【专题讨论】SxPEX 真假贷款节息，你真的已明白清楚了？？？

star2234

请问这个就是大家都在谈论的SUPEX吗？
昨天的报纸。。。。鸡婆跟它Copy 放上来！

房贷节省 利息妙招 2009/04/27 ●报道: 伍咏敏 摄影: 房子康

开源节流，是每个人一生都必须通过理财来达到的最大目的，尤其在当前经济不景气的情况下，更是一门非常重要的功课。 然而，除了吃少、穿少，还有什么方法可以更节省金钱呢？ 为了与大家一同探悉在目前金融危机的情况下，还有什么更实际的省钱方法，《理财第一》走访了房屋贷款节息专家黄天赐，以为读者带来节省房贷利息的一些知识。 如果你拥有产业，而且是透过贷款方式购买，以下8个问题你需要注意： ●您是否想过要节省您的产业贷款利息？ ●您是否想过提早还清您的产业贷款？ ●您是否想在退休以前摊还完您的产业贷款？ ●您是否想在儿女攻读高等教育之前，就还清您的产业贷款？ ●您是否想拥有更多的产业？ ●您是否想拥有更大的产业？·您是否想提早过一个零负债的生活方式？ ●您是否想提早过一个非凡自由，没有金钱压力的生活方式？ 如果你曾经有过以上其中一个这样的想法，你或许需要像黄天赐这样的节息规划专家告诉你，其实是：可以做到的，甚至可以达到节息10至90％！ 超越贷款节息 (马) 私人有限公司（SUPEX Mortgage reduction (M)Sdn.Bhd.)专家黄天赐说，如果没有进行适当的房贷节省利息（Mortgage Reduction），我们将很难实现“居者有其屋”的理想。 他指出，大部分人对于房贷的认识非常表面，殊不知，为了供养房子所付出的金钱，已远远超出了他们的想象空间。 他举例，如果一个人拥有一项总值25万令吉的房贷，贷款年份为30年，利率为7.5%，每月供款为1748.04令吉，在计算了实际利率约7.7633%及每月复利利息后，30年后，贷款者将支付高达62万9289.78令吉的金钱。 他说：“结果要支付的利息，远远比原本25万令吉的贷款数额高。实际的房贷付款，将是本金的二到三倍之多。”

[ 本帖最后由 star2234 于 28-4-2009 03:11 PM 编辑 ]

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黄天赐接受《理财第一》访问时指出，因此，购屋者有必要了解自己房屋的贷款合约条款，采取适当的应对措施，才能让自己节省许多不必要的利息开销，更早日跳出房贷的包袱，达到财务自由。

他说，了解了什么是“房贷节息”，就能达到以上的目的。

“贷款节息也是人生理财规划的一部分，而且也是其中非常值得关注的环节之一。”

他认为，购屋者只要了解了房贷节息，就可以达到节流的效果。而且，如果一个人做到节省金钱开支，负担减少了，自然更有动力去开源增加收入。

有技巧的提前还款·才能真正节省利息

黄天赐对《理财第一》说，提前还款(Prepayment)也是一种投资，如果在对的时间，作出适当数额的提早偿还贷款，将有助于节省大部分的利息开销，而且还可以通过杠杆原理为自己带来最大的利益。

无论如何，他指出，购屋者若要提前还款，则必须正确的通知银行及确保那笔款项准确无误的偿还贷款金额。

如何节息

他说，一般的贷款分前、中及后期。前期既是在买房子的初步阶段，中期就是供款的时期，后期则是完成供款后的阶段。

他指出，该公司的服务主要针对房贷中期，通过提前还款（Prepayment），即每个月多付一定比率的金额，或在最合适的期间注入一大笔金额，来达到房贷节息效果。

他透露，许多购屋者在签署买卖合约时，都没有真正了解到合约内容，而且也不明白。

“很多人并没有注意到合约里的提前还款的条文，因此，即便提前支付了还款，许多人还是必须付出非常重大的贷款利息损失。”

他强调，在这之前，购屋者必须了解一些房贷还款的概念：

●等额本息（Repayment）；

●本金预付（Prepayment）；

●贷款金额（Principal Reduction）；

●未来等额本息预付（Advance/ Excess Payment）。

他解释，支付等额本息就是指支付利息及母金，最耗利息；本金预付则是最有效的节息方式，因为除了原本每月支付的等额本息，也将提早支付利息及母金(prepay repayment)。

同时，贷款金额则只是提前支付母金，没有利息；未来等额本息预付的话，购屋者纯属提前支付等额本息，根本没有帮助递减母金及利息。

他指出，一般上，购屋者若根据合约供款，就称为等额本息；提前还款则是本金预付；而后两者都属错误的部分提前还款，并没有实际减少房贷本金和利息的缴付。

他说，如果做出错误的还款，则将无法为您缩短贷款时间或节省利息，所以即便有多余的金钱要进行提早还款，也要确保自己对银行作出了对的付款。

“要正确的提前还款确实不易，因为必须准确的向银行表达您的意愿，作出本金预付来达到节息效果，否则，您所预付的金钱可能只是贷款金额，或未来等额本息预付。”

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房贷利率高低不是关键 如何节息才是重点

黄天赐对《理财第一》说，如果投资者拥有多项产业，则必须选择节息效率最高的那个产业来进行节息。

至于差不多已经完成贷款的产业，节息的效率并不是很大，一般可以忽略。

他说：“如果你的房贷还剩下不到三分之一，我们就不鼓励你去进行节息动作了！”

他补充，要房贷节息，越早做就能省更多，但是，如果方式错误了，可能缩短了还款时间，但也未必省到钱，因为方式不对。

不鼓励公积金还房贷

另一方面，利用公积金来偿还贷款金额是现在相当流行的做法，然而，黄天赐认为，公积金顾名思义就是用来养老的基金，因此，并不太赞同利用该笔款项来偿还房屋贷款。

尽管如此，他说，若真的打算动用一笔公积金来偿还，就须以正确方式完成。

“由于许多人都不会理财，因此，用公积金来提前还款还是不错的选择。”

此外，针对目前较低的利率水平，他说：“国行下调目前的利率水平，许多购屋者可以减少供款，但是，要注意如果现在减少缴交房贷，未来就会拉长了贷款期却必须支付更高的金钱。”

有鉴于此，他劝促购屋者，在目前艰难的时刻，即便要减缴房贷，也必须三思而后行，不要为了解决燃眉之急而忽略了长远的因素。

黄天赐说，对他而言，房贷节息才是购屋者跳出房贷债务最好的方法，因此，借贷利率水平反而是其次。

他认为，银行的借贷成本都差不多，因此必须维持一定程度的贷款利率才能赚钱，所以基本上各个银行的贷款利率配套都大同小异。

他说：“当然，现在的利率已经下降，如果进行房贷再融资（re-finance），必定可以减少利息，但还是必须辅之以房贷节息，才能节省更大笔的利息支出。”

例如，如果你目前的房贷利率是7％，而降息后金融机构可能提供的利率只需要5％，这个时候再融资，自然利息会降低。

但是，他认为，房屋进行再融资后，千万不要把钱投资在另一项件产业，这是不明智的做法。

他比喻：“以再融资的方式进行另一项产业投资犹如从小河，跳入了大河，再由大河跳入大海。”

“我鼓励大家尽早脱离‘债海’，才是上上之策，才能够活的自由！”

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房贷优惠利率 小心“看得到吃不到”

目前，各家银行都会推出一些吸引人的房贷优惠配套，例如第一年的利率只有2.8％，第二年只需要5％，第三年之后才是固定的利率。

对于这些优惠配套，黄天赐提醒购屋者必须充分了解，自己是否能够真正从中受惠。

他说，购屋者不能只看房贷第一年的优惠利率，因为，一般它会显得相当诱人，但接下来的贷款利率如果更高，就会抵消了之前的“好处”。

此外，他补充，如果房子是兴建中的就要更加注意，因为一般文件及手续等处理时间会拖长，如果期间银行的房贷被拖慢了，那么购屋者能够享受到的第一年利率优惠，就会大打折扣了。

房贷节息请专家代劳 “打蛇要打七寸”

所谓“打蛇要打七寸”，就是说处理任何事情，一定要切中要害，才能事半功倍。

黄天赐对《理财第一》说，对于房贷节息，购屋者确实可以自行处理，惟请专业的专家去处理，进行房贷节息时就能够达到事半功倍的功效。

他接受访问时说，超越贷款节息（SUPEX)成立了8 年，该公司的目标是协助购屋者，以节息的方式跳出他们的房债，并缩短贷款期限。

“我们完全是一家合法的公司，因为我们有许多钻研房贷数十年的专家，他们凭着专业的知识，透过客户的房贷合约内的条款，去跟银行进行谈判，使到客户可以透过一些途径去节省利息。”

他解释，该公司主要为客户提供贷款分析、贷款时拟定最节省利息的贷款配套，在重新融资阶段评估与选择最节省利息的配套等服务。

另外，超越贷款节息公司也举办贷款节息讲座、贷款节息培训营等。为顾客提供的服务包括房贷节息计划（Mortgage Reduction Plan ）及房贷节息咨询（Mortgage Reduction Consultation ）。

尽管，该公司是该领域的市场先驱及领导者，他坦言，不介意出现更多竞争。

不谙法律程序 成功几率较低

黄天赐补充，一般上，购屋者本身可以处理这些事情，然而，由于他们对于相关的法律程序不太熟悉，所以成功的几率比较低，通过专人的协助反而能事半功倍。

他说，传统上，提取公积金供屋的款项将流到贷款金额（的户口内），虽然能够节省一些利息，但比较之下依然效果不太大，所以要确保它做到进入本金预付（的户口内），才能节省更多利息。

另一方面，由于一般打工族收入一般不太高，又加上年轻的购屋者根本没有一大笔的金额作出本金预付，因而该如何节息？

黄天赐说，他们可以每月多预付10至20％。若真的没有多余的钱，通过双周付款一次的方式，则可以不用多付还是达到节息效果。

本金预付也要看时机

尽管如此，他强调，普通人要准确无误的与银行协调，以作出本金预付或调整付款的期数，或许不太容易。

他认为，本金预付非常重要，若使用一大笔金额做一次便足够。

他说：“我们将通过专业分析，计算出合适的偿还及最好的时机。”

他透露，本金预付也要看时机，因此，一获得了银行贷款的合约后，便应该及早向专人洽询。

“越早开始节息计划，就能省更多，若已达到贷款期限的三分之二，就已经无法达到最大的效益了。”

他补充：“提前付款也是投资的一种，今日，若您付出了一笔钱，未来你却省了更大笔的利息开销，节省到的钱就可以做其他用途了。”

另外，针对市场上最近非常流行的混合型房贷计划，他表示，购屋者要谨慎，因为，他们可能误解了自己已经预付很多本金，然而实际上，他们只做了未来等额本息预付。

他说，未来等额本息预付实际上无法节省到金钱，只是缩短了供款期限。

惟购屋者还是可以通过专人的协助，对准上述房贷配套，作出正确的本金预付而非未来等额本息预付。

另外，他也说，目前，马来西亚并没有房贷节息法令等确保消费者能够支付合理的利息。而且，这领域在马来西亚还是灰色地带。惟通过研究贷款合约里的条款，节息方式是完全合法的。

签署房贷合约·推荐固定利率

针对贷款合约的条款内容，他说，签署贷款协议书时，购屋者要留意的事项包括利率的日期，如果出现奇数利息就一定要还清，否则就会变成母金，加上复利效果就要支付更多。

另外，在购屋时，要注意的事项包括合约上，还款的日期。黄天赐说，在马来西亚，合约日期一般分为合约月分、合约生效后，下一个月的第一天，每月1号及及各别银行所定下的日期。

他指出，购屋者必须注意每月1 号的合约，因为很可能会多付，也可能会少付。

另一方面，针对浮动利率与固定利率的贷款配套，他认为，固定利率贷款配套更优。

他说，全球在1980年以前，世界上更国房贷都是固定利率，在1981年浮动利率出现以后，银行便出现了过度收费的可能性。

在美国，约有47.5% 的贷款都面对过度收费的厄运。

他说，如果在目前经济不景气的时候，由浮动利率贷款配套转到固定利率贷款配套，无疑是明智之举，若加上节息的工作，就非常完美。

未签署买卖合约前 先找银行谈房贷配套

此外，询及对于买房子初期，要如何节省利息和避免出现被罚款的遭遇，黄天赐说，由于法定购屋者与发展商签署买卖协议（S&P）后的3 个月内，银行必须款项支付发展商，但由于银行借贷协议等文件常常会拖长时间，导致银行出钱予发展商的期限经常超过法定的3 个月及1 个月宽限期，购屋者就必须赔上许多利息。

有鉴于此，他建议，购屋者在购屋时，支付了发展商订金后，可以先洽询银行，安排贷款事宜，在获得了贷款预先批准后，才与发展商或售屋者签署买卖协议。

“这样，购屋者就不会因为时间拖长，而必须支付偿还发展商所收取的利息收费。”

跳出债圈四部曲

1.（跳入债圈计划）分析

2.（跑出债圈计划）拟定

3.编订贷款节息计划

4.执行贷款节息权利

资料来源：超越贷款节息（马）有限公司

jasonhanjk

谢谢分享。

可怜那些将被骗钱的人。

纸鹤

那天报纸登到很大一下的喔....

star2234

原帖由 纸鹤 于 29-4-2009 12:08 AM 发表
那天报纸登到很大一下的喔....

我没有买报纸，是网上找到的。

thomas8882

都上报了啊！难道是公开欺骗社会吗？
如果有人被骗，要他们站出来咯！
怎么没人投诉啊！
南洋商报怎么说？
叫全马各大银行出律师信告SUPEX毁谤咯。
怎么没银行出声呢！
你们的利益都在哪，谁会帮你们出头。
一句话政商勾结。。。。。。

jasonhanjk

原帖由 thomas8882 于 29-4-2009 02:24 PM 发表
都上报了啊！难道是公开欺骗社会吗？
如果有人被骗，要他们站出来咯！
怎么没人投诉啊！
南洋商报怎么说？
叫全马各大银行出律师信告SUPEX毁谤咯。
怎么没银行出声呢！
你们的利益都在哪，谁会帮你们出头。
一 ...

Conflict of interest.
各位认为呢？

http://cforum1.cari.com.my/viewthread.php?tid=1461417&highlight=%2Bthomas8882

SUPEX恭喜 SUPEX 明天庆祝10周年!
很多大马人对产业贷款的无知，而白白付出重大的利息给银行！
请大家留意明天全马各大报章。

thomas8882

来来来看报纸






[ 本帖最后由 thomas8882 于 30-4-2009 03:27 PM 编辑 ]

thomas8882

thomas8882

卡帖。。。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 thomas8882 于 30-4-2009 08:44 PM 编辑 ]

thomas8882

本人不是打广告，既然要讨论SUPEX,请看看内容，谢谢分享.

[ 本帖最后由 thomas8882 于 30-4-2009 08:48 PM 编辑 ]

天猪.

我就是其中一位受害者。。。

cocomalaso

呸，我看到他那张脸，就肚烂到他的脚趾跟。
我没付过钱让他为我 “节息”。

以他那种所谓的节息法，楼上的大大有谁想要，我只收一餐 mamak nasik lemak ayam + teh o ais limao.

牛市

原帖由 天猪. 于 1-5-2009 10:18 PM 发表
我就是其中一位受害者。。。

你真可怜，我看到那个大卫黄就想吐，他不知帮了多少人洗脑，很多人还把他当成救世主，真不要脸:@ :@ :@

天猪.

原帖由 牛市 于 3-5-2009 12:27 PM 发表

你真可怜，我看到那个大卫黄就想吐，他不知帮了多少人洗脑，很多人还把他当成救世主，真不要脸:@ :@ :@

也怪自己当时傻 ，当时也没查清楚。。其实当时我也感觉有点怪怪，可是他又会搬一大堆理由反叛你，把你弄到晕头转向，当时就傻傻的以为能剩下几十千的利息，付他那consultant fee，也是值得的。。。唉！！！

gracefoo76

原帖由 天猪. 于 1-5-2009 10:18 PM 发表
我就是其中一位受害者。。。

哈。。。哈。。。我也是。。。我花了6400 去王先生的seminar。。。听了几天的废话。。。
原本有朋友要拿SxPEX的服务，我都教他们自己去银行，自己做。。

gracefoo76

原帖由 thomas8882 于 24-2-2009 09:11 PM 发表
信者节息，疑者付息！

你中毒太深了。。。
我也是花了6400 join他们的笨蛋。。。
但我的良知知道自己被骗了，也不会为了回本，而向别人promote SxPEX...
我自己去银行亲自settle。。。easy and simple...only one month get approval....

回头是岸。。。。。

nayiq

原帖由 gracefoo76 于 4-5-2009 01:59 PM 发表
你中毒太深了。。。
我也是花了6400 join他们的笨蛋。。。
但我的良知知道自己被骗了，也不会为了回本，而向别人promote SxPEX...
我自己去银行亲自settle。。。easy and simple...only one month get appr ...

干吗不在seminar那里骂他？你是当事者，应该可以当面和他对质。