|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 09:52 AM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 10-11-2015 08:10 PM
对，算一算我们也讨论了三年了。
你一直说我亏，我觉得好诧异，因为我的下一间还没买，你怎么能未卜先 ...
你最主要是没有把自己的精神成本，来回成本，过桥费用和新山居住的额外租金收入考量在内。
那个个人所得税你高估了，因为是progressive tax.
当考虑卖价的时候，你没有把cov （装修）和楼层的因素考虑在内。如果我没有记错，你那间是在大巴窑，对吗？我个人认为大巴窑是一个很好的区来的，就算短期受压，你也要考虑将来重新买入的成本。另外一个主要因素也就是我一直要表达的，你没有把5 % absd 考虑在内。
另外，我不晓得你有没有给agent fee, 这个也是在買會的時候，要考慮的成本。單單以賣價對買價，有欠公道。
我这样说吧，我买那间公寓，我自己不用给房租，老婆不用给房租，妈妈不用给房租，但是妹妹补贴我一点，但是他的租金是远比外面低的。这些都是所谓的机会成本。
我買這間公寓的時候，最主要原因還是老婆喜歡那的環境和實用面積夠大。至於後來的種種冷却措施，是我始料未及的。可能是我年龄还轻的关系。
而我不像你们拥有车子，可以忍受来回的煎熬。我好几次开玩笑的提议我卖掉这间房子，搬去别边住，我老婆都几乎脸都黑去了。
你的大巴窑组屋的租金就算只是出租房间，都已经远高于总供期了。在这种情况下，除非你真的把进出时间全部aim 準，不然是很難最大化利潤的。
而且，房產市場和股票市場最大相同的地方，就是他們都有weak hands, 起初下跌幅度一定比較大，跌了一段時間，跌幅就會放緩，然後進入鞏固期。
而何時進入鞏固期，這是比較難估計的。
但是長期受壓的商品，如果消息突然轉好，將會在一開始的時候，猛然向上衝，過後升幅放緩，新山房地產就是最好的例子。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 09:55 AM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 10-11-2015 07:45 PM
抱歉迟回复你，今天去Horizon Hill看屋子了，现在gateway不止一间卖600多千，有一些的装修还蛮美的。
嗯，680 千和601 千還是有差別的。
如果lelong 的話，可以找到更便宜的。
The greens 如果有700 千以下的，記得通知一下。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 10:00 AM
来自手机
|
显示全部楼层
rhb 发表于 10-11-2015 10:29 PM
Fooklai 兄， 你还没加入你卖屋后所获得的equity 在CPF 为你赚取的收获。应该会为你减低不少所谓的时间成本
那個只是拿房價的大概幾% 罷了，影響不大。除非樓主把自己賺到的錢，在別邊大賺一筆，那又不同說法，但是如果是那樣算的話，那麼複雜定將會大大提高。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 10:45 AM
|
显示全部楼层
我觉得measures会保留至少2-3年，存钱是对的，如果突然有什么风暴来时就能派上用场了。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 10:50 AM
|
显示全部楼层
装修比较好的gateway unit比较接近700千，the green and the hills 由于受制他们跟发展商买价的问题，目前并没有掉的太低，但经纪一直不停的说，价钱可以谈，一直让我们出offer给屋主。我打算买两间，其中一间是拿来自己住的。也可能先买自住的那一间，要看有没有好康。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 11:04 AM
|
显示全部楼层
其实目前看来反而是我之前提到的另三个项目在现在的市场还好，因为主要是本地人居住的地方。不像HH会比较受外地人的影响，当然如果市场好的时候HH上的也比较快。
你说的对，如果汇率没有崩，是应该不会回落这么多。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 11:22 AM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 11-11-2015 10:50 AM
装修比较好的gateway unit比较接近700千，the green and the hills 由于受制他们跟发展商买价的问题，目 ...
我认识的网友在一年前，the gates 760 千的时候吃了好几间进来，不懂他现在还可以承受吗？
The hills 主要是semi d 和 独立式，我不太了解价钱。
但是the greens 和golf east 比较的话，就是the greens 比较值得。我的朋友是这样说的，因为他说看得出finishing 有差。
Valley west 就来拿钥匙了，我期望不会有太多问题。
其实，你拿valley west 比较小间的比较，建的时候好像是卖700 多接近800 千左右。现在也是卖800 出一点。
大间的卖比较贵。我个人是比较喜欢大间的。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 11:29 AM
来自手机
|
显示全部楼层
|
楼主，你说数目小，这就不对了。你仔细算下卖屋净得，决对不是小数目因为包含了之前的头期，principal payment 和利润。也一点也不复杂，将净得 x CPF每年的回报率就可已了。这様来对比才够完整准确。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 11:36 AM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 11-11-2015 11:04 AM
其实目前看来反而是我之前提到的另三个项目在现在的市场还好，因为主要是本地人居住的地方。不像HH会比较 ...
这个我买的时候就想到了，在a 区和b 区，我选择了b 区，因为当时发展商卖比resale 便宜。现在是resale比發展商便宜。
給你一張最新的價錢表參考： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 11:42 AM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 11-11-2015 11:04 AM
其实目前看来反而是我之前提到的另三个项目在现在的市场还好，因为主要是本地人居住的地方。不像HH会比较 ...
我覺得另外一個主因是hh 太多屋子同一時期竣工，而整個b 區的demand 跟不上來。
你所說的3 個project, 有這麼多units 一次過出來嗎？
我看到的是golf east, 過後就到the green, canel garden 和valley west完成的时间都相差不远。
.valley west 是最后一个，所以只要我可以守，价格方面其实不是一个很大的问题,因为supply 迟早都是会deplete 的。现在只能期望那些weak hands 快快把房地产给放了。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 11-11-2015 12:07 PM
来自手机
|
显示全部楼层
rhb 发表于 11-11-2015 11:29 AM
楼主，你说数目小，这就不对了。你仔细算下卖屋净得，决对不是小数目因为包含了之前的头期，principal paym ...
我算nett 150 千gain, 不算agent fee, 不算装修和维修。
150 千cpf oa 是2。5%，两年利息大概就是7 千新币。
如果是放普通定期，利息是没有这么高的，大概1 - 2 % 这样。
这是难算的账，不过仔细算，还是可以慢慢算出来的。
单一价格走势来看，价格持守方面似乎比我的那一间弱。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 08:07 PM
|
显示全部楼层
没有，那三个项目大多是慢慢卖的。的确，HH的supply太多了。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 11-11-2015 09:40 PM
|
显示全部楼层
本帖最后由 FookLai 于 11-11-2015 09:46 PM 编辑
嗯，从卖了hdb回到cpf的钱，一年的利息大概也有3000新币左右吧。。。所以hdb其实净租金一年大概也只有7000新币。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 12-11-2015 12:46 AM
来自手机
|
显示全部楼层
|
如果所谓的机会成本才不过 $7000 一年，来换取观望的机会买低价货，我觉得还好。再加上如果美国12月加息，那$7000还有被压缩的空间。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 12-11-2015 10:42 AM
|
显示全部楼层
再加上其实价钱在两年后已经下了65，000。那7，000一年的机会成本简直就是太合理了，就算价位保持在现在的阶段，我等九年都可以。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 12-11-2015 03:06 PM
来自手机
|
显示全部楼层
rhb 发表于 12-11-2015 12:46 AM
如果所谓的机会成本才不过 $7000 一年，来换取观望的机会买低价货，我觉得还好。再加上如果美国12月加息， ...
嗯，你好像搞错了。
这个利息是7 千块两年，依照你们的推论，你们应该是要这个数目越大越好，而不是越少越好。说说下，你们自己犯糊涂了？
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 12-11-2015 03:17 PM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 12-11-2015 10:42 AM
再加上其实价钱在两年后已经下了65，000。那7，000一年的机会成本简直就是太合理了，就算价位保持在现在 ...
你卖的时候的经纪费用？
再买多一间的时候的经纪费用？
还有装修费？
Absd 5 %? 律师费？
如果你单单卖了，不买回一间，就是赚。
但是长期，还是难赚，因为你那间租金高，供期低。
卖容易，买回来难。
还有那条桥卡关的问题？过路费一直升，车油钱等等呢？更加无可估算的是为了上班早起，精神上的损失。
还有，最近组屋转售价好像企稳了。我还在等数据出来。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 12-11-2015 03:39 PM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 11-11-2015 08:07 PM
没有，那三个项目大多是慢慢卖的。的确，HH的supply太多了。
慢慢等咯。。。反正总有卖完的一天。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 12-11-2015 04:26 PM
|
显示全部楼层
卖的时候的经纪费用 - 2600 跟经纪说好了是fix的，不管卖多少。
装修费 - 少于5千。
买多一间的时候的经纪费用 - 不知道，还没买，但我的经纪告诉我新加坡买公寓，买方是不需要给经纪费的，要就给个红包。
来回的精神在享受美味佳肴还有舒适的空间同时补平了，有的有失，很合理。
过路费还有油钱？也省了新加坡的parking，较便宜的消费（衣食住行）也大概能扳平。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 12-11-2015 04:42 PM
来自手机
|
显示全部楼层
FookLai 发表于 12-11-2015 04:26 PM
卖的时候的经纪费用 - 2600 跟经纪说好了是fix的，不管卖多少。
装修费 - 少于5千。
你觉得有赚就好。
我说的买家经纪费是说你买回组屋的话，如果买公寓又另当别论。但是公寓你要买的那个segment 的跌幅，又不是那么严重。更够力的是，还要给5 % absd. 公寓一年租金大概3.5 到 4 万，3 年就10 到12 万了哦？ 利息开销才多少而已。
现在你知道我为什么说你要买的那个segment 不太会掉了吧？
那该死的absd ，我想到就讨厌。不过没有它，价格疯涨，还是有它比较好。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
 本周最热论坛帖子
|
1560 
132
