房产投资，小刀锯大树。

swn525

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 02:38 PM
对呀，RPGT一生人一次，没条件。或五年后转手也是免税。你要好好把握，用在最高利润的那个机会。如果买新 ...

原来装修费也能扣RPGT，真的是学到了
目前买了一间800k的，在建着，agent说起好了，屋价就接近1百万了
要不是我赶着住，不然卖掉这个，我就有第一桶金，继续买卖屋子了

ss24

swn525 发表于 7-10-2014 03:02 PM
原来装修费也能扣RPGT，真的是学到了
目前买了一间800k的，在建着，agent说起好了，屋价就接近1百万了
...

问题是我觉得你要卖也不是那么容易卖的。。如果你买的是新的公寓，那么难度应该更高。

swn525

ss24 发表于 7-10-2014 03:04 PM
问题是我觉得你要卖也不是那么容易卖的。。如果你买的是新的公寓，那么难度应该更高。

当然要卖，也不一定马上卖的出
我的是landed，公寓我觉得会比较难卖

wooyen

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 01:46 PM
大大，顺便也给楼上的ss24也回一回。
请问你有试过了吗？

这位注定不是普罗大众的楼主
原來是纸上谈兵,我也只是不厉害的普罗大众
但很不幸的有間操作了几年的Investment Company
你说个人quota爆了,要set up 公司來买产业的可行性
1)公司新set up借不到钱,需要董事担保,但董事quota爆了,将如何担保?
2)你说买几间來收租,就假设你借到钱且全租出去,你敢保证每年有正租金收入,夠cover公司的运作费用?还用说大赚?再买其它产业?
3)如果要如此操作,私人名也可以,为何还要大費周章去成立公司?要浪费钱?

如有得罪之处,请多多包涵
这楼太嚴肅了,不太适合我(我喜欢轻松的)
为免有不快之事,就此打住,就酱

Nicholas-Lim

wooyen 发表于 7-10-2014 03:35 PM
这位注定不是普罗大众的楼主
原來是纸上谈兵,我也只是不厉害的普罗大众
但很不幸的有間操作了几年的I ...

大大，开公司是酱手上房产转出去用公司HOLD，然后个人开回90%LOAN的QUOTA...开公司经营产业管理有什么重大开销呢请问？难道要请三五个人帮你一人看一间？每个人开公司买产业都有不同需求，为何不分享为何你开公司买产业的原因和好处呢？我经营房地产公司，网页设计公司，房产投资公司，房产管理公司，没有纸上谈兵。分享的都在用着的一些策略。市场也有一些人利用人家的产业为自己制造现金流，我也刚起步，这也是产业投资的一种。大大也分享经验吧~

Nicholas-Lim

天然夜行者 发表于 7-10-2014 02:47 PM
你对现在新楼房动不动就600k有什么看法？
你觉得2017会over supply吗？

这问题很subjective叻，首先600K的房是什么房，位置在哪里？

Nicholas-Lim

swn525 发表于 7-10-2014 03:27 PM
当然要卖，也不一定马上卖的出
我的是landed，公寓我觉得会比较难卖

Landed 800k 算便宜了，可以分享地点吗？大大应该买的是新房吧，起好后一百万是有可能的。看到吧，agent都争着要帮你放一百万了，你总资金投入多少？如果你喊950K我看AGENT马上帮你脱手了。

天然夜行者

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 03:58 PM
这问题很subjective叻，首先600K的房是什么房，位置在哪里？

一般上KL华人区，可是不是high end类型

swn525

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 04:02 PM
Landed 800k 算便宜了，可以分享地点吗？大大应该买的是新房吧，起好后一百万是有可能的。看到吧，agent都 ...

sime darby, project Elmina
http://www.simedarbyproperty.com ... 7-9646-478c6a6ab1e6
坐北向南
对啊，可惜赶着住
然后收入不是很高，遇到贷款限制，要买多一间也难了

Alucard31

弱弱的问一下， 第一次买屋的话，二手屋，  有RPGT吗？

Nicholas-Lim

wooyen 发表于 7-10-2014 03:35 PM
这位注定不是普罗大众的楼主
原來是纸上谈兵,我也只是不厉害的普罗大众
但很不幸的有間操作了几年的I ...

再回复一下这个问题哦：
1）个人产业转入公司有很多原因，可以是想留着产业不卖，然后开回个人90% loan 的quota，因为超过两间housing loan第三间只能贷到70%，那么头期就要付更多了。如果本身有产业出租，租金银行是会被纳入收入的，income tax有报的话更好！所以有租金收入董事的commitment就降低了，当然可以再借到钱。

2）银行借钱给做生意的他要你保证你的生意一定每年赚大钱还它吗？他也不是一样借给你做生意？如果有房产租金，你只需给他看合约和每月进帐的bank statement就可以了，不需要保证每年有租金收入。你有产业的话你就有卖掉的机会，如果资金投入算你20k（当你买贵点），你卖掉粗赚100k，当你扣掉所有东东税什么的，净赚50k好了，回酬都有250%！这怎么看也不属于小赚吧？有了50k足够下一间500k 10%的头期了吧？若买新房可能10%也扣了。三年起好后每个月供2200， 手上有50k的话够顶22个月，差不多两年，也就是说两年内没人租你也不会死，因为有了holding power。但当然没人想两年内都不租吧？问问你三年建筑期+拿房两年，前后五年，五年卖600k也叫赚吧，对吗？但五年你会卖600k吗？告诉你如果要轻松没压力，别人租2000，就算我租1000（太极端了），不会有人跟我租吗？若我租1000的话，50k就可以顶4年了，3年+4年=7年，7年你卖600k你也叫赚钱，最多扣掉24k两年租金补助成本。但想想，七年后你会卖600k？到时你卖便宜市价一点让自己出场，你会不赚钱？然后算算当年成本投入。这就是房产投资的核心价值，我已经算到很烂价了，你们自己评估吧。

3）自己个人名誉操作当然可以，以前房贷款没限制的时候谁会开公司搞啊？还有他的好处的，就是卖公司逃税（离题一点了）。但现在开公司房产投资者是为了开回90% quota啊，不是个人commitment问题。

大大我欢迎任何人一起讨论分享，若之前有文字让你感觉难堪，先抱个歉了...T.T 欢迎分享投资心得！

Nicholas-Lim

Alucard31 发表于 7-10-2014 04:20 PM
弱弱的问一下， 第一次买屋的话，二手屋，  有RPGT吗？

第一次买屋吗？RPGT不是你承担的，但多数屋主会算下去的，哪有人想卖亏的对吧？RPGT是屋主售五产业所得税，现在头3年是30%，第4年20%，第5年15%，超过5年大马人免税，外国人5%。这会跟着国家预算案而更改。你有意思要投入房产投资的吗？房子是赶着结婚用途？如果都不是的话，又想进入房产投资，建议先租房，然后第一间买新盘（或新盘的尾盘，就是差不多要交房的那一种），压力相对会比较小，如果买了二手房（头期特别重）然后自住用途，每月要交房贷，你的下一个产业投资旅途会相当吃力，来得更慢。但是看个人经济背景，和用途啦。只是八卦建议一下而已~

Nicholas-Lim

天然夜行者 发表于 7-10-2014 04:14 PM
一般上KL华人区，可是不是high end类型

让我猜猜，是kuchai lama 或大城堡一代吗？新房？多少方尺？
还是最近马星面湖新盘？呵呵~

Nicholas-Lim

ss24 发表于 7-10-2014 02:29 PM
谢谢分享。

我本身因为已经两间屋子了到达了贷款瓶颈所以目前是在学习着怎样开公司来做的。。但是本身 ...

可以的，你想问什么？我知道的我会分享，也欢迎各路高手给点意见~

Alucard31

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 05:26 PM
第一次买屋吗？RPGT不是你承担的，但多数屋主会算下去的，哪有人想卖亏的对吧？RPGT是屋主售五产业所得税 ...

谢谢你的回复。我不急，也不是买来自住， 打算买来投资的。 因为最近看了几间二手屋， 有一间条件不错。 新屋子也看了几个。。 但是就这里的地区而言，屋价相当高， 简直是乱喊的。 担心贷款后，供得很辛苦。

ss24

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 05:30 PM
可以的，你想问什么？我知道的我会分享，也欢迎各路高手给点意见~

大大可以分享你开公司的过程与什么需要特别注意的吗？

我比较不清楚的是关于公司方面的，例如：

1）开公司应该是开私人有限公司，对吗？
2）听说公司需要有两年营运与audited acc而且有盈利银行才会纳入考量借钱给公司， 对吗？
3）如果本身有做生意的话，开公司是理所当然的。。但给普通打工仔的话，要开一间公司而且要确保有营运与盈利的就不容易了吧？打工仔在这发面应该如何操作？
4）听说有两种公司，一种是普通的一种是investment holding company...普通的租金收入不能纳入为生意盈利/亏损，只有investment holding可以。。但所谓的Investment holding需要大概4间屋子才能成立的。。。对吗？究竟是普通公司好还是investment holding好？
5）每年大概要给那些secretary fees, accounting fees, license fess etc大概多少？大大你认为到什么程度了才不要以个人而比较适合开公司来作为投资房产的方式来进行？

Nicholas-Lim

Alucard31 发表于 7-10-2014 05:38 PM
谢谢你的回复。我不急，也不是买来自住， 打算买来投资的。 因为最近看了几间二手屋， 有一间条件不错。  ...

买来投资对吧？新手也不建议冒太大风险，若要找二手房投资，你要知道如果你买普通货（市场价，不是lelong或跳楼价）你要注意：

1）房子出租了吗？租给什么人？租金多少钱？可以盖掉你现在贷款installment + 管理费吗（若有的话）？如果不够的话要倒贴，会对你经济造成负担吗？

2）若房子还没出租的话，问一问原因，再看附近住满人了吗？打听一下四周租金是什么价钱。然后如果半年内还没出租，供期会对你造成经济影响吗？

3）买来投资你是会打算一直房租，还是会在几年后卖掉？附近又没有什么infrastructure在修，或有什么东东在上来，有的话有利于短期内再次增值。

4）给自己规划一个价钱，最低要租多少，最高要租多少？要投入什么让你有理由租高？那里的人平均收入是多少？（到餐厅看看价钱贵不贵，然后那里的人都到那里消费多，到茶室和餐馆那个较多？这招可以大概了解周围基本根楚）。然后几年后要卖，或达到什么数字就卖，set了就朝这个方向去进行，切忌不要太贪，让下个接班人有得赚一点。

这是一些意见，希望你能得到一些启发。

Nicholas-Lim

ss24 发表于 7-10-2014 05:43 PM
大大可以分享你开公司的过程与什么需要特别注意的吗？

我比较不清楚的是关于公司方面的，例如：

大大，借此机会分享哦，也呼吁在线潜水的banker分享各间银行现在借钱给公司买房的准则是什么，每间银行都有不同的标准哦~

1）对的，要开私人公司，sdn bhd。
2）你可以选择向secretary firm买已有两年的公司，若新公司买房公司没有transaction银行会看会director本身的finance background来做担保人。
3）打工仔也就可以直接开，大大开公司不是稳赚的，很多公司现在还没赚钱，他们还是能像银行申请到loan，银行是看cash flow的，不是要你公司包赚。只要你有足够cash flow，银行也不会拒绝你的。
4）没记错的话sdn bhd是不能放holding字眼的吧？公司性质是在你填写的时候放进去，你也可以再加入management / marketing 等方便以后好做事。我借的时候公司刚成立三个月左右，但我是买超过两年的空壳公司，借loan就看director半年的statement 之类，就批了。
5）secretary fees , audit一年也不过几千罢了，别太担心。

注意要银行借钱，你个人的income tax，手下产业rental income等什么其他收入一定要做到漂漂亮亮给他们看。bank statement 也一定要有啊。
一间一间来，然后过了就上岸了，你也解脱了。
如果你准备长线投资，要越买越多，你就要好好规划一下了。你要更容易的话就放点钱在个人或公司，看银行要哪里，如果银行比较鸟，也建议你拿一间产业套一套现，换回一些子弹注入个人或公司，然后再慢慢搞，卖了你也可以买回其它更好的，别太在意。投资房产只租不卖不行，只卖不租也不行，要会收一些蓝筹的，卖一些觉得自己懒得去理的产业，酱子你就会又有cash flow 又有现金。

Nicholas-Lim

swn525 发表于 7-10-2014 04:20 PM
sime darby, project Elmina
http://www.simedarbyproperty.com ... 7-9646-478c6a6ab1e6
坐北向南

恭喜大大！内部间隔很合适很漂亮！但我看到facade就有点怪怪酱。。。对不起，没有抹黑成分。。。嘻嘻。那一区确实很旺了~起好后上一百万是一定的，出名发展商，地理位置以那区来说是很好的~恭喜恭喜！不知有没有机会入伙时去骗吃，哇哈哈！

swn525

Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 07:36 PM
恭喜大大！内部间隔很合适很漂亮！但我看到facade就有点怪怪酱。。。对不起，没有抹黑成分。。。嘻嘻。 ...

哈哈，没关系，起好后，真的不喜欢，就卖掉吧
最近有没有盯着哪里的屋子啊？介绍一点来