槟城房地产投资

yoeyo

jeffanb 大大，请问alila home town house 580k这个价格可以入手吗？

alila2会和1一样是排屋和town house吗？

jeffanb

alila2 具我所知是高楼公寓。

Alila townhouse, ~1200sf, 五百多千听起来还蛮合理的，网上看都要价>650k. 但townhouse的概念在槟岛，甚至全马都是属于较稀有和冷门的。因为有层楼是要与邻居分享的，看个人喜好吧。其实townhouse介与有地房产和公寓之间，也拥有了各自的优缺点。

你的是下层还是上层？ 车位安排方面呢？ 大致上我觉得自住就随意吧，喜欢就好，个人觉得价钱还合理，然后长远这个地区是有前景的。要注意的是Alila2 的site就在隔壁的山坡地上，算是近，需要考量建筑其间影响。

jeffanb

（槟城12日讯）高密度城市可减低基础设施的投放，有利商业交往，增加商业活动的效率，同时提升槟州土地的固打（Quota），以助槟城朝向更好的发展。专业于建筑管理的槟岛市议员黄则松强调，一些人会担心高密度发展将导致交通拥堵、空气污染等问题，事实上其它国际城市的发展已证明，只要采取适当措施，这些问题都可缓解。

黄则松将在5月杪市政局例常会议中，提议“槟岛迈向综合性高密度发展”，而这项建议已获槟岛市政局主席芭堤雅和槟州房地产发展商会主席拿督陈福星认同，届时他将提呈一份探讨报告。他接受《光华日报》访问时指出，槟州52%土地是森林和山坡保护区，可发展土地少于17%。目前面对的问题是，槟城容积率仅1.5（总建筑面积与用地面积的比率），比香港的1.15、新加坡1.12、及吉隆坡双峰塔的1.10还要低，诸多限制让发展商无法建筑更高、更大单位。

数据统计，槟州人口将在2030年增加30%，同一年，槟州交通大蓝图预计将达到40%公交系统使用率，他相信公交不可能在低密度发展城市生存，因为高密度发展和公交系统须同步发展。黄则松认为，密集度发展可促进人文交流，是槟州未来发展须迈进的步伐，而许多人把“高密度发展”与“高层发展”划上等号，一些不习惯“高层发展”的人，见到这种发展形式，很自然地曲解，高层大楼是把大量的人和建筑面积，堆在同一地段上。

密集度可促进人文交流

“许多高层发展的人口密度其实很低，相反的，不少低层建筑，人口密度却很高；规模较大的发展计划，须经过整体设计和规划，新市镇发展须充分考虑交通、购物、休憩、教育、社区等各种设施的有效、充分配置和配套。”“高层建筑若有合理规划，环境质量不一定差，整体密度也不一定高，香港就是最好典范。香港列有严谨城市规划和法则，致力保护境内的绿色地带和海岸资源，所以城市密度虽高，但郊野公园仍占香港面积高达40%”。他强调，最重要的是，这些山光水色就在市区周边，市民可随时轻易享受清新空气，和舒缓紧张忙碌的情绪，与低密度发展相比，高密度发展对于解决大量人口住房问题，更具有显著优势。

jeffanb

槟回复自由港地位？凭空出世，单听到这个＂建议＂就蛮震撼了。虽然觉得可能性不大，因为要克服的政治和技术性问题太多了，但还是很期待的这个＂奇迹＂的出现。旅游业肯定收益最大，间接也会刺激各行个业如经济与贸易的发展。

对房产来说，因为到时候价廉物美，需求上涨，肯定有带起另一段投资买卖热潮。价钱水涨船高几乎是预料中事。

但这也是双刃剑，因为供应量，可负担性将会受影响，因而带出的民生问题。另外交通方面也需要配合，公共交通系统一定要同步提升，如在大蓝图提到的交替方案。

jeffanb

总而言之，未来槟岛的房产投资还是充满可能与刺激性的。自由港与公共交通提升将会最大的两项boost factor. 风险就是可能什么什么都没实行，一场空，或太旧来施行。

yoeyo

alila2 具我所知是高楼公寓。

Alila townhouse, ~1200sf, 五百多千听起来还蛮合理的，网上看都要价>650k ...
jeffanb 发表于 13-5-2012 12:54 AM

    是上层的，屋子装修就只有基本的那些，carpark就是在楼下，比下层的要大一点，前后可以进2 cars,旁边还有多一个位可以做store,我是打算自己住的，值得买吗？还是等2买好阿？到时候如果alila2好，是从哪个大门进阿,alila home or alila horizons condo?

jeffanb

来届大选槟城的选民的确是已经来到了一个十字路口，将会非常的矛盾和为难。民联继续拿州政权但攻不下布城的话，中央政策不能妥协，不拨款，个大发展与提升都不能够进行。只能眼睁睁看着辛苦缴的税都流入Johor, Terenganu, Pahang等州属。 但让国阵拿下州政权的话，可能大计划会推行了，但办事消率低，透明度低，贪污舞弊又将会大肆其道。一样伤槟城人的心。

以房产的角度来看，我当然希望不久的未来能看到轻快铁，外环公路，回复自由港口地位等等。这种种都会让槟城房产更加吸引和有价值。但要如何争取呢，需要考槟城人的智慧了。



（槟城12日讯）槟州国阵大礼“接踵”排山倒海到来，续或宣布恢复槟州自由港地位后，新科上任的槟州国阵主席邓章耀或为威南日新国中献上千万令吉大礼，誓赢华人心。

本报探获消息指出，邓章耀已针对威南日新国中分校，向联邦政府建议捐款1000万令吉，以图成为槟州重夺槟州政权的其中一个强心剂。据了解，威南日新国中须费3000万令吉巨款建立分校，建委会也已向联邦政府开口要求1000万令吉。由于提出的数额过大，一般相信或难以成全，然而在面对大选即临，新人新作风，处事“大胆”见称的邓章耀了解必须非常手段及方法才有望打动华人选民，即使不能取回所有华人的心，能稍微打动及减少民联的多数票，1000万令吉也已值回票价。在此之前，报道指威南日新国民型中学建委会需3000万令吉建校舍，希望中央政府能负责三分之一、人民努力筹三分之一，另外的三分之一由槟州政府和大企业家来完成。

据了解，威南华社领袖或在本月22日与首相拿督斯里纳吉见面会议上，被指也传达该建委会需要中央政府拨款至少1000万令吉工程费用的讯息。据知，邓章耀在提出槟州恢复自由港后，也希望推出逐一良政，以期在选前营造槟州国阵夺下江山后的一片歌舞升平景象。

大选攻不下布城　民联发展槟或遇阻

若民联本届全国大选攻不下布城，即使在槟州赢得漂亮成绩的民联，也将面对未来5年难以发展的困境，如海底隧道，若联邦政府不下放权力，民联可能需选择通过填海地交换来取得隧道及内环路计划。在此情势下，槟州民联可能坠入反对党州政权与联邦政府政权分道扬镳，面对的经济发展财援困难，在执政槟州4年后，民联面对巧妇无米之炊，除了面对权限困境，更面对中央不拨款提供基设窘境，就如前朝国阵政府原本拟定的槟岛外环公路及轻快铁，在民联执政后已束之高阁。因此，若民联攻不下布城，未来5年发展或在不臻理想下，将造成选民开始变心，民联可能穷于如何在自力更生下，会否一如已故敦林苍祐加入当时的联盟，与中央合组联合政府，以取得经援，这种可能性是不可否定的。消息说，民联也了解，若攻不下布城，选民可能在另外一个5年后，放弃民联，重投国阵怀抱。

（槟城12日讯）还有哪些大礼？除了可能恢复自由港，槟州国阵也可能为槟州送上引颈已久的槟岛外环公路及轻快铁（LRT）。其中，槟岛外环公路在前朝国阵政府执政时，已万事俱备只欠东风，民联执政后立即宣布收回计划，尽管去年有消息暗示联邦政府或重新启动计划，唯只闻楼梯响不见人下来。

据了解，除了已曝光的槟州恢复自由港建议有待联邦政府首肯外，尚包括拨款1000万令吉予威南日新国中。本报获悉，邓章耀的大礼将非一般礼物，反之将对国阵选情带来冲击，誓要对民联造成致命一击。

比如，一旦首相宣布恢复自由港，相信将大大帮助槟州国阵选情，尽管槟州民联首长林冠英在新海峡时报报道此事后，立即回应说民联执政布城即会恢复槟州自由港，然而人民可能会评估民联夺下布城的机率。

相比国阵稳坐钓鱼台，拿回槟州政权在排山倒海大礼下要选民变心并非难事，重新执政槟州变得相对难度不高，选民可能在权衡下，只要假定民联拿不下布城，那槟州国阵的选情即看涨。

jeffanb

是上层的，屋子装修就只有基本的那些，carpark就是在楼下，比下层的要大一点，前后可以进2 cars, ...
yoeyo 发表于 13-5-2012 02:17 PM

建议你关于alila 2 的深入资料可以到hunza 的sales office 查询，这样比较好。值不值得这就很个人了，尤其是自住的，自己舒服，喜欢最重要。

jeffanb

今天到友人的Gold Coast 公寓逛了逛。油漆的工程大概进展超过一半了吧。整体感觉焕然一新，之前的破旧与剥落问题几乎不存在了。Landscape 方面也非常出色，花草盆栽，泳池都管理的很好。整体非常舒适与写意。十多年的建筑了，这样的保养程度令人赞赏。Gold Coast 还是我本身非常中意的房产之一。Leasehold 是唯一的弱点，其他方面都非常好。但听说价钱升到>600k 了，这也是问题，难进场了。

jeffanb

事件越闹越烈了。人都是自私的，当周遭的发展会影响到本身的权益后，就来反对了，尤其是民联执政之后带起的＂以民为本＂政策。国阵时期投诉／抗议也没有，所以也省了， 但现在我想是有些过火了。

比如Gold Coast/Putra Marine居民抗议填土地，但他们似乎忘了本身也是建在填土地上。当年pantai jerjak 居民又如何呢？The Cove 居民抗议tg bunga/ferringhi区发展，但The Cove 本身却是tg bunga 最碍眼的建筑物。Tg Bunga居协会当年抗议The Surin，但Straits regency, Twin Tower 等等也不是一样是建在山坡上？还好往生者不会反对，不如The Peak, The Latitude, shineville, 4 seasons park 也不用起了。 接下来在Batu Ferringhi, Bkt Gambier, Tg Bunga, relau, sg ara, bukit jambul 还会有更多类似的抗议，看看会这么进展吧。

槟岛没剩什么地皮了，在加上草根居民的反对，未来的路是越来越难走了。重要的是州政府应该确定和保护本身的法令和立场，比如山坡建筑的规法。如果符合规格的话，那就应该进行。问题是到底这个规法是不是存在的，就不清楚了。





（檳城13日訊）逾百名新港德沙樂數個花園住宅區居民，今日發起第2輪抗議行動，把矛頭直指檳首長林冠英，要求對方行使1976年城市及鄉村規劃法令第25（1）條文賦予的權力，以公共利益理由終止將在陽光花園旁推行的高樓發展計劃。

　居民今早在陽光花園拉橫幅及高舉大字報抗議，其中兩條橫幅寫著“請停止山坡發展計劃，林冠英人民首長請幫幫忙”。居民也在大字報上把州政府的CAT政策，改為“光說和騙”（cakap and tipu，CAT），及“首長講一套、做一套”等。

　恰逢今日是母親節，一名居民也呼籲政府愛護大地之母，免讓她受到任何破壞及傷害。

　陽光花園管理機構主席尼古拉斯說，截至今年5月11日，上述高樓發展計劃，仍處于諮詢環境局及檳島市政局意見的階段。

需諮詢律師意見

　“在當局通過發展計劃申請前，我們必須提出反對意見，阻止發展計劃落實。”

　他也說，自從居民于4月8日發起首輪抗議行動后，行政議員曹觀友及阿都馬烈，分別在4月19日和5月12日，到當地視察山坡情況。

　“我們感謝曹觀友親自了解情況的用心，也相信他會有一些行動。”

　詢及會否申請庭令凍結計劃，他指需先諮詢律師意見。

　他說，首輪抗議后，他于4月17日接獲來歷不明短訊，指沒有任何東西可阻止該項計劃，因“州政府裡的好朋友，已給予特別批准”。

　馬來西亞自然之友署理主席慕希丁，也促請州政府馬上停止此計劃，並制定政策，不要發展任何山坡。

德沙樂居民反對山坡發展計劃課題的演進表

4月17日：尼古拉斯接獲來歷不明的短訊。

4月18日：居民代表與行政議員曹觀友、黃漢偉和阿都馬烈在光大53樓會面。

4月19日：阿都馬烈巡視發展地段。

4月23日：居民抗議發展計劃的案件在上訴局過堂。

4月30日：發展商提呈發展計劃的第一期建築圖測。

5月3日：雨林A公寓居民協會財政蔡國勝把發展商提呈圖測一事，通過電郵告知首長、黃漢偉和阿都馬烈。

5月12日：曹觀友視察發展地段。

jeffanb

发展商百花其放时，屋价大涨。 發展商放緩后，产业价卻預計持續水漲船高？


（吉隆坡11日訊）產業市場去年取得雙位數成長，然而在全球經濟展望不明和國家銀行緊縮貸款下可能風光不再，今年房產業銷售預計難逃放緩劫數，不少發展商更因此踩煞車器，調整新產業計劃推介時間和規模。

發展商展延推介房產

儘管如此，基於地價、建材和勞力等成本節節上升，產業價卻預計持續水漲船高。

去年產業市場動力十足，銷量成長14%至43萬零403項，價值更增28%，創下1千378億令吉。所有次領域的產業活動蓬勃，並由住宅產業和發展地段引領，各增19和15%，商業、工業和農業次領域緊接在後，各增10、7和5%。

按區域比，去年布城的產業銷量漲幅最高，達88%，之後為檳城（68%）、柔佛（16%）、吉隆坡（14%）和雪州（9%）；每單位價超過50萬令吉的住宅產成長較快，達31%，反觀，價格介於25萬和以下的產業價僅增16%。

益資利研究認為，今年產業銷售難免放緩，歸咎於外圍動盪和國行緊縮貸款政策的雙重打擊，國行限制第三房貸的貸款上限最高為70%，也恐對產業市場雪上加霜。

此外，大部份發展商雖在年初宣佈數項新產業推介並放眼更高的產業銷售目標，益資利發現，一些發展商已展延推介，在需求預期走軟下降低銷售目標。

首3月房貸批准依然走高

儘管如此，貸款條例收緊卻未阻產業貸款士氣，1至3月購置產業的貸款批准依然走高，同時，買家雖採取觀望策略，惟特定類型的住宅產業需求依然穩定。

根據益資利，商業銀行住宅和非住宅產業的貸款批准卻在1和3月間激增，住宅貸款雖在1月按月大跌26%，但這可能歸咎農曆新年假期的工作日減少。2月和3月住宅產業貸款批准按月各增25和19%，到68億和81億令吉。

有地住宅需求高

益資利也在查視后發現，產業需求（尤其住宅產業）的需求依舊穩定，儘管投資者和買家作選擇性投資，但特定據點，如巴生河流域、檳城和柔佛的住宅產業，如有地住宅產業，需求依舊高。

“值得一提的是，產業預計持續走高，主要是主要地段和地段價、建材、勞力成本節節上升。”大馬房價指數穩步走高，去年物價指數按年增10%至154.6點，顯著較2010年的增幅7%高。

住宅房產滯銷改善

住宅產業供應方面，首季單位按季增0.4%到450萬單位，雪州住宅單位佔當中的29%，柔佛、吉隆坡、霹靂緊接在後，各漲幅達15、9和9%。種類言，排屋佔整體的40.5%；接踵而來的產業供應也按季提高1.9%到56萬9千867單位，尤其雪州、柔佛、森美蘭，這些區域佔總供應的48.3%。

全國產業資訊中心（NAPIC）資料顯示，住宅產業的滯銷情況也略改善，去年未出售的產業數量佔新推介的比重，略自前年24.4%改善到23.7%。吉隆坡的未出售產業也自前期29.4%挫至26.5%；雪州則從14.4%增至15.2%。去年柔佛未銷售產業量最高，達5千165單位。

辦公樓面臨供應過剩

辦公樓產業依然面臨供應過剩問題，首季辦公樓使用率保持84%，惟在220萬平方米的辦公樓建完成後，現有的辦公樓產業1千710萬平方米將增11%，將令辦公樓產業租用率面對更大壓力。

吉隆坡而言，首季辦公樓產業的認購率略自前期80.9%微挫至80.5%，吉隆坡正在建設中的辦公室樓業面積達110萬平方米，為現有供應量700萬平方米的16%。

kel-kel

小弟看中一间在“大路后”Kasa impian，800方尺。不知值多少钱？

mingshi

小弟看中一间在“大路后”Kasa impian，800方尺。不知值多少钱？
kel-kel 发表于 13-5-2012 10:38 PM

    casa impian 是吗？

好像炒到300k++

cheahzy

目前小弟手上有几块地皮要卖，有意者请PM我！

jeffanb

GSD 的Primo Summer 将会在这个星期五和星期六正式推介。有兴趣的朋友可能要考虑排队，不过不知道有多少单位已经被pre-book了。

饼干及面包

小弟看中一间在“大路后”Kasa impian，800方尺。不知值多少钱？
kel-kel 发表于 13-5-2012 10:38 PM

Casa Impian。。。。。如果有裝修的，屋主要300K++

pokok86

GSD 的Primo Summer 将会在这个星期五和星期六正式推介。有兴趣的朋友可能要考虑排队，不过不知道有多少单位 ...
jeffanb 发表于 14-5-2012 09:40 PM

和 Golden Triangle 的幕后老板是一样的

jeffanb

Summerton 分两个blocks, Primo Height 和 Primo Summer.  Primo Height 已经推出一段时候了，而现在推介的是Primo Summer. 应该是有~1000sf, 800sf,和~1600sf 的单位的，但听说已经一早被预订了。如果真的如此，剩下的面积都在1800sf 或以上，不这么吸引了。

jeffanb

Summerton 地点是一流的，这是重点。缺点是leasehold, 剩下八十多年吧，和gold coast 差不多。Commercial title, 是缺点，也是优点－建在店屋上面会比较方便，但电水费较贵。

jeffanb

Casa Impian （dream garden) 要价的确都在300k以上。