Horizon hills

LAWPITFONG

為什麼我們買不起房？


2016-04-21 10:33

     









房價近年騰飛，以2011年為例，當時雪隆地區一間公寓叫價約25萬令吉，短短5年後的今天，房價已翻倍至50萬令吉或更高。









薪資的漲幅不及通貨膨脹，因此許多中等收入者很難買到城中的房子。（檔案照）











































有調查指出，從2005至2014年，房價升值了72%，平均每年增長約6.7%。




根據統計局今年進行的購屋能力調查顯示，如以2014年吉隆坡的屋價和收入比率評比，吉隆坡和檳城人已經陷入嚴重無法買房屋的窘境。

雖然自2011年房價平穩發展以來，首次出現負成長；其中交易量下跌5.7%，而交易價值也跌8%，但是城市房價與實際購買力差距太大，薪資的漲幅也不及通貨膨脹。

就連國家銀行也勸告收入不高的人士：勉強買屋沒幸福，租屋子就好。

建屋費
佔屋售價三分一

根據建築行內人披露，承建房子的費用，佔了房子售價的三分之一，那麼造就房價高企不下的其餘三分之二因素是甚麼呢？

雙威建築顧問關和貴受訪時指出，另外三分之二除了是發展商的盈利，還有手續費、延遲工程的費用、土地價錢、發展費用、排污和輸水系統安裝費用、銷售人員的抽傭，律師費等。

GST對建築業衝擊不大

根據建築材料價格指數，2000年至今，建築材料上漲幅度並不高。他不諱言，政府去年實行的消費稅（GST）對建築業的衝擊不大，主要原因是同一時間，全球的建築材枓需求量下降，造成建築材料價格調低。

這也意味著建築材料的成本，並非是導致房價飆漲的主因。

關和貴認為，承建房子的利潤約5%以上，相較於其他東南亞國家，大馬的建築成本相對較低，這很大可能是，大部份的建築材料如石灰、鋼筋等是在國內生產，並且僱用工資較廉宜的外勞。

“不過，政府各個部門批准項目過程太久，這些非直接費用，也是造成成本增加的因素之一。”

關和貴：土著單位固打額過剩

關和貴也提到，其中一個影響房價的是土著單位的固打額過剩，發展商必須承擔土著單位滯銷的風險，並且這些給予土著單位的優惠，都會轉嫁到非土著購買的房價上。

基於各個州政府都有設定房屋固打制度，發展商會給予土著介於5至15%的折扣，因此土著單位比較便宜。

目前，吉打、檳城規定最少給予土著購屋者5%的折扣，雪州、登嘉樓的折扣幅度可達7%。半島土著購屋優惠最多的州屬則是柔佛，可享有高達15%的折扣。

地價高建高樓應付成本
可賠錢不建可負擔屋

關和貴指出，城中房價高與地價息息相關。

由於城市土地越來越少，發展商面對地價非常昂貴的問題，比如說吉隆坡黃金三角區每平方尺的土地價格二三千令吉以上，貴得咋舌，商家只能夠建高樓來應付高額的土地成本。

他說，雖然各州政府有規定發展商必須建可負擔房子，但是這也可以用其他替代法來豁免在有關土地建可負擔房子，比如說，發展商可以選擇賠錢作為交換不建可負擔房子，又或是捐地作為校地、清真教堂等。

他指出，發展商不建可負擔房子有兩個主要因素，發展商是盈利機構，以利潤作為發展前提，在一塊土地發揮最大的商業價值。

廉價屋拉低高價產業價格“再者，產業價值受到鄰近的環境與產業價值所影響，廉價房子會拉低高價產業的價格。因此發展商寧可賠錢，也不要影響高價房子的市場。”

關和貴認為，高價房子受到市場歡迎，不僅僅是房子的設計，房子的附近完整的社區生活，有大學、學校、醫院、購物中心等，這種便利性也促成房子雖高價，但也有人問津購買，致使房價一再被推高。

政府應照顧低下層
降地價抑制高房價

PropertyG u ru大馬區經理謝爾頓也認同，廉價房子有別於可負擔房子，不能相同並論。為低收入群提供房子是社會企業，應由政府和其相關機構承擔。

“至於可負擔房子，私營企業和公共部門之間已有類似的合作，推動更多可負擔房子，但是政府有必要公開與透明化有關的屋業計劃。”

關和貴則說，基於土地是政府的，這間接縮減了承建成本，也是政府應履行的照顧社會低下層的需要。

“但是政府一邊以高價售賣土地賺錢之際，另一邊廂建可負擔房子的速度趕不上市場的需求，反而想要由私人企業來承擔社會房子。”

他認為，如果政府無法承擔人民需要的房子，那麼不妨降低地價，相信可有效抑制國內房價節節攀升。

土地趨少越來越貴

曾維鑫指出，土地越來越少，所以價錢越來越高，土地價佔了房價10%至20%不等。

他舉例，一些地方如舊巴生路，單單土地價格每平方公尺600令吉，即使不建房子，3千多方尺的土地，也要200萬令吉。

“更甚的是，吉隆坡黃金三角區，每平方公尺2千令吉至3千令吉，這是有點荒謬的。”

他說，本地房產估價分為二種，其一是與附近的房價做對比，這可能造成很多發展商不願建可負擔房子，擔心影響附近的房價；比較實際的是，以當地的租金作為衡量標准，否則很多房子有價無市，這會形成漫天開價的現象。

建竣前後馬上脫售
加劇房價炒高

另一方面，謝爾頓說，從2009至2012年，房價走勢很強，其中一個因素是消費者購買建設中，尚未完成的房子，並在房子建竣前或完成後馬上脫售。這導致房價快速升值，在過去幾年累積下來加劇炒高房價。

“如果說房子買來是自居，或是住了5至10年後才賣房子，那麼房價上漲幅度較為合理。”

他指出，儘管交易量減少，但房價會越來越高，這也反映著房價是處於自由市場。在這樣的市場條件下，不管是二手房子還是發展商，依然有房子買賣交易。

謝爾頓說，每個買家有很多不同的想法，不能把房子的售價等同於實際的產業價值。同樣的售價，有些人覺得合理，有的討價還價，有的買不起就會尋找更便宜的。

“總的來說，房價已經隨著時間的推前變得更加昂貴，相較於5年前，現在若要買一間房子，肯定要比當年必須付出更多。”

僅佔總購買量5%
非外國人炒熱屋價

謝爾頓不認為是外來投資者炒熱大馬房子，造成房價高居不下。他說，有數據顯示，外國投資者佔總購買量5%，城市地區則有10%至15%。

“雖然也有一些發展商開發迎合海外買家的產業，然而一般情況下，若有一個房產主要市場導向是外國人，其實是一個非常冒險的策略。”

關和貴也提到，高價房子並不是以外來投資者為市場導向，畢竟只有低於10%的外來投資者參與，大部份還是本地人購買。

“撇開那些有錢人買來等增值做投資，其實這裡有不少專業人士有固定高收入，有能力購買高價房子。”

大馬房價仍算合理
曾維鑫（建築工料測量顧問）

從事30年建築工料測量顧問的曾維鑫生意涉足越南、柬埔寨等地；他指出，相比起其他東南亞國家，我國的房價仍是合理的。

他補充，相比起國外的建築材料完全是隨著自由市場浮動，我國政府有津貼一部份的建築材料，因此本地建築成本相對較東南亞其他國家來得低廉。

他否定房屋的定價源起於發展商的利潤太高，他說，扣除發展總值（GDV），盈利通常介於20%至30%。

貸款25萬至50萬
35%申貸者被拒

調查顯示，申請房貸被拒的有35%，相比過去半年，增加了6%，而大部份被拒絕的貸款是25萬至50萬令吉。

唐朝詩人杜甫曾感慨：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，時至今日，依舊仍有許多人被拒於買房的門檻外。

這說明了有不少人的薪水連可負擔房子也買不起，並非是那些高價房子導致他們買不起房子。

根據調查，有75%的大馬人認為，大馬的房產很貴，房價不是市場可以承擔的。

可考慮市區外圍可負擔屋

關和貴認為，大馬購屋者應改變購屋方向，與其執意要購買靠近市中心的房產，不如考慮本身可以負擔的房子。

“隨著各項交通開始連接，一些地區如萬撓、巴生、加影、雙溪毛糯要進入市區不難，欲購置房者，不妨考慮這些房價相對市中心較低的地方”

他補充，在交通規劃方面，政府也有很大的責任確保公共交通開拓至新區，交通四通八達，無論住在甚麼地點都可以很方便地抵達市中心，那麼人們就會轉移至城市外圍購買可負擔的房子。

謝爾頓也舉例，一些發展的城市如香港、新加坡、倫敦等，可負擔房子一般都是遠離市中心約10至25公里。

“基於經濟考量，可負擔房子一般建在偏離市區或是房子面積較小。然而很多購買者無法接受現狀，渴望在城市購買一間自己屬意的房子。”

他也指出，自2013年起，很多發展商已經開始建可負擔房子，價錢介於35萬至50萬令吉。

“不是發展商沒有建可負擔房子，而是消費者要改變心態，接受大馬房子的發展變遷。”
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steven1379

哈哈，可能developer自导自演。

LAWPITFONG

上不久,雪邦区公寓出售也是很多学院生来排队.给人一个假象很好卖.....

14号

steven1379 发表于 24-4-2016 03:05 PM
什么优待？

私聊。有一点点的小漏洞，可以拿到多一点的折扣

14号

tesla 发表于 24-4-2016 04:09 PM
苏丹拿完，这是2016年我听到最大的笑话

就是讲，酱骗我们
酱你任为下次发展商要用什么策略？

14号

bmanz 发表于 24-4-2016 08:17 PM
23/4 当天 销售 chart

24/4 据说 完售 包括 bumi lot phase1,2,3

酱子来看，第一天的销量不是能好。因为，一开始 phase1 和phase2 因"某种原因"都已经差不多贴满了。

没错的话，大家还在等一个希望。

digidigi

14号 发表于 25-4-2016 09:40 AM
酱子来看，第一天的销量不是能好。因为，一开始 phase1 和phase2 因"某种原因"都已经差不多贴满了。

没错的话，大家还在等一个希望。

最有可能是。。。。有人book了这些units，然后再看：
1）有没有人要买，它收转让费
2）拖到developer luanch future phase，如果起大价他就买

当然，这些都是跟developer很熟或则有料的人才能做到。

14号

digidigi 发表于 25-4-2016 10:06 AM
最有可能是。。。。有人book了这些units，然后再看：
1）有没有人要买，它收转让费
2）拖到developer luanch future phase，如果起大价他就买

当然，这些都是跟developer很熟或则有料的人才能做到。

我很赞同。因为有个KL下来的律师说要告他们欺骗，sales guy讲你去告苏丹咯


酱子看来，有人是想hold这些unit的,所以 sales guy真的不怕

有良心的sales guy会教你走些小漏洞。假如能成功的话，价钱真的回到原点了

LAWPITFONG

Phase1,phase2通常是有门路的人拿了,拿来投机的.有的,建后五年就卖,赚它一笔,而phase3通常买来自己住的.

digidigi

LAWPITFONG 发表于 25-4-2016 11:19 AM
Phase1,phase2通常是有门路的人拿了,拿来投机的.有的,建后五年就卖,赚它一笔,而phase3通常买来自己住的.

所以五年后价钱不会太高，因为投机的，由一部分会平手出局，或则小输出局

hao_adam

14号 发表于 25-4-2016 09:14 AM
私聊。有一点点的小漏洞，可以拿到多一点的折扣

我知道的是3%+5% early bird罢了..

steven1379

HSR 要起到2027 年才好了

http://www.enanyang.my/news/2016 ... %E8%BF%90%E4%BD%9C/

jimmewong

樓主，這幾天聽agent說，除bumi lot外，基本上24*75已少過10間了。

LuckyFour

有谁买了HH the greens的单位。可以分享那边的环境如何吗？

妮子

昨天才去回来， Valley West 比较好的只剩 bumi lot.

真的是不知道以后会难出卖吗？

win111

如果自住,就别想这样多, 买吧

win111

Hi 有谁订了-20%的屋子呢,有没有遇到银行估价的问题

lemongrass

win111 发表于 9-5-2016 12:15 PM
Hi 有谁订了-20%的屋子呢,有没有遇到银行估价的问题

什么问题呢？银行给不到发展商的估价吗？

win111

lemongrass 发表于 11-5-2016 08:57 PM
什么问题呢？银行给不到发展商的估价吗？

估到了。

LuckyFour

从Agent那边探到口风，Valley west这期卖完过后又会起一批20x70 的排楼。有没有人也收到风？