想期待屋价跌的人,别再浪费时间等了....

sunzi69

房地产这几年起得那么厉害

拜这个DIBS所赐，房地产商让有闲钱的人，轻轻松松leverage就可以赚一个300-400%的return
(但是，长期这样发展下去是unsustainable的，如果每个人都不做工，每个人都说要炒房地产致富，这个就好象ponzi scheme(music chair),你的profits来自于市场，永远assume 有third party来承接你的property，你500k向developer买，developer说起好了，你可以卖600k,你向那个third party说，以后可以卖700K,总有一天经济恶化，可能是很多人失业，interest rate攀升，经商环境恶化，很多人申请bankruptcy,最后供不起屋子，最后也不是要银行埋单）

要租整个million的studio通常只有global multinational company的expat租得起。如果经济恶化，大公司要cut cost,cut expat, 没人租你们的屋子，碰巧马币大幅度贬值，可能国行没办法之下，需要加息来保马币，加息以为着你的mortgage payment increase,如果你没有holding power,又一个中lelong。)
为了维护马币的坚挺，我相信政府会stregthen fiscal balance, 最厉害的就是cut fuel subsidy, 很快的就是implement GST.看来非常快来临了，过来505大选，过来巫统大选后，是时候宣布了)

马币最近贬值那么厉害，就是外国资金看死我们的经济，household debt又多，到时候马币贬值，我们的生活水准又downgrade了）

imagine,马来西亚中小型企业一年的net profit margin才3-5%,还要做到半死。。

就算全年表现最好的基金，才22.7% return

如果换作你是business man,你要不要一起炒呢？

我相信只要没有DIBS, margin of financing 80% for those who buy second house, 没有BLR -

或者政府效法新加坡

房地产分两类

一类是public的，确保居者有其屋，HDB。(总所周知，新加坡的HDB不是马来西亚的low cost flat,而是价廉物美的公寓）
另一类是commercial unit,价钱随market浮动，你怎么有钱，你怎么炒，没人管你）

这样既不会破坏人人都希望拥有屋（衣食住行)的权利，也不会破坏房地产作为投资的一种工具

condomx

sunzi69 发表于 25-8-2013 12:56 PM
房地产这几年起得那么厉害

拜这个DIBS所赐，房地产商让有闲钱的人，轻轻松松leverage就可以赚一个300-40 ...

其实大马大把地,就是zoning作得太差,到处都是overbuild的high den condo/office,搞得到处都交通阻塞。Klang  valley其实不大,搞得大家都以为kv很大。如果kv的公寓/office最高可以只建20层,交通肯定会更好。发展商赚不赚钱,管我们屁事,就是政府官员吃钱,乱乱批。。。

sunzi69

condomx 发表于 25-8-2013 01:08 PM
其实大马大把地,就是zoning作得太差,到处都是overbuild的high den condo/office,搞得到处都交通阻塞。Kla ...

从你的statement,就可以看出房屋继续升值的潜力没有

如果马来西亚真的可以公平，开放，成功吸引专才回来(GTP,ETP),来发展高价值经济，这种创造的价值才可以有高端的人才，高端的人才才有高人一等的薪水（例如新加坡，Hong Kong的金融中心和我们的金融水平比一比就懂）
新加坡和香港有Asset & wealth Management, offshore products, derivatives, hedge funds)
马来西亚的金融中心有什么？来来去去也不是卖credit card,卖housing loan,卖p loan给你？
我们的金融人才有什么附加价值？薪水多少？

如果505过后，我们可以有一个开明的政府，开明的政策，吸引smart elites回流做高端的R&D,创造高价值的industry，那么相信我们房地产可以节节上升
只可惜。。我们本末倒置，bangla越来越多。。
只是minimum wage labor暂时还悬着不谈

可不可以跳脱medium income trap economy,就要看我们转型成功吗
我们可以成功吗？
505过后，大家心知肚明。你懂我懂
我们华族的劣根性就是很少老老实实，脚踏实地去做好一样产品和服务，大家都非常短视的，炒房地产咯。。好啊。。可以赚快钱
所以，在美国，德国，有很多人老老实实地去研发，做好一种产品。。传几代。。
华人，不管在马来西亚，或中国，做生意，上市圈钱，然后搞房地产，夜生活精彩，夜夜笙歌（套关系）
马来西亚有研发吗？你认识那个本地businessman有的？或搞科技提升productivity?
还是剥削外劳的廉价劳动力？

condomx

sunzi69 发表于 25-8-2013 01:22 PM
从你的statement,就可以看出房屋继续升值的潜力没有

如果马来西亚真的可以公平，开放，成功吸引专才回 ...

靠种族政策当然不行啦,不懂政府几时会醒。一大堆的庸才在搞种族主义,教育蓝图都强调马来文,有鬼用。全世界都在用英文,谁更你用马来文呢? Siok sendiri sahaja. 如果我有孩子,一定送去international school,我的马来文spm拿p7,如今还不是好好的生存着?

sunzi69

condomx 发表于 25-8-2013 01:34 PM
靠种族政策当然不行啦,不懂政府几时会醒。一大堆的庸才在搞种族主义,教育蓝图都强调马来文,有鬼用。全世界 ...

这个是问题所在。大蓝图是给我们用的，那些高官的孩子可能就好象你说的，送他孩子去international school,最好出国留学。。

sunzi69

我只是从经济角度去探讨房地产问题
有时候我觉得很好笑
我们的高官很喜欢拿我们和香港或新加坡比

人家房地产那么贵，因为地小，人口密集，是区域货运中心，金融中心，国际企业区域总行， 是有他们的原因的

我们地大，人口少（相对），不是金融中心，而且马来西亚这个国家在国际银行的眼里，现在可能沦落到和泰国，印尼比“那个经商更便宜”而已

迟点，可能还是和缅甸，越南比。。

fundamentally, we are not there yet..
it is just 虚火that impossible to propel price further to HK or Singapore level

condomx

sunzi69 发表于 25-8-2013 01:41 PM
我只是从经济角度去探讨房地产问题
有时候我觉得很好笑
我们的高官很喜欢拿我们和香港或新加坡比

小企业是搞不起r&d,太贵了。不过大马国立大学拿进大批废柴,教出大批废材,如何拿高薪呢?雇主还要重新教过,也不知能不能教会。从经济学的立场来看,把二流的人才放在一流公司,那间公司很快会变成二三流了。。。

Kenny8484

反正个都有个的道理，
对我而言，在马来西亚 的华裔子弟，真的要努力赚钱，
现在在大马有很多赚钱的机会（看看cari，就知道了），
比起新加坡，香港，北京，上海，的华人，我们还在这儿打算等机会自己找上门，或等政府帮你们的话，
那就太不上进了，
今天如果我们自己有能力赚钱的话，房价上或跌都没什么事，反正我们又不是炒房团，

如果你打算投资地产赚钱，又发现迟了进场，那就更应该 做好功课，反正投资这门事 就 各就各位了，

我觉得房地产在未来五年都不会跌，理由就别说了（纯碎个人意见）

thsy1127

condomx 发表于 25-8-2013 11:04 AM
不看好penang的经济会超越kl,始终房价长期都是看当地的收入,head office在penang的不多。大企业的总部会在k ...

这是什么鸟国家！

暹罗千层塔

condomx 发表于 25-8-2013 12:06 AM
身为檳岛人,我也不明白为何那儿会那么贵。对,地就是那么多,可是那儿的工钱有多高呢?

有一些mnc的高 ...

很简单，这些SME和专业人士不多，但钱超多，而且是银行排队要借他们钱！
现在这些人很多都加入产业投资俱乐部什么的，把一个project里几排屋子包起来买都有。
很多人以为购屋者都跟他们一样通过银行的收入审核等等。自雇人士借钱哪里需要pay slip?
没看过街边的小贩买几间别墅吗？

jong_ps

政府打房措施只是想挽回人民的信心，不要以為這樣就會讓房產的價錢往下跌！所以相信這個措施會打擊房產的話，你就繼續等吧！眼前可以看到政府所推出的中價屋，都要賣RM180k-RM240k。

akiratau1077

Johnson_Wong 发表于 24-8-2013 03:36 PM
哪个区域?kl?

是的，我們收購的都是在KL

暹罗千层塔

科学就是未来 发表于 25-8-2013 09:47 AM
回音论有两种，一种相信马来西亚有钱人多，一般打拼的人都有办法买房子
另外一种是相信马来西亚人多数无 ...

这就是外需和内需的分别。
槟城是个靠外需赚钱的地方，因为电子都坐飞机直接出口，不然就不需要什么FTZ工业区。
去看看klang valley和JB有FTZ吗？因为这两个地方不是原产业就是内需的产品。
所以97年亚洲金融风暴时，KL人叫苦连天，路上连塞车都在几个月内突然消失了。
槟城人都没什么大影响，电子工厂还给几个月的花红。

科学就是未来

暹罗千层塔 发表于 25-8-2013 10:52 PM
这就是外需和内需的分别。
槟城是个靠外需赚钱的地方，因为电子都坐飞机直接出口，不然就不需要什么FTZ工 ...

klang valley 的 FTZ 在 telok panglima garang 和 sungei way
johor 的FTZ 在johor port 和 ptp

你太不了解马来西亚市场，KL Johor 很多东西也是搞出口，如automotive part, resin, 甚至电器，包括本地品牌如 Joven, pensonic and khind

以前klang valley 都是很多创业人士，在98 年后都面临收不回烂帐的困境，我朋友叔叔到今天还爬不起来，他说他叔叔以前很有钱，建筑商，后来被人拖欠钱，无法还钱给suppliers 而破产，到今天还住在selayang 那区的廉价屋

现在电子业面对困难，反而是penang 面对最大挑战，等电子业回复那些人又笑哈哈，山水轮流转

暹罗千层塔

sunzi69 发表于 25-8-2013 01:41 PM
我只是从经济角度去探讨房地产问题
有时候我觉得很好笑
我们的高官很喜欢拿我们和香港或新加坡比

其实如果你身在泰国，就会知道泰国根本不把我们当对手！人家的经济规模已经超越我们。
而且泰国油电都没津贴，工业成本已经是实实的反映出来，厂家还继续留在那，表示他们有优于我们的地方。
他们这几年都很在意越南的崛起，分分钟会成为他们的对手。

现在大马政府进退两难，一减少津贴，很多工业成本会上涨，他们就会外迁，人会失业。
所以就输入几百万的廉价外劳来维持成本。
别担心，屋子卖不出去，那些老板会给他的外劳员工们去住的。很多还有得住corner lot.
本地员工？放工乖乖回去住你的廉价flat啦。

暹罗千层塔

科学就是未来 发表于 25-8-2013 11:04 PM
klang valley 的 FTZ 在 telok panglima garang 和 sungei way
johor 的FTZ 在johor port 和 ptp

klang valley，Jb的FTZ出口的产品跟槟城是不同类型的。
槟城可以关掉那烂港口，但不能关掉飞机场！
KL的巴生港一有事延迟，厂家们就马上跳起来。
别误会，我不是说klang valley和jb没出口哦，我在KL待了很多年也不傻。只是这两个地方靠FTZ出口吃饭的人的比例比槟城少。
KL的家庭里都有从事服务业的成员， 如IT, call center，食品工业也都集中在klang valley. 但不一定有在FTZ电子业。
JB的主收入还是原产业和加工，以后会有化石工业吧？

科学就是未来

暹罗千层塔 发表于 25-8-2013 11:28 PM
klang valley，Jb的FTZ出口的产品跟槟城是不同类型的。
槟城可以关掉那烂港口，但不能关掉飞机场！
KL的 ...

johor 现在都有石化工业了，而且还蛮不错的，只是政府为了发展johor, 而丢更多钱进johor 石化行业。去到欧洲，不少人都说马来西亚的石化很闻名，我才了解自己对自己国家的了解程度真的是太差了。

KL 是马来西亚金融和管理的中心，很多HQ 都是在KL, 那些鬼佬拿着高薪在mont kiara 住的一大堆，去sunway taylor's monash nottingham 可以看到一些鬼佬的孩子在那里读书。KL 以前靠panasonic 都不知道养活多少人口，要知道klang valley 的人口跟penang 比相差多少，所以penang 靠电子业来糊口的人比例比KL 多。KL FTZ 也是以电子业为主，如renesas semicon, tosiba, texas instrument, western digital 等。KL 的飞机场比penang 多，subang KLIA 都是主要的cargo airport

科学就是未来

暹罗千层塔 发表于 25-8-2013 11:10 PM
其实如果你身在泰国，就会知道泰国根本不把我们当对手！人家的经济规模已经超越我们。
而且泰国油电都没 ...

其实，如果真的有良好的环境和足够的员工，加上好的政策，人家才不会跟你计较多几万几十万的薪水而选择搬厂。泰国前几年真的做得很好，尤其他信时代。后来政治不稳定加上水灾事件，现在外资对泰国的投资有缓慢的迹象，也有厂家忽然把某些生产线搬回马来西亚，如toshiba, 那年有了补泰国厂那里的货的机会，多了很多订单。

越南很难，人性格的关系。泰国人和马来西亚人都是偏向善良和友善的，很多外资很喜欢，员工容易管，反之越南那里，很多马来西亚商家去投资都选择回来，很多东西发生，越南人不好搞。

现在外资重新把厂的新设立地点安排于东南亚，中国那里现在员工也是不好搞，operator 可以的大声过经理，我客户去audit 中国sister company 看到过，也有一个鞋厂老板跟我说中国那里现在员工很巴闭，要他们OT 还要求他们，对他们生产出来产品QC 问题讲多一声就会被员工大回厉害就自己做。现在中国闹劳工荒，他们很巴闭了

kitkatlow

科学就是未来 发表于 26-8-2013 12:17 AM
其实，如果真的有良好的环境和足够的员工，加上好的政策，人家才不会跟你计较多几万几十万的薪水而选择搬 ...

其实看市场。
很多人说residential 产业供过于求，我不否认。
但在 klang valley，一个事实是，厂房，warehouse，工业地，供不应求。
好多地方的工业区，无论是租金还是市值都增加了不少。

ngowngow

槟城有lim大哥, 槟城人当他神来拜
大家只会相信槟城可以越来越好

他们会说，房子是贵贵贵的
但从来不相信它会下降

现在新的发展 或大部分在槟岛的房子, 也由在海外赚钱的槟城人购买
当地的槟城人主要依赖 FTZ MNC.
在槟城, 商人,营业员除外, worker in FTZ MNC is the most high income group.
how many of them in MNC have manager pay to afford the high price of property now?
80后现在在槟岛想买房可媲美香港新加坡80后