【智者还房贷】用精算的方式还一个正确的数额给银行，顺便拥有更多的产业

kkawaii

各位大大，有没有人能解答我楼上提的。。。
veevee09 发表于 16-12-2009 08:32 PM

    道理其实很简单，你今天丢多了，明天的利息肯定少了，如果你这个月丢了RM100K你每个月依然当自己是供着RM300K的LOAN区供，肯定有节省，但是如果你当自己还欠BANK RM200K的数目去供，这样就没有分别了。。。
FULLY FLEXI的好处，就是我有钱就可以丢，没有钱就WITHDRAW，节省一天就是一天，
最近很多CREDIT CARD OUTSOURCE的朋友最近我打电话给他们联系联系因为知道RM50肯定有影响到他们的，但是给我得知他们说最近进了一个公司好象是什么ILM还是什么，说顾客不用换BANK，不用从新LOAN DOC，STAMPDUTY，VALUATION就俄可以节省利息。。。我心想，需要做到这样吗？
TARGET CUSTOMER：
1。需要REFIANCE以前的BLR+1.5的（BLR=7-10）的时候BLR下了但是他们依然供着一样8.5-10.5% 的利息+本金，自己却不知道，但是你现在说一样的BALANCE TENURE只是供少了接近50% 顾客一定要，但是顾客不知道他可能很快就可以供完了
2。就是收了你的钱，帮你们写一封信去BANK 要求更低的RATE。。（这样就收很多钱了）
3。很多顾客不了解自己的PROPERTY其实升值不少又供着旧的利息，现在他们VALUE到多了，可以REFINANCE顾客不用给钱（因为VALUE 高LOAN DOC STAMPDUTY全部在TOP UP那边减了）顾客依然供着一样的数目，但是手头上就有一笔钱了。。。。。。。

mingshi

请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大可以解释一 ...
veevee09 发表于 16-12-2009 05:14 PM

    请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大可以解释一下；如果买一间300千的高级公寓（lease hold)，

丢100千现金进去current，贷款200千，供15年或30年哪个比较理想，这两者相差大吗？

有玩cash flow 的，当然拉maximum tenure
没有玩cash flow 的也是放30年，但是供15年后做settlement,或者每个月丢多多钱扣母金

据说很多人会选择尽量供最长年份？又或者如果还有多余的另100千现金，应该再丢完进去吗？那么贷款变剩余是100千，建议供长比较好还是供短？我亲戚说，那个公寓原价是200多千，卖主卖300千，若租给人可以租RM1800-2200，这公寓值得买吗？

做生意的、cash 多的，用flexi lo...打工仔，拿flexi了，其实也是没什么大帮住

如果，以上的买成，我亲戚想再拿current的钱出来去投资买另外一间屋子，这样是否会冒险，利息是否怕人，这样做法有问题吗？


当然是，又再找bank 借90%

cash flow 高手： jason / lamer 等人


最后，需要banker的话，槟城可以找我，雪龙可以找property 哥以及其他kl banker

我在北马(除了perlis) kl melaka jb kelantan pahang sabah sarawah（certain area)  都有朋友做这行

网络侠客

你的服务收费多少？
90% 准或 99% 准，对我来说都没关系
因为我没兴趣知道自己可以活到多少岁
比 ...
PropertyAgent 发表于 16-12-2009 07:35 PM

你是可以在这里评估任何价钱
就好像之前有些人说我收费4千多5千
只要他们喜欢，他们可以在这里评估任何价钱的

至于真相如何，面谈就是了

网络侠客

请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大可以解释一下；如果买一间300千的高级公寓（leasehold)，丢100千现金进去current，贷款200千，供15年或30年哪个比较理想，这两者相差大吗？据说很多人会选择尽量供最长年份？又或者如果还有多余的另100千现金，应该再丢完进去吗？那么贷款变剩余是100千，建议供长比较好还是供短？我亲戚说，那个公寓原价是200多千，卖主卖300千，若租给人可以租RM1800-2200，这公寓值得买吗？

如果，以上的买成，我亲戚想再拿current的钱出来去投资买另外一间屋子，这样是否会冒险，利息是否怕人，这样做法有问题吗？
veevee09 发表于 16-12-2009 05:14 PM

纯属个人意见，只供参考。

1）你向银行借15年的总利息和30年的总利息，后者比较多。假如你认为你让银行赚利息是一件很美妙的事情，是可以选择30年的。
2）200千如果是很容易赚的话，我是建议直接买多一间来收租。然后把30年的贷款用15年来供完，市场上有很多种方法（至于有效度不想再提），前提是利率管理要先搞好。
3）current account的利息比贷款利息低，所以实际上是帮补不到多少，所以你拿了出来，贷款的利息是跑不到哪里去。

PropertyAgent

请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大可以解释一 ...
veevee09 发表于 16-12-2009 05:14 PM

请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大可以解释一下；如果买一间300千的高级公寓（leasehold)，丢100千现金进去current，贷款200千，供15年或30年哪个比较理想，这两者相差大吗？据说很多人会选择尽量供最长年份？又或者如果还有多余的另100千现金，应该再丢完进去吗？那么贷款变剩余是100千，建议供长比较好还是供短？我亲戚说，那个公寓原价是200多千，卖主卖300千，若租给人可以租RM1800-2200，这公寓值得买吗？

如果，以上的买成，我亲戚想再拿current的钱出来去投资买另外一间屋子，这样是否会冒险，利息是否怕人，这样做法有问题吗？

你的问题其实不难答，for 你的情况
贷款的年份比较长的好处 -- 未来比较容易贷款，因为 commitment 比较低
贷款额较高的的坏处 -- commitment 会增加，因为贷款额增加；但是没关系，有 100千的储蓄，贷款不难批~
                   好处 -- 有100千在银行，以备不时之需；不必给利息的钱，多借点没关系。有很多人欠几十千信用卡想 refinance 来还，但是银行不批，除非先清了卡债；但是没有 refinance，又怎么还叻？

如果可以租到 2200，是很不错的投资~

PropertyAgent

你是可以在这里评估任何价钱
就好像之前有些人说我收费4千多5千
只要他们喜欢，他们可以在这里评估任 ...
网络侠客 发表于 17-12-2009 12:55 AM

我住在 puchong
有人叫过我去 Bandar Puteri 谈
但是我懒惰 做好目前的本分就好~

网络侠客

我住在 puchong
有人叫过我去 Bandar Puteri 谈
但是我懒惰  做好目前的本分就好~
PropertyAgent 发表于 17-12-2009 01:15 AM

呵呵！去得到一些知识吧！可能对你的理财生意会更好。。

gb_kee76

请问各位大大，我亲戚一直想买屋子或许是投资买卖/租，或许是住，问到我，又不清楚，所以希望大大 ...
mingshi 发表于 16-12-2009 11:43 PM

    小弟有些笨，看不大明白，我想问如果我向bank借30年但在10年就还清，和借25年或20年，但也在10年就还清，这其实在利息方面有分别吗？那些会比较省下利息？还是都一样如果都在十年还清？

aquamax

应该是没有分别......除非你在LOCK-IN PERIOD里面还完...

jasonhanjk

小弟有些笨，看不大明白，我想问如果我向bank借30年但在10年就还清，和借25年或20年，但也在10年 ...
gb_kee76 发表于 2009/12/17 08:26 AM

    只要你每个月还的数目是一样，两者利息没有差距。

问题学生

小弟也想要excel file
future3344@hotmail.com
谢谢

gb_kee76

回复 110# aquamax


    okok tyty

mingshi

小弟有些笨，看不大明白，我想问如果我向bank借30年但在10年就还清，和借25年或20年，但也在10年 ...
gb_kee76 发表于 17-12-2009 08:26 AM

   
借30年，但是5年内还，明智的选择

gb_kee76

借30年，但是5年内还，明智的选择
mingshi 发表于 17-12-2009 06:12 PM

    5 年内还完？可以做到吗？可以的话税政局会不会请你去喝咖啡？

harimau

试算表在这边
http://wikisend.com/download/601236/HouseLoanCalc.ods

它是 OpenOffice.Calc 的，不是 Excel 的。

Day	Date	Installment (RM)	Other In Flow (RM)	Out Flow / Disbursement (RM)	BLR Rate	Yearly Interest Rate	Daily Interest	Balance b4 Interest (RM)	Interest (RM)	Balance (RM)	Accumulated Interest (RM)	Remarks
1	Tue 01-Jan-2008	0.00	0.00	100,000.00	5.55%	3.55%	0.0097%	100,000.00	9.73	100,009.73	9.73
2	Wed 02-Jan-2008	0.00	0.00	0.00	5.55%	3.55%	0.0097%	100,009.73	9.73	100,019.46	19.46
3	Thu 03-Jan-2008	0.00	0.00	0.00	5.55%	3.55%	0.0097%	100,019.46	9.73	100,029.19	29.19

Installment 是固定供款，支援月供、两个星期供、每个星期供、每天供、... 自己改一改 formula 就可以了
Other In Flow 是除了 Installment 的进钱，包括 excess payment、火险、...
Out Flow 是银行出钱的数目，银行出了钱，利息就开始算了。
BLR Rate 和 Yearly Interest Rate 可以每天不同，自己更改，呵呵。通常有新 rate 的时候才需要改，然后 copy 到未来的日子去。

其实银行算利息的方法非常简单，就是这样而已，完全不用复杂的方法来算，也不用特别的 formula。

从上面的表，可以统计出月表：

No.	Month	In Flow (RM)	Out Flow (RM)	Interest Rate of the Month	Interest (RM)	Reduction (RM)	Opening Balance (RM)	Closing Balance (RM)
1	Jan-2008	1,000.00	100,000.00	0.30%	299.90	700.10	100,000.00	99,299.90
2	Feb-2008	1,000.00	0.00	0.28%	278.60	721.40	99,299.90	98,578.50
3	Mar-2008	1,000.00	0.00	0.30%	295.61	704.39	98,578.50	97,874.11
4	Apr-2008	1,000.00	0.00	0.29%	284.03	715.97	97,874.11	97,158.14
5	May-2008	1,000.00	0.00	0.30%	291.33	708.67	97,158.14	96,449.47
6	Jun-2008	1,000.00	0.00	0.29%	279.88	720.12	96,449.47	95,729.35
7	Jul-2008	1,000.00	0.00	0.30%	287.02	712.98	95,729.35	95,016.37
8	Aug-2008	1,000.00	0.00	0.30%	284.85	715.15	95,016.37	94,301.22
9	Sep-2008	1,000.00	0.00	0.29%	273.60	726.40	94,301.22	93,574.82
10	Oct-2008	1,000.00	0.00	0.30%	280.50	719.50	93,574.82	92,855.32
11	Nov-2008	1,000.00	0.00	0.29%	269.37	730.63	92,855.32	92,124.69
12	Dec-2008	1,000.00	0.00	0.30%	276.12	723.88	92,124.69	91,400.81

很 “精准”吧！利息是每个月不同的。呵呵~~~

从月表再整理出年表：

No.	Year	In Flow (RM)	Out Flow (RM)	Interest Rate of the Year	Interest (RM)	Reduction (RM)	Opening Balance (RM)	Closing Balance (RM)
1	2008	12,000.00	100,000.00	3.56%	3,400.81	8,599.19	100,000.00	91,400.81

如果是闰年，利息会比较高，因为多出了一天。但是不必担心，最后一年也会供少几天，来补回闰年多给的那些“一天”数。

星球人5793

[b]这里有很多专才喔!每个都说得头头是道,我想请教个路高人,我有一间CONDO,RM180K,LOAN100K 15 年,我在这 5 年里把LOAN 还得7788了, 还欠15K.我以经再跟BANK REFINANCE 100k 出来买股票,(因位金融风暴股票都掉得很低)可是我以经和BANK签了CONTACT快7个月了都还没拿到BALANCE CASH 股市以经从
低位走到高位了, 我可以和BANK CANCEL CONTACT 吗?(机会以过了那到CASH以没用了)

invest2229

试算表在这边


它是 OpenOffice.Calc 的，不是 Excel 的。



Installment 是固定供款，支援月供、 ...
harimau 发表于 18-12-2009 02:04 AM

老虎大大，这里应该没有人用OpenOffice吧。  好人做到底，可以弄一个Excel文件来跟我们分享 ?

网络侠客

试算表在这边


它是 OpenOffice.Calc 的，不是 Excel 的。



Installment 是固定供款，支援月供、 ...
harimau 发表于 18-12-2009 02:04 AM

银行利息是daily rest，你给compound payment会不会出问题呢？
不要开玩笑啦！这哪里是“精算”？

从你的printscreen来看，你算的是flat interest，拿来算车贷是不错的选择，但不是房屋贷款。

绝世无双

回复 116# harimau

谢谢虎大的分享。

下载之后，是个zip文件。里边有许多xml文件，etc... 就是没见ods文件？

crystal1234

银行利息是daily rest，你给compound payment会不会出问题呢？
不要开玩笑啦！这哪里是“精算”？
...
网络侠客 发表于 18-12-2009 09:41 AM

harimau大大应该是 monthly compound 吧，虽然我不是很懂真正的“精算”

想在这里给些意见，请问您可以给些例子让其他人知道“精算”的差别吗？
就拿这个例子，

如果 1/1/10 银行出 200k, 利息 3.55% fix
5/1/10 还RM1000，
然后二月开始每月一号还RM1500，

请列出
daily:  1/1/10 至 10/1/10 的利息，
monthly:  一月，二月，和三月的月利息，
和第几年第几月会换完？

就请其他大大也列出他的答案。。

我觉得这样比较容易让消费者知道他个人需不需要这个“精算”，也可让你清楚解释这个重要性（可以省下的价钱）给其他人吧。
好不好？