何時出庭聽審。

假如不準備到房屋仲裁庭登記處領取表格，也可以從以下網址下載有關的表格，這些網址是：htp://www.kpkt.gov.my/tribunal或http://www.hba.org.my。

房屋仲裁庭電話：03-20924488；電傳：03-20934776；電郵：tribunal@kpkt.gov.my

blueyap82

索償程序
Lau Kok Yin通過電子郵件指出，我在2001年3月3日與在新山的一家發展商簽署買賣合約，以購買一間公寓，至今發展商已經領取80%的屋款。

他問：我能否致函發展商，要求索取中期賠償，就是從2004年3月至2004年12月31日這期間的索償，同時，不放棄在交屋後提出的遲交屋索償。

假如在致函發展商提出遲交屋索償第一封信沒有回音後，接下來，我是否可以向房屋仲裁庭提出索償？

請告訴我向房屋仲裁庭提出索償的程序？

答：

購屋者向發展商提出索償，通常是在房屋建好後，確定逾期多少天才向發展商呈交索償信，當發展商沒有回應，才向房屋仲裁庭提出索償。

要向房屋仲裁庭提出索償，必須到房屋仲裁庭登記處索取Borang 1，填好後交給有關負責人簽收，接下來是等候他們通知何時出庭聽審。

假如不準備到房屋仲裁庭登記處領取表格，也可以從以下網址下載有關的表格，這些網址是：htp://www.kpkt.gov.my/tribunal或http://www.hba.org.my。

房屋仲裁庭電話：03-20924488；電傳：03-20934776；電郵：tribunal@kpkt.gov.my

blueyap82

發展商賣了小巷
彥曉來信指出，我剛買了一間雙層排屋，本來所有邊屋都有小巷通行，現在發展商把範圍里的這些小巷賣給邊屋的屋主，造成目前的通行路只有屋前那條大路，如今回家要繞很大一個圈才可抵達，請問可否起訴發展商要求賠償？

假如到首邦市議會查看發展商是否已拿到加寬範圍的批准信，這對我準備採取的行動是否有幫助？

答：

購屋者協會的陳鍾靈指出，針對以上問題，這位讀者可前往首邦市議會投訴；此外，建築圖應該有顯示房屋的前後是否有保留地，有關圖測如果已獲得地方政府的批准，發展商不可能隨意更改。

blueyap82

建屋工程停頓了
蔡小姐在2001年11月29日簽署買賣合約訂購一間公寓，已支付10%首期及第2期10%的屋款，在這過程中，她曾致電發展商，獲告知工程已停頓，不會繼續施工。

如果要領回已付的錢，可致函發展商，大約在今年上半年內可領到錢。

她問：除了向發展商要求退還以上的錢，可否要求其他的賠償，如果可以，該如何進行？

答：

購屋者協會的陳鍾靈指出，購屋者可以致函發展商，促請發展商做出正式回覆，表明不繼續推展有關建築工程，然後要求發展商做出賠償。

發展商的回信可以做為購屋者要求發展商退款及賠償的憑據，除了要求退還已付的屋款，也可以提出其他方面的賠償，假如有貸款及購買房屋保險（MRTA），可以向銀行屬下的保險公司提出取消有關保單、並索回保費的申請，當然必須持有發展商證實不繼續推行有關工程的正式函件，還有是簽署買賣合約的律師費、以及利息的損失。

blueyap82

發展商只賠償50%
鄭先生來信指出，他購買的房屋已到了交鎖匙的階段，而且逾期9個月，他決定向發展商提出索償要求，結果發展商只答應賠償50%。

他問：是否可以爭取100%的賠償，該如何索償？

答：

陳鍾靈說，鄭先生首先應該向發展商提呈遲交屋索償信，說明遲交屋多少天、要索償的數額，假如發展商不答應，或者如信中所說的只肯賠償50%，那購屋者可以向房屋仲裁庭提出索償申請。

在辦理索償的過程中，可到房屋仲裁庭索取Borang Satu，填寫清楚各相關資料，例如名字、地址、電話號碼等等，確保所提供的地址是房屋仲裁庭能夠聯絡上的通訊處。

填好表格後交回給房屋仲裁庭秘書處簽收，然後等待開庭日通知，以出庭陳述索償事項。

購屋者簽署的買賣合約闡明，發展商遲交屋將需給以購屋者賠償，就是以日計屋價的10%，一些信譽較好的發展商多數會這樣做；不過，許多發展商都不履行合約的規定，沒有按合約條例賠償購屋者。

假如要領取Borang Satu，可以到房屋仲裁庭秘書處

索取或從以下網址下載：http://www.kpkt.gov.my/tribunal 或http://www.hba.my。

blueyap82

個別地契年限怎麼算？
迷惑的購屋者提問有關租賃地契產業的問題，他說準備在萬撓地區購買一間雙層排屋，不過地契屬於99年，期限只是到2059年，就是說剩下的期限不足55年。

不過，發展商卻說，2059年是總地契的期限，屆時申請個別地契的時候，其期限將重新開始計算，譬如說2005年成功完成個別地契的申請，就從2005年起算99年。

問：

1. 這話的可信度有多高？

2. 通常需要多久的時間完成個別地契的申請？

3. 個別地契的申請費用大約多少錢？

4. 有甚麼辦法可查詢發展商已提呈個別地契的申請？

5. 如果發展商不進行個別地契的申請，我們又能怎樣？有任何法令規定發展商一定要完成個別地契的申請？如果有的話，是否有期限的規定？譬如在交屋後的若干年內，一定要完成個別地契的申請？

答：

發展商的話並沒有錯，在發展商申請將總地契分割為個別地契後，地契的年限將重新算起，要知道發展商是否有提出申請，可以向土地局查詢，發展商若有提出申請，會給信土地局。

個別地契的申請需要多長時間，這沒有一個規定，不同個案的處理情況有些分別，至於申請費用需要多少錢，可以向土地局查詢，這涉及提供地段的資料給該局才能獲知。

blueyap82

土地割名需時多少？
黃小姐來信提問關於土地割名程序的問題，有關的土地位於增江北區。

她的問題如下：

1. 割名手續、所需文件、律師及土地局的收費、時間大概要多久？

答：

林若輝律師指出，要進行土地擁有權的轉移，必須準備的資料包括土地的地契、買賣雙方的身份證、地稅單等等。

假如地契年限是99年，必須尋求州政府的批准，這過程大約需要3個月，拿到批准後、才進行估價，整個過程大約要9個月。

土地進行估價後，可算出律師費及印花稅，律師收費是第1個10萬令吉1%，就是1000令吉、第2個10萬令吉0.5%，以此類推；不過，政府的印花稅則是第1個10萬令吉1%、第2個10萬令吉2%，收費的比率恰好相反。

blueyap82

產業“凍結”可買賣
劉國經：最近銀行有許多屋子要拍賣，如果那一間屋子擁有凍結（CAVEAT）問題，應該如何進行這項買賣程序？

答：

屋主對產業申請凍結，主要是保護他們的利益，屋主有權這樣做，也應該做；有意購買產業者，可到土地局查看有關產業做了凍結的日期，因為凍結過了6年就失效。

針對拍賣的產業，購屋者應向拍賣官瞭解，看看由誰負責解凍；此外，自己若看中心目中的房屋，也應對產業做凍結。

blueyap82

二手公寓無分層地契可賣嗎？
馬小姐說，她想購買二手公寓，地契是租約（Leasehold），可是，這公寓還沒有分層地契，請問：

日後當有關方面發出分層地契後，會是第一個屋主的名字嗎？

當她購買二手公寓時，分層地契是否她的名字？

假如發展商倒閉了，是否可以辦妥更改產業分層地契上的名字？

答：

購買二手公寓的買主，通過負責買賣合約的律師，會與一手賣主簽署Deed of Assignment，以便將公寓的擁有權轉移到二手買主。

當分層地契已經有了，發展商是否向土地局提出地契轉換名字的申請，如果答案是肯定的話，分層地契的名字將轉到第二個業主。

如果發展商真的倒閉了，會有接管公司接手其業務，負責處理未完成的事務。