那天好像有个的人说屋價不会跌？

tescopuchong

最近全球经济很不太平，南美洲-阿根廷债务违约，欧洲-德国到了衰退边缘，亚洲-中国地产泡沫快破灭了，中东-战云密布，威胁油价稳定。

事情还有更糟的可能吗？现在的感觉就是夏日雷雨天，随时都有可能闷雷轰顶。那么全球经济的雷区都在哪？

中国经济研究学者吴迪表示，最让人无可回避的就是美联储加息。

STA财富管理公司的Lance Roberts表示，过去30多年里，隔夜拆借利率一升高，经济就下滑或变糟，导致美联储不得不反转货币政策。每次美联储开始加息，市场就会出现盘整，下跌甚至暴跌。

自2009年三月，英格兰银行和美联储等西方央行竞相量化宽松以来，总量高达4万亿美元的外国游资便涌入了新兴市场，而其中有约4400亿美元的热钱投入了新兴市场的债权，股票和流动性金融资产，美联储的加息很容易引发这些热钱的迅速离场。

如果美联储加息，全球流动性收紧，这就推高了新兴市场的融资成本，严重压缩了其投资回报空间，从而迫使外国游资撤离。

从某种程度上讲，西方量宽以来涌入新兴市场的那四万亿美元外国游资俨然成了一个赌过了头的新兴市场资产长仓。

也就是说整个新兴市场都处在资产负债表通缩和债务危机的左右夹击之下，这就是美联储加息对新兴市场经济的巨大杀伤力。

英国《金融时报》文章称，美联储认为经济下行风险正在减少。不过，为了刺激劳动力市场改善，联储仍然有维持低利率的空间。

美联储最近的两次加息周期，一次引爆了拉丁美洲经济危机，一次引爆了亚洲金融[4.50%]危机，这一次包括中国在内的新兴市场国家都将面临严峻考验。美联储说过到了2015年就会考虑加息，时间已经不多了。

吴迪表示，还有一个没有排除的险情就是欧债危机。欧洲越来越像大萧条时期的样子。美国在经历战后最慢的一次复苏，英国也是。但再慢也是复苏，欧元区却基本没有复苏。

欧元区的GDP还没有恢复到2007年的水平，看起来短期内是没可能了。实际上，欧元区的GDP在今年第二季度再一次停止增长，更为雪上加霜的是贵为欧洲引擎的德国的GDP比上一个季度下降了0.2%，德国有可能也要衰退了。

欧元区的政策简直就是一场灾难，太多的休克疗法，太少的货币刺激。欧洲的情况和日本失去的十年有的一比，可能还要糟糕。今年第一季度，欧元区公共债务总量高达12.21万亿美元---意即GDP的93.9%，是官方估计的2014年的债务峰值。这个峰值被提前突破了，情况着实不妙。

法国兴业银行[-0.20% 资金 研报]在报告中表示，“若本交易日欧元/美元收低于1.2950下方，则标志着欧元/美元连续9周走低。其中，欧债危机的时候，欧元也不外乎连续跌了6周。2008年经济危机时，欧元连续5周大跌。因此，若欧元/美元出现空头回补也不为奇，但并不足以逆转下降趋势。”

报告还表示，“美国国债收益率上扬为欧洲央行打压欧元打开了大门。欧洲央行行长德拉基(Mario Draghi)也顺势抓住机会一再打压欧元。但是本次欧元与美元之间的货币较量又有何区别呢”？

若德拉基长期维持低利率政策不变，美国市场或继续按照美联储将在2015年加息预期变动，则欧元还将有进一步下行空间。

考虑到负存款利率和资产支持证券(ABS)购买计划对欧元区信贷需求刺激有限，欧元或出现供应过多，这或促使欧元在欧元区作为货币和资本转变机制媒介过程中持续贬值。

接下来的一个险情在亚洲。标普在最新的一份研报中指出，未来五年，亚太地区的非金融企业债务增发和再融资总额将高达53万亿美元，该地区的债务净余额将大于北美，欧元区和英国的总和。

疯狂的又何止是亚洲企业，亚洲的家庭也不逞多让。整个地区，家庭债务的水平也很高。根据标普的数据，家庭债务对GDP的占比，马来西亚是81%，泰国是77%，韩国是75%。房价一旦向下调整20%，这些国家许多家庭的资产净值（Home Equity）就会成为负数，上一次美国发生了这种情况，结果引爆了次贷危机。

有鉴于此，再加上巴塞尔协议III对银行资本的严苛要求，亚洲银行未来可能面对非常残酷的考验。用索罗斯的话说，亚洲银行是未来做空的上佳选择。

根据IMF最新的《全球金融稳定》报告指出，中国，马来西亚，菲律宾，泰国，印度尼西亚的金融体系无论是从外部环境还是从内部结构上来讲都已经到了很脆弱的边缘，而索罗斯更是给了其中的中国两三年时间自救。

最后一个险情在整个新兴市场。南美洲最大经济体巴西滞涨风险不断扩大。其年化通胀率接近6%，远远超出央行4.5%的超高目标极限；去年12月份巴西的工业产值萎缩了3.5%，创下了自2008年12月份以来的最糟糕纪录。

与此同时，巴西的汇率稳定也面领着几大挑战：由于大宗商品疲软，去年财政赤字飙升至650亿美元，经常项目逆差的GDP占比增加到了3.7%；贸易顺差开始萎缩；通胀和撤资潮倒逼央行加息，从而不断加大经济衰退风险。

俄罗斯资本外逃加剧，债券收益率和通胀率高企，贸易顺差加剧萎缩直至2016年完全消失，卢布面临巨大卖压，股市和债市的形势也非常严峻。印度和南非的情况也不比俄罗斯乐观。

国际清算银行数据显示，2008年至2012年期间，近1/3的新兴市场企业债务增速高于利润增速。由于部分新兴市场国家的企业债规模已与其国内生产总值总量相当，新兴市场债券投资者正日益变得更加容易受到利率和汇率的冲击。

此前腾讯财经报道，新兴市场货币大贬值引发撤资潮忧虑，盈利重镇来自新兴市场的金融股昨下挫，汇丰（00005）和渣打（02888）首当其冲，跌幅比恒指更大。


汇丰和渣打在港收市报82.1元和166.9元，分别下跌2.7%和3.4%，大于恒指跌幅2.1%。市场忧虑阿根廷出现的货币急挫，蔓延至其它新兴市场，或将进一步拖慢经济增长。

“汇丰和渣打股价下挫料属短期影响。”法巴证券执行董事陈志铭表示，两行股价近日已累计一定升幅，如今市场气氛趋审慎，因此回吐幅度较大。

摩根大通资产管理公司投资组合经理Iain Stealey表示，债券投资者对新兴市场的大跌不会过分担心。公司仍长期看好意大利和西班牙市场，以及公司债[0.10%]市。

事实证明，全球经济雷区阴霾不散，没有最糟只有更糟。

tescopuchong

童言屋語．良性循環還是無底深淵？
拿督童國模
－國際房地產聯合會（FIABCI）亞太區秘書處主席
－武吉佳拉房產（Bukit Kiara Properties）集團主席

在最近一次的朋友聚會中，大部分的話題都圍繞在冷清的房地產市場上。由一系列的打房降溫措施、銀行縮緊信貸及持續飆升的通貨膨脹所引發的“靜觀其變”情緒，已若隱若現。

檳城新屋銷量減半

　據早前的一篇報導，在行內打滾超過20年的房產顧問Michael Geh呈現“2014年首季檳城房產偵測報告”時強調，檳城的二手房屋市場在今年首季按年下滑15%。同一時期，市面上所推出的新房產卻大幅萎縮近50%！這是令人警戒的統計，想象若此現象也出現在全國各個州屬，這會是一場怎樣的災難呢？

　試想，對任何企業而言，銷售額驟降50%會帶來什么影響？屆時公司將別無選擇裁員或被迫關門大吉。

　涉足房產行業的公司不但無法在這種情況中倖免，就連那些與房產領域直接或間接掛鉤的行業，如建築業、銀行業及法律服務業也難逃一劫。作為一個影響著140多個行業的領域，新房產數量和銷售明顯下降，將引發足以抑制整體經濟成長的連鎖效應。

降溫導致市場蕭條

　實施降溫措施的出發點源自一番好意，旨在使住房價格更加實惠，但這一系列措施卻導致市場情緒蕭條。由于缺乏規模經濟，建築業的承包商及供應商必須面對成本飆升問題。長遠而言，房價不降反升。

　此外，市場交易減少也將減低雇員及承包商的工作機會。正如早前所提，此現象可能導致公司裁員及提高失業率。一般人在購買高價值或攤還期限較長的商品時都會格外謹慎。這可能不是有關當局當初決定落實各項降溫措施時，所希望看到的景象。

　實施降溫措施和信貸緊縮政策的原意是好的，旨在讓國人擁有可負擔房屋，並鼓勵國人謹慎消費。但有關當局應及時檢測這些措施的有效性，確保它們不會無形中阻抑真正的市場需求和供應，繼而創造出一個惡性循環的經濟。

　與其讓房產市場陷入惡性循環，政府有義務開放更多土地來建造更多可負擔房屋。不管是任何一個行業，規模經濟能促使較低的成本。政府提供更多土地來建造可負擔房屋，將有助降低投入成本，也為相關行業及人民制造更多的工作機會。

多建房價更實惠

　市場活躍將提高人們的信心及購買能力，進而創造一個良性循環，為整體經濟帶來積極的影響。

　就如我早前在文章里曾提過，建造更多住房是促使房價更加實惠的主要條件，更何況是正處于發展中階段，並擁有不斷增長人口的馬來西亞。多年來，政府花費10億令吉補貼白糖，從今年開始取消有關補貼是明智之舉，因為國人不節制的食糖量導致肥胖數據上升和有害健康。有關10億令吉的補貼應該每年被用于為人民建造更多可負擔房屋。

　國人是否要繼續深陷于房屋市場因各種障礙造成的惡性循環，或是通過一個有利政策來制造一個良性的經濟環境？這抉擇很明顯，而政府必須大刀闊斧檢討現有政策，策劃出一個能帶來永續發展的長遠計劃，為人民提供可負擔房屋。

tescopuchong

童國模：房市有起有落 購屋者 須先看準時機
跟隨經濟步伐，房地產需求上揚，房市價格也因此水漲船高，房地產市場會否泡沫化眾說紛紜，且看“豪華公寓大王”拿督童國模怎么說。


在房地產領域擁有50年經驗的童國模告訴《中國報》，房地產市場緊跟經濟循環週期步伐，但從長期來看，卻是緩步揚高。


獲國際房地產聯合會（FIABCI）評選為年度風雲人物大獎的童國模，也是滿家樂公寓城鎮的創辦人，以及武吉佳拉房地產（Bukit Kiara Properties）集團主席。


“房地產銷售和消費者購買力息息相關，難逃景氣循環週期，業者須有心理準備，購屋者則須看準投資時期。”


他指出，在景氣低迷之際，銷售下降在所難免，畢竟房地產是大型商品，不易購入也不易脫手。


人口續增 需求不衰
“若觀察對照國內經濟成長數據，對照房地產領域銷售增長數據，不難發現房地產領域發展步伐，較經濟狀況慢幾個月。”


他指出，也有人說，每10年將出現一次衰退，這個預言與現實也相去不遠。


“但整體來說，大馬房地產價格在歷經衰退后，都會攀高至另一水平，幅度不大，但還是持續上揚。”


他說，這是因為人口持續增加，對于房地產的需求也會增加，但他們的購買時機抑賴當時的能力。


馬來西亞房地產發展商會（REHDA）于今年7月份發布的數據顯示，房地產交易值走勢和國內生產總值呈正比關係。


綜觀05年至09年資料顯示，房地產交易總值大幅提升，將帶動銀行借貸率和國內生產總值走勢。


09年時，當房地產交易總值從07年的3649萬令吉，增加535萬令吉至4184萬令吉，同期的GDP也從7.22%增加至7.91%。


公共交通不完善 年輕人 買了車 難買屋
社會新鮮人花費習性轉變，他們很難在更早的時間進入房地產投資市場。


童國模指出，國內公共交通未臻完善，使得每個畢業生甫踏出社會第一件事，或存到的第一筆儲蓄，就是買車。


“但車子是貶值物品，投入在汽車的資金不會增值只會虧損。”


但他也坦言，為了代步和工作需要，擁車已成為一種需要，即使了解這項投資不會獲利，卻也無法避免被車貸綁死。


以美國為例，城郊地區的人們都必須購車，每個人所得的大部分都拿去繳車貸和支付汽油開銷，根本無法利用多余的儲蓄置產。


他指出，大馬應以此為鑑，畢竟油價只會不斷地高企，養車已成為昂貴的消費模式，城鎮交通規劃需要作出改善，令人們享有更大的財務自由，整體經濟才可永續成長。


“我們（未來）已無法負擔過去的開銷支出模式。”


本地人喊貴 外國人搶購
房地產投資已是全球趨勢，不只是外國人到大馬購屋，也有大馬人趁著令吉匯率走高之際，到國外置產投資，從宏觀經濟角度來看，資金全球流動，為房地產領域注入新動力。


惟投資和投機只是一線之差，有意藉由房地產投資獲利者還是需要調整心態，才不會貪一時之利，做出逆選擇。


武吉佳拉產業集團董事經理童銀坤在早前接受本報專訪時曾談到，大馬房地產尤其是高檔公寓價格和香港與新加坡等國相比，我國房地產價格仍屬“廉宜”。


“這也使得我國高檔房地產項目，如服務式公寓和洋房等，倍受海外投資者歡迎。”


根據“全球房地產指南”近期發布的10月份東南亞七大主要城市公寓價格比較報告指出，大馬公寓的平方米售價平均為1424美元（約4461令吉）在區域中是第二廉宜。


區域中最廉宜的是印尼，每平方米售價平均為1381美元（約4326令吉）；最高則是新加坡，售價達1萬1324美元（約3萬5474令吉）。


被列入評比的其他城市，還包括菲律賓、柬埔寨、泰國和澳洲。


其中，大馬和泰國因公寓售價和租金回酬比例誘人，在租賃評級項目中，均獲得四星。

東南亞七大主要城市公寓售價評比（2010年10月）
國家        每平方米售價（美元）        租金回酬（%）        租金所得稅（%）        租賃評級
印尼        1381（約4326令吉）        11.38        20        ☆☆
馬來西亞        1424（約4461令吉）        8.76        22.42        ☆☆☆☆
菲律賓        2033（約6368令吉）        8.98        5.13        ☆☆☆
柬埔寨        2668（約8358令吉）        4.33        14        ☆☆
泰國        3072（約9623令吉）        6.43        6.43        ☆☆☆☆
澳洲        6960（約21803令吉）        4.11        11.63        ☆☆
新加坡        11324（約35474令吉）        3.79        15.13        ☆☆
資料來源：全球房地產指南


結語：別跟有錢人湊熱鬧
買一個窩，成了人生某個階段必做之事，但何時實現卻因人而異，在這個“非常貴”時期，業界觀察人士給予購屋者的最佳忠告是“如果不為投機，實在不必和有錢人湊熱鬧”。


為了擁屋綁死了自己，何必呢？

aquamax

condomx 发表于 2-10-2014 10:41 PM
别的不知,单单汽油就在大选后起了40sen,今天同事埋怨海产价最近又再起

根据这里空派的几位专家,钱收 ...

是时候加租了....

js188

aquamax 发表于 3-10-2014 07:50 PM
是时候加租了....

现在的屋主就是厉害，一点头期钱就有人帮你供屋子了，所以房子不会跌价的啦。。。

所以说房子是不会跌价的。。。

mchen3389

没关系，
2014年12月31日，
就当作结算日，
看马来西亚房市下调多少。。。
总要有时间限制吧。。

vincentsieng

不要不要 发表于 3-10-2014 07:07 PM
你慢慢等啦！
97年金融风暴有跌多少又怎样？你看看现在的屋价

嘿嘿嘿,我怀念2.2一碗面

不要不要

vincentsieng 发表于 4-10-2014 01:28 AM
嘿嘿嘿,我怀念2.2一碗面

我公公那个年代，一碗面才两毛。。

mchen3389

20年前，
农地一依吉30千，
今天要价一依吉600千。。。
就算掉到400千一依吉又如何?
到2034年，
再看今天的房价，
会如何?
不要多，
只要10年就好，
去到那里?

spirintel

哈哈。。。糖起价，kopi o肯定涨价。糖跌价的时候，你看老板会给你kopi o降价吗？？？

y2ksaw18

spirintel 发表于 4-10-2014 09:26 AM
哈哈。。。糖起价，kopi o肯定涨价。糖跌价的时候，你看老板会给你kopi o降价吗？？？

汽油起到2.7又跌回1.8的时候就领教过这些商家的功力了。

Danley

做麽這裡沒有聽見洋灰跌價的？

Ericanio

立帖为证，我还是觉得屋价不会跌。。

condomx

Danley 发表于 4-10-2014 10:59 AM
做麽這裡沒有聽見洋灰跌價的？

很多人讲过了,洋灰是真的跌价,不过你能包着一大堆洋灰遮日挡风避雨吗?

如果你的家附近五公里圆径内有三条价值过十亿的高速公路,十公里内可以到整个国家的商业金融中心,十五公里圆径内有三个国际知名的购物天堂,那这个地点应该值多少钱? 多少人想要住在那里,而那里的单位总共只有多少?

tescopuchong

condomx 发表于 4-10-2014 12:01 PM
很多人讲过了,洋灰是真的跌价,不过你能包着一大堆洋灰遮日挡风避雨吗?

如果你的家附近五公里圆径内有三 ...

只是分享新闻。。

无法还车贷破产最多。。其次则是“房贷”。。

星洲日报 11页， 2014年10月20日
南洋商报 03页， 2014年10月20日

X时代的人

2007至2014

bryan1052

http://www.kwongwah.com.my/news/2014/10/19/22.html

讓我們慢慢看下去

MC2

房价看大市，不是一个原料跌价或起价，就会造成房价跌或升。

pml_318

哪裡可以買lelong車子

terance8842

如果KL区有房价会掉的房子请第一时间通知我.
我绝对会是掉价房子的serious buyer.