马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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發展商換屋
Wendy Fong通過電子郵件尋求有關轉換房屋的意見。

她在信中披露，於1997年購買一間位於萬撓的雙層排屋，已於2000年建好；去年，該產業所在位置發生土崩，在向發展商投訴後，發展商同意換另一間房屋給我們，我們選了一個位於武吉加里爾的公寓單位，預定在3年內完工。

她的問題如下：

1. 發展商願意交換另一間房屋給我們，請問該如何進行？發展商已表示願意退回房屋的差價，大約是2萬令吉，至於新的房屋，我們必須支付另一筆律師費。

2. 我所任職的銀行人力資源部要我們贖回現有的房屋，再申請新的房屋貸款，可是贖回房屋要一筆錢！

3. 我為現有這間房屋購買的房屋保險如何處理？

4. 此外，我也有購買概括這間房屋的土崩保險，是否可以進行索償？

答：

這位讀者首先應設法贖回目前這間房屋，而針對欲購買的公寓，必須與發展商簽署另一份買賣合約，然後申請新的房屋貸款，當然免不了簽署貸款合約、支付合約律師費。

一如發展商所說的，購買新的房屋，仍需付另一筆律師費，儘管非常無奈，但一般情況是這樣，除非發展商同意，豁免支付律師費。

陳鍾靈說，如果有為現有的房屋購買房屋保險（MRTA），可以照會保險公司，表明已償清現有這間房屋的貸款，欲索回部份保費，因為提早償還房屋貸款，可以領回其中一部份保費。

另外，有購買概括房屋面對土崩的保險，可以通過保險代理員，或自己到房屋處理索賠事宜。

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遲付款利息又是我？
購屋者遲付款，按買賣合約的條文，必須償付發展商以日計的10%利息，但假如有關延誤不是因為購屋者本身的疏忽，而是銀行與發展商進行協商所造成，那申請銀行貸款的購屋者不應承擔這筆額外開銷。

葉與黃來信指出，他們在2003年購買了一間雙層排屋，向銀行貸款80%，自己付款20%，在訂購時已付了5000令吉作為訂金（只是10%的一部份），接下來需要付首期10%屋款的餘額。

不久後，他們收到發展商通知支付另外的10%，同一時間，發展商也寄了一張10%付款通知單給銀行，這兩張付款信都是同一個日期，就是在2004年2月2日或之前付款。

信中指出，他們是在2004年1月28日付款，過了不久收到發展商的“遲付款利息收費單據”，因為銀行那方遲了29天才付第3個10%屋款給發展商。”

請問：“我該付那筆‘遲付款利息’嗎？”

答：

購屋者向銀行貸款80%，除了在簽署買賣合約支付首期10%屋款之外，自己尚需支付第2個10%，接下來的是由銀行付給發展商或其貸款銀行。

購屋者協會的陳鍾靈指出，銀行付出首一筆貸款，以這位讀者的情況，就是第3個10%屋款，會出現延誤主要是因為購屋者的貸款銀行，會向發展商或其貸款銀行領取一些文件，這些所謂的“Redemption Statement”或“Letter of Undertaking”的文件，主要是確保銀行應有的權益，特別是發展商將土地資產抵押給銀行，以取得貸款，間接影響購屋者享有的房屋擁有權。

在雙方協商的過程中，無形中耽誤了一些時間，以致銀行沒法在預定的時間內、支付第3個10%付款。

房屋發展法令G及H欄目第9項條文闡明，假如購屋者在發展商發出付款信的21天內沒有支付屋款、必須支付以日計的10%利息。

不過，有幾種情況發展商不能針對遲付款徵收利息：

● 發展商致給購屋者或其貸款銀行的分期索款通知書不完整，而且不符合第4（2）分節條文規定的條件，就是未附帶發展商建築師的核准信件。

● 假設發展商將發展計劃的土地抵押給銀行，有關的銀行或金融機構、延遲或沒有發出贖回文件及“Letter of Undertaking”給購屋者或其貸款銀行。

由此可見，購屋者不應承擔貸款銀行與發展商或其抵押銀行之間進行協商，造成延誤付款的利息。

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如何成為合格產業經紀？
Ivy Pua來信提問有關如何成為合格產業經紀的問題。

她說：我有興趣成為一名產業經紀，不過我在售賣產業方面沒有經驗，我想知道如何成為一名合格的產業經紀？

答：

關於Ivy Pua提出的問題，大馬產業經紀協會會長卡蒂惹阿都拉指出，要成為一名合格的產業經紀，必須擁有產業經紀文憑（Diploma In Real Estate Agent）。

要考取有關文憑，必須修讀相關課程，課程分第一和第二部份，為期1年，學費加其他雜費，大約1萬令吉，修讀的科目包括建築學、會計原理、經濟學、產業稅、市場學及法律入門等等。

上課時間是在傍晚6時30分至晚上10時，方便上班族選修，外坡學生如果有工作，可以選擇函授課程。

申請報讀的學生，必須超過17歲、考獲大馬教育文憑，至少3科優等及2科及格，優等的科目必須是數學、科學、會計或商科。

要報讀第二部份課程的學生，必須通過第一部份課程的考試。

如果有興趣，可以致電G Institute of Real Estate詢問，電話：03-76601652／53、電傳：03-76601683。

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貸款合約生效日怎麼算？
Chin Wue Tio提出有關房屋貸款利息的問題，他來信指出，2003年7月31日，他訂購了一間房屋，同年8月19日，他接獲銀行的一封信，指貸款已經批准，貸款利率如下：

從貸款合約開始生效的一年內3.88%、接下來是基本借貸率減1%。

2003年10月，律師開始準備貸款合約，第二年5月14日，合約準備好並壓印，6月3日銀行開始釋出第一批款項給發展商，同年11月1日，利率從3.88%調整至基本借貸率減1%。

合約闡明，利率將從貸款合約生效的一年後調整，請問那一天是貸款合約的生效日：2003年10月、2004年5月或是6月3日？

答：

貸款利率是從簽貸款合約的日期算起，以這位讀者的情況，貸款合約的生效日是2003年10月，就如銀行所指的，貸款合約生效的一年內，利率在3.88%，由2004年11月1日起，貸款利率從3.88%，調整至基貸率減1%。
從貸款合約可以查看貸款合約的生效日，不妨翻查之前與銀行簽署的文件，詳細閱讀後會有答案。

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如何加速取得分層地契？
Tan Boon Kooi來信指出，他購買的公寓於2003年12月已移交鎖匙，但至今發展商尚未為這720單位的公寓業主申請分層地契，請問該發展商是否觸犯法令？

請問要如何對發展商施加壓力，以便儘早獲得分層地契？

答：

購屋者協會的陳鍾靈指出，根據房屋發展法令H欄目第11節條文、1985年分層地契法令闡明，發展商必須儘快為公寓的業主進行分層地契申請，這裡所謂的儘快，沒有明確說明一個日期。

可是，在我們的商業社會，有不少分層產業的發展商，並沒有儘力、儘述去完成這一任務。

我們常聽說，有許多公寓的業主，等了十多年仍未能領取分層地契，當然也有一些產業的發展商，在三五年內已為業主申請到分層地契。

當發展商為業主申請分層地契時，業主必須支付一筆費用，所謂的轉移擁有權手續費。

嚴格來說，法令是有，但有關方面並沒有認真執行，加以管制發展商，以便起懲戒作用。

公寓的業主可以組織居民委員會，不時追問發展商，何時為業主辦理分層地契申請，這多少可以給發展商一些壓力。

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聯名買房子．一人落跑了...
聯名購屋可以減輕的財務負擔，但假如其中一方後來不知所蹤，或者以各種理由不償還房屋貸款，剩下的另一人或兩人，仍需負責償還該份貸款，銀行不會因為其中一人無法償還，而只接收另一人或兩人的償還數額。

甘媚媚說，有3個人聯名買了一間房屋，而且有向銀行貸款。

目前，A和其他人失去聯絡，B一人每月償還銀行貸款，C沒有經濟能力，B與C無法聯絡A，沒有A的簽名，怎樣才可以將屋子售出？

最近，B也面對經濟問題，如果停止付款給銀行，銀行會有什麼行動？如果銀行將屋子拍賣，所得不足以清還貸款，以及有關費用，剩下的債務是否由3人分擔？如果拍賣所得還有遺利，銀行是否會交回3人平分？

銀行是否可申請庭令將3人的個人銀行賬戶凍結？

此外，銀行是否可申請庭令將當事人（A、B和C），以及非當事人，譬如E和F的聯名賬戶凍結？

如果B和C一直都無法聯絡A，有什麼辦法可解決這間屋子的問題？

答：

如果停止償還銀行房屋貸款一段時間，銀行可以採取拍賣屋子的行動，或者入稟法庭，待法庭做出判決，要貸款人償還貸款。

銀行在執行判決後，要是貸款人仍然無法或沒有償還貸款，銀行再向法庭申請報窮令，然後傳遞給當事人，在限定的時間內償還欠款，否則將被判入窮籍。

個人如果被判入窮籍後，其賬戶或資產將被凍結。

此外，與被判入窮籍有關的人士，也會被牽連，不過影響不大，譬如B與另一人在銀行有聯名賬戶，如果事情發展到銀行賬戶被凍結，那他的那一半存款可能不獲准動用。

目前最頭痛的是無法聯絡到A，假如要脫售這房屋，一定要3人同意簽名才行得通，不妨通過尋人啟事嘗試聯絡有關人士。

林若輝律師指出，關於3人聯名貸款，當然由3人聯合償還，假如其中一人或兩人沒有償還，另一人也要負責，銀行也是商業機構，不會因為其他一人或兩人不知所蹤或經濟出問題，無法供款，答應剩下那一人的要求，只負責償還其中的三份之一屋款。

為了避免房屋被拍賣或被銀行起訴，貸款人一般都按期償還，除非另有苦衷或其他解決不了的問題，代為負責償還的那一方，一定要保存償還貸款的單據，以便日後脫售房屋，在平分售賣房屋所獲得的利益時，自己除了領回應有的那一份，也應該分獲代付的那個份額。

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為何遲遲未收到地稅單？
鍾先生指出，他在2000年購買了一間位於蒲種的雙層排屋，在領取鎖匙的時候，發展商有向他收取2001年及2002年的地稅。

不過至今為止，他在該雙層排屋居住已經大約有3年的時間，可是未從土地局那裡收到地稅的信，至於門牌稅，每半年都有收到稅單。

請問：

1. 為什麼沒有收到地稅的信？會不會因為該產業的地契是屬於99年租賃地，或是因為房屋仍屬於總地契，分割地契的工作還未完成？

2. 我應該怎樣做？

發展商或未辦妥分割手續

答：

陳鍾靈指出，這位讀者未收到地稅局寄來的地稅單有幾種原因：屋子地契可能還屬於總地契，發展商未辦妥分割手續。

另外，假如屋子已有地契，是否註冊在屋主的名下，就是辦好房屋擁有者的轉名手續；最好是向發展商詢問：是否已進行辦理地契分割手續，以及地契是否已轉到有關購屋者的名下。

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Hak Milik Sementara是甚麼？
許先生傳來一張地契複印本，他針對這張Borang 11AK裡邊Hak Milik Sementara的字眼表示不解。

未確認土地分界線問題

答：

其實這是一般的地契，英文稱為“Qualified Title”、簡稱“QT”，可以用來進行買賣及相關交易、向銀行申請貸款等等，不需過於擔心。

“Qualified Title”與“Permanent Title”有一些差別，這是因為負責土地測量的政府測量師還未確認土地的分界線；因此，在地主申請更新時，當局發出Hak Milik Sementara這一表格，如果仍不放心，可以親自上土地局詢問。

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發展商遲交文件 為何要我支付利息？
王先生來信指出，他在2004年4月6日簽署買賣合約，銀行的貸款合約是在2004年5月6日簽署，但是發展商的律師在2004年7月16日才將文件交給銀行的律師。

現在，發展商要他支付利息：

從2004年8月6日至8月23日：690令吉35仙，就是屋價14萬8222令吉@10%／365天ｘ17天得出的數目。

他問：我需要支付這筆利息嗎？

收遲付款利息 應扣除非工作日天數

答：

從7月16日算至8月6日確實是21天，但並不是21個工作日，扣除星期日、第一及第三個星期六，這些銀行沒有辦公的日子，發展商不應從8月6日起開始計算，而是推遲幾天。

陳鍾靈指出，應該詢問銀行為何收到信後不付款，是否因為發展商將地契抵押給銀行、需要拿到Redemption Letter才付款？

如果因為這個原因，銀行應該對遲付款一事負責，儘管在房屋發展法令G及H欄目第9項條文闡明，假如購屋者在發展商發出付款信的21個工作日內，沒有支付屋款、貸款者必須支付以日計屋價的10%利息。

其實，有幾種情況發展商不能針對遲付款一事，向購屋者徵收利息：

● 發展商致給購屋者或其貸款銀行的分期索款通知書不完整，而且不符合第4（2）分節條文規定的條件，就是未附帶發展商建築師的核准信件。

● 假設發展商將發展計劃的土地抵押給銀行，有關的銀行或金融機構、延遲或沒有發出贖回文件及“Letter of Undertaking”給購屋者或其貸款銀行。

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產業盈利稅 10年後才被追討？
賣產業賺了錢，原本是件開心的事，但如果在多年後“突然”收到繳稅通知單，限定在短期內繳交，而在還未厘清自己早已繳稅的事實以前，接著又收到一張“被控上法庭”的信函，就無論如何也快樂不起來了！

敏秀來信指出，她的姐姐在2004年6月份收到一封所得稅局追討近4600令吉的產業盈利稅警告信，說明在來信的21天內清還。

她說，這筆產業盈利稅是她姐姐在1993年第一次出售房子的稅務，是在購買房屋的第3年內售出。

她問：

1. 為何事隔這麼久，所得稅局才來信追討這筆賬？而且在售賣時，律師是否有扣出這筆賬已記不清楚，如果律師有扣出來，是否有交給所得稅局也是一個問題。

如果律師沒有扣出該筆錢，是否有幫忙申請免稅？

2. 在1993年出售產業的文件、資料已不見，律師和買主都無從尋找，現在該如何下手查當年出售產業的資料？

3. 追討4600令吉的警告信，指定在3個星期內償還，但是遲至2004年12月才償還，過了不久，就是在2005年1月收到所得稅局一封將被提控上法庭的信，現在應該怎樣？稅款已還，還要上法庭嗎？

3年內脫售產業 將被徵抽稅務

答：

林若輝律師指出，購屋者在3年內脫售產業，將被徵抽所賺的20%稅務，這位讀者應該找回當年辦理買賣合約的律師樓、通過檔案文件，查出律師是否有扣一筆錢用來償還產業盈利稅，如果已償還，當年應該有收到收據，憑收據證明已經償還。

此外，如果已在2004年12月償還，郵寄還是親自到吉隆坡所得稅局償還，以及是否有收存收據？這些都很重要。

至於4600令吉應該是已經利上加利的產業盈利稅，如果是當年繳交，相信不需要這個數目。

所得稅局分為估價與執行追討稅務兩個部門，許多時候，估價部門由於遲接到稅款的償還，以及在接到稅款後沒有即時照會執行部門，以致出現納稅者償還稅務後，執行部門依然發出追討或將被控上法庭的通知。

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付了費治安卻不靖 誰來管理公寓管理公司？
Elaine在她的信中指出，她住在甲洞一所中價公寓，面積大約840平方尺，每月必須支付100令吉40仙的管理費，包括清理垃圾和24小時保安費。

問題是這所公寓的治安並不好，時常有發生偷汽車零件、刻意破壞住戶汽車，以及偷竊電單車零件的問題。

她說，曾經到管理層投訴，但所得到的答案是：合約已註明管理層不負責或賠償給有關住戶，管理層只能改善保安措施。

她問：我已付了24小時的保安費，但卻得不到任何的保障，以及一個有安全感的住所，如果我要投訴這一切，應該如何進行？

在我國是否有一套法律管制公寓管理公司？

可向消費人仲裁庭索償

答：

公寓業主繳付的管理維修費用，包括24小時保安服務，管理公司及其所聘請的保安人員，有責任確保公寓住戶的安全、財物的無損。

遺憾的是，目前尚未有一套完善的法令管制公寓管理公司，造成管理公司的運作不一致，甚至有違條例之嫌。
針對這位讀者面對的問題，可以考慮向消費人仲裁庭提出索償。

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找不到屋主無法轉名？買廉價屋要簽授權書
政府推行廉價屋政策，目的是讓小市民能夠“居者有其屋”，因此廉價屋的擁有權其實不容易轉換。

廉價屋的買賣，一般是通過辦理授權書來執行、以處理有關房屋的所有文件，因此在這方面的交易，最重要的是那一紙“授權書或俗稱的Surat Kuasa”。


個案1

買廉屋逾十年未轉名怎麼辦？

黃女士來信指出，13年前她通過朋友的介紹買了一間二手廉價屋，當時她與丈夫給了屋主1萬令吉的現金，以及支付了5000令吉的律師費，就到律師樓辦理“轉名手續”，就是所謂的“Surat Kuasa”，或者說大家熟知的授權書。

接手後，她們按期供還房屋貸款，因為當時屋主尚有10年才繳清房屋貨款；現在房屋貸款供完了，已經有3年，可是還找不到屋主、也無法辦理割名手續，想把屋子賣掉，應該怎麼辦？

她問：

1. 目前還找不到屋主，可以把屋子賣掉嗎？

2. 貸款是屋主的名字，怎樣才可以從銀行領取清單，包括地契？

3. 如果屋主的孩子前來與我爭這間屋子，我應該怎麼辦？可以用地稅單來證明嗎？

4. 我可以把這間房屋轉名給我的孩子嗎？就是以授權書的方式交給孩子，他今年才12歲。

5. 這間房屋的水、電、地稅單，銀行貸款全部還是屋主的名字，應該怎樣處理？

個案2

真女士的來信披露，她大姐住在新山柔佛再也一個住宅區，她說十幾年前，她大姐夫購買了一間單層排屋，是一間二手的廉價屋。

當年，律師有處理一些文件，說是這屋子已轉賣給她大姐夫，不過直到現在，這屋子的名字和地契還沒有轉換，銀行貸款的名字也是前屋主的名字。

請問，有何辦法解決這問題？

找出授權書 按內容執行

這兩位讀者面對的問題類似，林若輝律師回答說，當年律師辦理的手續，就是一般所指的“Surat Kuasa”，最要緊的是找出有關“Surat Kuasa”或授權書，內容如何說明，只有通過“Surat Kuasa”的執行，才有望解決問題。

同時，有關的“Surat Kuasa”尚需交到法庭註冊才有效。

地稅單有一些作用，但最重要的還是授權書，總之，關於水、電單據名字的轉換、解決銀行貸款事務，一切皆由“Surat Kuasa”來執行；此外，孩子在滿18歲後才有權利接領授權書，黃女士的孩子只有12歲，目前未有資格領取授權書。

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拒繳“具爭論性”管理費 再融資有麻煩
Loh Yung Yaw通過電郵來信提問有關公寓管理收費的問題。

他披露，在雙溪龍購買了一間公寓，2000年至今已住了超過4年，管理收費是每平方尺10仙，每個月需付145令吉70仙。

儘管我們對管理公司提供的服務不很滿意，但我們還是繼續按合約的指示繳付，維持在每平方尺10仙的水平。

在2002年7月22日，我們接獲發展商的信，通知我們將提高管理維修費，從那一年8月1日起，每平方尺收費從10仙調高至12仙，但沒有進一解釋，也沒有和公寓的居民協商。

我們反對、並要求發展商出示審核管理收費的報告，可是遭拒絕，而且發展商堅持他們有權調高收費。

有鑒於此，在公寓居民開會討論後，我們決定擱置繳付管理維修收費，直到他們合理提供審核管理收費報告給我們。

問題是：最近，我準備再融資房屋貸款，可是發展商要我繳付未償還的管理維修費，才發出批准信。

請問：我們如何獲得合理的對待？有那一個政府部門可以協助我們？

可向房屋部尋求協助

答：

1985年分層地契法令闡明，未有分層地契的公寓，業主每個月必須支付管理維修費，如果欲脫售或再融資房屋貸款，必須尋求發展商的同意。

購屋者協會的陳鍾靈指出，假如有拖欠管理維修費用，發展商在同意及發出批准信之前，業主須繳付欠款才獲得發展商發出批准信。

此外，發展商有權調高管理維修收費率，不過必須附帶審核報告、附加結單說明、業主可以通過居民委員會向發展商爭取，要求每年與發展商及居民委員會對話。

另一方面，業主也可以向房屋部反映有關問題，以及尋求協助。

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共同範圍抵押金可否索回？
Peter來信指出，他是一名公寓業主，當他入住之前，曾經支付了一筆2080令吉的所謂共同範圍抵押金給發展商，一直以來公寓的管理由發展商負責。

過了一些年，他居住的公寓業主拿到分層地契，並從發展商領回公寓管理權，管理事務由居民委員會負責，他說想向新的管理層索回共同範圍抵押金。

他問：“我是否有權這樣做，或是這筆抵押金必須一直由管理層保管？我不曉得共同範圍抵押金的用途，不過我每個月有支付維修儲備金。”

答：

關於已付給發展商的共同範圍抵押金，應該向發展商索回，新的管理層接手公寓的管理事務，未必接收有關抵押金。

不過，可以向新的管理層瞭解，是否接手公寓業主支付給發展商的抵押金，以及當初支付的共同範圍抵押金，是否就是預付管理維修服務費。

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買店屋領鎖匙 須先付押金管理費？
林偉傑來信指出，他購買了店屋樓上的一個單位，不久前他收到發展商來信，通知他們領取鎖匙；可是，卻列出要他們支付2個月抵押及12個月預付管理費的單據。

他問：發展商有權向我們收取這麼多的費用嗎？

答：

這位讀者購買的是店屋樓上的單位，在商業地段興建的產業，發展商採用的都不是標準的合約，從電傳過來的資料，可以看出裡邊的條文，不是根據房屋發展法令擬定的標準合約，而是發展商律師根據其指示草擬的。

陳鍾靈指出，店屋是商業產業，發展商不需持有發展執照也可推行有關計劃，一些商業發展計劃店屋樓上的單位也歸在內，儘管有關單位是供住宅用途，這位讀者遇到的應該是這樣的例子。

由於發展商採用的不是標準的合約，因此一切以購屋者和發展商簽署的買賣合約為準。

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來不及割名 父親已去世
加影的周先生指出，他的雙親聯名購買了一間雙層排屋，原本是要割名給他，很不幸的，他的父親不久前去世了，所以來不及辦理這一道手續。

他問：欲辦理進行上述手續是否會很麻煩？應如何進行？

答：

林若輝律師指出，針對這位讀者面對的問題，不知他的父親是否有立遺囑、如果有，一切以遺囑的內容為準；如果沒有，則必須向法庭申請領取遺產執行書，才能進行割名手續。

另外，在轉換名字手續的進行同時，假如像上面所提及的，父親在之前沒有立遺囑，最好能勸請母親立一份遺囑。

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買屋容易終止合約難
在房屋未建成之前，購屋者若要終止買賣合約，其實並不容易，在房屋發展法令之下，未有條例說明購屋者可以隨心隨意終止買賣合約。

個案1─房屋逾期未建好

Kentmen來信指出，他在3年前購買了一間單層排屋，按說在簽署買賣合約後，發展商應在2年後交屋。

不過，當他們致電發展商，發展商表示有關房屋將在1年內建好，他們準備做出相應賠償。

他提出的問題如下：

1. 我們是否可以終止合約，領回已付給銀行的分期付款？
2. 如果可以，我們是否也可取回利息及律師費？

可以取消合約嗎？

答 ：

在房屋發展法令之下，未有條例列明購屋者在房屋未建成之前，可以隨意終止買賣合約、並領回已付給銀行的分期付款、利息及律師費。

不過，假如發展商有很好的理由，那他可以半途終止發展計劃。

購屋者協會的陳鍾靈指出，在2002年12月1日修改後的房屋發展法令，發展商若有很好的理由，可向房屋部申請終止發展計劃，並退回屋款給購屋者。

發展商可終止發展計劃合約的情況是：在簽署買賣合約後的6個月，房屋發展計劃仍未展開、已簽署買賣合約的至少75%購屋者同意發展商終止合約。

此外，發展商向房屋部申請尋求批准的信件，必須附帶購屋者同意，以及其他足以確保發展商有能力退回屋款給購屋者的文件。

購屋者這方面，如果一定要終止買賣權利，而且有向銀行申請房屋貸款，還需尋求銀行的同意，銀行已釋出的房屋貸款，購屋者必須償清。

個案2─付了訂金沒能力給首期

葉小姐說，她訂購了一間工廠，並給了1萬令吉的訂錢，但直到現在還沒有能力付上首期10%、就是2萬5998令吉扣除1萬令吉訂錢的餘額。

請問：“我是否能夠向發展商取消合約，並拿回訂錢？

答：

葉小姐購買的是工廠，屬於商業產業，發展商採用的不是標準合約；因此，購屋者不可能取消買賣合約，如果發展商採用的是標準合約，購屋者尚可以申請房屋貸款不獲批准為由，要求終止買賣合約。

當然，獲准取消合約的購屋者，不可能悉數領回款項，如果已付了10%首期屋款，只可領回9%、1%將被沒收。

現在可以進行的努力是私下與發展商協商，希望能獲准取消合約，並領回部份款項。

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罰款利息與遲交屋賠償可以對扣？
發展商遲交屋給購屋者，必須賠償購屋者這方面的損失，可是，發展商會要求購屋者先償付遲交屋款利息，才發出鎖匙給購屋者，發展商不可能與購屋者進行遲交屋賠償、對扣遲交屋款利息的安排。

Lee Teng來信指出，她於2001年11月與發展商簽署合約，以購買一間雙層排屋，發展商於2004年10月要求最後一筆付款，以便交屋，銀行隨即支付屋款給發展商。

在移交空屋之前，發展商要我們檢查新屋，並指示我們支付遲交屋款的1200令吉利息罰款，發展商對遲交屋一事保持沉默。

我們問發展商這1200令吉的罰款如何得來，並建議發展商對扣遲交屋賠償，因為我們對發展商深感失望，不準備支付發展商提出的數額。

不只如此，我們也對發展商是否有能力在取得入伙紙的情況下移交有關房屋，發展商並不同意我們的要求，並堅持要我們先付該筆數額，否則，我們沒有權利進屋內查看。

我的問題是：

1. 要向發展商提出遲交屋索償的正規程序如何？在提出索償之前，我們是否必須先解決他們發出的賬單？

2. 我能否要房屋仲裁庭的聯絡號碼？

3. 購屋者是否有權基於房屋完工粗糙、不接受有關房屋？

答：

購屋者要向發展商提出索償，必須呈交一封索償信，指明遲交屋多少天、索償多少錢等等。

在提出索償之前，購屋者須先解決發展商提出的交罰款指示，然後領取鎖匙，以便入屋內查看新屋的情況。

陳鍾靈指出，購屋者面對罰款的問題，很多時候是銀行在發出第一次付款時出現延誤，主要是銀行與發展商之間進行溝通，以領取所需文件，延遲了屋款的繳付。

另外，發展商未必有入伙紙才可交屋，只要他符合3個條件即可交屋，就是擁有建築師的核准信、已經可以接通水電供應、發展商有向地方政府呈上ｅ表格、並獲得地方政府的接收，即可交屋。

還有在發展商發出領取鎖匙通知信的14天內，根據合約，不論購屋者是否已前往領取鎖匙，皆被視為已經領取。

房屋仲裁庭的電話號碼是03-20924488（熱線），購屋者如果基於房屋完工粗略，沒有在原定的期限內前往領取鎖匙，按合約條文，將被視為已領取。

最好是在發展商發信的14天內領取鎖匙，然後再提出進行修補房屋問題的要求。

blueyap82

未完工房屋能索償嗎？
店屋、房屋在興建期間，即使過了交屋期限，儘管可以提出索償要求，但發展商不會做出賠償，因為針對遲交屋多少天一項，未有答案。

但這並不表示購屋者不應提出，其實，在應交屋日算起的6年內，應該採取索償努力，有了白紙黑字紀錄，有助于日後展開相關行動。

陳小姐來信指出，她於1997年購買了一間店屋，工程進展緩慢，至今只建了80%，請問：


可以取消買賣合約嗎？


如何向房屋部做出投訴？


屋子只建了80%，可以要求賠償嗎？


是否過了6年，就不能提出賠償要求？


能否提供律師的聯絡電話號碼？


目前，購屋者已籌組了一個委員會，但是未有共同解決方案，一個人做出投訴效果如何？


答：

在房屋發展法令，未有條文說明購屋者有權取消買賣合約，更何況店屋的購屋者，與發展商簽署的不是標準買賣合約，一般是由發展商律師，根據其指示草擬的合約。

陳鍾靈指出，由於店屋是商業產業，發展商不需持有發展執照，亦可推行有關計劃，因此，不在房屋部的管轄範圍內，也因為這樣，儘管購屋者向房屋部提出投訴，房屋部一般也不會處理。

房屋只建了80%，如果基於工程進展緩慢提出索償要求，並非不可以，但發展商不會做出賠償。

在可以提出索償的6年期間，購屋者應該採取行動提出要求，以這位讀者的情況，她是在1997年ｘ月ｘ日購買，交屋日應該是2000年ｘ月ｘ日（店屋的交屋日是買賣合約算起的36個月內），由這一天算起的6年裡，就是2006年ｘ月ｘ日或之前，應該提出索償要求，即使過了一天，將被視為失去法律可起訴期限。

現在還有時間展開上述行動，最好自己或要求律師寫一封信給發展商，提出索償要求。

關於律師的聯絡電話號碼，可以向律師公會索取、電話：03-20313003；此外，最好是與購屋者籌委會的其他成員一起行動，繼續跟進交屋的進展，這樣比較有力量。

blueyap82

未做合約進行土地擁有權轉移
在取得產業擁有權的時候，假如支付交易價，一般人都通過簽署買賣合約進行；如果是親人之間進行產業擁有權轉移，譬如父親將土地權益轉移給孩子，多數是通過律師辦理割名手續。

小張來信指出，父親原本有一塊地，是公公去世後留給父親的，地契上有父親的名字。

婆婆去世後，該塊地一部份割名給二伯；二伯去世後，該部份屬於二伯的土地割名給其惟一的兒子。

數年前，堂哥把該塊地賣給父親，售價12萬令吉；不過，這項買賣並沒有做買賣合約，只是通過律師做了割名手續。

如今事情已成定局，我們已拿到新的地契，地契註明這塊地已完全屬於父親。

我的疑問如下：


父親是用12萬令吉向堂哥購買該塊地段，可是，卻做成堂哥送給父親（Borang 14Ａ），將來是否會起爭端，譬如堂哥或他的後人是否有權反悔，並想奪回該部分土地或整塊土地？如今該如何解決？


父親擁有的Borang 14Ａ只是副本，這正常嗎？那麼正本Borang 14Ａ在那裡？


答：

林若輝律師指出，在進行土地轉名手續時，需要採用14Ａ表格，這是一般的慣例，由於沒有通過買賣合約進行轉名交易；因此，只能通過這程序進行，手續與父親轉移資產擁有權給孩子、丈夫轉名給妻子的情況一樣。

整個過程已經完成，同時，地契也註明這塊土地產業的擁有人是你父親，不需擔心。

惟一的隱憂是將名字轉換的那一位，在屋子割名後的5年內，不要面臨生意失敗、被起訴入窮籍等問題，因為這樣將會影響接收轉換名字那一位可享有的權益。