房市的外围因素威胁更大

strongchicky

allfree 发表于 2-11-2013 06:59 PM
要知道QE的流程请密我。。。。一定给你满意的答案。。。

我也想了解多些。

missemma86

allfree 发表于 2-11-2013 06:59 PM
要知道QE的流程请密我。。。。一定给你满意的答案。。。

请你pm 我QE 的流程…谢谢了

allfree

strongchicky 发表于 3-11-2013 06:16 PM
我也想了解多些。

呵呵。。。要知道请密我。。。不然离题了。。。谢谢

财聚人散

今日星洲日报很精彩：http://biz.sinchew.com.my/node/84770?tid=6

薩雅吉達斯：金融危機沒有完美結局
2013-11-03 19:00      

不知不覺，2008年掛起的金融風暴已歷時近5年，然而，當全球處於美國退市和不退市的邊緣，想不到全球經濟將有甚麼樣的結局時，著名財經撰稿人薩特雅吉特達斯（Satyajit Das）卻語出驚人——在債務堆積出來的經濟美好幻像下，未來全球經濟崩潰的幾率為20%、經濟呆滯的幾率達75%，而經濟變得更美好的幾率只有微不足道的5%！



薩特雅吉特達斯：全球經濟呆滯幾率75%。（圖：星洲日報）

若這話屬實，那之前市場一路唱好的新興市場又會有甚麼樣的結局？今天，就讓達斯用《小紅帽與大野狼》的童話故事告訴你。
或許，在看這則童話故事時，大家也可以先猜猜誰是大灰狼？因為詭計多端的大灰狼，正是這一波危機的大贏家。

很多人應該都聽過《小紅帽與大野狼》的故事：

小紅帽有天應媽媽的囑咐，準備把食物送給住在另一個村莊生病的奶奶，卻在森林裡碰到了一隻大灰狼。大灰狼想把小紅帽給吃了，卻又不敢在光天化日下這麼做，便先上前和小紅帽搭話。狡猾的大灰狼得知了小紅帽要去的地方，於是想出了一個計謀，提議小紅帽順道摘些花朵。小紅帽聽信了大灰狼的話，在樹林裡趕蝴蝶編花束。奸詐的大灰狼此時則先趕到了小紅帽奶奶家把奶奶給吞了，再穿上了奶奶的衣服躺在床上，當小紅帽來時沒有認出大灰狼，也被牠吞了下去……

這波金融風暴中，誰是小紅帽？誰是大野狼？
達斯的答案可能讓身在新興國家的你有些失望，因為新興市場正是受騙的“小紅帽”。

亞洲新興國險況百出

“是的，很多人會說，這次不一樣，亞洲新興國家的經濟條件已較亞洲金融風暴時優，但事實上，今天的新興市場，也是靠著舉債去推動經濟……當前的經濟放緩恐怕是先兆。”

也是國際金融公司S Das & Associates顧問的薩雅吉達斯在“金融童話故事——金融大危機能否有個美好的結局？”的講座後受訪時直言不諱，在舉債節節攀升和經濟成長放緩等利空肆虐下，一旦美國於明年退市，亞洲金融風暴可能一觸即發。
對於達斯，“這次和亞洲金融風暴不一樣”的說法，顯得過於樂觀，因為結構變動只能夠暫緩金融危機，實質經濟和金融脆弱度，已加劇了風暴的風險。

新興市場的脆弱問題——固定匯率、外匯儲備低、海外債務等問題已解決，能夠避免新興市場陷入“死亡漩渦”，但本國貨幣債務提高的同時，未對衝的外幣債務也顯著，因此，即使當地貨幣主導了債務，外資持有的比重也高，尤其大馬、印尼等國家。
“外匯的疲態將導致外資出場，提高借貸成本並降低資金的可得性，而基本面的脆弱和外圍經濟發展的低落，也限制了政策的選項。”
他直言，各國的政策反而令問題更加惡化。

全球經濟處亂象

達斯坦言，全球經濟已處於一片亂象，大家都在靠舉債去堆積資產泡沫，即使是新興市場，也面臨了內外問題，這種經濟幻影總有爆破的一天。
在他眼裡，新興市場對外面臨了海外資金和匯率震盪、經常賬萎縮；對內則面對政府財政預算衰退、銀行系統動搖、經濟結構問題的挑戰。
他認為，新興市場債務高、陷入中產收入瓶頸、經濟成長放緩、通膨升溫等風險，都已逐步浮出台面。
“只要資金撤回勢必引發連鎖效應，匯率急挫-資產價暴跌-銀行業者蒙受虧損——金融市場大跌——利率上調等，這些問題將影響舉債過度的人，最終再延伸出銀行和產業領域受創等問題……”
他說，過去12個月，投資者對新興市場的隱憂已提高，反映了經濟成長走軟和資金流入潛在逆轉的風險。

外圍拉警報大馬雙重打擊

包括大馬的東南亞經濟體高度依賴中國，一旦以中國為首的新興市場，悄悄掛起經濟風暴，難免難逃劫數，而大馬因財政預算不大，經濟政策彈性有限，面對經濟風險的籌碼也明顯降低。

達斯直言，大馬和其他東南亞或新興國一樣，同樣擁有本身的問題，即使大馬擁有轉型計劃，但在全球經濟掛鉤下，無法對外圍風險置身事外。

“大馬的經濟和中國息息相關；資源豐富卻面臨油價潛在下挫的風險，一旦外圍經濟拉起警報，大馬經濟勢必受雙重打擊。”
對達斯來說，東南亞各國也擁有種種的潛在危機，以大馬為例，外資在大馬的政府債持有率達近40%；大馬的消費者債務佔國內生產總值比例，已較2007年顯著上揚，並激增至約80%。

“外資隨時逆轉是疑慮；經濟成長和消費信貸相關，較低收入群的家庭舉債提高更增添了金融的脆弱度。”他直言，大馬在國
家財政赤字高企之下，財政政策調度的空間已不及以往。

消費稅須確保經濟長期成長

對於大馬致力推出措施以改善財政地位，達斯提到，現在，全球包括新興經濟體，皆因預算萎縮而提高稅收，惟問題是，當經濟萎縮時，這些舉措可能對經濟成長雪上加霜。

“消費稅是個好的機制，但重點是這項措施必須能夠確保經濟的長期成長。”

達斯在被問及大馬推行消費稅的看法時也提及，消費稅是擴大國家稅收的管道，只是，大馬政府其實應早在過去數年前就開始推動消費稅。

美國危機最大贏家？

金融大危機最後的大贏家是誰？那恐怕是童話故事中的大野狼，即是將“問題”輸出其他國家的美國！

美國“出口”問題

“美國能夠隨時退場？其實也是另一個童話故事。不過聰明的美國，懂得將｀問題’出口到全球各國，令其他國家被迫和它分擔苦頭。”
達斯分享到，雖然說新興市場的經濟出問題，也會波及發達經濟體，因目前新興市場佔全球經濟成長的60至70%，惟有趣的是，有個國家可能例外，那就是之後料成為資金回流的目標據點——美國。

風水輪流轉，若以實質經濟來看，美國接下來的表現料較其他國家略優，因美國的經濟將佔全球GDP的25%、人均GDP高；基於對全球貿易的涉足率僅15%，美國對外受到的衝擊也降低；美國的淨外債僅佔國內生產總值的26%；自2008年至2012年，美元已大幅走貶“別忘了，美國還有許多軟硬的勢力，如軍火和文化行業出口，還有美國具備了美元作為各國儲備金的優勢。”

然而，對於美國經濟改善將造福新興市場，達斯卻有所保留，直言當一個國家的經濟成長僅介於2至3%時，可能只會變得更加封閉。
“雖說美國經濟有望超越同儕，但整體經濟成長勢頭也有限，在這種情況下，美國只會更加往｀內’看，恐怕無法為其他新興市場帶來明顯的經濟好處。”

當退市論四起時，投資資金立即轉向以美國為首的發達經濟體，導致新興市場的資金大幅外流，新興市場的貨幣也急挫，貸款率走高。

美實體經濟和基本面脫鉤

儘管如此，他強調，美國情況只是較同儕略優，實體經濟和基本面依然脫鉤。

“金融危機以前，美國是以4至5美元來創造1美元的經濟成長，但今天，美國是靠著10至18美元的債務去創造1美元的經濟成長。”
他直言，傳統的經濟動力是人口、新市場、生產力或創新力，然而，現代的經濟動力是債務或金融化。

“今天，美國和許多國家致力降低債務，只是，舉債去推動經濟成長很簡單，但去槓桿化卻是個非常艱辛的任務。”
他遺憾地說，歷史不斷在重演，經濟衰退，各國就祭出量化寬鬆政策（QE）來提振經濟，只是，後來經濟轉強同時又延伸出許多毒的副作用，後來嚷著退市，利率又隨之走高，經濟成長又再度放緩。

新興市場真實VS非真實

“亞洲金融風暴的教訓已被拋諸腦後，新興市場的危機風險非常真實……”
達斯區分了“真實”和“非真實”中的新興市場。現實中的新興市場的經濟，是由基礎發展、人力未充份使用、廉價勞工、低成本結構所支撐，一些新興市場，可能是原產品富足、國內儲蓄高、人口統計正面；非“真實”的新興市場則是，政府直接融資投資和消費成長，靠著國內信貸的擴張，及新興市場經濟基本面的優勢感帶動外國資金的湧入。

達斯也提到，當全球金融危機在2007/2008年引爆時，發達經濟體經濟放緩導致新興經濟體的經濟急挫，為恢復經濟成長勢頭，新興市場調整經濟發展模式至更加依賴債務，促使一些國家，包括中國和印度，出現雙位數的經濟成長，然而，這些經濟體當前的光芒已不再，按年經濟成長皆跌破10%。

近年，新興國家的總信貸成長已自2008年的10至30%債務水平狂飆，尤其亞洲新興國，債務佔國內生產總值（GDP），超過150至200%，已是普遍的事。

此外，許多新興國家的銀行信貸激漲，大部份國家超越了亞洲金融風暴時的水平，政府融資了許多和政治相關且“昂貴”的計劃，更令銀行和投資者曝露於風險中。

短期資金流入導致經濟失衡

另外，自2009年以來，流入新興市場的基金高達3.05兆美元，這些短期的外資流入，已導致新興市場的經濟失衡。
“短期資金流入已提高了新興國家的國際收支，經常賬佔GDP比重，自2006年的約5%急降到1%，而外圍經濟的艱鉅，也導致新興國家漫長且懸而未決的結構弱點浮出台面。”

達斯說，投資者擔心新興市場受困於中產階級的收入陷阱，當人均GDP達約1萬5千美元時，經濟成長將顯著走軟。

“地雷”處處投資須先保本

隨經濟前景悲觀，投資也如處處是“地雷”，達斯一席“就連一級的投資產品，也可能像｀鐵達尼號’般下沉。”的話，是否一語驚醒夢中人？
“股市已被扭曲、固定利率已非常低、產業價因寬鬆的利率政策而水漲船高，即使是珍貴的金屬，也還未自80年代的初期恢復元氣。”
即使唱好美國，達斯不認為，美元是值得投注的資產，因美元和日圓及歐元一樣，經濟基本面依然疲弱。

“我想我可能會買美國的硬資產……或許可以尋求投資像食品、能源和軍火之類的重要品。”
他不忘強調，在經濟的亂世中，必須要接受經濟的現實面，投資還得先確保保本。
他也道出當前基金投資的缺陷，直言今天的基金投資皆以基準指數為指標，卻忽略了絕對回報。
“曾經有個基金投資，以5%超越基準指數說｀超越大市’，但當我深入瞭解，這個基金的絕對回報是-33%。”

結語：

在作家佩羅的版本裡，小紅帽被大野狼吃了是故事的終點，但在後來的意大利版本裡，小紅帽在沒有得到其他人的幫助下，憑著自己的智慧逃出了大灰狼的掌心，又另一版本裡，一位獵人路過，把狼殺了，並把兩人從狼肚裡面救了出來……

若說經濟學家是悲觀的，或許，新興市場的投資者，依然可以盼到“小紅帽和大野狼”的另一個結局。
然而，值得注意的是，達斯曾贏得“先見之明”的美譽，因為他早在2007年全球金融危機爆發之前，就在《交易員、鎗和鈔票》一書和名為“即將來臨的信貸崩潰”系列演講中深刻剖析了現行世界金融體系的結構和風險，並指出危機不可避免，而歷史也證實了他的預言！

簡介
薩特雅吉特達斯是一名在國際上廣受讚譽的金融專家，他在全球貨幣市場上打拼了30多年，曾是澳洲聯邦銀行（CBA）、花旗集團（CitiGroup）和美林證券（Merrill Lynch）的前銀行家，也曾在T N T集團投資部任職，並為銀行、基金經理、企業和中央銀行的顧問。

達斯也是著名作家和財經撰稿人，撰寫了許多有關衍生工具和風險管理的專業書籍，風靡全球暢銷書包括《交易員、鎗和鈔票》和《極限金錢：世界的掌控者和風險的膜拜者》。

達斯曾在一些重要的紀錄片中出鏡，如由查爾斯弗格森（Charles Ferguson）導演並獲得2010年奧斯卡最佳紀錄片獎的《監守自盜》（Inside Job）和BBC於2009年出品的電視紀錄片《高風險的把戲》（Tricks with Risk）。

allfree

财聚人散 发表于 4-11-2013 10:30 AM
今日星洲日报很精彩：http://biz.sinchew.com.my/node/84770?tid=6

薩雅吉達斯：金融危機沒有完美結局

众人皆醒我独醉？？。。醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。。一切的开始都不是为了完美结局。。

财聚人散

I.haven 发表于 1-11-2013 12:37 PM
谢谢回复外加精彩的分析
我对房地产是一知半解，很多时候是道听途说
看报纸，网页，听朋友分享消息，所 ...

”很多人都一样，很容易被周围的氛围所影响，都是听说谁谁谁一转手就赚了多少，以后房子会更贵等以至心痒加入房地产投资。“

我最近读过一本书《快思慢想》，作者为心理学博士，2002诺贝尔经济学奖得主 Daniel Kahneman：



博士的理论认为，人脑对讯息回馈的反应处理基本上交给两个部门：系统一与系统二，系统一通常打头阵，负责处理直觉的问题。如果问你2x2=？，系统一“想都不用想”就会自动帮你回答答案=4。但假如抛给你的问题是117x24呢？此时系统一无法直接回答，系统一会呼叫系统二，让掌管逻辑推理的系统二出来解决问题（此时系统二才会进入现场，看看能否心算？如果不能，身上有没有带计算机，或是身边如果有字笔，用纸笔在白纸上计算出来）。

系统一很懒惰，无法做很难的逻辑推理。我们所看到的，听到的所谓“第一印象”的事情，系统一会持续给予系统二建议，给系统二印象，直觉，意图和感觉。如果系统二支持，这些印象和直觉会转而变成信念。而信念形成后，会存底，好让将来系统一循环遇到类似局面时，系统一可以节省时间快速地做出判断（因为系统二之前已经approved过）。换句话说，系统一捷径的判断很有用（2x2=4不用想啦生活里什么都要想才反应就死啦），但恰恰是这样，有时会带来严重的系统化错误。

”很多人都一样，很容易被周围的氛围所影响，都是听说谁谁谁一转手就赚了多少，以后房子会更贵等以至心痒加入房地产投资。“---这个情况，很可能就是每个人的脑里系统一系统二之间都发生过这样的化学作用，即过去从2009-2013间的房产牛市，由于的确听太多谁谁谁一转手赚了多少钱，也“亲眼看见”房子价格越来越贵这样的case，因此潜意识里早就对此形成一种信念，即（1）买房子是一转手就赚的事情，而且（2）房子只会越来越贵。

我们再来看看Daniel Kahneman在书里列举的两个很有趣的例子：

（一）有人拍过一个短片：两队的人在打篮球，一队穿白衣，另一对穿黑衣。几千个人被邀请过看这则短片，他们被要求在看影片时，去数白队的人传了几次球，不要管黑队的人在做什么。这个任务很难，需要全神贯注。影片播到一半时，有个穿着大猩猩衣服的女生出现，走过篮球场，拍打她的胸部，然后走到球场另一端。这个大猩猩出现整整9秒，好几千个人看过这个录影带，但是有一半的人没有注意到任何不寻常的地方。由于受试者被要求不要注意另一队人的要求----造成了”看不见大猩猩“的现象。假如不要去数白队的传球次数，所有看影片的人都会注意到大猩猩。

观看和注意力的移转本来就是系统一的自动运作，但是它需要将一部分注意力分配到相关的刺激上。作者注意到这个研究最有趣的地方是：人们觉得结果令人相当惊讶。的确，没有看到大猩猩的人，一开始都很确定大猩猩不曾出现----他们不能相信自己居然看不到这么大的事情发生。这个大猩猩的研究显示了心智的两个重要事实：我们会对显而易见的东西看不见，而且我们看不见自己的看不见。

（二）有一个人被邻居描述为：steven是个很害羞，不大方的人，他很愿意帮忙，但是对人或真实世界没什么兴趣。他是个温和整洁的人，他喜欢次序和结构，对细节非常执著。请问，steven比较可能是图书管理员，还是农夫？

大多数人的第一印象是回答图书管理员，包括我，而忽略了不会讲骗话的数据：在美国，农夫比图书管理员多20倍（马来西亚相信图书馆更少，农夫跟图书管理员的比率也会很大）。可是多数人竟然凭印象回答图书管理员。

财聚人散

metis 发表于 1-11-2013 11:48 PM
这个帖子很精彩，楼主和我的看法，方向大致相同。觉得很多人都没有考虑到宏观经济就投资房地产，一副别人赚 ...

谢谢你的支持，大家研究研究而已

QE到底会不会退场，这个问题太大，我想我无资格回答，但今天的星洲副刊写的很精彩，希望里面能回答到您的问题：

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财聚人散

allfree 发表于 4-11-2013 10:58 AM
众人皆醒我独醉？？。。醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。。一切的开始都不是为了完美结局。。

众人皆醒我独醉，举世混浊我也浊；楼市一崩一起死，死前不忘做善事。
资本主义讲到最后不讲地狱是骗人的啦，哈哈

大家研究研究而已，活在现实里很无奈，我不是什么正牌的经济学家，但想想写这些建议出来不害人，最多是让你买少点产业，赚少一点而已，总好过猛吹房市没有问题的人，明明国债家债已经这样高，听太多这些人的建议万一死掉了，没有人需要对你负责任的，包括捞完跑人的朋党份子，银行家，发展商等。

大家看看就好。

LUFREE

它回来的，到一切一切50%70%便宜到

yeong24

allfree 发表于 3-11-2013 10:11 PM
呵呵。。。要知道请密我。。。不然离题了。。。谢谢

pm qe..............

丘比特9

RyanYee 发表于 30-10-2013 05:58 PM
月入多过10千的多得是。。。

当你每月赚十千时,
你就想买1 million的屋子了咯
买过百千的车
吃过百快的晚餐

RyanYee

丘比特9 发表于 8-11-2013 02:48 AM
当你每月赚十千时,
你就想买1 million的屋子了咯
买过百千的车

哈哈。。你所写的我都已经实现了哦。坦白说，月入10千是不够的啦。

天使追梦者

<-------------社会新鲜人买不到屋子，等房价大跌才来捡便宜~

财聚人散

大猩猩：

财聚人散

由于私下还有网友pm我交流意见，因此借用周星驰《西游。降魔篇》的一段pic在这里开个玩笑：

这只大猩猩确实很大只一下，“even a blind person can't miss something as big as 13,000 by 2,560 feet”，可是事实上真的是这样吗？真的所有人都看到大猩猩了吗？

~FOX~

allfree 发表于 2-11-2013 06:59 PM
要知道QE的流程请密我。。。。一定给你满意的答案。。。

我有兴趣知道，请前辈PM我，谢谢。

alfred4713

u0508950 发表于 29-10-2013 10:33 PM
同样一个PROJECT一次定3-4 间单位, 同时向不同的银行APPLY LOAN, 因为贷款没有出, 那个BANK NEGARA的系统 ...

只要银行approved, 就会出现在CCRIS application for credit,可是签LA过了一段时间，如果银行没有出钱个发展商。
就不会出现在outstanding loan. 不过同时间的话，应该做不了。因为application for credit会出现4个records.
我是其中一个走这个70%MOF漏洞。

财聚人散

wow，已经超过一年没上来自己开的帖~
这一年多来，我把手上的公寓以500千的价格放掉了，据说最近那里的行情已经上不去500千。

这一年来，经历国际油价大跌，也见证了（经历中）马币兑新币2.72 : 1；我想，要不是欧洲接手欧洲QE，可能全球的经济变数更大，因为流动性毕竟还在。

“房市的外围因素威胁更大” 这个标题，其实跟货币紧紧联系，房产是静态的，货币的流动是动态的，当资金过度流动时，这些泛滥的钱，不是流去股市就是流去房地产。。。所以，当房产价格过高时，人们羊群心理，歌舞升平，并没有看清楚她背后的因素，麻木地以为事情总是会“不断地”往上涨。

结果国际油价的崩跌，就是一个很好的例子。就像当初所有人都以为原油价格只会不断上涨，结果呢？
哦原来，不管金价 / 油价，它中间可以是有一个gape的，价格并不会永远上涨。。。

所以呢？房产又如何？让我们拭目以待。

财聚人散

”很多人都一样，很容易被周围的氛围所影响，都是听说谁谁谁一转手就赚了多少，以后房子会更贵等以至心痒加入房地产投资。“---这个情况，很可能就是每个人的脑里系统一系统二之间都发生过这样的化学作用，即过去从2009-2013间的房产牛市，由于的确听太多谁谁谁一转手赚了多少钱，也“亲眼看见”房子价格越来越贵这样的case，因此潜意识里早就对此形成一种信念，即（1）买房子是一转手就赚的事情，而且（2）房子只会越来越贵。

除了资金因素，人口红利在很大程度上支持了房价的上升（我国是人口红利国），但那并不代表房价就此永远上升。

没有看到大猩猩的人，一开始都很确定大猩猩不曾出现----他们不能相信自己居然看不到这么大的事情发生。这个大猩猩的研究显示了心智的两个重要事实：我们会对显而易见的东西看不见，而且我们看不见自己的看不见。

接下来iskandar供应泡沫出现，然后到cyberjaya，雪隆区一些浑水摸鱼的所谓高档公寓，过剩的商业（商店，soho，sofo，sovo），卖到500psf的海边旅游公寓等等，这其中大部分的屋主，如果实力不够雄厚，马上就要等着挨苦日子了！

财聚人散

Cari啊 Cari啊，好久没来了上来晒晒月光吧，看来，这一次看空派狠狠地胜了一回呢。

我一直说事情会有一个 Gap 的，没有东西的价格会永远上涨！房地产当然也不例外，看看大宗商品如石油，油棕，甚至黄金的价格，全部避免不了 “回调” 的自然定律。

国际油价从一桶100美元以上下跌到不足40美元，于是Petronas这个季度的盈利下跌90%；马币下跌近30%，IOI集团则因外汇亏损，本季度的业务亏了RM700，000，000 以上，多么骇人听闻...

IOI 里面人才这么多，这么大的企业集团尚且如此，更多更多做入口生意的中小企业，恐怕是苦不堪言吧？

眼下，很多人都因买贵了而中了套。在QE时代，2009-2011年间买入而在2013-2015年走牌的人，幸运。

在2013-2015年听人仙，盲目跑去入手，而没有走到牌的人，除非实力雄厚...否则，后面或许还有一个更大的考验...