为什么现在是黄金ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ的时刻？

VQ35DET

Madgenius 发表于 26-10-2014 08:46 PM
屋子得到VALUATION RM600K 。

所以BANK MAX REFINANCE 你90%

我的意见罢了。540K不是要用DSR 10 年来计算吗？如果是DSR 10 年，一个月要供RM5600。问题是他的工钱只是RM4000++。income已经over他的commitment.So他大概只可以loan 250K。这只是我的意见，不懂对不对

Madgenius

VQ35DET 发表于 7-11-2014 07:54 AM
我的意见罢了。540K不是要用DSR 10 年来计算吗？如果是DSR 10 年，一个月要供RM5600。问题是他的工钱只是 ...

你这个算法是对没有错，但是DSR10年算法是应用在他/她 还欠银行房屋钱（OUTSTANDING）

我用35年是因为，他/她 要REFINANCE的房屋已经没有欠了。（OUTSTANDING ZERO）

VQ35DET

Madgenius 发表于 7-11-2014 04:08 PM
你这个算法是对没有错，但是DSR10年算法是应用在他/她 还欠银行房屋钱（OUTSTANDING）

我用35年是因为 ...

那是什么bank的guideline？因为刚刚我打去OCBC careline,他们说不管client有没有outstanding loan balance,都是以DSR 10年来计算。只是要分享information。大家都在学习着

shirlreen

Madgenius 发表于 7-11-2014 04:08 PM
你这个算法是对没有错，但是DSR10年算法是应用在他/她 还欠银行房屋钱（OUTSTANDING）

我用35年是因为 ...

又来胡说八道， clean properties refinancing DSR 以10年来算啦！！！
总之BNM 的用意就是不要给你这种大小港在妖言惑众说什么leverage 到后来更多人破产。 CASH OUT 就是DSR MAX 10 years

自己去找Link， 我没空

shirlreen

VQ35DET 发表于 7-11-2014 04:21 PM
那是什么bank的guideline？因为刚刚我打去OCBC careline,他们说不管client有没有outstanding loan balanc ...

证明OCBC 的员工well trained, 这种半桶水的所谓agent/consultant 为了自己的口袋什么鬼话都可以讲的啦。
我要说明的是现在是资讯光速的时代，要骗吃麻烦也先做好基本的功课。
不管那一间银行的什么guideline都好，全部都要听BNM说的，相信我，没有任何一间银行愿意给BNM 罚款的。

shirlreen

VQ35DET 发表于 7-11-2014 04:21 PM
那是什么bank的guideline？因为刚刚我打去OCBC careline,他们说不管client有没有outstanding loan balanc ...

证明OCBC 的员工well trained, 这种半桶水的所谓agent/consultant 为了自己的口袋什么鬼话都可以讲的啦。
我要说明的是现在是资讯光速的时代，要骗吃麻烦也先做好基本的功课。
不管那一间银行的什么guideline都好，全部都要听BNM说的，相信我，没有任何一间银行愿意给BNM 罚款的。

VQ35DET

shirlreen 发表于 7-11-2014 04:52 PM
证明OCBC 的员工well trained, 这种半桶水的所谓agent/consultant 为了自己的口袋什么鬼话都可以讲的啦。 ...

大大，话就不可以这样说。大家也是在学习着。有什么不对的地方，大家只是提出来参考而已。我本身是OCBC outsource agent。至于刚刚madgenius所说的DSR，我不晓得对或错。所以最好的解决方案，我拨去给careline得到准确的答复。我得到了答复，只是要分享给大家。而不是证明自己比谁厉害。

Madgenius

shirlreen 发表于 7-11-2014 08:26 AM
又来胡说八道， clean properties refinancing DSR 以10年来算啦！！！
总之BNM 的用意就是不要给你这种 ...

兄弟，看你也是从来没有买过房屋。

骗你我没钱赚。

所以你这种性格的人我也拿你没办法，为什么你不会发达？
1）因为你怨天怨地。
2）人给你好消息你不信
3）跟着GUIDELINE 跑
4）怕吃亏
5）不敢踏出那一步就怨他们的系统没鬼用
6）以为自己非常聪明，谁都不信

你以为LEVERAGE没鬼用，因为你的想法就和平常人一样所以为何你就跟平常人收入一样。
有钱人用的手法不一样，发达了你有怨。
但幸亏社会还有你这种人，才有人帮有钱人打工。

你是不错的，你是最棒的 呵呵。

Madgenius

VQ35DET 发表于 7-11-2014 09:04 AM
大大，话就不可以这样说。大家也是在学习着。有什么不对的地方，大家只是提出来参考而已。我本身是OCBC o ...

不需要劝他， 你看他之前的回复，就知道他是来搞乱挡。

你好，如果你AGENCY 有专门做LOAN 的 TOP PRODUCER SENIOR。

你可以请问他们，他们一定清楚这个过程。

谢谢，希望分享快乐。呵呵呵

ABSi-Doremi

火药味十足...

我不是agent... 但我知道的是...

refinancing - cash out 的 $$ 是会用10年来算你的 Debt Ratio. 看看你是否合格, 但是每间bank的 debt ratio 都不一样.. 因人而异, 少少可以到 70%, 好的可以到90%....

mjc

我看到一些网写是cash out的amount来计算DSR10年

换句话说你要refinance 540k然后你欠银行200k，你可以cash out 340k
然后用340k算DSR10年，加200k以DSR 35年算。。。
而不是用540k来计算DSR10年。。。有错请插。。。

shirlreen

Madgenius 发表于 7-11-2014 05:06 PM
兄弟，看你也是从来没有买过房屋。

骗你我没钱赚。

说了那么多目的只有一个
你在妖言惑众，DSR 10 年为限，只要是cash out portion, 不管clean properties or still under charge, CASH OUT PORTION, BNM 的rules, 你到底明不明白？错就要认，不要一直在那边兜什么银行的guideline, 所有的银行都要跟着BNM 的这个rule 跑，明白吗？

shirlreen

Madgenius 发表于 7-11-2014 05:06 PM
兄弟，看你也是从来没有买过房屋。

骗你我没钱赚。

你这种quality 的料，还敢要帮人做贷款，我不站出来踢爆你岂不是很多人给你点去荷兰？

shirlreen

chris0206 发表于 29-10-2014 07:12 AM
论坛是来讨论而不是说谁 对错，既然你有你的看法就不妨提 出来。 不要讲自己很厉害结果又 没有实际论点？ ...

你这个8号牌子的银行只会卖rate 而已，最近声音都在市场上快消失了，来跟我谈素质？太可笑！
没有rate 卖了，你还能卖什么？

Madgenius

shirlreen 发表于 7-11-2014 01:35 PM
你这种quality 的料，还敢要帮人做贷款，我不站出来踢爆你岂不是很多人给你点去荷兰？

你太厉害了
你比在行人更聪明
你比在ＬＯＡＮＤＥＰＡＲＴＭＥＮＴ打工的还要会算，还要会ＧＵＩＤＥＬＩＮＥ。

无可否认，你真的太强了

Madgenius

shirlreen 发表于 7-11-2014 01:40 PM
你这个8号牌子的银行只会卖rate 而已，最近声音都在市场上快消失了，来跟我谈素质？太可笑！
没有rate 卖 ...

你太会骚扰人了。
你太强了。谁敢惹你，你那么多时间骚扰人

兄弟，你得空我带你去我的公司 OCBC SAL LOAN DEPARTMENT 带你去第11楼 WISMA LEE RUBBER

• Address: Jalan Melaka, 50100 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur
  
  去问
  
  
  我是为你好不要那么自以为事。亲自带你去询问，载你去好不好。
  请联络我 0168681373
  
  我要的是无私分享给网友和你。
  谢谢
  
  
  

shirlreen

Madgenius 发表于 7-11-2014 11:48 PM
你太厉害了
你比在行人更聪明
你比在ＬＯＡＮＤＥＰＡＲＴＭＥＮＴ打工的还要会算，还要会ＧＵＩＤＥＬ ...

不要转移视线！
拿出你老豆开的银行credit policies 来证明你没有胡说八道，点人去荷兰， 你说的: refinancing cash out portion DSR calculation 不是以十年为限

Madgenius

shirlreen 发表于 9-11-2014 05:49 AM
不要转移视线！
拿出你老豆开的银行credit policies 来证明你没有胡说八道，点人去荷兰， 你说的: refin ...

兄弟，你很无知

你要证据我带你去部门问，ＤＳＲ　GUIDELINE　那里会著名在任何ＰＯＬＩＣＹ　ＯＲ　ＬＯ

一　就是我陪你去　ＷＩＳＭＡ　ＬＥＥ　ＲＵＢＢＥＲ　问，我可以抽出我的时间来解决你的不知

二　不要在乱骚扰人的贴。

谢谢

shirlreen

Madgenius 发表于 9-11-2014 10:40 PM
兄弟，你很无知

你要证据我带你去部门问，ＤＳＲ　GUIDELINE　那里会著名在任何ＰＯＬＩＣＹ　ＯＲ　Ｌ ...

你少来这套啦，等下我有空我去找份ocbc 的 mortgage credit policies 贴上来到时你就更自讨无趣，错了就要认，你这种态度根本就不适合这个时代嘛！

明明明

大家好，我没有想到一个问题会引发楼主与网友的激烈讨论，

关于楼主的标题，现在是再融资的黄金时刻，这是有争议的

对于我来说什么时候是在融资的黄金时刻，我觉得有两点是很关键的因素：

1. 个人的财务能力
2. 金融机构宽松的借贷政策（我国是受国家银行管制）

所以根据楼主提供的例子我提出了三个问题来带出以上两个关键因素，如果财务能力有限又不受管制的利用金融杠杆工具筹资是很危险的事，所以国家银行才会在2013年祭出打房的措施。

依照楼主的case，

1. 如果我的收入达不到要求，楼主说明可以联名或则其他收入证明，这是标准的回答。如果按照楼主的倡议联名先融资把资金再拿来等待机会，而且是要两年的时间之2017年，那是很危险的事情。毕竟两年内会发生什么事情我们是不知道的。

如果很幸运的话有一个投资机会，我有没有办法在短期以内提升我的收入已达到金融机构的借贷要求也是未知数，比如说还有几个人会让我联名借贷？两年内说不定rental income已经不能被纳入income doc的情况。

2. 有关贷款户口的问题，市场的金融机构主流配套都是semi flexi，full flexi，各个银行的loan fecilities都不一样,只有特定银行会有像楼主提到的advanced 或capital account，不然cash out出来的cash可能是直接变成capital repayment，无法拿出来了。所以要refinance，fully flexi的配套是最保障的，因为只需要全数的cash out amt存进current account，利息可定会减少。就可以如楼主说的，可以等待机会。关于这个问题楼主好像没有很好回答我的提问。

3. 问题3是引起激烈讨论；据我的了解，市面上的金融机构目前都因为国家银行所规定的条例，而各自调整自家银行的配套，如果有研究国家银行的policy，我们可以知道refinance，cash out的部分DSR是以10年计算。我之所以会提出“如果我成功refinance， 那么国行规定cash out的供款是不是只能用10年的还清？”这样的问题是因为有银行的融资配套直接把cash out的部分分十年来偿还而已无论是否free encumbered，这比国行的条例更加严格。而多数的金融机构是以cash out portion DSR十年计算，供期为30～35年 或max 65 ～ 70岁，如果楼主可以有credit score report/credit proposition来佐证是最好的，此外如果下个星期有时间，我会直接询问ocbc的loan ops（OCBS loan operation department）关于free encumbered的DSR以35年计算的事项。再来想大家报告

如果大家要查证的话，也可以直接询问国家银行的policy team或是其他银行的policy team。


总结我的回复：

杠杆金融工具可以让普通人致富（我们不谈对财务能力强大的投资者），自从国家银行在12～13年祭出的打房政策，最为令投资者吃不消的：

1.取消DIBS
2.第三个房贷LTV为70%
3.refinance cash out portion DSR 以10年计算

而像我这样的普通投资者（也被一些网友称为充大头的投资者）就因为国家银行实施的3项措施给被宣判game over了。现在是不是ＲＥＦＩＮＡＮＣＥ的黄金时刻，对于我及其他普通产业投资者来说，我想答案是否定的。
最好的时机是从国行在2009年降息到2013年12月31日为止。因为那时候政府为了刺激经济，实施非常宽松借贷政策。而且那时候的房价（估价）是飙涨，不是像2013年后比较健康的涨幅。

但是对于财务能力强大的投资者，任何时刻都是融资的黄金时刻。

这里是一个很好的平台，我在cari这里学习了很多产业的知识，如果无论是和平的讨论或者激烈的争辩都属于良好的现象。

祝大家心情愉快，早日达到财务自由的目标





我把楼主的联络号码保留下来，如果我有资料更新，我会请先生传达资讯。谢谢
0168681373