真相：揭露property agent的奸招。

yisiew

想到就伤心。。。我的lawyer做工慢到我中Penanlty。。。

山西豆腐

原来是这样的~

ej1566

commission讲到尾是看你的本事跟谁讨,
under Malaysia Law : If you are a buyer, engaging the services of a real estate agent will cost you nothing. This is because if the agent is retained by the seller, the seller will pay his commission upon a successfully-concluded transaction. Unless you appoint the agent as a buyer’s agent, you will not have to pay his fees. Even sellers are not required to pay the agent’s fees until he has successfully concluded a deal.

请 refer 这个article
http://www.starproperty.my/PropertyGuide/Finance/1971/0/0

那些觉得不用给的都是自己没本事，有本事你们可以不用同过AGENT帮忙，请AGENT帮你卖你给佣金是因为你不是专业不会卖高价钱／不懂呈序，请AGENT帮你找屋子你给佣金是因为你不是专业不会买不到低价／不懂呈序／找不到。

小弟讲话较直没有冒犯的意识

aquamax

commission讲到尾是看你的本事跟谁讨,
under Malaysia Law : If you are a buyer, engaging the services  ...
ej1566 发表于 28-10-2011 09:09 AM

对..
又要登广告
又要带人看屋..
钱还是给人家赚好了..

ctti1986

回复 82# yisiew


你本身有follow up 吗？

lawyer给你什么借口？你可以要求lawyer负责，如果是lawyer的问题。

ctti1986

回复 22# winmxaa


我不认为，因为如果seller卖高价，是因为他的投资能力。他们也要承担风险的。。投资者是牺牲了现有的享受了赚取未来的钱。。如果它发生什么意外，就人在天堂，钱在银行咯！！

还有，seller把钱投资进去产业，他们的钱被压在那里其实赚不多，因为他们的钱是随通货膨胀的！！有人说80年代RM200k就可以买屋，现在赚到1mil。但是以前一碗云吞面只是RM2.5到RM3（kl），现在是RM4.5到RM5（小地方）。。请问通货膨胀是多少？你说赚？不见得！！如果根据马来西亚的官方统计，每年增长6%，20年是120%（如果是compaun interest 是200k * 6% + 21200 *65 +  224720 * 6%.....）请问是多少呢？（懒惰算）

还有，seller要给bank interest的！！买一间RM200k的屋子，20年的loan，屋价算回是RM400k啦！！（你可以拿你得bank statement来算，最少一倍）

还有，lawyer fees, agent fees, stamping fees等。当年的几千块，是今天的几万块勒（通澎）！！

朋友，你说owner赚，请你自己算算。。。是谁赚！！

还有有人说agent赚钱太过分，别争，你自己加入就知道，3%该不该赚！！

Buyer，你也是要自己做研究，不能否认有害群之马，但是自己不读书，不上课，不研究，不问人却在这里赖人，你还是小孩吗？（对不起太直了！！）买屋子又不是买菜，买菜你都会物比三家啦！！你完全不会，agent就是帮你的！！我们花费许多的时间，上课，看书，和lawyer谈话，跟banker打关系，了解developer的project，就是满足buyer 和seller的好奇与不知道的事。。以便能过secure到sales。

如有的罪，请不要对号入座！！

ctti1986

回复 81# learning


我赞同！！

Lil.Jeffrey

我完全赞同各位的想法～很多人都以为agent很好做～2-3%有几千甚至有些可能几十千～但是没有想到如果你就那个月开单,接下来的几个月冷淡,那cover起来那几千块就平分一个月不就那几百而以～还要惨过打工～车油钱,电话钱难道那些不是钱吗？

BlackRider

--

coolmanx

Property agent的commission是seller给的，但是很多property agent吃了卖家还要吃买家。非常没有专业素质。 ...
olb 发表于 24-10-2011 07:19 PM

    lz, 我对你的发言资格有所怀疑,你真的了解bank valuation, market value & goverment valuation吗?
还有,broker在产业未成交前铁定会把规则告诉买卖双方,若买卖的哪一方不满佣金方式就乘未成交前谈妥,
各方满意才交易, ,只有那些要broker为他效劳后却看不开给佣金的买卖家才有kao pei kao bo的举动吧!!!

aquamax

这间很红哦...月入>100K...

yisiew

回复  yisiew


你本身有follow up 吗？

lawyer给你什么借口？你可以要求lawyer负责，如果是lawye ...
ctti1986 发表于 28-10-2011 11:10 AM

    没比要争论了，lawyer说是banker的错，什么都是别人的错，你以为lawyer会承认吗？后来我在cari forum问了，才知道这lawyer出名慢和拖。。。

shonhock

这间很红哦...月入>100K...
aquamax 发表于 28-10-2011 01:44 PM

   你真的以为里面的７００多位agent真的每一个都可以月入rm100k >吗？有没有１０％的人可以真的那样做到　　都成一个问题。

Chris01

如果觉得agent 赚2-3%是过份的事
请看下面例子：

卖车政府赚很高的GST , 车行赚几十千，然后saleman commission，他们有赚就不要买车咯！
买电话，相机，电脑，他们全部都有赚你钱勒！ 不要买咯 ， 自己去找批发商，但批发商也有赚，干脆飞去中国找厂卖给你啦！不然就不要用不要买咯！
外面吃饭，你叫小贩算你本钱咯，看你会不会被骂死！干脆去巴刹自己买菜煮！
aiya , 去巴刹买菜，他们也有赚！他们也是中间人！不要买咯，直接去找菜农算了！
修理车，一个零件又要赚我少少，然后又赚我人工，然后有没有骗我没坏的东西坏了，简单，自己去学修理车，车坏自己修理就好咯！
自己吃了官司，法律的东西什么都不会，去问律师，律师要Consultant fees，tmd ，简直就是暴利！！！问几句东西算钱，打官司又是钱！不要给咯。。。给人诉到不明不白咯。。。简单。。。又不怕给律师赚钱。。。但是最后亏到哭

每一行都有它存在的利，如果没有利的话谁要做？市场是有需求，哪行才会有利。
基本上所有的工都是存在着中间人，如果不需要这个中间人的话，市场的经济要怎样运转？
我就不信人不是吃那行饭的，可以做那行饭的事情，问题是你有多多时间都不够亏

现在这个年代，钱不是问题，问题是你亏得起时间和精神吗？

套用某某母亲的话：我的女儿，整天算东西算到草都不会生

转回Property agent

2-3%对于network强的agent  ，专卖milion以上的property ，真的赚到很多钱。
对于卖500千below屋子的agent，有时赚到都不够cover，工又做多，
不一定卖到，竞争真的是sibeh够力，
telemarketing sale ，打广告，收屋，拿锁匙，看屋，什么事情都要勤力follow up , 安排借loan，要尽量找banker可以拿高value的，拿value时头会大，过后要update status 给 buyer 和 owner ，有时banker拖久了，还会中owner和不明白的buyer骂到翻车，直到 sign SNP 为止，完了后有问题还要follow up一些东西。
当buyer和owner 某方面有问题时，就要想办法解决，很多时候压力到不能睡觉！
几个月没卖过屋子又试过，卖到时是partnership的，也分不多。

有钱人会把这些job都交给agent做，因为不用烦，自己还有生意要顾，该给人赚的钱就给人赚，这是绝大多数有钱人的想法，包括帮他物色developer的屋子，有些还会给1%commission
，因为对他们来讲时间就是金钱。
如果你是已经退休得空过头，自己又酱多时间就可以自己做完，不过也有遇到些uncle蛮好的，愿意给我们年轻人机会

如果有一间屋子要卖，你很喜欢那个地点，但你又找不到owner，你找到agent，agent跟你说如果要买他要台低钱，如果你觉得不值得就不要买咯，到时候如果觉得后悔的话也没办法，因为agent不会拿一把刀叫你一定要跟他买，如果要买就心服口服跟那agent买，因为这是他的本事找到你要的东西，然后就是你自己答应的。

owner要卖贵，不用紧，我们的job就是update owner bank value 和 market price ，
如果owner 过后以较ok 的价钱来卖，我们当然是尽量帮owner找到buyer，
不然就放着打广告直到刚好有心水buyer或有酱的价格时才有机会卖出去。

我们agent卖的是经验，services和时间，如果在卖一间屋的时候，我们是没收钱，免费帮你打广告，用时间带人看屋，分分钟屋子卖不成，一分钱都没有还要亏时间，金钱，油钱，电话费，广告费，请问谁来补贴我们？
如果是第一次卖屋和第一次买屋的，我们就要教他们整个过程要怎样。
就好象我对相机一窍不通，我就需要人来教我什么牌子好，这个那个有什么好的，因为我真的不是吃哪行饭的。

到到来还是讲一句啦，决定权永远在你手中，没人可以拿刀指着你一定要。。。

如果小弟的话完全不对，请说，小弟愿意受教。。。

gb_kee76

如果觉得agent 赚2-3%是过份的事
请看下面例子：

卖车政府赚很高的GST , 车行赚几十千，然后saleman c ...
Chris01 发表于 29-10-2011 12:28 AM

    你还是 sibeh 厉害解析，小弟佩服佩服，完全赞同你的说法。

ctti1986

回复 93# yisiew


    这样就没办法咯。。。一般上我都会抑制follow up lawyer and banker。我是把进展写下来，包括我既是打电话去，跟谁讲过，每次打去的进展。因为lawyer并不是只是做我一个人的case，所以自己要follow。每个lawyer and banker都一样的，因为我们的case都不是上10mil以上的。。。这是现实！！

ctti1986

回复 95# Chris01


    厉害厉害！！一针见血！！

WJS490

Property agent的commission是seller给的，但是很多property agent吃了卖家还要吃买家。非常没有专业素质。 ...
olb 发表于 24-10-2011 07:19 PM

Pls see my reply in RED:-

Property agent的commission是seller给的，但是很多property agent吃了卖家还要吃买家。非常没有专业素质。而且又很喜欢打电话去骚扰业主，问他们要不要卖property，别人seller开一个价，又kiki katkat嫌高难卖。嫌高不要卖啦，call来做什么? 只有行外“买家”才会上当，而且会吃买家和卖家的，不是Property Agent，更不是attach任何公司的negotiator。。。他们只不过是老鼠 - 我们称为的Broker。而且大多数肯给他们佣金的买家，通常都是和他们熟悉的朋友。。。不熟不吃。

我建议为了提升property agent的素质，应该立法禁止Property agent可以主动打电话招seller。建议你下次买屋子的时候，“owner contact info" 别填上你的联络号码。行内投资者大多数都有自己的 Professional Agent跟着他们所有的Listing。很多Owner屋子租不出去，都是靠Agent找上门的。而且，比较大的房地产公司都会有自己的Telemarketing，由他们打电话询问屋主打不打算把自己的地产拿出来投资 （高价转售或者出租）。

这里主要揭露一个业界的公开守则，那就是property agent忽视市场的listing price普遍高过bank valuation 30-50%的事实。然后欺骗seller，告诉他们一定要跟照bank valuation来卖，才有多buyer借到钱容易买。这个事实是，Seller也不是笨蛋，有权利选择继续浪费Agent的广告费，还是愿意把价钱放低点。Developer已经很赚，就是本地一些无脑的Seller以为是赚钱好机会。价钱卖高是无良Seller好学不学，学习本地无良developer，忽视大马buyer的能力。”货“我们多的是，buyer没几个，这是目前大马市场面对的问题。身为Agent, 我们当然要帮自己的buyer找好货。


实际上，这些害群之马agent，一骗到seller，立即联络相熟的buyer买下来，然后buyer迅速以高出bank valuation 30%-50%的价格挂出去，卖得出就卖，卖不出就当遗产。你有没有卖过屋子？你知不知道Close one transaction need to take how long? from SAP letter signed, and then apply loan, and also make appointment with Bank valuer to viewing, and then fully settle the money to owner, and then get state's consent... Min 3 months for freehold, and then 6-9 months for leasehold. 假如买家在短期内出卖那间屋子，还要给政府抽税。Owner卖高10-15% of market value, and then buyer re-sell again about 20-30%... what he/she earn????  

我身边有一些人对此很纳罕，他们觉得奇怪，做什么我以前买property，除了一手屋，个个valuation这么难拿，但是我要卖的时候，这么多agent都叫我照着bank valuation或者高出bank valuation 10%价格去卖？（其实这个高出10%有猫腻的，有一些银行的valuation会比另外一些银行高出20%）。Suggest first priority ask CIMB & UOB, as far as I know, this 2 banks can get the highest price. FYI, the value price is not much different. 还有，当然罕见啦，平均一个月“接触”过２０个买家，一年来都不曾遇过你讲的，你还真不好运。遇到价钱不对，不要卖咯。现在的行情，大马“行外”买家都等着买跳楼货。。。真正愿意低价出售的，大多是半跳楼的。但假如是高过银行Value，那么劝你赶快卖。别等２０１５AFTA来到，要脱手，不简单。

这就是为什么一些property菜鸟要在property market上赚钱，赚不到钱，还亏了利息，但是有些人就大发横财的原因。贪＝贫。。。要买就直接买Launching property, up to 50+ new development on going in Malaysia, second hand value is lower than new project this is the truth. BUT, if you are investor, then buy frm first hand owner, through the "new complete project". 想赚钱，除非你有Holding power，每个月亏得起两三千for bank interest & maintenance fees (per unit)，买了等个半年找租客。

楼，不是每一个人有资格炒的。没有本事，不要学别人炒楼，被lawyer, agent, banker这些chop掉都不知道发生什么事。可能还帮人开心leh. 这个Statement不懂你在哪里找来。所有的消费和GST also approved by government... you can actually make noise to Developer.

WJS490

如果觉得agent 赚2-3%是过份的事
请看下面例子：

卖车政府赚很高的GST , 车行赚几十千，然后saleman c ...
Chris01 发表于 29-10-2011 12:28 AM

顶你！好一个“同行”小弟

simon_sun

这间很红哦...月入>100K...
aquamax 发表于 28-10-2011 01:44 PM

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