小心投资马六甲的房产，660#外国人买大马房产，3年平均大亏37-45%

hazellam

powling 发表于 12-5-2016 10:28 AM
Hazel老师,你真的是super厉害叻,真的是针针见血!崇拜你噢,想拜你为师可以吗?想必你应该是投资高手!
想再问你的高见。你应该知道Hatten集团吧!?老板来自新加坡。他们来势凶凶发展很多不错的项目如Hatten City: 如ele ...

卖几年都卖不完的项目，不提也罢。。。

hazellam

由於馬來西亞產業市場前景看淡，今年上半年，發展商普遍採取謹慎態度，對於新推售的產業計劃選擇觀望、再決定的策略。

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星洲日報報導，大馬房地產發展商會較早時對業者展開調查，總結調查結果顯示，準備在2016首半年推出產業計劃，以住宅產業者居多，其中分層產業佔8千126單位、有地房產則有6千921個單位，至於商業產業單位只有458個。

yingzhi

hazellam 发表于 30-1-2016 05:36 PM
房產行情好到五百千房產送八萬 honda city

我國的房產行情真好啊，發展商特別慷慨，既然房子那麼好賣，房價肯定大漲，還要送車給人。。。

请问你一下这个the wave 43万++
才5-60sf2房一厅
如果有回酬一个月3千回租3-9年会不会有可能？
还是有假？
谢谢

hazellam

yingzhi 发表于 28-6-2016 08:24 AM
请问你一下这个the wave 43万++
才5-60sf2房一厅
如果有回酬一个月3千回租3-9年会不会有可能？
还是有假？
谢谢

我先不讲这些所谓保证回酬的合约都会有漏洞，都是误导消费者。

你自己用逻辑想，他说每个月给你三千，
这三千哪里赚来？

靠租金？

谁来租？

租给游客吗？看看马六甲有多少酒店和类似的投资。。。
你再

看看他整个project有多少单位？
我假设有150～200单位吧，
他有本事确保每个单位都租得出？还每个月保证三千给每个买家吗？


我个人认为买这类房产最傻。

第一。保证回酬值得怀疑
第二。屋价偏高
第三。每个月的管理费够你供另外一间低价屋
第四。一般都不能让你自住
第五。转手卖不出去的。。极少人会买这类二手房。

Boytomen

powling 发表于 12-5-2016 10:28 AM
Hazel老师,你真的是super厉害叻,真的是针针见血!崇拜你噢,想拜你为师可以吗?想必你应该是投资高手!
想再问你的高见。你应该知道Hatten集团吧!?老板来自新加坡。他们来势凶凶发展很多不错的项目如Hatten City: 如ele ...

我有一个亲戚在里面做enginner ，他说很多retail shop lot 还没有找到顾客，而且老板一定要在年尾开张。

B617

Boytomen 发表于 30-6-2016 11:12 AM
我有一个亲戚在里面做enginner ，他说很多retail shop lot 还没有找到顾客，而且老板一定要在年尾开张。

Hatten就是貪心明明馬六甲人口就不多
還建那麼多mall
建mall不要緊
還建那麼大間的
Elements Mall一共有10樓
這個市場要怎麼消化
所以mall出租不完是正常的

反正他們也賣掉了那麼多
這樣的投資很危險
管理不當 整個mall完蛋

kitkat87

hazellam 发表于 28-6-2016 10:15 AM
我先不讲这些所谓保证回酬的合约都会有漏洞，都是误导消费者。

你自己用逻辑想，他说每个月给你三千，
这三千哪里赚来？

靠租金？

谁来租？

租给游客吗？看看马六甲有多少酒店和类似的投资。。。
你 ...

the wave 3 年包租是发展商给你的(如果他们找不到人租). 剩下 6 年就看看那3年发展商有没有赚钱咯.如果有就续约,没有就吃自己.
Agreement 是 3 年+3 年+3 年

hazellam

振林山曾經因為林吉祥而聲名遠揚,
也因為處在依區，靠近新加坡而被炒作為投資地產的好福地。

但是現在。。。。。很多東西比比皆是。。。。。




（振林山1日訊）虧本出售、廉價出租仍找不到新住戶，經濟放緩，拖慢店屋的出租和出售腳步，尤其是新區的店屋，處處可見招租或招售的電話號碼橫幅和招貼。

上述情況在振林山、依斯干達布蒂里（前稱努沙再也）、甘拔士商業區比比皆是。


http://www.chinapress.com.my/?p=731109



據產業中介透露，一些新區的店屋甚至空置了3年都未能出租，即使業主虧本降租都還是無人問津。

產業中介向《中國報》透露指出，新區店屋無人租的情況，大約需要花上3至5年的時間才能慢慢給消化，畢竟新山人口也沒那么多。

新區屋價較高

柔佛州仲介師公會會長劉道森說，在新區的店屋，業主購買時的價格已較高，租金方面相對也會來得高，否則業主根本不夠償還貸款。

他說，加上新區沒什么人潮的關係，一些業主為了守住產業，都會想盡辦法招租，包括不惜降低租金也不要讓產業空置，以免承擔更高的償貸負擔。

他解釋，“經商看地點”是自古以來不變的定律，沒人潮的地點就等于是沒有經濟活動，即使租金再怎么便宜，也較難吸引租客進駐。

世道不好難招租

劉道森說，業主肯把原要每月出租6000令吉的店屋，虧本降至5000令吉出租，基于上述因素，相信也不那么容易可成功招租。

另外，從事逾10年的產業中介張麗霞（44歲）與從事逾4年的產業中介梁家驊（37歲）也異口同聲說，現今世道不好，一些業主為了保住租客，甚至還降租，或是寧不起租，以免店屋空置。

兩人也說，即使在舊區店屋，一旦有人結業遷出，至少也要花上1個月時間才會有新客戶進駐。

二手房產佔市場80%

劉道森說，根據產業估價局（JPPH)每3個月的報告顯示，二手房產在市場的佔有率為80%；發展商的房產只佔了20%。

他說，雖然世道不好，但房地產每天的交易量依然存在，只是或多或少，且市場那么大，1個人也做不完。

他說，目前的市場是屬于租客與購屋者的天下，因為市場上充訴著許多未建竣和已建竣的產業可任君選，價格還可比一比。

此外，張麗霞披露，由于世道不好，本身已有3個月未接洽到一單生意。

“我甚至聽聞，一些房產中介已有另尋他路來維持生計的跡象。”

劉道森補充說，這些另尋他路的產業中介，都是不專業及經不起考驗的中介，才會有如此的舉措。

劉道森：發展商找中介代售

劉道森披露，產業市場放緩，就連發展商也找上產業中介協助代售樓盤。

“我們是在去年中旬開始，接到一些發展商所提供的新樓盤，要求幫忙代售。”

產業中介張麗霞受詢時也指出，這樣的情況以往較少會發生，主要是發展商多數都會自己去銷售他們所發展的產業，不會委託產業中介代售。

劉道森坦言，現今的產業市場，確實有放緩的現象，不過，這對購屋者及租客而言是件好事。

“產業市場放緩就會促使其價格在慢慢的調整，而購屋者及租客相對就可購買或租下更便宜的產業。”

此外，他說，雖產業中介接到發展商要求代售樓盤，但此舉措并不影響產業中介繼續在二手產業的銷售。

張潤安：地點租金泊車位
影響商業區興旺1

馬來西亞房地產發展商公會（REHDA）柔佛分會主席拿督張潤安指出，商業區能否吸引商家的進駐，進而帶動當地的經濟，必須視發展地點、租金、以及發展商的規劃，包括泊車位等等。

張潤安也是和麗園發展商董事經理。他說，不是每項商業區的店屋發展都能100%全部能夠出租，不能出租的店屋也大有所在。

他說，一般上，熾熱的商業區，大約只要6個月至1年就能租出去，若是經濟活動不活躍的商業區，可能需要耗時1至3年，有些甚至要花上5至6年的時間。

他不否認，經濟放緩確實促使有一些發展商找上中介代售房產，因無形中多了一個把房產給銷售出去的機會，不過這都屬於一些小型的發展商較多。

yk13

请教下楼主，本地古城resident apartment的市价大概是多少，想了解一下
我不是要炒楼，只是考虑着买来自己住或出租。。

hazellam

看來發展商到還不明白。
即使國行沒有貸款縮緊政策，
銀行也未必會批准放貸。。

基本上國行的指南只是指南，
要不要批准貸款，完全取決於銀行本身。
如果世道好，銀行才不會理會什麼國行政策，
銀行有至少一百種方法幫助到申請者得到貸款。

但是世道不好，銀行也有一百種方法拒絕貸款申請。
銀行有錢當然想賺，
可是更怕客戶倒債，還不起



。。。。。。


（怡保3日讯）房地產发展商公会霹雳州分会会长邱文传指出，今年农历新年后，霹州的房屋销售几乎陷入滯销状態，大部分发展商所推出的房屋，在近几个月以来近乎零销售。

他说，在如今经济极端低潮时，发展商最好的销售成绩仅达到30％，若中央政府和国家银行不放宽对发展商不利又苛刻的税务和政策，此劣况將会持续，恐会导致霹州整个產业市场崩盘。

他週六（2日）于房地產发展商公会霹州分会庆祝週年纪念晚宴上，针对霹州房屋发展商面对房屋滯销的窘境，如是指出。

他也说，在过去没有严峻政策压制时，州內同时推出新房屋计划的发展商有数十家，但近年会推出的新计划的发展商少之又少，原因是要避免无法售出的房屋累积过多，不利于资金週转。


產生负面连锁反应

邱文传表示，房屋发展受到严重打击，肯定对整个市场產生负面的连锁反应，届时许多的工业將被拖累，如下游工业的建造行、建筑材料业、五金业等等


http://www.orientaldaily.com.my/nation/gn173005297

hazellam

很多人說iskandar 的森林城市很多中國人買。
真相是什麼？
原來是來自開發商碧桂園的內部認購。
也就是自己建，自己買。。。。。

現在還逼員工半年內一定要賣出至少一間。。
之前的碧桂園項目，也有聽說很多銷售部門的員工自己吃下一間以保住工作。

目的是什麼？
製造項目好賺的假象？
把房子收起來，再炒貴來賣？
筆者不得而知了。。。


http://house.southcn.com/dcj/con ... ntent_145530931.htm


这是一个不由分说的年代，成王败寇，适者生存！

　　在行业转型之际，房地产企业也经受着巨大的发展压力。日前，素有三四线城市霸主之称的碧桂园也让员工签订了“生死状”，未达标的直接淘汰或降级。

　　这是企业在现实压力下的非常措施，然而，在种种“逼迫”政策下，也显示出碧桂园管理者对未来的担忧。

　　“军令状”背后

　　日前，碧桂园全体营销人员收到将马来西亚森林城市销售业绩纳入个人工作考核的通知。通知要求，在2016年12月31日前入职满6个月的营销中心全体员工，今年全年需要卖掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及员工自购。

　　未达标的一线销售人员将被直接淘汰，对未达标的营销管理人员以及后台人员，将给予降薪或降职处理。

　　有碧桂园工作人士表示，如果完成考核，就意味靠城市森林项目，碧桂园就可以获得140亿的销售额。如果碧桂园今年境内销售1680亿元的目标达标，再加上其他海外项目，碧桂园今年或能成为2000亿俱乐部的一员。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）在碧桂园发布的2015年业绩报告中注意到，森林城市的首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

　　据悉，森林城市项目去年推售近3亿元的货量，后被抢购一空，其中部分得益于集团内部的踊跃购买。



　　森林城市项目

　　但内部购买力毕竟有限，此次“军令状”一出，虽然会在一定程度上刺激内部购买力，但却不是有效途径。尤其对于部分基层员工来说，如果自身经济实力不到位，客户圈层又没有海外置业的需求，单拼自己的真本事，恐怕结果还是喜忧参半。

　　克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣在接受《东地产》采访时表示：“此‘军令状’无疑会给员工带来业绩上的压力，对集团来说是一件可以刺激业绩增长的好事，但万一卖不掉，将会带来集团人员的流失，所以此政策利弊相当。”

　　“自产自销”难题

　　《东地产》了解到，目前，碧桂园在海外市场已经成功布局了马来西亚和澳大利亚两个市场。

　　2013年，碧桂园首度试水海外，《东地产》在其2013年年报中注意到，该项目位于马来西亚新山，毗邻新加坡，作为集团首个开盘的海外项目，碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元，成为集团当年最大的合同销售贡献者。

　　根据2014年年报，马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元。

　　2015年集团全年业绩报告显示，马来西亚柔佛州的森林城市项目，首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。报告称，该项目开发周期为20年，面积约为14平方公里，永久产权。项目预计利润率水平高于一般国内开发项目，集团将“以销定产”，根据市场反应逐步推进项目建设。

　　然而，记者发现，在2015年的业绩报告中，并没有对澳大利亚悉尼项目的各项情况进行阐述。

　　《东地产》仅在集团发布的2014年年度报告中看到，碧桂园首个亚洲以外的项目，位于悉尼市郊的碧桂园莱德花园开盘后，实现合同销售额约为人民币25亿元。



　　碧桂园莱德花园项目

　　值得一提的是，无论是马来西亚项目，亦或是澳大利亚悉尼项目，碧桂园所推产品主要针对国内买家。对于这种自产自销的模式，部分专家提出质疑。

　　有业内人士表示，尽管一些房企进军海外市场旗开得胜，但这些项目大多是“返销”给中国人，这种自产自销模式短期效果虽然很好，但不具持续性，如果仅依托中国人的海外置业需求，国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品，同时兼顾国内外市场，才能持久地发展。

　　然而，开拓海外市场并不容易，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉《东地产》：“中国开发商开拓海外市场存在一定障碍，首先是团队海外市场适应性的问题，其次缺乏相关营销渠道，品牌知名度又不高，加上许多国内开发商实际上是在用中国思维做海外房产，所以开拓海外市场比较困难。”

　　毛利率加速下滑

　　根据碧桂园发布的2015全年业绩报告，集团在2015年共实现合同销售金额约人民币1401.6亿元，合同销售面积约2153万平方米，分别同比增长7.1%以及10.7%。

　　然而《东地产》注意到，在2013年，集团共实现合同销售金额约为人民币1060亿元，合同销售面积约1593万平方米，同比增长分别为123%以及109%；2014年，集团共实现合同销售金额约为人民币1288亿元，合同销售面积约1928万平方米，分别同比增长21.5%和21.0%。

　　由此可见，虽然碧桂园的业绩在持续上涨，但增速已经明显放缓，发展趋势呈现出疲软态势。

　　此外，经计算，记者注意到，近年来，代表碧桂园企业盈利能力的毛利率也出现了逐步下滑的趋势，2013年至2015年，其毛利率分别为30.31%、26.09%、20.19%，呈现加速下滑趋势。

　　在行业下行阶段，碧桂园这个三四线城市霸主的发展状况也不得不受到影响，因而开始了其在一二线城市的部署。

　　对此，易居中国执行总裁丁祖昱透露，在碧桂园内部，一直未对“坚持三四线城市”还是“主攻推进一线城市”的战略达成共识。在他看来，碧桂园深耕三四线城市多年，目前仅进入不到五分之一的一二线城市，未来依然大有可为，但碧桂园在一线城市确实并不具备核心竞争优势，至少在短期内不适合大规模进入。（东地产 ）（编辑 李子飞）

hazellam

kitkat87 发表于 30-6-2016 08:02 PM
the wave 3 年包租是发展商给你的(如果他们找不到人租). 剩下 6 年就看看那3年发展商有没有赚钱咯.如果有就续约,没有就吃自己.
Agreement 是 3 年+3 年+3 年

你確定三年包租的是發展商？

據我所知，很多類似的項目，
包租的是另外一家公司。

他們會用另外一家公司的名義包租，但是誤導你以為是和發展商簽約。
有什麼冬瓜豆腐，那家公司倒閉，發展商是不負責的

hazellam

yk13 发表于 3-7-2016 11:59 AM
请教下楼主，本地古城resident apartment的市价大概是多少，想了解一下
我不是要炒楼，只是考虑着买来自己住或出租。。

房子價格要看房子狀況和地點吧。
有分高級，低級，中級等等。。。。
有電梯，沒電梯，
有泳池，沒有泳池。。。。。。

如果中低級普通的話，十萬到二十萬之間都有很多。

出租的話就找大學附近咯，但是現在太多競爭，
就算MM U附近也不是說租到很好價錢。

最好就是找外勞多的工廠區，工廠找宿舍通常給到比較高價錢

kitkat87

hazellam 发表于 4-7-2016 09:00 AM
你確定三年包租的是發展商？

據我所知，很多類似的項目，
包租的是另外一家公司。

他們會用另外一家公司的名義包租，但是誤導你以為是和發展商簽約。
有什麼冬瓜豆腐，那家公司倒閉，發展商是不負責的

我 part time 以前卖过....如果3年里developer terminate contract 有赔.
这是一年++前的contract. 现在好象是他们帮你租给人nia

Greg9657

yk13 发表于 3-7-2016 11:59 AM
请教下楼主，本地古城resident apartment的市价大概是多少，想了解一下
我不是要炒楼，只是考虑着买来自己住或出租。。

看什么区呀，7／80千也有啊

hazellam

kitkat87 发表于 7-7-2016 12:23 PM
我 part time 以前卖过....如果3年里developer terminate contract 有赔.
这是一年++前的contract. 现在好象是他们帮你租给人nia

很多说赔，但是和你签约的是另外一家公司。

比如developer 的公司叫ABC，
和你签约的叫ABC management。。

看起来一样，其实不一样。

hazellam

Greg9657 发表于 7-7-2016 03:30 PM
看什么区呀，7／80千也有啊

我也不懂他怎么问这样的问题。

十万以下的apartment在马六甲都很多，单层排屋也找得到。

hazellam

真的那么糟糕吗？
这里说的是马来西亚火车头-吉隆坡呢。马六甲会更好？





國內房價高居不下，租金報酬率低落，掀起一波海外投資置產熱潮，回顧2013年，更有大馬購屋團每周舉辦3~5場大型說明會，打出高租金投報率吸引民眾，幾乎場場爆滿，當時赴馬來西亞置產的熱潮不在話下。
但轉瞬間，行情直轉急下近期馬幣狂貶，當初的台灣投資者備受衝擊，幾年下來，光是「匯損」就可能高達45%。

http://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=133775

移居馬來西亞逾20年的華僑Samson接受《好房網》訪問時指出，台灣投資客赴海外置產，多半是把台灣的不動產進行增貸，再以「全額現金」的方式到海外購屋，先以新台幣兌換美元，然後在當地銀行兌換馬幣。
Samson表示，台灣民眾大多是2013年赴馬來西亞吉隆坡置產，當初馬幣兌1美元介於3至3.2元價位，但近期已來到4.4元價位，可能快貶破5元，直逼1998年亞洲金融風暴低點，不管當房東收租或資產兌現，只要將馬幣換回美元，匯損就估達37%至45%。
「光是匯損，就讓大筆資金凍結在馬來西亞。」Samson強調，美國聯準會可能即將升息，在美元看漲情況下，馬幣貶勢還沒完，他建議在馬來西亞有房子的台灣投資者「先求落袋為安」。加上馬來西亞房市反轉向下，Samson預估，恐怕要等長達15年之後，才有機會回到高點價位。
Sh

MatrixEvo

想问问搂住，现在2018年，你怎么看待马六甲的房地产
比如apartment类，residential等等

benjaminforever

我也想知道2018年的马六甲房地产趋势。。。。。