马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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轉換貸款銀行被砍菜頭？
購屋者要轉換貸款銀行，卻面對律師開出徵收600令吉費用的條件，嚴格來說，購屋者有權選擇本身屬意的銀行；不過，假如律師已準備好貸款合約，而購屋者本身也已簽署該批文件，那麼應該支付有關費用。

Esther在電郵中指出，她訂購了一間房屋，價格是15萬9000令吉，並且向A銀行貸款了8萬令吉。

現在的問題是：

1. 該產業計劃的發展商宣稱，他們本身的銀行是B銀行，律師因為她轉換銀行，要她支付600令吉的費用。

請問：“我該付這筆款項嗎？我認為我有權選擇我喜歡／提供較低利率的銀行；較早時，當我尋求銀行貸款時，發展商並沒有表明這一點。

在這之前，我上了律師樓，提供了屋價與房屋貸款的資料，並要求律師估計費用，他們提供給我的答案是3000至4000令吉。

可是，現在他們告訴我全部的費用是6489令吉，這是我預想不到的，他們的說詞是政府那邊的收費提高。

請問律師的收費是否過高？我能否轉換律師，我認為他們的收費並不專業。”

答：

購屋者有權選擇本身的貸款銀行，一般來說律師無權阻止，除非是能清楚表明那600令吉的收費是作什麼用途。

黃振原律師指出，在來信中沒有提及在什麼時候簽署買賣合約，不過這位讀者申請的房屋貸款是屋價的50%，因此，距離銀行釋出屋款尚有一段時間。

如果律師已準備好貸款合約，而且這位讀者已簽了約，那就需要付款。

假如是已有個別地契（Individual Title），6489令吉的收費稍微高了一些，如果房屋的地契還是總地契，也不應該是這個收費。

根據他的大略計算，買賣合約律師費大約是1300令吉、割名費200令吉、印花稅2200令吉，再加上8萬令吉貸款的律師費及相關開銷，大約是1380令吉，兩份合約的律師費及其他費用，最多是在5100令吉之間 。

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發展商改變建屋計劃 買主可取回訂金
發展商將5樓改建13樓，要購屋者簽署新的合約，一切以新合約的生效日算起，如果原有產業的買主不想要，可以拒絕及拿回已付的定金。

吉隆坡的Chan傳來其信件，他在信中表示數年前購買了一間公寓，預定在今年11月領取鎖匙；可是直到現在，這間公寓的工程還沒開始，發展商建議將這個工程，由原來的5層公寓，改為13層樓。

現在發展商要求他們重新簽署買賣合約，他說如果簽了新的買賣合約，是否不能追討逾期賠償？索償的數目是否可根據3年前，他付10%定金的日期，或簽署新合約的日期算起？

他聽朋友說，根據房屋發展法令，逾期索償應該是從付10%定金收據的日期算起，不是根據買賣合約日期算起。

他說，他的定金收條是以舊計劃的單位紀錄，這會否導致索償有困難或不成功？如果堅持不簽新的合約，結果是怎樣？

請問：如果發展商堅持建造13層樓新計劃，他能做些甚麼？

答：

簽署新合約 舊合約自動失效

如果不準備接受發展商推出新的13層樓公寓單位，可以拒絕簽署新合約，除了爭取領回10%定金，也應拿回簽署買賣合約律師費，如果已簽署貸款合約，也可向發展商索回已付的律師費。

購屋者協會的陳鍾靈表示，假如接受發展商的建議，並簽署新的買賣合約、舊合約將自動失效，之前付的10%定金，是供購買5層樓公寓單位的首期錢，如今若改為興建13層樓公寓，採用的是新合約，有效日從簽署新合約算起。

如果日後出現逾期交屋的問題，欲爭取逾期賠償，必須是從新合約生效日算起的36個月之後，就是說在簽署買賣合約的36月內，發展商若未能如期交屋，購屋者可在滿36個月之後提出索償。

關於逾期索償是從付10%定金的日期算起，如果購屋者與發展商簽署第一份買賣合約，情況是這樣；假設簽署發展商獻議的13層樓公寓買賣合約，有效日期則從簽署新合約那天為准。

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律師一再額外加收 不滿收費可投訴
購屋者如果對律師的一些收費置疑，可以向律師公會投訴，律師對客戶做出的收費，以業界的標準為准，不可能隨意調高。

Ling Sia King說，他在不久前訂購了一間公寓，在支付定金及簽署買賣合約後，律師通知他需要多付額外的469令吉，他感覺受欺騙。

在5月中，他簽署貸款合約，並支付定金的餘數，可是律師卻要他多付200令吉，與她們爭論一番後，她們同意接受先前協議好的1500令吉。

另外，律師也告訴他銀行可能會針對有關土地申請“私人凍結令”，買主必須負擔一筆718令吉的費用。

當然，他拒絕支付該筆費用，過了一些時候，他以為一切風平浪靜，因為他已付了律師費。

後來，又接到律師通知他發展商已同意讓銀行申請“私人凍結令”並警告他，她們將指示銀行暫時擱置他的房屋貸款，特別是假如他沒有解決上面提及的款項。

他覺得這有點像恐嚇，感到很氣憤及不合理，有種一再被發展商、律師及銀行欺騙的感覺，他相信還有不少人面對同樣的問題。

答：

針對這位讀者的問題，麥富煒律師表示，任何人如果對律師的收費有不滿或疑問，可以向律師公會做出投訴。

關於律師費、印花稅、雜費等的收費，會有一個標準，貸款合約的律師費則胥視貸款的數額。

至於私人凍結令的問題，發展商允許銀行這樣做，同時718令吉收費屬於可接受的水平。

律師公會的地址如下：
Bar Council Malaysia
No 13, 15 & 17, Leboh Pasar Besar, 50050
Kuala Lumpur

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額外裝置須先付費？
Phui Chan表示，他在2005年3月中購買一間公寓，預計在2007年完工，發展商獻議購屋者可選擇增加飯廳、客廳及廚房的一些裝設，同時，也可多安加電插座。

可是，現在的問題是發展商要求我們預先支付所有的費用，只要我們證實接受額外配套。

請問：這是否為一般發展商的規則，就是在工程的最初階段要求付款？我們能否先接受獻議，到了工程的某個階段才付款？

假如我們不接受有關獻議，能否在較後階段提出要求？

答：

發展商在獻議購屋者增加飯廳、客廳及廚房的一些裝設，或是電插座，會要求購屋者預付安裝費。

這是該行業一個不成文的慣例，如果準備接受發展商提供的配套，在付費方面，不妨與他們協商，有些工程，譬如安裝額外電插座，必須在屋內工程到了某個階段就開始進行。

如果等到工程進行到較後階段才提出，發展商不會接受有關要求。

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管理費幾時算起？
新山的愛冰來信指出，她與先生於2002年9月18日聯名購買一間城市公寓，她針對管理費提出疑問：

1. 管理費應該從何時算起？領取鎖匙是2003年4月16日，可是，入伙紙是在2003年6月30日才發出，是從領取鎖匙那天算起嗎？

2. 我們有30戶屋主，針對管理費的徵收不合理聘請律師打官司，從2003年1月至2004年6月，每月要付123.66令吉，2003年1月至6月，我們還未搬進去住就向我們收管理費，發展商這樣做是否合理？

3. 們的官司已帶上法庭，律師叫我們暫時不用償還管理費，可是，發展商卻在2004年11月把水錶割掉，我們被迫要給100令吉的接水費，才有水供應。

律師一時說要還管理費，一時又說不用，還說假如法庭判我們勝訴，多還的管理費可以追討回來，那種說法正確？

4. 除了2003年8月至2004年6月的管理費沒還，其他期間的管理費都有償還，律師說這段期間的管理費已帶上法庭，可以等法庭判決才還，情況是否這樣？

5. 發展商有權切割我們的水嗎？詢問律師的意見，他說沒這權利，可是還是被割水了。我們現在過著隨時被人割水的日子，請了律師又怎樣。

6. 本來我們有成立居民委員會，可是因有小部份的屋主反對而被逼解散，合法的成立程序是怎樣？

答：

購屋者協會的陳鍾靈指出，管理費是從交鎖匙那天算起，以這位讀者的情況，發展商在4月16日之後才可收管理維修費。

如今案件已帶上法庭，應該等法庭判決，如果不準備將管理費交給發展商，可將管理費交給Stakeholder。

另外，如果認為律師拿了錢沒將事情做好，可向律師公會投訴，針對發展商切斷水供一事，從人道立場來說，講不過去，不應該這樣做。

根據分層地契法令，公寓的住戶必須償還管理維修費，如果逾期償還或沒有償還，必須附加利息與管理費一起繳交。

購屋者可通過成立居民協會，與發展商協商，居民可要求發展商每次徵收管理費時，附加結單或報告，列明所收到的錢如何分配使用。

政府支持人民在每個住宅區成立居民協會，個別住宅區的住戶在成立臨時籌委會後，向社團註冊局提出申請，在社團註冊局批准後的一個月內，將臨時籌委會解散，接下來召開第一屆會員大會，以及選出首屆居民協會理事，然後將大會報告、理事名單、居民協會章程、提呈給社團註冊官。

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私人凍結令有效期6年
私人凍結令的有效期是6年，過了有效期，其功用將自動消失。

Kong Choon Hun寄來兩封信，提出有關對產業進行凍結（Private Caveat）的問題。

他在第一封信提出的問題是：已做了Private Caveat的產業，到時能否以他兒子的名義繼續做Private Caveat？

聽朋友說，發展商已換人，可能已拿他們的地契到銀行再進行融資貸款，萬一發展商拿了錢一走了之，銀行會不會拿他們的地契去拍賣？

有甚麼辦法可以阻止銀行這樣做？

在第2封信，他說他於1993年在霹靂州購買了一間店屋，屋價是12萬令吉，已經繳付9萬5000令吉，尚欠2萬5000令吉。

後來搬了家，間中曾經致電發展商，公司的經理說很快就可以拿到地契，可是，這樣久以來，有關公司並沒有向他追討剩下的那筆欠款。

他說，他在2002年對有關店屋做了私人凍結令，另外，他還有一間排屋，當年是以現金4萬6000令吉，用他女兒的名義購買，同樣的，至今仍未拿到地契。

答：

個人如果進行私人凍結令，有效期是6年，如果在期限內未採取任何行動，將失去效用。

林若輝律師指出，假如是以現金購買產業，同時發展商將土地抵押給其貸款銀行，以取得融資，購屋者尤其應該向發展商的銀行領取Letter of Disclaimer 。

在Letter of Disclaimer， 說明如果日後出現發展商沒有供款給銀行的問題，銀行在展開產業拍賣行動時，需要以多少資金來贖回有關單位。

此外，以現金購買產業的人，不論發展商有沒有將土地抵押給銀行，以融資發展其產業，最好是針對有關產業進行私人凍結令（Lodge a private caveat）。

有申請私人凍結令的購屋者，發展商的銀行必須得到他們的同意，否則申請將其單位抵押將不能獲准。

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私人凍結令有效期6年
私人凍結令的有效期是6年，過了有效期，其功用將自動消失。

Kong Choon Hun寄來兩封信，提出有關對產業進行凍結（Private Caveat）的問題。

他在第一封信提出的問題是：已做了Private Caveat的產業，到時能否以他兒子的名義繼續做Private Caveat？

聽朋友說，發展商已換人，可能已拿他們的地契到銀行再進行融資貸款，萬一發展商拿了錢一走了之，銀行會不會拿他們的地契去拍賣？

有甚麼辦法可以阻止銀行這樣做？

在第2封信，他說他於1993年在霹靂州購買了一間店屋，屋價是12萬令吉，已經繳付9萬5000令吉，尚欠2萬5000令吉。

後來搬了家，間中曾經致電發展商，公司的經理說很快就可以拿到地契，可是，這樣久以來，有關公司並沒有向他追討剩下的那筆欠款。

他說，他在2002年對有關店屋做了私人凍結令，另外，他還有一間排屋，當年是以現金4萬6000令吉，用他女兒的名義購買，同樣的，至今仍未拿到地契。

答：

個人如果進行私人凍結令，有效期是6年，如果在期限內未採取任何行動，將失去效用。

林若輝律師指出，假如是以現金購買產業，同時發展商將土地抵押給其貸款銀行，以取得融資，購屋者尤其應該向發展商的銀行領取Letter of Disclaimer 。

在Letter of Disclaimer， 說明如果日後出現發展商沒有供款給銀行的問題，銀行在展開產業拍賣行動時，需要以多少資金來贖回有關單位。

此外，以現金購買產業的人，不論發展商有沒有將土地抵押給銀行，以融資發展其產業，最好是針對有關產業進行私人凍結令（Lodge a private caveat）。

有申請私人凍結令的購屋者，發展商的銀行必須得到他們的同意，否則申請將其單位抵押將不能獲准。

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不繳管理費 切斷水供不人道
陳先生來信指出，他和公寓一些單位的業主在拿到入伙紙後發現沒有水供、查明之後才知道發展商拖欠水務公司抵押費，大約2星期的追究後才獲得水供。

發展商在收取6個月的管理費後，才批准購屋者領取鎖匙，那時是距離發出入伙紙之前的8個月（即2002年12月）。

在搬進屋子後又索取6個月的管理費，居民發出3封信，要求列出所有的開銷項目，可是不獲發展商理會。

部份居民因此停止繳交管理費，發展商表示首次的6個月管理費只是用來支付取得入伙紙的開銷。

以下有2道問題請教您們：

1. 發展商是否有權利行使Deed of Mutual Convenant裡的條文，基於部份居民不繳交管理費切斷水供，而沒有按買賣合約中條文所示的：收取管理費時，必須列明開銷的項目？

2. 部份居民有採取法律行動，發展商律師要求得到法官准許住戶只須繳付部份管理費就可安裝水供；不過部份屋主沒有繳還管理費，面對發展商管理層為難，指必須附加水錶安裝費才准許獲得水供。

請問：這是否雙重標準，在這種情況下，住戶可以採取什麼行動？

答：

陳鍾靈說，發展商沒有權利一次過收6個月的管理費，根據標準買賣合約，發展商只能向購屋者徵收1個月抵押及3個月預付管理費，並且須附上開銷項目表。

發展商有權利行使Deed of Mutual Convenant，雖然是個別發展商與購屋者簽署的協議；不過一旦簽了字，發展商與購屋者兩方面都必須遵守。

申請入伙紙的費用是由發展商承擔，購屋者支付的管理費是用在公寓的維修與管理，因為發展制定的房屋售價已包括申請入伙紙的費用。

身為公寓住戶，必須履行Deed of Mutual Convenant的條文，包括按時繳付管理服務費，但發展商以部份居民沒有繳交服務費為由，擅自切斷水供，從人道立場來說講不過去。

發展商應通過居民協會與公寓住戶展開互動交流，把問題解決，而不是恫言切斷水供或將水供切斷，然後又要住戶支付100令吉安裝費，來迫使住戶繳交管理維修、服務費。

有些住戶由於不滿意發展商提供的管理維修服務，不繳付服務費，這其實也不對，不只連累一起居住的住戶，也對自己不利，因為所拖欠的管理服務費，日後一樣要繳交，而且還須加上10%的遲付款年利。

如果對發展商提供的管理維修不滿意，可通過居民協會向發展商傳達；此外，居民協會最好能每年與發展商或其管理公司開會，大家坐下來共同協商，尋求解決問題的途徑。

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房產現金賣 手續知多少？
許女士來信詢問有關脫售房屋的問題：

她說準備脫售一間房屋，買主要用現金購買，沒向銀行貸款，手續應如何進行？

答：

林若輝律師指出，房屋買賣的交易過程應由律師處理，在買方律師準備買賣合約的同時，如果賣方尚欠銀行房屋貸款，必須還清銀行欠款、再贖回地契。

如果有關房屋的地契是99年契約，需向州政府尋求批准，如果未有個別地契，則先向發展商拿批准信（Consent Letter）。

此外，律師將協助賣主呈報稅務，不論脫售產業是否需繳交產業盈利稅（RPGT）皆需向所得稅局呈報。

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銀行重估產業價值 貸款喊停怎麼辦？
銀行遲遲不發放貸款，繞了一圈後，又說簽署貸款合約與發放貸款間隔太久，必須重新評估產業的價值，氣壞了心急的貸款人。

Teo Yon Lee面對銀行遲遲未釋出房屋貸款，接下來又面對銀行要重新評估產業價值的問題。

他說他的房屋貸款是由其中一家外資銀行提供，有關的貸款已於去年較早時批准，在2004年12月從土地局轉換了名字，銀行的代表律師已發出正式文件給該銀行，促請銀行在今年3月28日或之前釋出款項。

可是，直今銀行方面仍未做出反應，在撥電詢問銀行時，他們叫我等3天，3天後沒有任何消息，5月初再撥電，他們又叫我再等3天。

結果，我不再等他們的消息，致電銀行其中一個部門的經理，詢問關於房屋貸款的情況，他告訴我這貸款協議已超過9個月，銀行需要重新評估產業的價值。

親自上一趟銀行後，其中一名負責人告訴我同樣的情形，就是必須重新評估產業的價值。

令我感到遺憾的是，估價師還未接獲重新評價產業的通知。

答：

黃振原律師說，這位讀者應該詢問律師為何這麼遲才吩咐銀行釋出房屋貸款，去年12月產業已獲土地局批准轉換名字，可是為何受委律師吩咐銀行在今年3月28日或之前才釋出貸款。

來信沒有提及在何時簽署貸款合約，假如簽署貸款合約至今已有大半年時間，或者如信中所指的超過9個月，有些銀行認為需要重新評估產業的價值。

銀行認為當初客戶在申請房屋貸款時，有關的產業價值可能是30萬令吉（假設），如今價值可能沒這麼高，也可能不止這個價值。

還有銀行也認為需要重新評估申請者的收入，因為在9個月或一年前，申請者的月入可能是4000令吉，如今由於少了超時或固定津貼，收入反而減少。

有一點我們感到不解，一般的程序是：假如已有個別地契的產業，當律師將產業擁有權的轉換、或者說大家熟知的辦理割名手續，以及相關文件提呈土地局，並獲得土地局接收後，銀行也應在同時釋出房屋貸款。

無論如何，最好詢問負責貸款合約的律師，間中是否出現任何問題，以致遲遲未吩咐銀行釋放貸款。

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受益人未成年 信託人又出事
土地受益人在未滿法定年齡之前，由信託人負責土地的保管，在土地擁有權未轉換給受益人之前，萬一信託人發生事故，應該如何處理？

基連來信指出，他的爸爸在1992年將一塊土地的地契擁有權轉移給他，當時，他只有13歲，所以就委托一名信託人，代他保管土地。

請問：“在我幾歲之後，能夠成為合法的地主？萬一信託人在我還未有資格，或地契未轉換成我的名字期間殘障或逝世，那地契是否還屬於我的？”

答：

林若輝律師指出，在法律上，一個人在滿18歲之後，才有資格簽署合約，在這之前，必須找一個信託人保管土地，地契上必須有信託人的名字。

只要地契有列明信託人的名字，受益人的名字也在裡邊，即使信託人發生事故或殘障，並不會影響受益人的擁有權。

假如信託人犯錯將土地賣給第三者，受益人只要已到法定年齡，可以備案起訴信託人失信，通過法律訴訟行動，要信託人負起全部責任。

此外，如果地契遺失，信託人或受益人先備案，然後向土地局提出申請補發，萬一受益人未滿法定年齡，而信託人卻不幸去世，受益人可通滿法定年齡的親人提出申請，再委任一名新的信託人，取代原有的信託人。

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訂購的油棕園遭破壞
林太太表示，她在不久前付了10%定金，也簽了買賣合約，不過還沒有進行其他的計劃，卻發現所購買的油棕園被大象破壞了大約30%。

依照買賣合約的條文，買主有權終止該合約、要求調低售價，或要求賠償，不過需獲得雙方同意。

她提出以下問題：

1. 賣主沒在約定時間內解決問題，如果要求律師發信，他也不理睬，應該怎麼辦？

2. 在這種情況下，如果我終止這一合約，有圖片為證，可以拿回定金嗎？

3. 我應如何處理這些問題？

答：

購屋者協會的陳鍾靈指出，這位讀者購買的是油棕園，而且是轉手交易，所採用的未必是標準買賣合約，除非看過合約，才能比較清楚、肯定買主在法律上，是否處於有利地位。

在與賣主交涉，請示律師發信不果後，可以另聘律師對賣主採取法律行動，將他提控上法庭。

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鄰居裝修越過界
登州的黃女士說，她有一間單層排屋，最近隔壁家把屋子加高，並將她家的屋瓦拆開，變成她家那面牆，由隔壁家佔為己有。

如今，屋瓦不能再蓋上橫樑，下雨時就會漏水。

請問要到哪裡投訴，他們這樣做違法嗎？還有，登州有沒有房屋仲裁庭？

答：

黃女士的鄰居這樣做不對，受影響的這位讀者如果與鄰居交涉沒有結果的話，可以向有關地區的地方政府投訴。

此外，房屋仲裁庭在登州未設有分庭。

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購買土著單位遲未獲准
符太太來信指出，她與丈夫在2004年9月聯名訂購了一間公寓，是屬於4層樓的店屋─辦公樓─公寓，位於吉隆坡文良港。

但至今發展商仍未將買賣合約交給他們，原因是他們購買的是屬於土著單位。由於遲遲未見買賣合約到手，造成他們申請的房屋貸款也被擱置一旁。

他們寫信及撥電聯絡買賣合約的律師，以及發展商等負責人，詢問有關買賣合約的進展，他們的答案是：吉隆坡市政局將全部屬於土著單位的買賣合約擱在一旁。

發展商事先沒有照會我們，即把土著單位賣給我們，每當我們撥電詢問時，發展商只告訴我們，仍與吉隆坡市政局洽談中，還未有定案，吩咐我們繼續等。

以下一些問題請幫我們解答：

1. 我們還要等多久，可以採取那些行動保障我們身為購屋者的權利？

2. 吉隆坡市政局發覺發展商將土著單位賣給非土著，遲遲不處理買賣合約的批准，發展商是否存心欺騙購屋者？還有發展商是否應事先告訴我們這一些，好讓我們有心理準備才決定要不要購買？

3. 發展商答應過我們，如果吉隆坡市政局不批准我們的購買，他將會退還購屋價的10%首期錢給我們，我們是否還可要求其他賠償？譬如已支付的買賣合約律師費、銀行手續費費、以及根據銀行目前的利率計算。

4. 其實，我們是否可以購買土著單位，假如是的話，為何吉隆坡市政局不批准？

答：

林若輝回答這位讀者的問題時指出，要等多久需要有心理準備、自己可以視情況判斷。

雖然發展商未將買賣合約簽回來，但購屋者已簽約，在法律上有資格要求發展商退款。

發展商應該事先告訴購屋者，有關產業是未開放的土著單位，至少購屋者心裡有數。

此外，購屋者必須確保發展商已向有關當局提出開放土著單位的申請，須有白紙黑字的文件證明，才決定是否要購買這些單位。

所謂的土著單位，嚴格來說只供土著認購，除非是保留給土著的單位無法悉數出售，以及發展商在報章刊登出售該批單位廣告一個時期後仍無法成功脫售，那他可向有關當局提出申請開放。

在申請開放獲准後，非土著才能購買，要不然無法獲得該產業的擁有權。

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地契英文名字寫錯 土地局遲遲未修改
土地局職員一時的疏忽，將地契其中一名字的英文字母寫錯了，交回該局更改，等了4年還沒下文，真的是很離譜！

何君來信指出，他的弟妹正面對房子割名的問題。

他說，早在1998、99年期間，老父將名下的一間房屋，割名給我與幾個弟妹共同擁有，割名手續全權交給某律師樓接手，按常規向雪州沙亞南土地局提出申請。

這一申請，足足拖了3年多，割名後的新地契來了，可是卻發覺地契上其中一名受益人的姓名，竟給土地局的人寫錯了一個英文字母，於是連忙交回給律師樓，重新處理更正的事。

如今已快4年了，依然不見更正後地契的影子。

詢問律師多次，他們說已盡力而為，主要是土地局辦事緩慢之故，這分明是土地局職員疏忽造成，卻讓我們引頸長昐，不知該如何處理？

答：

林若輝律師指出，遇到這種情況，律師在協助客戶將寫錯英文字母的地契，重新拿回土地局更改時，一般會很快處理好。

現在最主要是向律師樓要回當年那封信，一般的做法是在律師樓將寫錯名字的地契交到土地局時，會附上一封信，說明是因為該局的職員將其中一人的英文字母寫錯，要求重新改正。

如果可以的話，自己攜帶有關信件上一趟土地局，要求更正有關的錯誤，自己複印一份並由該局簽收，以便保留。

free2010

原帖由 blueyap82 于 1-3-2009 02:57 AM 发表 陳小姐來信指出，我與兩個姐姐聯名在1998年購買一間17萬8千令吉的公寓，律師費及其他雜費總共6500令吉。在2001年，我們又再向另一家銀行融資，貸款的數額為13萬令吉。可是在2004年，得知隔壁鄰居把公寓賣出，只是1 ...

现在应该没有產業盈利稅了，不是吗？

blueyap82

屋子租用責任歸屬 白子黑字免糾纏
屋主該對房屋那一些部分損壞負賣，以及那一些由租戶負責，一直以來是爭論不休的問題，比較妥當的處理方式是：將那些可能引起爭論的項目列入租約。
* * *


請問以下各項目，那一項是由租戶或屋主負責？

（1）白蟻、（2）排污費、（3）電制失靈、（4）大鐵門被外來者撞壞、可是卻不知所蹤，以及（5）電線走火。

答：

針對以上各項須由租戶或屋主負責的問題，林若輝律師說，如果在租約有列明應以合約條文為准，如果不是，以他所遇到的個案、累積的經驗，得出的結論大致是這樣：

●白蟻：屋主、
●排污費：租戶、
●電制失靈：租戶，
●大門遭破壞：屋主，
●電線走火：屋主。

白蟻將對房屋基本架構造成破壞，而且並非 租戶引起，應由屋主負責，排污與水的使用有關連，使用的是租戶，支付水費與排污費自然是租戶的事。

此外，電制失靈由租戶負責主要是這潛在租戶破壞的可能，除非租約說明很清楚是屋主的職責。

關於這點，廁所馬桶阻塞、抽水桶，燈管、燈泡壞了，都應該由租戶負責更換。

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分層地契25年沒下文
1985年分層地契法令闡明，發展商在發出入伙紙的6個月內，應該為公寓的業主提出分層地契申請。

雖然法令是這樣說明，但是許多發展商並沒有履行其職責，遵守法令行事。根據分層地契法令，假如發展商違法，在接到當局的警告後依然故我，將面對不超過5000令吉的罰款。

如果在規定的時間內沒有繳交罰款，從期限滿之後的每一天算起，每天另加罰款1000令吉。

潘雪英來信指出，她於1980年購買了一間店屋（樓下那一層），購買時合約註明發展商必須代為申請分層地契。

可是，直到今天，事隔25年仍未有進展，她表示曾多次致電及去信詢問，發展商的解釋是由於建築圖測與建好的店屋外觀有出入，所以不被政府部門接受，除非修改或被罰款。

她說，這是發展商的責任，罰款不應由購屋者共同承擔，結果事情就一直拖到現在，仍未能解決。

更令人擔心的是，由於沒有分層地契，每年的地稅都是根據總地契來繳交，開始的時候是根據發展商的催收單繳付給發展商，但卻拿不到政府的收條副本。

發展商還說由於其他買主未還清，所以他不能還給地方政府，因為這樣，她也不再繳交地稅給發展商。

她在信中指出，向發展商要求繳交給地方政府的地稅副本、其他購屋者的名單及聯絡電話，以便代發展商聯絡其他人，進而將地稅的事情解決，可是，卻沒有得到理會。

請問：應該如何處理此事？

答：

產業地契仍在發展商名下的所謂總地契，地稅由店屋業主平分支付，身為業主有責任及有權要求發展商發給地稅單副本。

另一方面，建築物外觀和原先的圖測不一樣，造成許多事情無法解決，這是很糟糕的問題，發展商應該負責，包括面對當局的罰款。

購屋者協會的陳鍾靈表示，身為業主最好是設法聯絡一些購屋者，雖然無法從發展商取得購屋者名單，但應該可以找到三幾個，至少遠勝於一個人的單薄力量。

然後上一趟聯邦直轄區土地局，查問發展商是否有提出分層地契的申請，以及是否依時繳交地稅；如果沒有，繼續向發展商施壓。

此外，繳交給發展商的地稅，由發展商發給的收據應繼續保留。

blueyap82

買賣未完鑰匙給律師
WH Chan來信指出，她的姐姐於去年3月經由代理賣了廉價屋，手續已辦妥，土地局已批准割名，同時豁免產業盈利稅。

銀行於今年3月付了其餘的90%貸款，可是，律師勸告姐姐不可交出鎖匙，因為買方尚欠一些律師費、利息、地稅及門牌稅。

請問：1）如果買主沒錢還銀行房屋供期，銀行將會收回屋子，我姐姐是否應退回已收的90%？

2）我姐尚須負責屋子的保養嗎？因為是買主沒有履行合約。

3）假如我們放棄索取剩餘的錢，把鎖匙交給律師，會是好一點的法子嗎？法律上還須負責嗎？

答：

如果不準備對買方遲付款利息、門牌稅及地稅進行索償，而買方已交了90%屋款，應將屋子鎖匙交給買主。

林若輝律師指出，如果不準備這樣做，可將鎖匙交給律師，在進行房屋買賣時簽署書面承諾文件（Letter of Undertaking ），賣主承諾，如果轉換不到名字，將把錢還給買方的銀行。

如果已割名，賣主沒有義務退款給買主，假如轉換名字的申請還在土地局，土地局沒反對，對賣主也不是問題。

此外，交易進行到這個階段，賣主不須對房屋的保養負責。

blueyap82

修補期過了怎麼辦？
羅太來信指出，她在1998年購買了一間公寓，發展商交屋後，她發現房屋的完工粗劣，譬如牆壁有多處裂縫，主人臥房的浴室牆顯示有漏水等問題。

發展商曾派人來修補，但問題依然未完全解決，事後過了修補期，發展商不予理會。

最近發現客廳的地磚突起及破裂，而且範圍不斷擴大，其他單位的住戶也面對類似問題，有些是在交屋後不久、有些是在一二年前，也有些是最近才面對這問題。

根據土木工程師的解釋，這是因為發展商偷工減料的緣故，主要是水泥少、沙多造成。

發展商也以過了修補期為由拒絕整修，請問：由於偷工減料造成的問題，可否要求發展商修補？我們應該如何處理這問題？

答：

根據買賣合約，在交屋後的18個月內，是修補房屋問題的有效期，過了期，發展商自然不予理會。

關於“偷工減料”造成的問題，發展商多數不會認同這一點，即使不否定，他也會認為問題出在承包商，可是發展商與承包商往往是同一國的人。

也許可以從人情的角度，與發展商協商，嘗試尋求解決問題的途徑。