干预产业市场，休想压得住房价~~~~

lourencechee

我不懂是不是，但这五年我都有在这贴回顾我的一些成果。。。可算是一个见证。。。将来怎样我不懂但。。。
http://cforum.cari.com.my/viewth ... page=9#pid100368346

去看看吧。。

lourencechee

说真的。。要干预产业市场，真休想压得住房价。。。我不过是一个打工族。。。收入有限。。。但我也永有超过一间的物业。。。我不过是一个蚂蚁。。。大象多的是。。。干预产业市场真的太难了。。。干预不了就为有追上它

夜闌人靜

明明銀行value價是400千，賣家堅持600多才肯放，二手屋價不見得便宜。

nic87

我过去六个月收入平均RM5000++，女朋友3k
借310k++ ， 刚刚被Reject了

原因，创业少过两年
无奈啊
oceon1985 发表于 23-5-2012 12:28 AM

联名rm8k收入也load 不到310k??

picasoho

回复 98# hazellam


   建筑工不是一般的买和卖，一场project 至少要跑18-20 个月。我不做不认识的人， 不是term 不好，term 是写出来的，在 LA 里面清楚写明都好，到时借口一堆甚至不用借口都可以每一期给我一点或则不给，要知道 contractor 一开工就丢钱下去了。100 间排屋，一间160k, = 100 x 160k = 16,000,000.00 , 一千六百万的工，分18个月，一个月都要 900 k 的payment, 一个月payment 没有到，我就等 破产了。虽然说 material 有 term, 但是数目太大 trading company 都会怕。我之前帮个老板管理接回来的政府工程，有上市公司做靠山都好，150k 上下就不太敢出货了。工人不用出完薪水，但是每个跟你借rm500 都几万了。我倒是有些朋友可能有兴趣，我跟他们谈谈。project 在什么地方？planning , building and infra approved 了？developer license 拿了？先建后售还是买完了？developer 有处理过其他的发展项目？2000 sqft 是排屋的话有点大，2000 sqft 里面多少是车房+ balcony? 建筑费不一样的。160k 包括水电，砖pagar? 地砖 2 x 2? 厕所部分如马桶洗手盆等的要求。 包括 preliminary ? 以上全部都回直接影响价钱。你给的价钱是一方尺RM80, 如果加个 shower screen = rm1500-rm2000 , 就等于吃了rm1 per sqft 了。很明显的。 窗口多几个就加多几块钱一方尺了。所有的钱都要用在刀口上的。我帮我的ex-boss 做过 cost saving 的 analysis, 所以对那几个部分的价钱略知一二。
抱歉我必须问这些很现实的问题， 因为发展商刚开始的时候是出钱出到怕的。房子的头期钱不是很够cover , 现在我有参与的 project 就有一个问题，房子卖了，但是 loan 那边 bank 慢吞吞，结果 几个 million 卡在哪里看到拿不到，subcon 吊到乱都没有用。不是说我不要赚那1 million, 但是什么生意都好，involve 到大数目连兄弟都会翻脸，不要说刚认识的朋友。

再多一个抱歉，不是说你们是 con man, 但是刚过的两年，我接触了20个以上的 contractor, agent, developer ( 但是是第一场 project 那种）， 有些资料有，有些空手来谈，浪费了我非常多的时间，后来才斩了这方面的接触。老实的小小做起。我朋友的 developer cum contractor company 每年都发展1-2个中型的房屋发展，我帮你们问问。你跟 kitkatlow 是一起的吗？象talam 哪一种quality 我自己都过不到，我是土木工程毕业的，我的 project 可以漂亮，finishing 便宜不要紧，水泥工不能偷工，不然晚上会睡不着的。
我的 email 是 cubicaldm@gmail.com , 谈谈分享，一起学习也可以。

picasoho

回复 99# kitkatlow

没关系，我用你。房子是20x50 x 双层，2000 sf，跟上面一样，我给你160K，整个project 两个phase 有138 间，当中八间corner 的价钱可以另谈。你如果愿意接，就赚了过百万。

DO 已经拿到，等着DL，我问了好多都无法做到你的150K，连200K 都几乎没有，除非完全raw 到烂到talam 的quality。

如果你认为你可以做到150K，我担保你可以接到这个job。payment term 可以给你超好的条件，你无需担心。

谢谢你的美意，不是我不要生意，但是不认识的他要我做我都要考虑。以前是我写美美的 contract 给人然后中间开始大条道理割钱的。看回去我都会怕别人用在我身上，因为 contractor 一开工就是开始给 developer 欠钱的了。bargain power 只会越来越小，除非是小 developer 对大contractor.


但是200k 都没有人做是不可能的。我这里都还有 rm160k 的排屋，难道亏本卖吗？kedah perak 还有一堆 200k 以下的排屋。200k 除非你是要加上了 infra ( 马路，沟渠，路灯，stp, sub station ）和泥工？是的话有可能不够。没有足够的资料，泥工可以是天文数字。最好吃钱的就是 infra 和泥工了。还有20 x 50 的房子通常不会2000sf , 房子的设计一定有 contour （轮廓）要不然整个 4 方型会很难看。通常1700 sf - 1800 sf 罢了。算了车房了。其他的部分可以看看我给另一位老板的回复。

picasoho

回复 100# hazellam


   泰国人几乎都居住者有其屋，屋价贵是贵，但是都是给有钱人和外国人去玩，
收入不高的普通百姓也不在乎，因为他们有便宜屋子买。

我很好奇你的bangkok老哥的泰国朋友为什么不买Baan Eua-Arthorn的屋子。每个月大概供2000baht就可以有一间独立双层洋房了。
不只有停车场，还有一个小花园。

还是你老哥的泰国朋友其实在家乡有一间洋房，只是在城市买多一间小apartment你不知道的呢？


感觉还好吧，又资料的话分享下，泰国人口多我们那么多，好像7千万是吗？我们的3-4倍，如果他们的拥屋率比我们明显高很多就真的很挤了。Baan Eua-Arthorn的屋子在 bangkok 吗？他六月回来我问问他。 不过那间屋子太小了，明显20尺都没有，可能是 16 或则更窄，那个大门我给到完4 尺阔，才三个门多一点，14-15尺罢了， 你住惯malaysia 的大房子会觉得很窄的。也有点短，其实是 low cost 的bungalow. 比起300-400sqft 的鸽子笼当然好很多，离市区因该有段距离，因为成市里面的地超贵的，路也很窄，加上他们的油价很高，如果住远了，用车死，没有monorail 也死。我老哥的公司是 malaysia 公司，里面的泰国员工就像在外资公司里面一样，福利和薪水都比较高，但是还是买不起，老实说，我们真的很难想象一家人住在香港和泰国那样的 300-400 sqft 的房子里面生活，imagine 一间 studio 住4-5个人。。。。晕。

他们不像我们的地方政府要求马路大，还要留位子给以后30-40年后加大马路的那套规划。卖500k 马币的condo 敢敢进去出来的路只有二十尺不到，alphard 要转弯都很难。屋子连屋子，乱连一同，火灾的时候怎样救都不知道。电线乱乱接。 malaysia 10年前的 project planning 的地方政府要求都比他们高了。malaysia 一般的房屋发展都考虑很多，bomba 车能不能进，indah water 车能不能进，转弯，死路的话要阔点来转。 沟渠要够大，人可以进去清理，不要太密，要有什么什么运动场，排屋不可以接太长，要不然火灾的时候 party wall 最多顶1-2小时就过去隔壁了。每间房都要有直接对外的床口，否则只能做 store 房。房子和房子之间要隔多远才有 privacy, 也防火灾蔓延。条例多到吓死人。但是没有又不可以，否则真的发生消防车到不了，救伤车转不了，水沟水跑不了的时候，地方政府就等着给人diao. 在印尼我看到的是像 bukit bintang 那样的繁荣地方，车载路上跑的时候车身距离路边的屋子只有7-8 尺。很吓人的。jakarta 的大沟渠慢慢不动的黑色液体。也没有人理。泰国我走在pattaya 的街上，脚底下的沟渠里面的黑水距离我不会有10 cm, 其实这些都是要提前规划的，但是遇到怕死的 majlis 要求到太过，就会变成一个 project 要承担未来20年的基础设施成本，房子价钱没办法下来。如何抓平衡？ 很难，我不会。

picasoho

回复 101# rockhwd


建筑业是1经济龙头，本地员工分布在每一间 发展商，承包商，二手承包商，和有关系企业。
分布可以如下

1。运输公司（运材料， 运泥），有关系的如驾 lorry 的 uncle, 神手，泥机的 uncle

2。材料供应商 （trading house), 有关系的如五金商，水泥公司， 砖头厂，木业厂，aluminium 和玻璃厂，地砖进口商， 一大堆的   
                                                          showroom, 铁厂。沙石厂。油漆厂。屋瓦厂。

3。水电工 - wire supplier, 水喉 supplier 和安装的人。水喉制造商。

4。上面的机械基本上都有 supplier, supply 零件，新车， 修理工等。

5。上面的水泥公司的 supplier 有沙，石和洋灰，还有水泥车的修理和1零件。

6。上面的铁厂连到铁矿的开发和运作。不知有没有进口铁砂。

7。木材厂就连到 树桐巴的运作。

8。没有新房子买，housing agent 一般可以换工了。发展商的 marketing 需要的印刷，以上全部公司需要的印刷和广告开销，广告商和印刷厂倒20% 吧。


以上公司都有外劳，但是本地人也不少。简单来说， 建筑业不要说停下来，慢一点都死很多人。还有漏了的吗，帮帮忙补一下。

picasoho

版主大人，写得很辛苦叻，加点分来爽一下嘛。哈哈 （骗多一分）

phoonwa

回复  rockhwd


建筑业是1经济龙头，本地员工分布在每一间 发展商，承包商，二手承包商，和有关系企业 ...
picasoho 发表于 23-5-2012 04:54 PM

涉及的还有保险业，银行业，律师行
与建筑业有联系的行业太多太多了
建筑业是经济火车头
他一倒，全部人一起跟着倒！

phoonwa

汽油电费一起价
分分钟产业售价直接彪个10%以上
这是我在这行数十年的经验

teoBR0s

汽油电费一起价
分分钟产业售价直接彪个10%以上
这是我在这行数十年的经验
phoonwa 发表于 23-5-2012 06:41 PM

    股市一大跌，产业售价直接一潭死水。公开的售价可能维持，但是私底下给一堆优惠和折扣。
这是我在这行数十年的经验。

rockhwd

回复  rockhwd


建筑业是1经济龙头，本地员工分布在每一间 发展商，承包商，二手承包商，和有关系企业 ...
picasoho 发表于 23-5-2012 04:54 PM

你都写到这么长了,我还能够说你不对吗?

最主要是大家都有钱赚吧?那做多点能赚钱的廉价/中价屋,可行吗?我们要的只是一间房子

暹罗千层塔

房价像股价，一间公司的股价应该值多少，见人见智吧！最基本的原因有：

人口的集中化 -
如果人们继续迁移到巴生谷，槟城，新山等大都市集中，这些地方的屋价就会上涨，因为这些人不能跟父母住在祖屋。
但当有一天大都市的屋价和生活费太贵时，有些中低收入的人会离开回到小城生活。
如果有一天我的工作不用天天上班，只要有宽频互联网就可以，那我会选择离开大城市，到小镇生活就好。
退休后我更不想留在大城市，拥挤又烦燥。。。
这些不是幻想，欧美国家已经开始了，很多大城市的中产房价在慢慢下跌。
工业把人们往城市推挤，通讯科技会把人们推出城市，这是迟早的事而已。

小家庭化 -
结婚后就一定要搬出父母家自立门户？现在看来是潮流，将要成家的男人都急着找屋子。
但当有一天屋价涨到要两代来摊还时，我会选择继续跟父母住。
日本年轻人根本不想买屋，韩国也开始有这种现象，女佣太贵，还是给钱让老爸老妈来看孩子比较好。

净收入增加 -
每个人都知道把钱存放在定期很蠢，收入一旦稳定就想投资，收入增加就想再投资，那屋价会下跌吗？
如果我今天有现金 200k，放在银行定期3%++，3年后我什么都不用做不用理就拿回 220k。
如果我今天把 200k 拿来投资买房子，忙装修忙分期付款，3年后我是大傻瓜才会卖你220k，我当然要卖250以上才算是 “没亏” 的投资。
要不然我把钱放银行或信托不是更好？
那屋价会跌吗？会！等国家长期通缩，钱放银行还要给银行利息时就会！
别笑，日本已经好多年这样了。

我们是有选择居住和工作地方的自由，如果你在小城市做小生意打拼可以赚个5k，但你选择在大城市打工赚3k, 要埋怨谁？

picasoho

回复 115# rockhwd


   老大阿，长不代表对，只是想表达有些观点觉得房价可以和其他的经济部分分开来处理，其实不太可能的，除非像社会主义和共产国家。但是中国也放弃了。
基本上我们对比过中价屋，没有什么钱赚，高价房产的 profit 高多了。spsetia 可以在品牌效应下 aim 50% margin, 我工作过的几间地方性发展商有 20% 都很开心了。而且 SP 的是 1 million 的房子赚 50%， 我们的是 200k 赚20% 。 差太远了，有点资金的都跑去做高级房产了。so far high end 的前景不太明朗，炒家多，投机者多，中价屋由于距离成本价不远，buyer 自己住的比例还是很高。价钱因该下不去。

勇者无惧

因为我是自雇人士，刚刚开始自己的生意接近一年
根据Banker的讲解
自雇人士借贷最低条件 - SSM注 ...
oceon1985 发表于 23-5-2012 05:45 PM

   拿去年的income tax 贷款啦

kennykein

我想马来西亚的问题和全世界一样 ，就是我们的中产阶级收入的人快速的减少 。十年前如果家庭收入达到5千元的 ，生活质数应该还满不错的 。weekend还能去餐馆 ，shopping 。现在就算5千元收入在二线城市像马六甲 ，perak 都有压力了 。做生意的都应该感觉大众化价钱的生意是越来越难做 。高端路线的生意反而不大受到影响 。原因是贫富差距越来越大 。个人认为良好的交通系统能有效得平衡房价的涨幅 ，买产业最重要的就是地理环境 。不过我也认为政府不会让房产有太大的波动性 。这也关系到经济稳定的考量 。

teoBR0s

我想马来西亚的问题和全世界一样 ，就是我们的中产阶级收入的人快速的减少 。十年前如果家庭收入达到5千元的 ...
kennykein 发表于 24-5-2012 01:08 AM

    说得不错。现在房产已经在萎缩了，政府根本就不需要加力来打房。

2年前房市好的时候兴建的房屋，现在已经建好，市场上多了很多供应。

我估计这一两年房价不会大幅度起，但是也不会跌。

为人民服务

房价像股价，一间公司的股价应该值多少，见人见智吧！最基本的原因有：

人口的集中化 -
如果人们继续迁 ...
暹罗千层塔 发表于 23-5-2012 11:58 PM

    屋价和人口的集中化无关，沙巴的屋子贵过KL。

暹罗千层塔

屋价和人口的集中化无关，沙巴的屋子贵过KL。
为人民服务 发表于 24-5-2012 06:41 AM

谁说？KK的屋价贵罢了，因为沙巴人口几乎一半都集中到KK区了。
你去看看古达，内陆的屋价才来说。。。。