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发表于 16-5-2016 08:03 PM
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我住 setapak, 都是找 hedgeford residence, season garden, benninton condo 等等
可是连 setapak 的也那么贵, 我还是选更靠近 KL 的 2 手好了
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发表于 16-5-2016 08:29 PM
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chrisclc 发表于 16-5-2016 04:24 PM
4.45%的话 要跟银行买MLTA~
4.55%的话 只是跟他借LOAN~
我本身是保险AGENT,所以会买一个LIFE COVER 500K， 一个月100， 20年后里面的CASH VALUE可以拿回80% PREMIUM~
最后我决定拿 4.55% 的配套~ 你觉得O ...
我跟你一样public bank offer 4.45 但compulsory一定要拿他的insurance才给4.45，最后我拿hong leong 4.55然后外面买insurance。算的来其实没相差多少 |
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发表于 16-5-2016 08:45 PM
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東方網 - 馬來西亞東方日報
6則
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2016年05月16日
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名家 2016年05月16日 | 作者：朱冠華 | 專欄：喝茶論勢
房地產的貨幣幻覺
房價飆漲太快，造成很多人民陷入無力購屋的窘境。對于價格高企的房價，因為恐懼未來會繼續上漲而更難圓房屋夢，而被迫動用更多家庭成員的儲蓄來買房，增加了生活困難。
「貨幣幻覺」一詞是美國經濟學家歐文費雪（IrvingFisher）于1928年提出來的，它是指人們隻是對貨幣的名義價值做出反應，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。房地產也存在貨幣幻覺現象。因為房屋價格都是動輒萬元計算，對人民來說是大數目，故更容易產生貨幣幻覺來誤導人。
因為房地產的貨幣幻覺最容易迷惑人，故很多人對房地產投資的回報率和相關風險並沒有充分認識。尤其近年房價出現脫離長期平均漲幅的飆漲，更激起投資房地產的買氣。但也因為房價飆漲太快，造成很多人民陷入無力購屋的窘境。對于價格高企的房價，因為恐懼未來會繼續上漲而更難圓房屋夢，而被迫動用更多家庭成員的儲蓄來買房，增加了自己生活的困難。
面臨目前房地產銷售低迷的情況，對未來一片迷惘，到底房地產未來何去何從？可否投資？若自住的話該如何精明購屋？
須立足長遠利率
這裏先解釋一下投資方面。就投資而言，房地產其實並不是一個好投資，至少對我們普通人來說是如此。要破解房地產投資的迷失，就要分析房地產的貨幣幻覺。
因為房地產是長期週期投資，最少需要20-30年，所以必須立足長遠利率，就是利率在這段時間最高會多少？最低多少？平均多少的問題？而不該以眼前的低利率來作為風險標準。利率是有週期循環的，以20-30年週期計算，大馬BLR平均利率介于8-9%，實際房貸利率會更高些。
在天然的黃金貨幣體系下，房價不會上漲，這才是真實的常態。可現在是信用貨幣體系，在這種以債務為本位的貨幣體系下，大量信貸流向房地產，貨幣相應房地產濫發而貶值，房價相應增值。
信用體系下，房地產價格長期增速都會比國內生產總值（GDP）低，這一點都不奇怪。因為房地產投資不具備生產性，它隻是發展的副產品，是末不是本，因此漲幅比不上GDP是正常的。以大馬長期GDP增速平均約5%計算，房價的增幅都低于此數，相對于房貸利率長期都高于5%，故房地產投資是並不劃算的。
租金回報率難回本
就算出租賺取租金，你的回報率也很難超過7%（除少數人以特定方法才能超過）。也就是說你的租金幾乎都拿去清還銀行貸款，可能還需要倒貼。房價的增值是可看不可吃，如此辛苦20-30年供完房貸，其實隻是替銀行打工。
20-30年後，房價雖然比自己當年購買的價格增長了，但是效果還比不上單純的投資股票指數基金（因為股票漲幅高于房產）。但是很多人忽略了計算這筆賬，通常隻看到最後的房價，卻忽略了年平均增幅其實並不算多，也忽略了過程中付出的利息成本。如同一個人中了彩票時，會忽略自己過去幾十年付出的購買成本一樣。
房地產投資可以掀起，通常都是在利率週期的末段，這時候利率下調到歷史最低，銀行信貸會前所未有的寬鬆。因為利率過低使得房租回報超越利息成本成為可能，加上信貸濫發推動了房價漲速超過平均值，遠遠超過了GDP升幅，房產泡沫就在這些條件下形成的。
我們印象中：「房產不會貶值，長期上總是上漲的」，其實隻是悖離經濟常識的歪理。房產根本不會自己上漲，房產隻能不動的待在那裏，無法開拓商業疆土，隻能偏安一禺。雖然人口增長會帶旺該區經濟，但是房產供應也會增加，抵銷了需求的增長，供需相抵，房產價格自然不會上漲。房價上漲隻是貨幣濫發製造的貨幣幻覺造成的「外相」，當這需要不斷濫印鈔票注入房產的體制無力維持時，就會打回原型。
炒作遲早有結束的一天，利率達到歷史低點後必然會在未來反轉上升，進入長期上升週期。現在大馬房價上漲停滯，房產回扣促銷力度增加，銀行定存利息上升，貸款緊縮，正是利率開始進入反轉的開始。利率上漲會造成更多信貸違約，借貸利息會侵蝕租金現金流，沒有寬鬆貨幣支持下的房價會暴跌，至到打回實際價值原型。
因為未來經濟趨勢不利于房地產，故當前絕對不是投資良機。而欲購買自住者，除非你能忍受房產價值∕價格下跌三、四成，利息漲過10%，那就可以去買。若不能承受，建議還是儲蓄未來會因為高利率而增值的黃金，持有5年。到時候再將黃金轉去購買房地產，除了可以避免房地產打回原形的損失外，也可因為房產兌黃金貶值而大幅度減少你購屋的金錢成本。
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发表于 17-5-2016 01:18 AM
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发表于 17-5-2016 10:09 AM
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Uncle nothing01
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发表于 17-5-2016 12:57 PM
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发表于 17-5-2016 02:41 PM
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夜神心羽 发表于 15-5-2016 10:28 PM
如果 agent 不说有很多间是 loan rejected unit 的话, 那些单位要如何卖出去?
你觉得会有多少%rejected? |
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发表于 17-5-2016 05:05 PM
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发表于 17-5-2016 05:06 PM
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不好意思 
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发表于 17-5-2016 06:22 PM
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疯隆BR调到3.94后
大众也调到3.75了
利息都上调了，房产反而会热起来？什么逻辑 |
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发表于 17-5-2016 06:24 PM
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发表于 17-5-2016 06:37 PM
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似乎bank negara 没象以前公布blr +-了
让bank自由发挥~~
利息上调没象以前的impact了?
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发表于 17-5-2016 07:22 PM
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你帮我传达信息就好了
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发表于 21-5-2016 07:32 PM
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Sp setia目前推出的优惠给10% :90% 是等完工在付的。。 |
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发表于 21-5-2016 07:38 PM
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